Repons kout: Ou pa peye Florid taks sou pwofi sa a, e ou peye IRS taks sèlman sou pati pwofi eksklizyon ou a pa kouvri: Florid pa gen taks sou revni pèsonèl, e seksyon 121 Internal Revenue Code (kòd taks federal la) pèmèt ou eksklì (pa peye taks sou) jiska $250,000 pwofi sou vant kay ou, oswa $500,000 sou yon deklarasyon ansanm (joint return), si w te posede kay la e w te viv ladan l kòm rezidans prensipal ou pandan omwen 2 nan 5 ane anvan vant lan. An 2026, pwofi kapital (capital gains) alontèm ki depase eksklizyon an peye yon taks 0, 15 oswa 20 pousan selon revni taksab ou, pwofi ki soti nan depresyasyon peye jiska 25 pousan, e taks 3.8 pousan sou revni nèt envestisman (net investment income tax) ka tonbe sou pati taksab la, men li pa janm tonbe sou pati ki eksklì a. Depresyasyon akoz ou te lwe kay la, tan kay la te an lokasyon apre 2008, ak yon dezyèm vant ak eksklizyon nan yon peryòd 2 ane, diminye oswa bloke eksklizyon an. Nan dat 24 oktòb 2026, okenn lwa federal 2025 oswa 2026 pa t chanje seksyon 121; pwojè lwa ki ta ogmante oswa retire limit yo se pwopozisyon sèlman. Fè yon CPA (kontab ki gen lisans) oswa yon konseye taks fè kalkil ou anvan w mete kay la sou mache.
Si w te achte kay ou nan Port St. Lucie, Stuart oswa Vero Beach sa gen kèk ane, ou ka ap mande tèt ou: èske m ap peye taks sou pwofi kapital lè m vann kay mwen nan Florid? Repons lan se yon kesyon federal, e li depann de konbyen tan ou te posede kay la ak rete ladan l, baz ou (basis) ak depans pou vann yo.
Èske Florid mete taks sou pwofi a lè w vann kay ou?
Non. Lwa Florid sou taks sou revni site "kòmandman ki nan s. 5, Art. VII Konstitisyon Eta a, ki di pa dwe gen okenn taks sou revni sou moun natirèl ki rezidan ak sitwayen eta sa a" (s. 220.02(1)). Sa vre menm jan nan konte St. Lucie, Martin ak Indian River. Florid mete taks sou dokiman (doc stamps) sou papye tit la (deed): 70 santim pou chak $100 nan pri a (s. 201.02(1)(a)), e Publication 523 konte taks sa a kòm yon depans pou vann si se ou ki te peye l. W ap fè deklarasyon taks nan yon lòt eta? Mande CPA ou sou règ eta sa a.
Konbyen pwofi ou ka eksklì dapre seksyon 121?
Seksyon 121(a) eksklì pwofi sou yon kay ou te "posede e itilize" kòm rezidans prensipal ou "pandan peryòd ki fè 2 ane oswa plis antou" nan 5 ane ki fini nan dat vant lan. Limit lan se $250,000 (121(b)(1)), oswa $500,000 sou yon deklarasyon ansanm si youn nan de konjwen yo ranpli tès pwopriyete a, toude ranpli tès itilizasyon an, e règ yon fwa chak 2 ane a pa bloke ni youn ni lòt (121(b)(2)(A)); sinon, yo adisyone limit endividyèl chak konjwen (121(b)(2)(B)). IRS Tax Topic 701, ki te mete ajou 12 oktòb 2026, toujou bay de chif sa yo.
Publication 523 (edisyon 2025, ki gen dat 26 fevriye 2026) mete l an mwa: omwen 24 mwa kòm pwopriyetè ak 24 mwa, oswa 730 jou, kòm rezidan nan 5 ane sa yo, pa oblije youn dèyè lòt. "Ou ka pran eksklizyon an yon sèl fwa nan yon peryòd 2 ane" (121(b)(3)). Si w pèdi lajan sou kay ou, ou pa ka dedui pèt la.
E si w oblije vann anvan 2 ane?
Seksyon 121(c) kalkile limit lan an pwopòsyon lè w pa ranpli tès sa yo, men sèlman si vant lan fèt "akoz yon chanjman kote w travay, akoz sante, oswa, nan mezi règleman yo prevwa sa, akoz sikonstans ou pa t ka prevwa". Publication 523 dekri yon nouvo travay "omwen 50 mil pi lwen kay la pase ansyen kote w te travay la", yon demenajman pou dyagnostik oswa tretman yon maladi, yon malèz oswa yon blesi, ak evènman ou pa t ka prevwa tankou yon lanmò, yon divòs oswa yon separasyon legal, plizyè timoun ki fèt nan yon sèl gwosès, lefèt ou vin kalifye pou konpansasyon chomaj, oswa yon chanjman nan sitiyasyon travay ki fè w pa ka peye depans debaz pou viv.
Nan yon egzanp imajinè, yon vandè selibatè ki te posede kay la e ki te viv ladan l 12 mwa, epi ki pran yon nouvo travay 60 mil pi lwen kay la pase ansyen travay la, gen yon limit $250,000 x 12/24, sa vle di $125,000, kidonk yon pwofi $90,000 eksklì nèt. Si rezon pa w la pa klèman sou lis sa a, CPA ou ta dwe verifye l.
Tan lwaye, depresyasyon, yon konjwen ki mouri ak lòd militè
Depresyasyon ak tan lwaye. Depresyasyon yo te pèmèt oswa ki te ka pèmèt apre 6 me 1997 pa ka eksklì (121(d)(6)); Publication 523 di yo rekipere l (recapture) e yo deklare l sou Form 4797, e kòm "unrecaptured section 1250 gain" (pwofi depresyasyon ki pa rekipere), li peye taks jiska 25 pousan (IRC 1(h)(1)(E)). Pati pwofi ki tonbe sou "itilizasyon ki pa kalifye" (nonqualified use) pa eksklì (121(b)(5)). Sa se tan, 1ye janvye 2009 oswa apre, lè kay la pa t rezidans prensipal ou, rezidans prensipal konjwen ou oswa rezidans prensipal yon ansyen konjwen. Li pa gen ladan l tan apre dènye fwa ou te rete la anndan fenèt 5 ane a, jiska 10 ane misyon ofisyèl pwolonje ki kalifye (qualified official extended duty), ni jiska 2 ane absans tanporè pou travay, sante oswa sikonstans ou pa t ka prevwa.
Depresyasyon an soti an premye. Nan yon egzanp imajinè ki senplifye, yon vandè selibatè achte 1ye janvye 2016, li lwe kay la pandan 24 premye mwa yo ($10,000 depresyasyon), apre sa li viv ladan l 96 mwa epi li vann 1ye janvye 2026, ak yon pwofi $300,000. $10,000 lan taksab. Nan $290,000 ki rete a, 24/120, sa vle di $58,000, se itilizasyon ki pa kalifye e li taksab. $232,000 ki rete a antre anba limit $250,000 lan e li eksklì. Pwofi taksab: $68,000.
Yon konjwen ki siviv. Yon vèv oswa yon vèf ki pa remarye ka sèvi ak limit $500,000 lan pou yon vant ki fèt pa pita pase 2 ane apre lanmò a, si kondisyon deklarasyon ansanm yo te ranpli jis anvan lanmò a (121(b)(4)), e li konte tan pwopriyete ak itilizasyon konjwen ki mouri a (121(d)(2)). Yon lanmò 1ye mas 2026 vle di vann pa pita pase 1ye mas 2028.
Sèvis militè, Foreign Service ak sèvis entèlijans. Lè w nan yon misyon ofisyèl pwolonje ki kalifye (yon pòs omwen 50 mil lwen, oswa lojman gouvènman sou lòd, pou plis pase 90 jou oswa pou yon tan endefini), ou ka chwazi sispann fenèt 5 ane a pou jiska 10 ane (121(d)(9)).
Baz ou ak depans pou vann yo se sa ki deside pwofi a
Worksheet 2 nan Publication 523 kalkile pwofi a konsa: montan ou resevwa (amount realized: pri vant mwens depans pou vann) mwens baz ajiste (adjusted basis). Baz ou se pri ou te peye plis frè acha yo, tankou frè anrejistreman ak apantaj, frè avoka pou rechèch tit, kontra ak papye tit, taks transfè oswa taks sou dokiman, ak asirans tit pwopriyetè a (pa frè prè yo ni prim asirans yo), plis amelyorasyon yo: travay ki ajoute valè, ki pwolonje lavi kay la oswa ki adapte l pou nouvo itilizasyon, tankou yon nouvo do kay oswa klimatizasyon santral. Reparasyon tankou penti oswa ranje yon fwit dlo anjeneral pa konte, sof si yo fè pati yon pi gwo renovasyon.
Depans pou vann gen ladan yo komisyon, piblisite ak frè legal, frè prè ou te peye ki ta nòmalman pou achtè a, "nenpòt lòt frè oswa depans pou vann kay ou", ak taks sou dokiman ou te peye sou papye tit la. Detay mwen fè sou konbyen sa koute pou vann yon kay nan Florid pase sou chak liy sa yo.
Ki to taks sou pwofi kapital pou 2026 sou pati taksab la?
Rev. Proc. 2025-32 (seksyon 4.03) fikse montan revni taksab pou 2026 kote to alontèm 0 ak 15 pousan yo fini:
| Sitiyasyon deklarasyon (filing status) | 0 pousan jiska | 15 pousan jiska |
|---|---|---|
| Marye ki deklare ansanm, oswa vèv/vèf (surviving spouse) | $98,900 | $613,700 |
| Selibatè (single) | $49,450 | $545,500 |
| Chèf fanmi (head of household) | $66,200 | $579,600 |
| Marye ki deklare separeman | $49,450 | $306,850 |
Pi wo pase montan 15 pousan an, to a se 20 pousan (IRC 1(h)(1)(D)). Yo konpare montan sa yo ak revni taksab ou, ki gen ladan l lòt revni ou yo. Taks sou revni nèt envestisman an se 3.8 pousan sou pi piti nan de chif: revni nèt envestisman an, oswa AGI modifye (modified AGI, revni brit ajiste) ki depase $250,000 (deklarasyon ansanm oswa vèv/vèf), $125,000 (marye ki deklare separeman) oswa $200,000 (lòt moun) (IRC 1411). IRS di limit sa yo "pa endekse sou enflasyon", e pwofi ki eksklì dapre seksyon 121 pa konte nan revni nèt envestisman.
Yon egzanp kalkile: yon sèl vant, de sitiyasyon deklarasyon
Tout chif isit yo imajinè: yon kay yo te achte an 2014 pou $200,000, yo te viv ladan l tout tan e yo vann li an 2026 pou $600,000. Komisyon an se yon chif mwen sipoze, se pa yon to m ap site.
| Liy | Deklarasyon ansanm | Selibatè |
|---|---|---|
| Baz ajiste: pri $200,000 + $2,000 frè acha + $48,000 amelyorasyon | $250,000 | $250,000 |
| Depans pou vann: $30,000 komisyon + $4,200 taks sou dokiman ($600,000 / 100 x $0.70) + $1,800 lòt frè | $36,000 | $36,000 |
| Montan ou resevwa: $600,000 mwens $36,000 | $564,000 | $564,000 |
| Pwofi: $564,000 mwens $250,000 | $314,000 | $314,000 |
| Limit eksklizyon | $500,000 | $250,000 |
| Pwofi taksab | $0 | $64,000 |
Si revni taksab vandè selibatè a mete tout $64,000 yo ant $49,450 ak $545,500, taks 15 pousan an se $9,600. Pou taks 3.8 pousan an, ann sipoze $64,000 lan se sèl revni envestisman li: ak yon AGI modifye $250,000, taks la aplike sou pi piti nan $64,000 oswa $50,000 ($250,000 mwens $200,000), kidonk $50,000 x 3.8 pousan bay $1,900. Si AGI modifye a anba $200,000, taks la se $0.
Form 1099-S ak sètifikasyon nan closing
Ajan closing ki gen non l sou Closing Disclosure ou a (rapò final sou tout frè yo), sa yo rele settlement agent, anjeneral depoze Form 1099-S. Li pa oblije depoze l pou vant yon rezidans prensipal $250,000 oswa mwens ($500,000 si sètifikasyon an di ou marye) lè chak vandè siyen, anba pèn fo temwayaj (penalties of perjury), yon sètifikasyon ki di kay la te rezidans prensipal vandè a dapre seksyon 121, tout pwofi a ka eksklì, e pa t gen okenn itilizasyon ki pa kalifye apre 31 desanm 2008 (Instructions for Form 1099-S, Rev. 12-2026). Vant $600,000 nan egzanp lan depase $500,000, kidonk ou ka atann pou yo depoze fòm nan, kèlkeswa sitiyasyon deklarasyon an. Si w resevwa youn, Publication 523 di pou w deklare vant lan sou Form 8949 menm si pa gen pwofi taksab; pwofi taksab ale sou Form 8949 ak Schedule D.
Èske Kongrè a te chanje eksklizyon sou vant kay la an 2025 oswa 2026?
Nan dat 24 oktòb 2026, okenn lwa federal 2025 oswa 2026 pa t chanje seksyon 121. Kopi Cornell lan pa montre okenn amannman apre 2017. Paj IRS sou dispozisyon pou moun nan One Big Beautiful Bill la (Rev. Proc. 2025-32 idantifye l kòm Public Law 119-21, 4 jiyè 2025), ki te mete ajou 27 out 2026, pa mete anyen sou vant kay, e Publication 523 pa montre okenn chanjman nan seksyon 121. Dosye Govinfo sou 21st Century ROAD to Housing Act (Public Law 119-101, 11 jiyè 2026) mete Title 26 pami sitasyon U.S. Code li yo, men rezime Bipartisan Policy Center pa montre okenn dispozisyon sou taks ni okenn chanjman nan seksyon 121.
Pwojè lwa pou chanje l yo se pwopozisyon. H.R. 1340 (13 fevriye 2025) ak S. 3332 (3 desanm 2025), More Homes on the Market Act, ta fè limit yo monte a $500,000 ak $1,000,000, endekse. H.R. 4327, No Tax on Home Sales Act (10 jiyè 2025), ta "elimine limit an dola yo". H.R. 7131 (16 janvye 2026) ta retire paragraf (b)(1), (b)(2) ak (b)(4). H.R. 9064 (29 me 2026) ta ogmante eksklizyon an tanporèman pou granmoun ki kalifye. Pou H.R. 1340 ak H.R. 9064, dosye yo te montre sèlman yo te voye yo bay yon komite, e okenn nan pwojè sa yo pa t vin lwa. Pale ak CPA ou anvan nenpòt nan yo afekte kalandriye w.
Sa pou w pote bay CPA ou
Mwen site seksyon 121 dapre kopi U.S. Code Cornell lan. Mande CPA ou sou règ pwoteksyon (safe harbors) règleman Trezò a pou eksklizyon pasyèl, epi gade nan kontra w kiyès ki peye taks sou dokiman yo.
Yon CPA oswa yon konseye taks ta dwe fè kalkil ou anvan w mete kay la sou mache, pa apre closing. Pote papye closing ou te resevwa lè w te achte a (closing statement), fakti amelyorasyon yo, nenpòt dosye depresyasyon, dat ou te viv lòt kote ak yon estimasyon lòt revni ou pou ane sa a. Pou yon pwopriyete pou lwe oswa pou envestisman olye kay ou, gid mwen sou echanj pwopriyete envestisman sou Treasure Coast pale sou yon lòt chemen.
Verifye revèy 2 ane ak 5 ane yo epi estime pwofi ou anvan anons lan parèt.
Plis pou vandè sou Treasure Coast: gid mwen yo sou poukisa yon kay nan Port St. Lucie pa vann, sa vandè nan Florid dwe deklare, vann yon kay ki gen yon vye do kay, portability homestead, vann yon kay ou eritye ak èske pou w vann anvan oswa achte anvan.
Kesyon vandè yo poze sou pwofi kapital lè yo vann kay nan Florid
Èske m ap peye taks sou pwofi kapital lè m vann kay mwen nan Florid?
Ou pa peye Florid anyen, paske Florid pa mete taks sou revni moun ki rezidan. Nan nivo federal, ou dwe taks sèlman sou pwofi eksklizyon seksyon 121 la pa kouvri; eksklizyon an rive jiska $250,000, oswa $500,000 sou yon deklarasyon ansanm, si w te posede kay la e w te viv ladan l omwen 2 nan 5 ane anvan vant lan.
Èske 2 ane yo dwe youn dèyè lòt?
Non. Seksyon 121 konte peryòd ki fè 2 ane oswa plis antou nan 5 ane anvan vant lan, e Publication 523 di omwen 24 mwa, oswa 730 jou, kòm rezidan.
E si m oblije vann anvan m fin viv la 2 ane?
Si w vann akoz yon nouvo travay omwen 50 mil pi lwen kay la pase ansyen kote w te travay la, akoz sante, oswa akoz yon evènman ou pa t ka prevwa ki sou lis IRS la, yo kalkile limit lan an pwopòsyon. Douz mwa tan ki kalifye bay yon selibatè $250,000 x 12/24, sa vle di $125,000.
Èske m ap resevwa yon Form 1099-S?
Wi, sof si vant lan se $250,000 oswa mwens ($500,000 si w marye) e chak vandè siyen sètifikasyon ki di kay la te yon rezidans prensipal, tout pwofi a ka eksklì, e pa t gen okenn itilizasyon ki pa kalifye apre 31 desanm 2008. Publication 523 di si w resevwa youn, ou dwe deklare vant lan sou Form 8949 menm si pa gen pwofi taksab.
Ki to taks sou pwofi kapital ki aplike an 2026?
Pwofi alontèm peye yon taks 0, 15 oswa 20 pousan selon revni taksab, dapre Rev. Proc. 2025-32, e pwofi ki soti nan depresyasyon peye jiska 25 pousan (IRC 1(h)(1)(E)). To 15 pousan an rive jiska $545,500 revni taksab pou yon selibatè ak $613,700 sou yon deklarasyon ansanm. Taks 3.8 pousan sou revni nèt envestisman an ka aplike sou pati taksab la, pa sou pati ki eksklì a.
Èske Kongrè a te ogmante eksklizyon sou vant kay la?
Non, pa nan dat 24 oktòb 2026. Yo te prezante pwojè lwa tankou More Homes on the Market Act ak No Tax on Home Sales Act, men se pwopozisyon yo ye, se pa lwa.
Pale ak William. Anvan w mete kay la sou mache, voye m adrès la ak papye closing ou te resevwa lè w te achte l (yon foto ou voye nan yon tèks bon). M ap prepare yon kalkil kòb ki rete pou ou (net sheet) ak depans pou vann jan yo ye kounye a, pou ou menm ak CPA ou ka wè kalkil pwofi a anvan kay la parèt sou mache. Rele m oswa voye yon tèks nan (772) 800-2274, oswa voye yon mesaj ban mwen (an anglè). Mwen travay an anglè, men si w pito pale kreyòl, annik fè m konnen, m ap fè aranjman avèk plezi pou w jwenn èd an kreyòl.
Sa a se enfòmasyon jeneral, se pa konsèy legal, taks, prè oswa asirans, e se pa yon garanti sou okenn vant, pri oswa kalandriye. Mwen site seksyon 121 dapre kopi Cornell lan, Publication 523 se edisyon 2025 la, montan to 2026 yo soti nan Rev. Proc. 2025-32, e sitiyasyon pwojè lwa yo ka chanje; fè yon CPA oswa yon konseye taks konfime eksklizyon an, baz la ak taks la pou pwòp vant ou anvan w mete kay la sou mache. Referans lwa, règleman ak mache yo se jan yo te ye lè yo te revize yo 24 oktòb 2026. William Merchant, ajan imobilye (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chak biwo RE/MAX gen pwòp mèt li e li fonksyone poukont li. Equal Housing Opportunity (chans egal pou tout moun nan zafè lojman).
Sous
- 26 U.S.C. 121, eksklizyon pwofi sou vant rezidans prensipal (Cornell LII, pa montre dat mizajou, revize 24 oktòb 2026) (an anglè)
- IRS Publication 523 (2025), Selling Your Home, pou prepare deklarasyon 2025 yo (26 fevriye 2026) (an anglè)
- IRS Tax Topic 701 (paj la te revize oswa mete ajou dènye fwa 12 oktòb 2026) (an anglè)
- IRS Instructions for Form 1099-S (Rev. 12-2026) (an anglè)
- IRS Rev. Proc. 2025-32, ajisteman pou enflasyon pou ane taks ki kòmanse an 2026, seksyon 4.03 (idantifye Public Law 119-21, 4 jiyè 2025) (an anglè)
- 26 U.S.C. 1, taks yo enpoze, tankou to pwofi kapital 1(h) (Cornell LII) (an anglè)
- 26 U.S.C. 1411, taks sou revni nèt envestisman (Cornell LII) (an anglè)
- IRS: kesyon ak repons sou taks sou revni nèt envestisman (mete ajou 14 septanm 2026) (an anglè)
- IRS: dispozisyon One Big Beautiful Bill pou moun ak travayè (mete ajou 27 out 2026) (an anglè)
- Lwa Florid (Florida Statutes) 220.02 (2025) (an anglè)
- Lwa Florid (Florida Statutes) 201.02, taks sou dokiman pou papye tit (2025) (an anglè)
- H.R. 1340, More Homes on the Market Act, prezante 13 fevriye 2025 (govinfo) (an anglè)
- S. 3332, More Homes on the Market Act, prezante 3 desanm 2025 (govinfo) (an anglè)
- H.R. 4327, No Tax on Home Sales Act, prezante 10 jiyè 2025 (an anglè)
- H.R. 7131, Middle Class Home Tax Elimination Act, prezante 16 janvye 2026 (an anglè)
- H.R. 9064, prezante 29 me 2026 (govinfo) (an anglè)
- govinfo: Public Law 119-101, 21st Century ROAD to Housing Act (H.R. 6644, apwouve 11 jiyè 2026), dosye ki bay lis sitasyon U.S. Code li yo (an anglè)
- Bipartisan Policy Center: Inside the deal, sa ki nan vèsyon final 21st Century ROAD to Housing Act (rezime lwa ki te adopte 11 jiyè 2026; sous segondè) (an anglè)
