Echanj 1031 sou Treasure Coast: kijan pou w vann yon kay ou mete an lwaye san w pa ekri IRS yon chèk

Envestisman

Sep 28

Repons kout: Yon echanj 1031 (1031 exchange) pèmèt ou vann yon pwopriyete envestisman epi mete tout pwofi a nan yon lòt pwopriyete envestisman san w pa peye taks sou pwofi kapital (capital gains) kounye a. Règ yo pa chanje pou 2026: anboche yon entèmedyè kalifye (qualified intermediary) anvan closing (fèmen vant lan), idantifye pwopriyete ranplasman an alekri nan 45 jou, fèmen acha li nan 180 jou, epi achte yon pwopriyete ki vo menm valè a oswa plis, ak tout ekite (equity) ou reenvesti e dèt ou ranplase. Kay kote w rete a pa kalifye. Florid pa gen taks sou revni Leta, kidonk se sèl bòdwo federal la w ap ranvwaye, men taks sou dokiman (doc stamps) toujou aplike nan closing. Mwen deja akonpaye pwòp kliyan mwen nan echanj sa yo, e mwen ka mete w an kontak ak entèmedyè, kontab (CPA) ak avoka ki pou asire pa w la fèt kòrèkteman.

Chak ane, mwen pale ak yon pwopriyetè ki te achte yon kay nan Port St. Lucie oswa Stuart sa gen dis oswa kenz ane, ki wè valè l double, e ki swa vle sispann fè mèt kay, swa vle yon pi gwo bilding. Premye kesyon an toujou menm: konbyen m ap pèdi nan taks si m vann? Si w fè l mal, repons lan se anpil. Si w fè l byen, repons lan ka zewo pou kounye a. Se sa yon echanj 1031 ye.

Konbyen ranvwa taks la vo vre

Ann di ou te achte yon kay pou lwe an 2016 pou $200,000, ou te pran apeprè $50,000 amòtisman (depreciation), e li vann jodi a pou $450,000. Pwofi w se anviwon $300,000. San echanj, gouvènman federal la mete taks sou sa an plizyè kouch: $50,000 amòtisman an tounen sou taks a yon to ki ka rive 25 pousan, rès pwofi a peye taks a 15 oswa 20 pousan selon revni w, e si w touche plis pase $200,000 kòm selibatè oswa $250,000 kòm moun marye, taks 3.8 pousan sou revni envestisman nèt (net investment income tax) la vin chita sou tout bagay la. Anvan frè vant yo, e anvan kontab ou fè kalkil fen li, sa fè anviwon $60,000 a $75,000 k ap soti sou tab closing la. Nan yon Leta ki gen taks sou revni, sa t ap pi mal. Florid pa genyen, e se youn nan rezon ki fè moun fè echanj pou vin isit la.

Ak yon echanj 1031, kòb sa a ale nan pwochen pwopriyete a pito. Se yon ranvwa, pa yon padon. Pwofi a pase nan baz fiskal (basis) nouvo pwopriyete a, e ou dwe taks la lè w finalman vann san w pa fè echanj. Pifò moun fè sa yon jou kanmenm. National Association of REALTORS di jiska 88 pousan echanj yo fini ak yon vant ki sou taks pi devan. Men moun ki kontinye fè echanj, epi ki kite pwopriyete a pou eritye yo, jwenn yon baz fiskal ki ogmante nan lanmò (stepped-up basis) dapre lwa aktyèl la, e pwofi yo te ranvwaye a pa janm peye taks. Envestisè yo rele sa “swap till you drop” (echanje jiskaske w mouri).

Règ yo, nan lòd yo ka ba w pwoblèm

Anvan closing	Anboche yon entèmedyè kalifye (QI). Kòb vant lan soti sou tab closing la ale kay QI a, li pa janm pase nan men w. Si kòb la touche kont ou, menm pou yon jou, echanj lan tonbe nèt. QI a pa ka se yon moun ki te ajan w, avoka w, kontab ou oswa koutye w (broker) nan de dènye ane yo. Sa gen ladan mwen tou
Jou 45	Idantifye pwopriyete ranplasman an alekri, siyen, e remèt QI a. Ou ka nonmen jiska twa pwopriyete nenpòt valè, oswa plis pase twa si valè yo tout ansanm pa depase 200 pousan sa w vann nan, oswa nenpòt kantite si w finalman achte 95 pousan sa w te nonmen. Pifò moun sèvi ak règ twa pwopriyete a e yo nonmen pwopriyete rezèv
Jou 180	Fèmen acha pwopriyete ranplasman an. 45 jou yo anndan 180 jou yo, e tou de kòmanse konte jou vant ou a fèmen an. Konsidere yo tankou dat limit fèm, an jou kalandriye. Si vant ou fèmen ta nan ane a, dat limit deklarasyon taks ou ka koupe 180 jou yo kout, sof si w depoze yon ekstansyon
Egal oswa plis	Pou w ranvwaye tout taks la, pwopriyete ranplasman an dwe gen yon pri egal oswa pi wo, ou dwe reenvesti tout ekite nèt la, e ou dwe ranplase dèt ou te peye a oswa ajoute kach pou kouvri l. Nenpòt kach ou retire, oswa nenpòt dèt ki bese, se “boot” (pati ki pa reenvesti a), e li peye taks. Pran plis dèt pa konpanse kach ou retire
Menm kontribyab la	Moun ki vann nan se li ki dwe achte. Si w ajoute yon konjwen oswa yon pitit sou tit nouvo pwopriyete a, sa ka kraze echanj lan. Tranzaksyon ant moun ki gen relasyon youn ak lòt (related-party) gen yon obligasyon pou kenbe pwopriyete yo de ane, toude bò

Yon ti mo sou QI a, paske se pati moun pa pran oserye a. Florid pa bay lisans pou entèmedyè kalifye, dapre sa m ka wè, sa vle di nenpòt moun ka di se entèmedyè li ye. Tout kòb vant ou a ap chita nan kont yo pandan jiska sis mwa. Mande si yo gen garanti (bond), asirans erè ak omisyon (errors and omissions), e si yo kenbe kòb ou nan yon kont separe. Sèvi ak yon konpayi nasyonal oswa youn avoka closing ou a deja travay avè l. Mwen gen de konpayi mwen fè konfyans, e m ap di w kiyès yo ye.

Sa ki kalifye, ak sa ki pa kalifye

Pwopriyete imobilye ou kenbe pou envestisman oswa ou itilize nan yon biznis. Kay pou lwe, duplex ak bilding kat inite (fourplex), bilding komèsyal, depo (warehouse), tè vid, yon kondo pou lwe sou Hutchinson Island, yon ti sant komèsyal sou US 1. Pou imobilye, “like-kind” (menm kalite) gen yon sans laj: ou ka vann yon kay pou yon sèl fanmi ou lwe nan Tradition epi achte yon fourplex nan Fort Pierce, oswa vann yon teren epi achte yon bilding. Ou ka vann nan New Jersey epi achte nan Florid, e se yon konvèsasyon mwen fè souvan (gid New Jersey rive Port St. Lucie a pale sou rès demenajman sa a). Pwopriyete nan peyi etranje pa menm kalite ak pwopriyete nan Etazini. Pati nan yon Delaware Statutory Trust ka sèvi kòm pwopriyete ranplasman, e se konsa moun soti nèt nan biznis mèt kay pou yo antre nan yon pati pasif nan yon gwo bilding envestisè enstitisyonèl posede. Aksyon REIT pa kalifye.

Kay kote w rete a pa kalifye, ni yon kay ou achte pou revann vit (flip). Yon kay vakans, petèt. Règ pwoteksyon IRS la (safe harbor) di ou dwe posede l pandan 24 mwa, lwe l a pri mache omwen 14 jou chak ane nan ane sa yo, e pa kite pwòp itilizasyon pa w depase 14 jou oswa 10 pousan jou li lwe yo, sa ki pi plis la. Si kondo w nan Jensen Beach te yon vrè kay pou lwe ak kèk semèn pou ou menm, gen anpil chans li kalifye. Si se te kote w pase ivè a ak yon oswa de lokasyon, li pwobableman pa kalifye.

Echanj an rebou ak echanj amelyorasyon

Pafwa bon bilding lan parèt anvan vant ou fèmen. Yon echanj an rebou (reverse exchange) pèmèt ou achte anvan, ak yon antite ki kenbe tit nouvo pwopriyete a pou ou (exchange accommodation titleholder), epi vann nan 180 jou. Yon echanj amelyorasyon (improvement exchange) sèvi ak menm estrikti a pou pèmèt ou mete kòb echanj lan nan konstriksyon oswa renovasyon sou pwopriyete ranplasman an anvan tit la pase sou non w. Toude mache, toude mande plis papye, e toude koute plis pase yon echanj nòmal. Yon konpayi nasyonal di frè yon echanj an rebou se anviwon $6,000 a $10,000, san konte frè closing ak nenpòt finansman pon (bridge financing), e w ap bezwen kach oswa yon prè pou achte nouvo pwopriyete a paske kòb vant ou a poko nan men w. Sa vo lapèn pou bon afè a, pa pou yon afè ki jis sou liy lan.

Plan alontèm: vin rete ladan l pita

Anpil moun mande si yo ka fè echanj pou yon kay toupre plaj la, lwe l pandan kèk ane, epi pran retrèt yo ladan l. Wi, men ak anpil atansyon. Fòk li te yon vrè kay pou lwe anvan, ak chif règ pwoteksyon ki pi wo yo kòm gid. Si pita w vin rete ladan l e finalman ou vann li kòm kay ou, eksklizyon Section 121 la ($250,000 pou selibatè, $500,000 pou moun marye) disponib sèlman apre w fin posede l omwen senk ane, eksklizyon an diminye pou ane li pa t kay kote w rete a, e amòtisman ou te pran an pa janm antre nan eksklizyon an. Kontab ou dwe fè kalkil sa a anvan w angaje w, pa apre.

Detay pou Florid ak Treasure Coast

Pa gen taks Leta. Florid pa gen taks sou revni pèsonèl ni taks Leta sou pwofi kapital, kidonk se sèl bòdwo federal la ki konte. Si w ap vann nan nò epi achte isit la, verifye si Leta kote w soti a gen yon règ “claw-back” (Leta a ka reklame taks sou pwofi ou te ranvwaye a pita); gen kèk ki genyen.
Taks sou dokiman toujou aplike. Yon echanj pa fè w sote taks sou dokiman Florid (documentary stamp tax). Taks sou tit la (deed) se 70 sant pou chak $100 pri a, abityèlman vandè a peye l, e li aplike sou echanj tou. Yon nouvo prè ipotèk sou pwopriyete ranplasman an peye 35 sant pou chak $100 plis yon taks entanjib (intangible tax) yon sèl fwa 2 mill, abityèlman achtè a peye l.
Siklòn ak dat limit. Lè IRS deklare èd pou dezas nan konte Florid yo, dat limit 1031 ki tonbe nan peryòd la vin ranvwaye, anjeneral omwen 120 jou. Apre siklòn Milton an oktòb 2024, IRS te ranvwaye dat limit yo nan tout Leta a jiska 1ye me 2025, sa gen ladan St. Lucie, Martin ak Indian River. Ou dwe avèti QI ou alekri pou nouvo dat yo. Pa konte sou sa, men konnen li egziste.
45 jou kout isit la. Bon ti bilding plizyè inite ak bon pwopriyete komèsyal nan Stuart, Fort Pierce ak Port St. Lucie vann vit, e pa gen anpil. Envestisè ki fè sa byen yo kòmanse chèche pwopriyete ranplasman an anvan pwopriyete y ap vann nan (relinquished property) vin anba kontra, e yo nonmen twa pwopriyete jou 45 la, pa youn. Si zòn nan nouvo pou ou, Port St. Lucie vs. Stuart se yon bon kote pou kòmanse wè ki kote kay pou lwe yo rantab.

Kote echanj sa yo konn mal tounen

Avoka vandè a voye kòb vant lan bay vandè a, epi tout moun eseye ranje sa. Sa pa ka ranje.
Jou 45 la rive, yo te idantifye yon sèl pwopriyete, e afè a tonbe. Nonmen pwopriyete rezèv.
Pwopriyete ranplasman an koute mwens, oswa pwopriyetè a peye ansyen prè ipotèk la epi li pa ranplase dèt la, e yon bòdwo boot li pa t atann parèt lè l ap fè taks li.
Achtè a ajoute konjwen li sou nouvo tit la pou rezon eritaj, san l pa mande pèsonn.
QI a se jis yon nonm ki gen yon sit entènèt. Verifye entèmedyè a menm jan ou ta verifye yon bank.

Ann pale anvan w mete pwopriyete a sou mache

Mwen deja akonpaye pwòp kliyan mwen nan echanj 1031, toude bò, e se toujou menm bagay la. Sa ki pase san pwoblèm yo se sa kote yo te anboche entèmedyè a anvan anons lan parèt, kontab la te deja fè kalkil sou boot ak amòtisman, e rechèch pou pwopriyete ranplasman an te kòmanse bonè. Sa ki mal tounen yo se sa kote yon moun rele m jou 30. Si w ap panse vann yon pwopriyete envestisman nenpòt kote sou Treasure Coast, oswa fè echanj pou achte youn isit la soti nan yon lòt Leta, rele m oswa voye yon tèks ban mwen anvan. Mwen pa konseye taks ou e mwen p ap fè tankou mwen se sa, men mwen gen eksperyans nan echanj sa yo, mwen konnen ki entèmedyè, ki kontab ak ki avoka closing ki fè yo byen, e m ap mete w an kontak ak yo pou pa w la fèt kòrèkteman. Apre sa, m ap al chèche bilding lan pou ou.

Kesyon envestisè poze sou echanj 1031

Konbyen tan mwen genyen pou m fini yon echanj 1031?

Ou gen 45 jou apati closing vant ou a pou w idantifye pwopriyete ranplasman an alekri, e 180 jou apati menm closing sa a pou w fèmen acha li. Toude kouri an menm tan, e toude konte an jou kalandriye. Si vant ou fèmen ta nan ane a, dat limit deklarasyon taks ou ka fè 180 jou yo vin pi kout, sof si w depoze yon ekstansyon.

Èske m ka fè yon echanj 1031 sou kay mwen oswa sou yon kay vakans?

Pa sou kay kote w rete a. Yon kay vakans kalifye sèlman si li te yon vrè kay pou lwe: règ pwoteksyon IRS la (safe harbor) mande 24 mwa kòm pwopriyetè, omwen 14 jou lokasyon a pri mache chak ane nan ane sa yo, e itilizasyon pèsonèl ki pa depase 14 jou oswa 10 pousan jou lokasyon yo, sa ki pi plis la.

Èske m toujou peye kichòy nan closing sou yon echanj 1031 nan Florid?

Wi. Ou ranvwaye taks federal sou pwofi kapital ak rekiperasyon amòtisman (depreciation recapture), men taks sou dokiman Florid toujou aplike: 70 sant pou chak $100 sou tit la ak 35 sant pou chak $100 plis taks entanjib sou nenpòt nouvo prè ipotèk. Florid pa gen taks sou revni Leta, kidonk pa gen okenn bòdwo Leta sou pwofi kapital pou ranvwaye.

Èske lwa taks 2025 la te chanje echanj 1031 yo?

Non. Lwa taks federal jiyè 2025 la pa t touche Section 1031, e li rete an plas pou pwopriyete imobilye ou kenbe pou envestisman oswa pou biznis. Gen pwopozisyon pou limite ranvwa a ki te parèt nan bidjè federal pase yo, men okenn pa t pase jiska 2026.

Pale ak William. Mwen deja akonpaye pwòp kliyan mwen nan echanj 1031, ni bò vant ni bò acha. Mwen ka mete w an kontak ak entèmedyè kalifye, kontab (CPA) ak avoka closing ki fè yo byen, epi ede w jwenn pwopriyete ranplasman an sou Treasure Coast. Rele m oswa voye yon tèks nan (772) 800-2274 oswa voye yon mesaj ban mwen (an anglè). Mwen travay an anglè, men si w pito pale kreyòl, annik fè m konnen, m ap fè aranjman avèk plezi pou w jwenn èd an kreyòl.

Enfòmasyon jeneral sèlman, se pa konsèy legal, konsèy taks oswa konsèy finansye. Règ taks ak dat limit yo chanje, e chak sitiyasyon gen pwòp detay pa l; verifye tout bagay avèk kontab ou (CPA), avoka w ak entèmedyè kalifye w anvan w aji. Referans règ taks yo se jan yo te ye lè yo te revize yo 26 oktòb 2026. William Merchant, ajan imobilye (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chak biwo RE/MAX gen pwòp mèt li e li fonksyone poukont li. Equal Housing Opportunity (chans egal pou tout moun nan zafè lojman).

Sous

William Merchant