Repons kout: Si w vann anvan, ou pa pote de kay sou do w an menm tan, e souvan se lòd ki pi senp lan lè peman inisyal (down payment) pwochen kay la chita nan kay ou genyen kounye a. Si w achte anvan e w ap pran yon prè, tout bagay depann de yon bank oswa konpayi prè ki konfime alekri sa ou ka pote pandan ou mèt toude kay yo. Yon ofè ki gen kondisyon (contingent offer) anba Rider V ka fè acha w la depann de vant kay ou, men vandè a ka reponn ak Rider X, yon kloz kick-out; epi ak Rider U, yon lwaye apre closing (rent-back), ou ka rete nan kay la apre vant lan fèmen si oumenm ak achtè a dakò sou kondisyon alekri anvan dat limit la. Nouvo règ Fannie Mae yo (yo te ankouraje bank yo sèvi avè yo touswit, e bank yo oblije sèvi avè yo pou demann ki fèt 1ye novanm 2026 oswa apre) konte 75 pousan lwaye sou mache ki dokimante pou kay w ap kite a, mwens peman kay sa a. An septanm 2026, kay endividyèl (single-family) medyàn nan konte St. Lucie te pran 52 jou pou l tonbe anba kontra, e tan medyàn pou vant lan te 91 jou, kidonk prevwa tan. Okenn nan sa yo pa ranplase apwobasyon alekri yon bank ni yon avoka ki li kontra w la.
Si w ap vann yon kay sou Treasure Coast pou w achte yon lòt, lòd la depann de de chif: konbyen nan peman inisyal pwochen kay la ki chita nan kay ou genyen kounye a, ak konbyen peman yon bank ap kite w pote pandan ou mèt toude kay yo.
Èske m ta dwe vann kay mwen anvan oswa achte anvan?
Si w vann anvan, ou konnen konbyen kòb ou fè e ou gen yon sèl kay alafwa, men w ap gen yon dat limit pou w jwenn pwochen kay la. Si w achte anvan, ou demenaje yon sèl fwa e ou pa gen dat limit, men w ap pote de kay. Yon ofè ki gen kondisyon ak yon lwaye apre closing chak pran yon ti kras nan toude.
Tan an se sa ki fè tout diferans lan: an septanm 2026, kay endividyèl medyàn nan konte St. Lucie te pran 52 jou soti lè yo mete l sou mache rive lè l tonbe anba kontra, kont 44 jou yon ane anvan, e tan medyàn pou vant lan te 91 jou, kont 85 (MIAMI REALTORS, 16 oktòb 2026). Nan konte Martin, medyàn yo te 39 jou pou rive anba kontra, kont 62, ak 78 jou pou vant lan, kont 109. Apeprè mwatye kay sa yo te pran plis tan, e medyàn yo konte sèlman kay ki te vann, kidonk si w achte anvan, prevwa kay pa w la ka se youn nan sa ki pran plis tan.
Vann anvan, achte anvan, ofè ki gen kondisyon oswa lwaye apre closing: kijan yo konpare
| Chemen | Kijan sa mache | Avantaj | Sa pou w veye |
|---|---|---|---|
| Vann anvan | Ou fè closing (fèmen vant lan) sou kay ou genyen an, apre sa ou achte. | Ou konnen konbyen kòb ou fè; ou pa janm gen de kay. | Yon dat limit pou rechèch ou, e petèt yon kote pou w rete ant de kay yo. |
| Achte anvan | Ou fè closing sou pwochen kay la pandan ou toujou mèt kay ou genyen an, pafwa ak yon prè pon (bridge loan) oswa yon liy kredi sou ekite kay la (home equity line of credit, HELOC). | Yon sèl demenajman, pa gen dat limit pou rechèch ou. | De seri peman jiskaske ansyen kay la fèmen; bank lan dwe kalifye w pou toude, oswa konte lwaye sou ansyen an. |
| Ofè ki gen kondisyon | Rider V, Sale of Buyer’s Property (vant pwopriyete achtè a), fè acha w la depann de vant kay ou. | Yon pòt soti posib si kay ou pa vann. | Vandè a ka ajoute Rider X, yon kick-out: si vandè a aksepte yon kontra rezèv (back-up contract), ou dwe mete plis lajan (funding) epi renonse kondisyon an pa pita pase dat yo fikse a, otreman kontra rezèv la ka avanse. |
| Lwaye apre closing | Rider U, Post-Closing Occupancy by Seller (vandè a rete nan kay la apre closing): ou vann, ou fè closing, epi ou rete pou yon tan yo te dakò sou li. | Kòb vant lan nan men w anvan w achte, san w pa oblije demenaje jou closing la. | Konbyen tan w ap rete ak konbyen lwaye a ap ye bezwen yon akò alekri anvan yon dat limit (si yo pa mete lòt dat, se 10 jou anvan closing), otreman nenpòt nan de pati yo ka anile. |
Achte anvan: kijan bank lan konte kay ou toujou genyen an
Dapre Selling Guide Fannie Mae a (B3-6-06, 2 septanm 2026), si kay ou genyen an pa pral fèmen anvan nouvo prè a, bank lan kalifye w ak toude peman yo: PITIA ansyen kay la (kapital, enterè, taks, asirans ak frè asosyasyon) ak PITIA nouvo a, sof si li gen kontra vant siyen pou kay ou genyen an ak konfimasyon tout kondisyon finansman yo te leve. Si ansyen kay la tounen yon dezyèm kay, PITIA li konte kòm dèt; si li tounen yon kay pou lwe, règ gid la sou revni lwaye ak rezèv aplike.
Fannie Mae te mete règ lwaye sa yo ajou 2 septanm 2026, li ankouraje bank yo sèvi avè yo touswit, e li egzije yo pou demann prè ki gen dat 1ye novanm 2026 oswa apre (Announcement SEL-2026-08). Sistèm nan chita sou lwaye mache a sipòte, sou rezèv ak sou limit pou konpansasyon PITIA a, pa sou kontra lwaye; gid la di kontra lwaye pa aksepte kòm prèv lwaye pou okenn kay w ap kite (departing residence). Dapre B3-3.8-05 ki te mete ajou a, lwaye sou mache a dokimante ak yon evalyasyon (appraisal) ki gen lwaye mache yo, Form 1007, oswa zouti analiz mache ki gen omwen twa lokasyon konparab. Bank lan pran 75 pousan lwaye brit chak mwa a epi li retire PITIA ansyen kay la; si rezilta a pozitif, li konpanse sèlman PITIA sa a, e si li negatif, li antre nan rapò dèt ak revni w (debt-to-income ratio, DTI). Si w gen mwens pase 12 mwa eksperyans nan jesyon pwopriyete, ou bezwen sis mwa PITIA kay ou kite a an rezèv, anplis nenpòt rezèv yo mande pou plizyè pwopriyete ki finanse. Pou yon demann ki gen dat anvan 1ye novanm 2026, bank ou a ka ap sèvi swa ak nouvo règ yo swa ak ansyen vèsyon an, kidonk mande ki vèsyon ki aplike.
| Egzanp imajinè | Montan | Baz kalkil la |
|---|---|---|
| Lwaye sou mache ki dokimante pou kay w ap kite a | $2,400 pa mwa | Sipoze; evalyasyon, Form 1007 oswa twa lokasyon konparab |
| 75 pousan lwaye sou mache a | $1,800 pa mwa | B3-3.8-05 |
| PITIA ansyen kay la | $2,100 pa mwa | Sipoze |
| 75 pousan lwaye a mwens PITIA | $300 pa mwa ki manke | $1,800 mwens $2,100; sa antre nan DTI |
| Rezèv, mwens pase 12 mwa eksperyans nan jesyon | $12,600 | Sis mwa $2,100 |
Nan egzanp sa a, ansyen kay la ajoute $300 pa mwa sou dèt ou olye $2,100, men li mande $12,600 an rezèv. Se bank ou a ki deside sa ki konte.
Yon prè pon oswa yon HELOC ka ba w aksè a ekite (equity) ki nan kay ou genyen an anvan ou vann. Fannie Mae aksepte yon prè pon oswa swing loan kòm sous lajan (B3-4.3-14, 1ye avril 2009) si li pa garanti tou sou nouvo pwopriyete a (cross-collateralized) e si bank lan dokimante ou ka pote nouvo kay la, kay ou genyen an, prè pon an ak lòt peman ou yo. Egzijans federal sou kapasite pou ranbouse (ability-to-repay) ki nan 12 CFR 1026.43(c) rive (f) pa aplike pou yon prè pon ki dire 12 mwa oswa mwens, kidonk mande bank prè pon an kijan l ap evalye w ak sa k ap pase si dire prè a fini anvan kay ou vann. CFPB dekri yon HELOC kòm yon liy kredi ki gen yon peryòd pou retire lajan (draw period), apre sa yon peryòd ranbousman, anjeneral ak yon to varyab; bank lan ka bloke retrè yo si sitiyasyon finansye w chanje, e si w pran reta sou peman yo ou ka pèdi kay ou.
Èske ofè mwen ka depann de vant kay mwen? Rider V ak kick-out la
Kontra AS IS Florida Realtors/Florida Bar la bay lis rider (anèks) li yo nan paragraf 19, e Rider V, Sale of Buyer’s Property, fè acha w la depann de vant kay ou genyen an. Ekip legal Florida Realtors, nan yon atik septanm 2023, dekri l kòm yon pòt soti posib si achtè a pa rive vann. Yo di tou yon achtè ki gen yon kondisyon finansman (financing contingency), ki oblije vann yon lòt pwopriyete pou l achte e ki bezwen sa kouvri pou prè a apwouve, dwe sèvi avè l. Li Rider V limenm pou w wè delè li yo, sa li kite vandè a kontinye fè ak konbyen tan ou genyen pou w retire kondisyon an, ansanm ak yon avoka imobilye nan Florid si gen yon bagay ki pa klè.
Vandè a ka reponn ak Rider X, Kick-Out Clause la. Menm atik la di li pèmèt vandè a kontinye siyen kontra rezèv (back-up), e si vandè a aksepte youn, achtè a dwe mete plis lajan epi renonse kondisyon yo, tankou vant pwopriyete achtè a; si achtè a pa peye lajan anplis la pa pita pase dat yo fikse a, vandè a ka avanse ak ofè rezèv la. Yon ofè ki gen kondisyon achte tan, li pa achte sètitid. Yon vandè k ap egzamine yon ofè Rider V ta dwe mande anvan tout bagay ki kote kay achtè a ye: anba kontra, sou mache, oswa poko mete sou mache.
Èske m ka rete nan kay mwen apre closing? Lwaye apre closing la
Nan fòm Florida Realtors/Florida Bar yo, yon lwaye apre closing se Rider U, Post-Closing Occupancy by Seller. Ekip legal Florida Realtors te eksplike an jen 2023: pati yo eseye dakò sou yon kontra lwaye alekri oswa yon akò okipasyon apre closing anvan yon dat limit (si yo pa mete lòt dat, se 10 jou anvan closing, e yo ka negosye l). Akò a kouvri konbyen tan vandè a ap rete ak lwaye chak mwa a, e yon kontra lwaye fè Residential Landlord/Tenant Act Florid la (lwa sou pwopriyetè ak lokatè) antre ladan. Si yo pa rive dakò, nenpòt nan de pati yo ka anile e achtè a resevwa depo l tounen; si okenn pa anile, vandè a dwe kite kay la pa pita pase closing.
Mande tou sou prè achtè a. Modèl prè ipotèk FHA HUD la (septanm 2024) di moun ki pran prè a dwe abite nan pwopriyete a kòm rezidans prensipal li nan 60 jou apre li siyen dokiman garanti a (security instrument), e pou omwen yon ane, sof si bank lan jije obligasyon sa a ta lakòz yon difikilte ki twòp (undue hardship), oswa si gen sikonstans moun ki pran prè a pa kontwole; epi fòm bank lan sèvi toutbon an ka diferan. Avèk yon achtè FHA, verifye konbyen tan lwaye apre closing la ap dire ak bank achtè a.
Èske lòd la gen efè sou homestead mwen ak portability?
Wi, sa ka gen efè: règ homestead Florid yo chita sou 1ye janvye. Egzanpsyon homestead (homestead exemption) a ale bay yon moun ki, 1ye janvye, gen tit legal oswa tit benefisyè (legal or beneficial title) e ki, ak bòn fwa, fè pwopriyete a rezidans pèmanan li (s. 196.031(1)(a)), e demann lan dwe fèt pa pita pase 1ye mas (s. 196.011(1)(a)). Portability (pote avantaj taks la nan nouvo kay la) anba s. 193.155(8) bay yon nouvo homestead yon rediksyon sou valè taksab la jiska $500,000 lè ou te resevwa yon egzanpsyon homestead nan 1ye janvye nenpòt nan 3 ane ki fenk pase yo.
Si w achte anvan epi w mete ansyen kay la an lokasyon, lè w lwe tout oswa prèske tout yon ansyen homestead, sa konte kòm abandon (abandonment) (s. 196.061(1)); men yon abandon ki fèt apre 1ye janvye pa touche egzanpsyon ane sa a, sof si kay la lwe plis pase 30 jou pa ane kalandriye pandan 2 ane youn dèyè lòt. Lè w lwe kay la, sa ka touche tou eksklizyon federal sou vant kay la (home-sale exclusion), ki mande pou w te mèt kay la e pou w te viv ladan l kòm rezidans prensipal ou pandan peryòd ki fè 2 ane oswa plis antou nan 5 ane anvan vant lan (26 U.S.C. 121(a)). Mande Property Appraiser konte a (biwo ki evalye pwopriyete yo pou taks) ak yon CPA (kontab piblik sètifye) oswa yon konseye fiskal verifye dat ou yo anvan ou lwe kay la pandan w ant de kay.
Sa pou w konfime anvan ou deside
Li Rider V ak Rider X limenm pou delè yo ak kondisyon sou depo a; Florida Realtors dekri “designated date” (dat yo fikse a) Rider X la, men se pa chak detay. Chif 60 jou pou okipasyon ki pi wo a soti nan modèl prè ipotèk FHA HUD la, e prè konvansyonèl yo fikse pwòp kondisyon okipasyon pa yo, kidonk mande bank ou a, menm pou yon prè Fannie Mae oswa Freddie Mac. Rapò mache yo pa defini “time to sale” (tan pou vant lan), e rapò konte Martin lan di “up from” (te monte) pou toude kantite jou yo malgre chif li yo te desann; atik sa a sèvi ak chif yo. Pa t gen okenn rapò septanm 2026 pou konte Indian River ki te disponib lè yo t ap ekri atik sa a.
Bon lòd la se sa chif ou yo sipòte. Anvan ou mete kay la sou mache, chèche konnen pou konbyen kay ou genyen an ka vann ak konbyen kòb ki ka rete pou ou, apre sa mande yon bank mete alekri sa ou ka pote nan chak chemen. Yon demann valè kay ak gid mwen sou konbyen sa koute pou vann yon kay nan Florid kouvri premye mwatye a.
Plis pou vandè sou Treasure Coast: gid mwen yo sou poukisa yon kay nan Port St. Lucie pa vann, sa vandè nan Florid oblije divilge, vann yon kay ak yon do kay ki gen laj, portability homestead, pwofi kapital lè w vann kay ou ak vann yon kay ou eritye.
Kesyon vandè yo poze sou vann anvan oswa achte anvan
Èske m ta dwe vann kay mwen anvan oswa achte anvan?
Si w vann anvan, ou pa pote de kay e ou ka chèche pwochen kay la pandan ou konnen konbyen kòb ou fè; si w achte anvan, ou demenaje yon sèl fwa men ou gen de seri peman jiskaske ansyen kay la fèmen. Kilès ki bon pou ou depann de kote peman inisyal ou ye ak sa yon bank konfime alekri ou ka pote.
Èske ofè mwen ka depann de vant kay mwen genyen kounye a?
Wi, si vandè a aksepte l. Rider V, Sale of Buyer’s Property, fè yon kontra acha Florida Realtors/Florida Bar depann de vant kay ou, e ekip legal Florida Realtors di yon achtè ki gen yon kondisyon finansman, ki oblije vann yon lòt pwopriyete e ki bezwen sa kouvri pou prè a apwouve, dwe sèvi avè l. Vandè a ka reponn ak Rider X, yon kloz kick-out ki pèmèt vandè a kontinye siyen kontra rezèv.
Èske m ka rete nan kay mwen apre closing?
Wi, si achtè a dakò. Avèk Rider U, Post-Closing Occupancy by Seller, pati yo eseye dakò sou yon kontra lwaye oswa yon akò okipasyon alekri ki kouvri konbyen tan w ap rete ak lwaye chak mwa a, anvan yon dat limit (si yo pa mete lòt dat, se 10 jou anvan closing); si yo pa rive dakò, nenpòt nan de pati yo ka anile.
Èske bank mwen an ap konte toude prè ipotèk yo si m achte anvan?
Dapre Selling Guide Fannie Mae a (B3-6-06, 2 septanm 2026), si kay ou genyen an pa pral fèmen anvan, wi, sof si bank lan gen kontra vant siyen an ak konfimasyon tout kondisyon finansman yo te leve. Si w ap mete ansyen kay la an lokasyon, règ lwaye pou kay w ap kite a ka konpanse yon pati oswa tout peman li.
Èske lwaye ansyen kay mwen an ka ede m kalifye?
Dapre nouvo règ Fannie Mae yo (yo te ankouraje bank yo sèvi avè yo touswit, e bank yo oblije sèvi avè yo pou demann ki fèt 1ye novanm 2026 oswa apre), bank lan pran 75 pousan lwaye sou mache ki dokimante a epi li retire peman ansyen kay la, e si rezilta a negatif li antre nan rapò dèt ak revni w. Si w gen mwens pase 12 mwa eksperyans nan jesyon pwopriyete, ou bezwen tou sis mwa peman kay sa a an rezèv.
Èske m ap pèdi portability si m achte pwochen kay mwen pita?
Tès portability Florid la se: èske ou te resevwa yon egzanpsyon homestead nan 1ye janvye nenpòt nan 3 ane ki fenk pase yo, ak yon plafon $500,000 (s. 193.155(8)). Mande Property Appraiser konte a ki 1ye janvye ki dènye a ki mache pou dat ou yo.
Pale ak William. Voye yon tèks ban mwen ak adrès kay w ap vann nan ak sa ou ta renmen achte apre, oswa rele m pou nou pale sou sa ansanm. M ap chèche vant ki deja fèmen yo ki montre pri kay ou gen chans vann, m ap estime konbyen kòb vant lan ka rapòte w, e m ap mete kat chemen yo youn bò kote lòt pou w ka pote vrè chif bay bank ou a. Rele m oswa voye yon tèks nan (772) 800-2274 oswa voye yon mesaj ban mwen (an anglè). Mwen travay an anglè, men si w pito pale kreyòl, annik fè m konnen, m ap fè aranjman avèk plezi pou w jwenn èd an kreyòl.
Se enfòmasyon jeneral, se pa konsèy legal, konsèy taks, konsèy sou prè ni konsèy sou asirans, e se pa yon garanti pou okenn vant, pri oswa delè. Fannie Mae te ankouraje bank yo sèvi touswit ak nouvo règ li yo sou kay w ap kite a, e li egzije yo pou demann ki fèt 1ye novanm 2026 oswa apre; kondisyon Rider V ak Rider X yo se nan rider yo menm pou w chèche yo; e pou homestead ak portability, tout bagay depann de pwòp dat pa w. Konfime ak bank ou a, yon avoka imobilye nan Florid, Property Appraiser konte a ak yon CPA oswa yon konseye fiskal. Referans sou lwa, règleman ak mache yo se jan yo te ye lè yo te revize yo 24 oktòb 2026. William Merchant, ajan imobilye (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chak biwo RE/MAX gen pwòp mèt li e li fonksyone poukont li. Equal Housing Opportunity (chans egal pou tout moun nan zafè lojman).
Sous
- Fannie Mae Selling Guide B3-6-06, Qualifying Impact of Other Real Estate Owned (2 septanm 2026) (an anglè)
- Fannie Mae Selling Guide B3-3.8-05, Rental Income from Non-Subject Property: Departing Residence (2 septanm 2026) (an anglè)
- Fannie Mae Announcement SEL-2026-08, mizajou Selling Guide (2 septanm 2026; yo ankouraje bank yo aplike yo touswit, obligatwa pou demann 1ye novanm 2026 oswa apre) (an anglè)
- Fannie Mae Selling Guide B3-4.3-14, Bridge/Swing Loans (1ye avril 2009) (an anglè)
- Fannie Mae Selling Guide B2-1.1-01, Occupancy Types (5 oktòb 2022) (an anglè)
- HUD: Model Forward Mortgage, Section 6, Occupancy (septanm 2024) (an anglè)
- CFPB: 12 CFR 1026.43, Minimum standards for transactions secured by a dwelling, (a)(3)(ii) prè pon (bridge loans) (an anglè)
- CFPB: What is a home equity line of credit (HELOC)? (dènye revizyon 28 out 2026) (an anglè)
- Florida Statutes 196.031, Exemption of homesteads (2026) (an anglè)
- Florida Statutes 196.011, Annual application required for exemption (2026) (an anglè)
- Florida Statutes 193.155, Homestead assessments, ansanm ak (8) portability (2026) (an anglè)
- Florida Statutes 196.061, Rental of homestead to constitute abandonment (2026) (an anglè)
- 26 U.S.C. 121, Exclusion of gain from sale of principal residence (Cornell LII) (an anglè)
- Florida Realtors: Think you know optional clauses, riders and addenda? Riders V and X (Meredith Caruso, 26 septanm 2023) (an anglè)
- Florida Realtors: The most misunderstood form in the library, Rider U (Joel Maxson, 23 jen 2023) (an anglè)
- MIAMI REALTORS + RWorld: St. Lucie County Mid-Market Condo Sales Rise, estatistik septanm 2026 (16 oktòb 2026) (an anglè)
- MIAMI REALTORS + RWorld: Martin County Total Home Sales Climb, estatistik septanm 2026 (16 oktòb 2026) (an anglè)
