Kisa ou oblije divilge lè w ap vann yon kay nan Florid? Johnson v. Davis ak fòm inondasyon an

Vann kay

Oct 24

Repons kout: Lè w ap vann yon kay nan Florid, ou oblije fè achtè a konnen (divilge, disclose) sa ou konnen ki gen yon gwo efè sou valè kay la, ki pa fasil pou wè e achtè a pa deja konnen. Se sa Tribinal Siprèm Florid (Florida Supreme Court) te deside an 1985 nan ka Johnson v. Davis, e yon analiz anplwaye Sena Florid la (staff analysis) te fè an 2025 di obligasyon sa a toujou la menm lè achtè a dakò achte kay la “as is” (jan kay la ye a). Depi 1ye oktòb 2024, lwa Florid la mande tou pou vandè yon pwopriyete imobilye rezidansyèl ranpli epi bay achtè a yon divilgasyon alekri sou inondasyon (flood disclosure) nan moman kontra a siyen oswa anvan (s. 689.302), e yon amannman ki antre an vigè 1ye oktòb 2025 te ajoute yon kesyon sou domaj inondasyon pandan vandè a te mèt kay la. Gen kèk avi alekri ki aplike nan tout vant kay: gaz radon, rezime taks pwopriyete a ak avi sou evalyasyon efikasite enèji a. Gen lòt ki depann de pwopriyete a: dokiman asosyasyon pwopriyetè yo (HOA) ak dokiman kondo, liy kontwòl konstriksyon bò lanmè a (coastal construction control line) pou teren bò plaj, reklamasyon sinkhole (twou ki louvri anba tè a) asirans te peye, dosye vyolasyon kòd ki toujou ouvè ak penti ki gen plon (lead paint) pou kay ki bati anvan 1978. Si yon bagay espesifik sou kay ou a dwe divilge, se yon kesyon pou yon avoka imobilye nan Florid, se pa pou mwen.

Si w ap pare pou vann yon kay nan Port St. Lucie oswa nenpòt kote nan konte St. Lucie, Martin oswa Indian River, youn nan premye kesyon ou genyen se: “kisa m oblije di achtè a?” Florid reponn sa an de nivo: yon règ yon tribinal te tabli an 1985 sou sa ou konnen, ak avi alekri, kèk ladan yo obligatwa nan tout vant kay, lòt yo depann de pwopriyete a. Atik sa a pa di w si yon bagay espesifik sou kay ou a dwe divilge. Sa se yon kesyon pou yon avoka imobilye nan Florid.

Kisa ou oblije divilge lè w ap vann yon kay nan Florid?

Pwen depa a se Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625, yon desizyon Tribinal Siprèm Florid te pran 31 oktòb 1985. An mo senp: si ou konnen yon bagay ki gen yon gwo efè sou valè kay la, achtè a pa ka wè l fasilman e li pa deja konnen l, ou oblije di achtè a sa. Men desizyon tribinal la:

“Kidonk, nou deside konsa: lè vandè yon kay konnen fè ki gen yon gwo efè sou valè pwopriyete a, ki pa fasil pou wè e achtè a pa konnen, vandè a gen obligasyon pou l fè achtè a konnen yo.”

Ka sa a te sou yon do kay. Vandè yo “te konnen te gen pwoblèm ak do kay la e yo pa t di sa”, e tribinal la te bay achtè yo rezon. Li di obligasyon an aplike pou tout kalite pwopriyete imobilye, kit li nèf, kit li te deja sèvi. Pou konnen si yon fè espesifik antre anba règ sa a, se avoka w ki pou di w sa.

Yon analiz anplwaye Sena Florid la ki date 24 mas 2025 montre yon limit: tribinal yo toujou aplike prensip caveat emptor (se achtè a ki pou veye tèt li) pou kontra “as-is” sou pwopriyete ki pa rezidansyèl (Florida Holding 4800 v. Lauderhill Mall Investment, Fla. 4th DCA 2021). Kijan limit sa a ale ansanm ak mo Johnson yo, ki pi laj, se yon kesyon pou avoka w.

Kisa fòm divilgasyon sou inondasyon Florid la ye?

CS/CS/HB 1049 (chapter 2024-215) te kreye seksyon 689.302 nan lwa Florid yo (Florida Statutes), ki antre an vigè 1ye oktòb 2024. CS/CS/SB 948 (chapter 2025-166), ki te apwouve 20 jen 2025, te modifye l apati 1ye oktòb 2025: li retire mo “federal” nan kesyon sou asistans lan, e li ajoute yon kesyon sou domaj inondasyon vandè a konnen ki te rive pandan li te mèt kay la (dapre analiz Sena a ak tèks 2026 la). Men règ la, jan li ye nan edisyon 2026 la: “Yon vandè dwe ranpli epi bay yon divilgasyon sou inondasyon bay achtè yon pwopriyete imobilye rezidansyèl nan moman kontra vant lan siyen oswa anvan.”

Fòm nan kòmanse ak yon avi ki di asirans kay (homeowners’ policies) pa kouvri domaj inondasyon, apre sa li poze twa kesyon. Chak kesyon gen yon bwat “has” (genyen) ak yon bwat “has no” oswa “has not” (pa genyen). Premye kesyon an: èske ou konnen nenpòt inondasyon ki te fè domaj nan pwopriyete a pandan ou te mèt li. Dezyèm kesyon an: èske ou te fè yon reklamasyon pou domaj inondasyon bay yon konpayi asirans, sa gen ladan yon reklamasyon National Flood Insurance Program (pwogram nasyonal asirans inondasyon an). Twazyèm kesyon an: èske ou te resevwa asistans pou domaj inondasyon sou pwopriyete a, sa gen ladan asistans ki soti nan Federal Emergency Management Agency.

Sou fòm nan, “inondasyon” (flooding) gen ladan l: dlo andedan peyi a, tankou larivyè ak lak, oswa dlo mare ki debòde (inland or tidal waters), dlo k ap koule oswa dlo sifas ki ranmase yon fason ki pa nòmal e rapid soti nan yon sous dlo ki la deja, ak dlo lapli ki rete kanpe lontan. Yon vandè ki pa janm gen inondasyon lakay li toujou anba règ sa a, e li reponn ak bwat “has no” ak “has not” yo. Epitou fòm nan pi etwat pase Johnson: premye kesyon li a gade sèlman tan ou te mèt kay la, alòske Johnson chita sou sa ou konnen. Si ou konnen te gen inondasyon anvan sa, mande avoka w kijan pou w jere sa.

Analiz Sena a montre tou “tribinal dapèl yo pa dakò ant yo sou kesyon pou konnen si tandans yon kay genyen pou l inonde se yon bagay ki fasil pou wè”: nan Nelson v. Wiggs (Fla. 3d DCA 1997), inondasyon sezonye a te yon bagay tout moun konnen e reklamasyon an pa t pase, alòske nan Newbern v. Mansbach (Fla. 1st DCA 2001), tribinal dapèl la te bay achtè yo rezon.

Kontra Florida Realtors ak Florida Bar la, AS IS Residential Contract for Sale and Purchase (ASIS-7x), pa gen divilgasyon s. 689.302 la ladan l. Paragraf 10(d) li a se yon lòt bagay: li konseye achtè a verifye zòn inondasyon an ak yon sètifika elevasyon (elevation certificate), e li pèmèt achtè a anile kontra a nan yon delè fiks (20 jou si yo kite espas la vid) nan sèten sitiyasyon zòn inondasyon.

Ki lòt avi yon vandè sou Treasure Coast ka jwenn devan l?

“Para.” vle di yon paragraf nan kontra AS IS sa a.

Divilgasyon	Aplike pou	Kisa ak kilè	Sous
Divilgasyon sou inondasyon	Vandè pwopriyete imobilye rezidansyèl	Fòm nan ranpli, nan moman kontra a oswa anvan	s. 689.302
Avi sou gaz radon	Vant nenpòt bilding	Tèks lwa a ekri sou omwen yon dokiman yo siyen nan moman kontra a oswa anvan	s. 404.056(5); para. 10(a)
Rezime taks pwopriyete	Vant rezidansyèl	Nan moman kontra a oswa anvan; se vandè a ki bay li sof si li deja nan kontra a	s. 689.261; para. 10(h)
Rezime divilgasyon HOA (disclosure summary)	Teren kote pwopriyetè a oblije fè pati asosyasyon an	Pwopriyetè a bay li anvan kontra a; si li vin an reta, achtè a ka anile kontra a alekri nan 3 jou apre li resevwa l oswa anvan closing, sa ki rive an premye a	s. 720.401; para. 10(g)
Dokiman revant kondo	Pwopriyetè inite kondo	Dokiman asosyasyon an, vandè a peye pou yo; achtè a ka anile nan 7 jou (san konte wikenn ak jou ferye legal) apre li siyen e li resevwa yo	s. 718.503(2)
Liy kontwòl konstriksyon bò lanmè	Pwopriyete ki yon pati oswa nèt pi bò lanmè pase liy lan	Deklarasyon alekri sou kòt la nan moman kontra a oswa anvan; afidavit oswa apantaj (survey) nan moman closing oswa anvan, sof si yo renonse alekri	s. 161.57; Rider N (opsyonèl)
Reklamasyon sinkhole ki te peye	Vandè asirans lan te peye reklamasyon yo	Anvan closing: reklamasyon an te peye, e si tout kòb la te ale nan reparasyon	s. 627.7073(2)(c)
Dosye kòd ki toujou ouvè	Pwopriyetè k ap transfere pwopriyete a pandan yon pwosedi	Divilgasyon alekri sou dosye a, sou dokiman pwosedi a (pleadings) ak sou obligasyon nouvo pwopriyetè a pou l respekte kòd la, anvan transfè a; avi bay ofisye kòd la nan 5 jou apre	s. 162.06(5)
Penti ki gen plon	Lojman ki bati anvan 1978, ak kèk eksepsyon	Anvan achtè a angaje: bwochi a, danje yo konnen, dosye yo, chans pou fè enspeksyon nan 10 jou (yo ka chanje l oswa renonse l alekri)	40 CFR part 745, subpart F; para. 10(f)
Evalyasyon efikasite enèji	Pwopriyete imobilye ki gen yon bilding pou moun okipe	Nan moman kontra a oswa anvan: avi ki di gen opsyon pou fè yon evalyasyon	s. 553.996; para. 10(e)

Kay bò plaj

Règ eta a fikse yon liy kontwòl konstriksyon bò lanmè nan tou le twa konte yo. Nan konte St. Lucie, li soti nan liy konte Indian River rive nan liy konte Martin, sou tou de bò Fort Pierce Inlet (Fla. Admin. Code 62B-26.021, premye adopsyon an 1988). Nan konte Martin, li soti nan liy St. Lucie rive nan liy Palm Beach, an de moso ki separe nan St. Lucie Inlet (62B-26.015, premye adopsyon an 1985). Nan konte Indian River, li soti nan Sebastian Inlet rive nan liy St. Lucie (62B-26.018, premye adopsyon an 1987). Mande yon apantè (surveyor) konfime kote liy lan pase sou teren w lan. Pou pwopriyete ki pi bò lanmè pase liy lan, s. 161.57 mande yon deklarasyon ki di pwopriyete a ka sibi ewozyon kòt la e li ka anba règleman federal, eta oswa lokal sou kòt la. Si deklarasyon an pa fèt, sa pa fè okenn tò ni pou kontra a ni pou tit la, ni li pa bay achtè a dwa pou defèt vant lan (right of rescission). Kontra AS IS la trete liy lan sèlman nan Rider N, ki opsyonèl, kidonk mande avoka w si li ta dwe nan kontra pa w la.

Taks pwopriyete, dosye kòd ak kay ki gen laj

Rezime taks la avèti achtè a: si pwopriyetè a chanje oswa si gen amelyorasyon, yo ap reevalye pwopriyete a pou taks (s. 689.261; gade poukisa bòdwo taks vandè a ka twonpe yon achtè). Apati 1ye fevriye 2027, yon pwopriyete ki sou yon platfòm anons dwe montre yon estimasyon taks ad valorem (taks ki kalkile sou valè), e materyèl anons enprime pa gen dwa montre taks pwopriyetè aktyèl la ap peye (s. 689.261(3), edisyon 2026). Si yon moun sote divilgasyon sou dosye kòd yo anvan transfè a, sa “kreye yon prezonpsyon fwod ki ka konteste” (rebuttable presumption of fraud) (s. 162.06(5)). Règ sou plon an (eCFR, ajou 21 oktòb 2026) mete sou kote lojman pou granmoun aje oswa pou moun ki gen andikap (sof si yon timoun ki poko gen 6 an ap viv la oswa yo prevwa l ap viv la) ak lojman ki pa gen chanm pou dòmi; li egzante vant sezi (foreclosure), e moun ki vyole l konsyaman ka peye penalite sivil ak twa fwa domaj yo.

Si w vann yon kay “as is”, èske sa vle di ou pa oblije divilge anyen?

Non, pa pou yon kay. Analiz anplwaye Sena a te fè an 2025 la site Rayner v. Wise Realty Co. of Tallahassee (Fla. 1st DCA 1987) e li di: “Obligasyon sa a aplike menm si achtè a te dakò achte pwopriyete rezidansyèl la ‘as-is’.”

Nan paragraf 10(j) kontra AS IS la, ki gen tit Seller Disclosure (divilgasyon vandè a), ou deklare ou pa konnen okenn fè ou pa divilge ki gen gwo efè sou valè a e ki pa fasil pou wè, sa ki suiv Johnson byen pre. Ou rejte tout lòt garanti oswa deklarasyon sou eta oswa istwa pwopriyete a. Epi ou deklare, apa sa ou divilge alekri, okenn ajans gouvènman pa avèti w gen yon vyolasyon kòd konstriksyon, anviwònman oswa sekirite ki poko korije. Mo “as is” yo chita bò kote deklarasyon divilgasyon an, yo pa pran plas li. Florida Realtors revize fòm nan detanzantan, kidonk li 10(j) nan vèsyon w ap siyen an. Gade tou enspeksyon ki pa pase anba yon kontra AS IS.

Zòn gri pou w pote bay avoka w

Seksyon 689.302 aplike pou vandè “pwopriyete imobilye rezidansyèl” (residential real property), men li pa defini mo sa a, li pa bay lis eksepsyon, ni li pa di ki remèd ki genyen. Analiz Sena a pa dekri okenn penalite pou vandè a. Li pa di tou kijan règ la trete kay nèf, teren vid, vant sezi (foreclosure), vant siksesyon (estate sales) oswa vant kote se bank lan ki mèt kay la. Si vant ou a tonbe nan youn nan zòn gri sa yo, pote l bay avoka w anvan kontra a siyen. Lwa sou kondo yo chanje souvan nan dènye ane yo, kidonk konfime lis dokiman yo ak asosyasyon an. Lwa sou enèji a pa di ki moun ki pou remèt enfòmasyon sou evalyasyon an.

Ki moun ki deside sa ki pou ale nan divilgasyon w lan?

Mwen ka di w sa règ sa yo di ak ki avi pwopriyete w la mande. Mwen pa di pèsonn si yon fè espesifik dwe divilge; pou sa, mande yon avoka imobilye nan Florid anvan anons ou a parèt sou mache, e pote:

Ane kay la te bati.
Tout reklamasyon pou inondasyon oswa sinkhole, tout asistans pou inondasyon, ak sa ki te repare.
Tout avi kòd vil la oswa konte a te voye, e si gen yon dosye ki toujou ouvè.
Dokiman HOA oswa kondo, mande yo bonè.
Yon apantaj (survey), si teren an ka pi bò lanmè pase liy kòt la.
Dosye reparasyon pou pwoblèm ou konnen, tankou yon do kay.

Regle kesyon sa yo bonè, pandan yon kesyon sou divilgasyon se toujou yon konvèsasyon ak avoka w, olye yon diskisyon ak yon achtè.

Plis pou vandè sou Treasure Coast: gid mwen yo sou poukisa yon kay nan Port St. Lucie pa vann, vann yon kay ak yon do kay ki gen laj, portability homestead, pwofi kapital lè w vann kay ou, vann yon kay ou eritye ak si pou w vann anvan oswa achte anvan.

Kesyon vandè yo poze sou divilgasyon nan Florid

Kisa m oblije divilge lè m ap vann yon kay nan Florid?

Dapre Johnson v. Davis (Fla. 1985): fè ou konnen ki gen yon gwo efè sou valè kay la, ki pa fasil pou wè e achtè a pa konnen. Lwa yo ajoute yon divilgasyon sou inondasyon (s. 689.302) ak avi ki aplike nan tout vant kay (radon, rezime taks pwopriyete a ak avi sou evalyasyon efikasite enèji a), plis lòt ki depann de pwopriyete a: dokiman HOA oswa kondo, liy kontwòl konstriksyon bò lanmè a, reklamasyon sinkhole ki te peye, dosye kòd ki toujou ouvè ak penti ki gen plon pou kay ki bati anvan 1978. Si yon fè espesifik dwe divilge, se yon kesyon pou yon avoka imobilye nan Florid.

Si m vann kay mwen “as is”, èske m toujou oblije divilge pwoblèm yo?

Wi pou yon vant rezidansyèl, dapre yon analiz anplwaye Sena Florid la ki date 24 mas 2025. Li di obligasyon Johnson v. Davis la aplike menm si achtè a te dakò achte pwopriyete rezidansyèl la “as is”, e li site Rayner v. Wise Realty (Fla. 1st DCA 1987). Paragraf 10(j) kontra AS IS la fè vandè a deklare tou li pa konnen okenn fè enpòtan li pa divilge ki pa fasil pou wè.

Kilè m dwe bay achtè a divilgasyon sou inondasyon Florid la?

Nan moman kontra vant lan siyen oswa anvan, dapre s. 689.302. Obligasyon an te antre an vigè 1ye oktòb 2024, e amannman ki antre an vigè 1ye oktòb 2025 la te ajoute yon kesyon sou domaj inondasyon pandan vandè a te mèt kay la.

Èske m ranpli divilgasyon sou inondasyon an si kay mwen pa janm inonde?

Wi. Seksyon 689.302 di yon vandè “dwe ranpli epi bay” fòm nan, e chak kesyon gen yon bwat “has not” oswa “has no”. Kidonk yon vandè ki pa janm gen inondasyon, ki pa janm fè reklamasyon pou inondasyon e ki pa janm resevwa asistans pou inondasyon tcheke bwat sa yo, epi li bay fòm nan kanmenm.

Èske yon achtè ka anile akoz dokiman HOA oswa kondo?

Pou yon HOA, si yo pa t bay rezime divilgasyon an anvan siyati a, achtè a ka anile kontra a ak yon avi alekri nan 3 jou apre li resevwa l oswa anvan closing, sa ki rive an premye a (s. 720.401). Pou revant yon kondo, achtè a ka anile nan 7 jou, san konte wikenn ak jou ferye legal, apre li siyen kontra a e li resevwa dokiman asosyasyon lwa a mande yo; pèsonn pa ka renonse dwa sa a, e li fini nan closing (s. 718.503(2)).

Kay mwen an te bati anvan 1978. Ki etap anplis ki aplike?

Dapre 40 CFR part 745, subpart F, anvan achtè a angaje l, ou ba li bwochi sou danje plon an, ou divilge penti ki gen plon oswa danje plon ou konnen, ou bay dosye ou genyen, e ou ba li chans fè yon enspeksyon nan 10 jou. Lojman pou granmoun aje oswa pou moun ki gen andikap (sof si yon timoun ki poko gen 6 an ap viv la oswa yo prevwa l ap viv la), lojman ki pa gen chanm pou dòmi ak vant sezi (foreclosure) pa ladan.

Pale ak William. Anvan ou mete kay la sou mache, rele m oswa voye yon tèks ban mwen ak adrès la, ane kay la te bati ak tout sa ou konnen sou ansyen reklamasyon asirans, pèmi oswa avi kòd. M ap gade ki avi nan atik sa a ki konsène pwopriyete a, m ap ede w ranmase papye ki ale avè yo, e m ap ekri kesyon pou w pote bay avoka imobilye w nan Florid. Rele m oswa voye yon tèks nan (772) 800-2274 oswa voye yon mesaj ban mwen (an anglè). Mwen travay an anglè, men si w pito pale kreyòl, annik fè m konnen, m ap fè aranjman avèk plezi pou w jwenn èd an kreyòl.

Se enfòmasyon jeneral, se pa konsèy legal, konsèy taks, konsèy sou prè ni konsèy sou asirans, e se pa yon garanti pou okenn vant, pri oswa delè. Si yon fè espesifik dwe divilge, sa depann de pwopriyete a ak de fè yo, e se yon kesyon pou yon avoka imobilye nan Florid; lwa sou inondasyon an pa defini pwopriyete imobilye rezidansyèl ni li pa di ki remèd ki genyen, e atik la dekri lòt desizyon tribinal yo (apa Johnson v. Davis) dapre yon analiz anplwaye Sena Florid la te fè an 2025. Referans sou lwa, règleman ak mache yo se jan yo te ye lè yo te revize yo 24 oktòb 2026. William Merchant, ajan imobilye (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chak biwo RE/MAX gen pwòp mèt li e li fonksyone poukont li. Equal Housing Opportunity (chans egal pou tout moun nan zafè lojman).

Sous

William Merchant