Какие застройщики продают новые дома в Порт-Сент-Луси в 2026 году и какие цены они объявляют? Я сравнил 14 поселков по страницам застройщиков и девелоперов, которые прочитал 24 октября 2026 года (застройщик, возрастное ограничение в его формулировке, самая низкая объявленная цена с датой), и добавил крупные проекты застройки города, варианты 55+ и вопросы о взносах HOA и сборах CDD, которых не опубликовал ни один застройщик.

Продаете один дом на побережье Treasure Coast и покупаете другой? Сравниваю четыре пути (сначала продать, сначала купить, предложение с условием и аренда после продажи) и рассказываю, что юристы Florida Realtors пишут о приложениях для предложений с условием, оговорок kick-out и аренды после продажи, как Fannie Mae учитывает дом, который у вас остается (включая правила, обязательные для заявок с 1 ноября 2026 года), как работают бридж-кредиты и HELOC и как с этим связаны сроки льготы homestead.

Прежде чем унаследованный дом во Флориде можно будет выставить на продажу, могут возникнуть вопросы о наследственном производстве, о homestead и о налогах. В статье: право исполнителя на продажу, почему для защищенного homestead действуют другие правила, изменение упрощенного производства с 1 июля 2026 года, повышенная налоговая база, налог на недвижимость после смерти владельца и как наследники из других штатов могут подписать документы дистанционно.

Флорида не облагает налогом прибыль от продажи дома, поэтому главный вопрос федеральный: какую часть прибыли исключает статья 121 и что будет с остальным? В статье: пределы $250 000 и $500 000, требование «2 года из 5», частичное исключение, периоды аренды и амортизация, ставки 2026 года и налог 3,8%, а также расчет на примере, который можно повторить по собственным итоговым ведомостям по сделкам.

При продаже дома со статусом homestead во Флориде налогооблагаемая оценка для покупателя пересчитывается, но ваша экономия по Save Our Homes не обязательно пропадает: перенос льготы (portability) позволяет перенести на следующий homestead во Флориде до $500 000 разницы между рыночной стоимостью дома и его налогооблагаемой оценкой. Рассказываю, как работают трехлетний срок, формулы для более дорогого и более дешевого дома и формы DR-501T и DR-501TS, на примерах налогового оценщика округа Мартин.

При продаже дома во Флориде старая крыша касается не только ремонта, но и страховки: покупатель должен суметь застраховать дом. Разбираю, что говорят статья 627.7011(5) и правила Citizens для крыш, какие формы инспекций просят покупатели, как строительный кодекс относится к частичному ремонту, что сказано о кровельных работах в руководстве Порт-Сент-Луси по разрешениям и чем отличаются замена крыши, инспекция, компенсация и учет крыши в цене.

Продавая дом во Флориде, вы обязаны раскрыть покупателю информацию по правилу Johnson v. Davis, заполнить декларацию о наводнениях (она обязательна с 1 октября 2024 года, а поправка к ней действует с 1 октября 2025 года) и передать уведомления: одни нужны при любой продаже дома (радон, налог на недвижимость, рейтинг энергоэффективности), другие зависят от объекта (HOA, кондо, прибрежная линия, выплаты по карстовым воронкам, дела о нарушении норм, свинцовая краска). Рассказываю, что говорит каждое правило и чего не меняет продажа «as is».

Показов стало меньше, отзывы расплывчатые, а цену уже один раз снизили. Если ваш дом в Порт-Сент-Луси не продается, здесь разобраны цифры округа за сентябрь 2026 года и города за третий квартал, вопросы о крыше, страховке и условиях, которые поднимают покупатели, и то, что закон Флориды и разъяснения Florida Realtors о формах договоров говорят о действующем и истекшем договоре с агентом.

Квартира долго висит на рынке, показов нет, предложения низкие, цену снова снизили. Если речь о вашем кондо на острове Хатчинсон, здесь объясняется, что на самом деле тормозит продажу островных кондо в 2026 году (цифры за сентябрь, документы об инспекциях и резервах, которые покупатель вправе получить, и готов ли банк кредитовать покупку в вашем здании), что я изменил бы и что вы получите при первом же звонке мне.

Больше всего вопросов об участках вызывают два центра занятости: Космический центр Кеннеди на побережье Space Coast и коридор Tradition и Southern Grove в Порт-Сент-Луси. В статье собрано, что уже построено, кто здесь работодатели и что и когда планируется (с датой каждого источника), а затем объясняется, как оценивать участок поблизости, не предполагая, что стоимость следует за рабочими местами.

Цена коммерческого участка лишь первая цифра: сможете ли вы построить задуманное, зависит от карты перспективного землепользования и территориальной зоны, а во что обойдется путь до разрешения на строительство, определяют сборы на инфраструктуру и на мобильность, разрешения округа водопользования, правила для водно-болотных угодий, въезд с дороги, охраняемые виды и согласование плана участка. Все это разобрано здесь со ссылками на законы и местные тарифы, а пробелы названы прямо.

Склады, распределительные центры, производственные здания и помещения flex с дороги выглядят одинаково, а в работе ведут себя по-разному. В статье разобраны типы зданий, что в них проверять (полезная высота, ворота, электроснабжение, площадка для грузовиков), какие территориальные зоны допускают промышленное использование в Порт-Сент-Луси и округе Бревард, главные парки и проекты, а также что статистика одной брокерской компании за 2025 год говорит и чего не говорит.

Дом на пять и более квартир финансируют, облагают налогом и страхуют иначе, чем дуплекс или дом на четыре квартиры. В руководстве: где проходит граница для кредитования, программы агентств и FHA для небольших многоквартирных домов, как DSCR и LTV определяют сумму кредита (с расчетом на примере), правила Флориды о залогах и уведомлениях, 10-процентный потолок оценки, допуск в Citizens, лимиты страхования от наводнений и данные Census об аренде по всем четырем округам.

Продажа коммерческого объекта идет лучше, если документы, которые запросит кредитор покупателя, готовы еще до того, как появится табличка «Продается». В руководстве: контрольный список до выставления, что закон Флориды требует от договора с агентом, почему мнение брокера о цене не считается оценкой, правила рекламы, гербовый сбор с акта, удержание по FIRPTA, сроки обмена по статье 1031 и этапы от выставления до закрытия сделки.

Подписали договор на коммерческий объект на Treasure Coast или Space Coast? В статье разобраны экологическая оценка Phase I и федеральное правило, на котором она основана, межевание ALTA/NSPS и пункты Table A, письма о подтверждении зонирования и местные сборы, титул и тарифы Флориды, справки estoppel и соглашения SNDA, зоны наводнений, разрешения и залоговые права, ADA и пожарные инспекции, а также контрольный список и то, что стоит уточнить на месте.

Налоговый счет продавца не равен будущему счету покупателя. Разбираю потолок роста оценки коммерческой недвижимости во Флориде в 10% и его сброс после продажи, последние опубликованные ставки налога по округам Сент-Луси, Мартин, Индиан-Ривер и Бревард с их статусом, гербовый сбор и налог на нематериальные активы, отмену налога с продаж на коммерческую аренду, а также правила Citizens и страховки от наводнений (страховые премии не оцениваются).

Ставка вроде «$20 NNN» составляет лишь часть арендной платы. Разбираю аренду net, gross и modified gross, расчет и сверку CAM, условия, которые меняют арендную плату за срок договора, то, что регулирует часть I главы 83, и отмену налога с продаж на коммерческую аренду во Флориде с 1 октября 2025 года, а в условной таблице сравниваю одно и то же помещение на условиях NNN и gross.

Ставка капитализации служит кратким обозначением одной сделки и целиком зависит от того, как посчитан стоящий за ней чистый операционный доход. Объясняю, что такое NOI, ставка капитализации, цена за квадратный фут, DSCR и LTV, разбираю три подхода к оценке и сброс налоговой оценки во Флориде после продажи, а на условном здании показываю каждый шаг расчета; местные цифры взяты из брокерских оценок, и это отмечено.