Коммерческая недвижимость во Флориде рядом с Космическим центром Кеннеди и деловым коридором Tradition

Oct 22

Коротко: по годовому отчету НАСА (NASA) за 2025 финансовый год (FY2025), в Космическом центре Кеннеди (Kennedy Space Center, KSC) насчитывалось 17 701 человек против 15 120 в FY2024, а на ракетном полигоне Eastern Range за 2025 календарный год зафиксировано 109 орбитальных запусков. В Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie) есть Southern Grove, проект регионального значения (development of regional impact) на 3 605 акрах; в его деловом коридоре (jobs corridor) вдоль I-95 к 2025 году оставалось меньше 20 акров, а среди названных пользователей значатся Costco, FedEx, Amazon, Cheney Brothers и Cleveland Clinic. В числе запланированных или уже реализуемых проектов: завод Blue Origin стоимостью $600 млн, строящаяся вспомогательная площадка Amazon Leo за $19,5 млн, магазин Costco площадью 163 000 кв. футов (sq ft) и реабилитационная больница на 42 койки. При этом статья не утверждает, что стоимость недвижимости или арендные ставки рядом с любым из двух центров следуют за этими работодателями.

Чаще всего на этих побережьях об участках спрашивают две вещи: «Что происходит вокруг Космического центра Кеннеди?» и «Что осталось в Tradition?» Ниже собрано, что уже построено, кто здесь работодатели и что запланировано, с датами. Затем я объясняю, как оцениваю участок рядом с центром занятости, не предполагая, что стоимость или аренда следуют за рабочими местами.

Космический центр Кеннеди: что подсчитано в годовых отчетах

Годовые отчеты НАСА о Космическом центре Кеннеди за FY2024 и FY2025 (у второго номер NP-2025-11-1087-KSC) дают приведенные ниже срезы численности персонала. Даты срезов внутри каждого отчета разные, поэтому колонка изменений приблизительная, и расчеты в ней мои.

Численность персонала KSC	Отчет FY2024	Отчет FY2025	Изменение
Госслужащие	2 098	2 079	-19
Сотрудники подрядчиков	4 917 (моя сумма: 4 873 на территории центра и 44 за ее пределами)	5 868 (5 557 на территории центра, 311 за ее пределами или рядом)	951
Строительные рабочие	402	540	138
Арендаторы	7 703	9 214	1 511
Итого	15 120	17 701	2 581 (17,1%)

Итог по подрядчикам за FY2024 я сложил сам из двух составляющих; в отчете за FY2025 приведен собственный итог. Для недвижимости за воротами центра важны две детали. Самая многочисленная группа и самый большой прирост приходятся на арендаторов (tenants), причем что входит в это понятие, отчет не объясняет; отдельно в отчете за FY2024 указаны 100 коммерческих партнеров и почти 250 партнерских соглашений. Кроме того, из 5 868 сотрудников подрядчиков в FY2025 на территории центра числятся 5 557 человек, а за ее пределами или рядом 311. По месту работы отчет делит только подрядчиков и не сообщает, где работают госслужащие и персонал арендаторов; территория центра превышает 7 500 акров. Что все это значит для здания flex или площадки под торговый объект (retail pad) за воротами, из отчета не узнать.

Запуски и экономический эффект: у каждой цифры своя дата, и это не одно и то же

Число запусков зависит от того, кто считает и за какой период. Space Launch Delta 45 сообщает, что за 2025 календарный год на полигоне Eastern Range зафиксировано 109 орбитальных запусков (статья от 24 июня 2026 года). В отчете НАСА за FY2025 говорится, что центр помог запустить 110 миссий, но речь идет о финансовом годе, с октября 2024 по сентябрь 2025 года, так что это другой подсчет.

Самый свежий отчет об экономическом эффекте именно этого центра из тех, на которые я ссылаюсь, охватывает FY2021. В сводке НАСА от 8 июня 2022 года указаны 12 312 сотрудников на космодроме, $2,89 млрд прямых продаж, $5,25 млрд экономического выпуска во Флориде и 27 004 рабочих места в штате, а средняя зарплата выросла с $70 000 в 2019 году до $78 000. Этим цифрам пять лет, и они относятся ко времени до роста, который видно в таблице. Более новые данные НАСА по штату охватывают все агентство и не выделяют вклад центра.

За воротами: Exploration Park и объявленные проекты

Exploration Park, комплекс на 299 акрах, расположен сразу за воротами KSC. О партнерстве с НАСА по его освоению 23 декабря 2011 года объявил Space Florida, независимый специальный округ, созданный для содействия росту аэрокосмической отрасли штата (s. 331.302(1), Florida Statutes). На странице НАСА, обновленной 12 августа 2026 года, сказано, что парк доступен круглосуточно, в нем размещаются Space Life Sciences Lab и CASIS, а рассчитан он на аэрокосмических подрядчиков и коммерческие компании, оказывающие космические услуги. Частных арендаторов страница не называет.

У трех объявленных проектов есть суммы, и у каждого источника своя дата. Blue Origin, согласно релизу Space Florida со ссылкой на данные о рабочих местах за апрель 2026 года, планирует построить на своем кампусе Rocket Park в космопорте Cape Canaveral Spaceport завод по производству верхних ступеней стоимостью $600 млн и площадью, по оценке, 830 000 кв. футов, с 500 рабочими местами в аэрокосмической отрасли. SpaceX значится в перечне достижений Space Florida за 2025 год с комплексом Gigabay стоимостью $1,8 млрд и 600 рабочими местами; точное место уточните у Space Florida. Amazon сообщает, что в Космическом центре Кеннеди работает ее комплекс подготовки полезной нагрузки площадью 100 000 кв. футов для Amazon Leo (так 13 ноября 2025 года переименовали Project Kuiper). По данным компании, общие инвестиции превысят $140 млн, вспомогательная площадка за $19,5 млн строится, а с 2024 года у Amazon на побережье Space Coast появилось более 130 рабочих мест (Amazon, 24 июля 2025 года, материал обновлен после переименования в ноябре 2025 года).

Tradition и Southern Grove: что уже построено

Southern Grove, проект регионального значения (DRI) на 3 605 акрах, расположен к югу от Tradition Parkway внутри района Tradition площадью 8 200 акров, по обе стороны от Village Parkway и к северу от Becker Road. В информационной справке города сказано, что доклад Urban Land Institute 2004 года отвел 1 321 акр под центр занятости; там же приводится прогноз о «потенциале для создания более 22 500 рабочих мест», а развязка I-95 на Becker Road названа среди объектов инфраструктуры, которые финансируются через округ целевых сборов (special assessment district) на $165 529 700. По словам города, к 2025 году в деловом коридоре оставалось меньше 20 акров. В таблице городское описание каждого пользователя сопоставлено с численностью персонала, которую работодатель сообщил Совету по экономическому развитию округа (EDC) в 2022 и 2023 годах, если в списке EDC такая цифра есть.

Компания (страница Southern Grove на сайте города)	Объект	Рабочие места (по данным города)	Численность по данным EDC (2022-2023)
City Electric Supply (TAMCO)	Производство и дистрибуция, 411 000 кв. футов, $38 млн	Сохраняет 200, создает 50	221
FedEx в Legacy Park (Sansone Group)	Сортировочный центр, 245 000 кв. футов, $44 млн	450	469 (FedEx Ground)
Amazon	Станция доставки, 220 000 кв. футов	200 на полную ставку	300
Cheney Brothers	Распределительный центр продуктов питания, $55 млн	«Сотни»	201
Accel International Holdings	Завод проводов и кабелей на 10 акрах	125	Нет данных
OCULUS Surgical	Штаб-квартира на 10 акрах	50	47
Распределительный центр Costco	1,8 млн кв. футов на 192 акрах, строится	Ожидается 500	Нет данных
Cleveland Clinic	Семиэтажная больница Tradition Hospital; исследовательский центр на 107 000 кв. футов, открыт в 2020 году	Не указано	97 (исследовательский центр)
FIU Center for Translational Science	Не указано	Более 50	75

По площади распределительный центр Costco крупнее всех остальных. В объявлении города от 10 января 2024 года описаны два объекта общей площадью 1,87 млн кв. футов в Legacy Park at Tradition, где будут работать более 500 человек: первая очередь (Phase One) на 595 000 кв. футов для холодильного и сухого хранения с 265 рабочими местами и средней зарплатой $55 350 и вторая очередь (Phase Two) на 1,06 млн кв. футов для товаров сухого хранения. План участка (site plan) утвердили 4 декабря 2023 года. На странице проекта на сайте города центр по-прежнему значится строящимся; дату открытия уточните у города.

Что планируется в Порт-Сент-Луси, с датами

13 октября 2026 года телеканал WFLX сообщил, что городской совет утвердил план участка для магазина Costco площадью 163 000 кв. футов в Southern Grove, а вместе с ним первую очередь развлекательного района Tradition Entertainment District на 5,5 акра и реабилитационную больницу на 42 койки (acute care rehabilitation hospital) площадью более 55 000 кв. футов. Это телевизионный репортаж, и кто будет управлять реабилитационной больницей, в нем не сказано. В сообщении WQCS от 2 марта 2026 года говорится, что Министерство транспорта Флориды (FDOT) планирует начиная с 2026-27 финансового года изучить будущую развязку Marshall Parkway на I-95; по данным WQCS, она отвлечет транспортный поток от развязок Gatlin Boulevard и Becker Road. Изучение вопроса и профинансированная развязка не одно и то же.

Одно из предложений связывает два побережья. Проект обновленного на 2026 год генерального плана порта Форт-Пирс (Port of Fort Pierce) предлагает построить объект для приема возвращаемых ракет-носителей с причалом для тяжелых грузов длиной около 700 футов и 8-10 акрами прибрежной суши, а в репортаже CBS12 от 1 июня 2026 года упоминаются SpaceX и Blue Origin, но ни о каких обязательствах с их стороны не сообщается. Предложение из проекта плана, под которое нет ни одного подтвержденного пользователя, все равно может появиться в рекламе так, будто это дело решенное.

Как оценивать участок рядом с центром занятости

У ворот KSC и на Village Parkway я подхожу к делу с одной и той же строгостью. Близость к работодателю говорит о местоположении, а не о доходе. Есть одно датированное заявление о спросе: релиз Cushman and Wakefield от 24 февраля 2026 года о чистой миграции и покупателях, которые «смотрят на север в поисках более доступных вариантов, чем Южная Флорида». Но в нем не говорится, что аренда или стоимость рядом с этими работодателями изменились из-за них. Поэтому не утверждаю этого и я.

Отделяйте построенное от объявленного. Распределительный центр Costco и магазин Costco относятся к разным проектам на разных стадиях, а у Gigabay есть сумма, но нет подтвержденного места.
Ставьте дату у каждой цифры численности. Данные EDC относятся к 2022 и 2023 годам; срезы KSC сделаны в сентябре 2024 года (отчет FY2024) и в июне и сентябре 2025 года (отчет FY2025).
Спрашивайте, куда люди приходят на работу. В KSC из 5 868 сотрудников подрядчиков на территории центра числятся 5 557.
Проверяйте подъезд к объекту на месте, а не по карте: какая развязка, какие повороты и изменит ли что-то исследование вроде Marshall Parkway.
Вместе с юристом по землепользованию или градостроителем выясните категорию землепользования и зонирование (zoning) участка и спросите у города, не числится ли за ним остаток целевого сбора (special assessment). В моем руководстве по районам без ассоциации домовладельцев (HOA) объясняется, как найти в налоговом счете сборы, не привязанные к стоимости (non-ad valorem).
До подписания договора закажите межевание (survey), экологическую оценку и проверку титула у лицензированных специалистов, которые этим занимаются.

Вопросы, на которые пока нет ответа

Пока без ответа: где будет Gigabay; число коек или дата открытия Cleveland Clinic Tradition Hospital; нынешнее положение Florida Center for Biosciences и Torrey Pines Institute, которые информационная справка города (без даты, со ссылкой на 2018 год) относила к «Tradition Center for Innovation»; оператор реабилитационной больницы на 42 койки; официальное число запусков за 2026 год. Две цифры города по рабочим местам в Costco, «ожидается 500» и «более 500 на двух объектах», близки, но не совпадают. Расходятся и данные города о площади: 1,87 млн кв. футов в релизе января 2024 года (где две очереди в сумме дают 1,655 млн) и 1,8 млн на странице проекта. С каждым из этих пунктов стоит обратиться к источнику, а поводом отказаться от участка они не служат.

Документов по обоим центрам занятости хватает, чтобы их описать, но не хватает, чтобы оценить объект издалека. Описывайте их точно, ставьте дату у каждой цифры, а стоимость пусть определяют собственные показатели участка: арендный реестр (rent roll), целевой сбор, межевание и подъезд. Я работаю именно в таком порядке и попросил бы вас следить, чтобы я его соблюдал.

Вопросы покупателей и арендаторов об этих двух центрах занятости

Сколько человек работает в Космическом центре Кеннеди?

В годовом отчете НАСА за FY2025 общая численность персонала KSC составляет 17 701 человек: 2 079 госслужащих, 5 868 сотрудников подрядчиков, 540 строительных рабочих и 9 214 человек персонала арендаторов. В отчете за FY2024 было 15 120 человек, причем даты срезов различаются.

Сколько запусков было на побережье Space Coast в 2025 году?

Space Launch Delta 45 сообщает, что за 2025 календарный год на полигоне Eastern Range зафиксировано 109 орбитальных запусков. Цифра НАСА в 110 миссий относится к 2025 финансовому году (с октября 2024 по сентябрь 2025 года), поэтому это другой подсчет.

Что такое Exploration Park?

Комплекс на 299 акрах сразу за воротами Космического центра Кеннеди; о партнерстве с НАСА по его освоению Space Florida объявил 23 декабря 2011 года. На странице НАСА среди тех, кто там размещается, названы Space Life Sciences Lab и CASIS, а частные арендаторы не перечислены.

Какие работодатели находятся в деловом коридоре Southern Grove в Порт-Сент-Луси?

Город называет City Electric Supply (TAMCO), FedEx в Legacy Park, Amazon, Cheney Brothers, Accel International, OCULUS Surgical, строящийся распределительный центр Costco, Cleveland Clinic Tradition Hospital с исследовательским центром Florida Research and Innovation Center и FIU.

Сколько земли осталось в деловом коридоре Southern Grove?

Администрация Порт-Сент-Луси сообщает, что к 2025 году оставалось меньше 20 свободных акров. Прежде чем строить на этом планы, уточните у города, сколько земли доступно сейчас.

Повышает ли близость к KSC или Tradition стоимость объекта или арендную ставку?

Не обязательно. Оценивайте участок по его собственному арендному реестру, целевому сбору, подъезду, землепользованию и межеванию. Соседство с работодателем считайте фактом о местоположении, но не о доходе.

Поговорите с Уильямом. Присматриваетесь к участку у ворот KSC или в Tradition? Пришлите мне адрес или рекламный буклет объекта. Я сверю каждое утверждение в нем с публичными данными, поставлю дату у каждой цифры и составлю список вопросов для вашего юриста, геодезиста и кредитора (lender), прежде чем вы потратите деньги на проверку объекта (due diligence). Позвоните или отправьте SMS на номер (772) 800-2274 или напишите мне (на английском). Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.

Это общая информация, а не юридическая, налоговая, кредитная, страховая, геодезическая, экологическая или инженерная консультация. Данные о проектах, численности персонала и планах участков приведены в том виде, в каком их объявили на указанные даты, и могут измениться; место Gigabay, оператор реабилитационной больницы и дата открытия распределительного центра Costco пока не подтверждены. Землепользование, зонирование и целевые сборы уточняйте у юриста по землепользованию или градостроителя и у города, а прежде чем брать на себя обязательства, покажите любой участок юристу по недвижимости во Флориде, сертифицированному бухгалтеру (CPA), лицензированному геодезисту и специалисту-экологу. Ссылки на законы и правила сверены по состоянию на 22 октября 2026 года. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).

Источники

William Merchant