Продаете дом со статусом homestead во Флориде? Как перенос льготы (portability) сохраняет вашу экономию по Save Our Homes

Oct 24

Коротко: перенос льготы (portability) позволяет передать новому дому во Флориде со статусом homestead разницу между рыночной стоимостью (just value) вашего нынешнего основного жилья со статусом homestead и его ограниченной налогооблагаемой оценкой (assessed value), до $500 000, если вы оформите новый homestead к 1 января в пределах трех лет с 1 января того года, когда отказались от прежнего. Если новый дом стоит столько же или дороже, вся разница (до $500 000) вычитается из его рыночной стоимости; если дешевле, переносится пропорциональная доля (s. 193.155(8)). Форму DR-501T подают вместе с заявлением на льготу homestead (форма DR-501) до 1 марта. Предел Save Our Homes на 2026 год составил 2,7%, по данным налоговых оценщиков округов Пинеллас (Pinellas County) и Мартин (Martin County). Эти правила применяет налоговый оценщик вашего округа (Property Appraiser), поэтому до продажи попросите его подтвердить ваши цифры.

Если ваш дом в округе Сент-Луси (St. Lucie), Мартин или Индиан-Ривер (Indian River) уже какое-то время имеет статус homestead, в записи налогового оценщика могут значиться две цифры: рыночная стоимость, то есть рыночная цена, которую определил оценщик, и налогооблагаемая оценка, которая может быть намного ниже. Эта разница и есть ваша выгода по Save Our Homes. Покупателю она не переходит, потому что дом оценивается «по рыночной стоимости на 1 января года, следующего за сменой собственника» (s. 193.155(3)(a)). Перенос льготы позволяет ее сохранить.

Что такое предел Save Our Homes и каким он был на 2026 год?

Конституция Флориды ограничивает ежегодный рост налогооблагаемой оценки дома со статусом homestead «меньшей из двух величин»: 3% от оценки прошлого года или изменением индекса потребительских цен (CPI) за предыдущий календарный год (Art. VII, s. 4(d)(1)), и статья 193.155(1) Свода законов Флориды (Florida Statutes) повторяет это ограничение. На 2026 год налоговый оценщик округа Пинеллас указывает CPI и предел на уровне 2,7% после 2,9% на 2025 год и предела 3,0% на 2024 год, когда CPI составлял 3,4%. Налоговый оценщик округа Мартин пишет: «На 2026 год CPI составляет 2,7%», то есть меньше 3%.

В листовке округа Мартин за 2026 год приведен дом с рыночной стоимостью $725 000, налогооблагаемой оценкой $448 456 и выгодой Save Our Homes в $276 544. Именно эту выгоду и позволяет перенести portability.

Для дома без статуса homestead действует другое правило: для жилой недвижимости без homestead, где «девять или меньше жилых единиц», статья 193.1554 ограничивает рост оценки «10% от налогооблагаемой оценки объекта за предыдущий год», причем только по налогам, не связанным со школами (non-school levies).

Как работает перенос льготы при продаже дома со статусом homestead?

Человек, который оформляет новый homestead на 1 января и у которого была льгота homestead на 1 января любого из трех непосредственно предшествующих лет, «имеет право на то, чтобы новый homestead оценивался ниже рыночной стоимости» (Art. VII, s. 4(d)(8)a.). Статья 193.155(8) дает формулы и предел $500 000 и использует цифры прежнего дома «на 1 января года, в котором произошел отказ от прежнего homestead».

Новый дом дороже (upsizing). Если рыночная стоимость нового дома равна стоимости прежнего или больше нее, его налогооблагаемая оценка равна рыночной стоимости минус меньшая из двух сумм: $500 000 или разница между рыночной стоимостью и налогооблагаемой оценкой прежнего дома (s. 193.155(8)(a)).

Новый дом дешевле (downsizing). Если новый дом стоит меньше, его налогооблагаемая оценка равна его рыночной стоимости, деленной на рыночную стоимость прежнего дома и умноженной на налогооблагаемую оценку прежнего дома; при необходимости оценку повышают, чтобы разница не превышала $500 000 (s. 193.155(8)(b)).

На листке налогового оценщика округа Мартин «PROPERTY OWNERSHIP 101» показаны оба варианта. Строки ниже взяты из него и сведены в таблицу; MV означает рыночную стоимость (market value), а AV означает налогооблагаемую оценку (assessed value).

Пример округа Мартин	Прежний дом	Новый дом
НОВЫЙ ДОМ ДОРОЖЕ (UPSIZING)	MV $400 000	MV $550 000
	(-) AV $300 000	(-) Доступный перенос $100 000
	Доступный перенос $100 000	AV $450 000
НОВЫЙ ДОМ ДЕШЕВЛЕ (DOWNSIZING)	MV $400 000	MV $275 000
	(-) AV $300 000	(-) Фактический перенос по расчету $68 750
	Доступный перенос $100 000	AV $206 250
РАСЧЕТ ПЕРЕНОСА	($100 000 ÷ $400 000) x $275 000 = $68 750

Оба примера совпадают с формулами закона: $550 000 минус $100 000 дает $450 000, а $275 000, деленные на $400 000 и умноженные на $300 000, дают $206 250.

Еще два правила: когда двое людей, у каждого из которых был homestead, объединяются в одном доме, «уменьшение относительно рыночной стоимости ограничено большей из разниц» (s. 193.155(8)(c)), а совладельцы делят выгоду поровну или по долям собственности, указанным в правоустанавливающих документах (s. 193.155(8)(d)).

Сколько времени есть на перенос льготы после продажи?

Три года, считая с 1 января того года, когда вы отказались от прежнего homestead, а не с даты закрытия сделки (closing). В брошюре Департамента доходов Флориды (Department of Revenue) PT-112 (редакция августа 2024 года) сказано: «в течение трех лет с 1 января года, в котором вы отказались от прежнего homestead (а не три года после продажи)». Пример налогового оценщика округа Пинеллас: «Если вы продаете свой homestead в любом месяце 2026 года, последней датой действия льготы homestead считается 1 января 2026 года», поэтому «у вас будет время до 1 января 2029 года, чтобы получить новую льготу homestead». Налоговый оценщик округа Сент-Луси пишет, что вы «должны оформить новый homestead не позднее 1 января в пределах трех налоговых лет после отказа от прежнего homestead».

Дата 1 января важна потому, что льготу получает человек, который «на 1 января» владеет домом и делает его своим постоянным местом жительства (s. 196.031(1)(a)). Новый дом должен принадлежать вам и быть вашим постоянным местом жительства по состоянию на 1 января одного из годов в пределах этого срока.

В бюллетене Департамента доходов PTO 20-11 (24 ноября 2020 года) сказано, что срок «увеличен с двух до трех лет» после того, как избиратели одобрили «Конституционную поправку 5 на всеобщих выборах 3 ноября 2020 года», и в тексте Конституции, перепечатанном в 2026 году, указаны три года. По состоянию на октябрь 2026 года на странице налогового оценщика округа Индиан-Ривер о переносе льготы все еще было написано «в течение двух лет после отказа от прежнего homestead», что противоречит действующему закону. Если в ваших планах есть округ Индиан-Ривер, уточните в этом офисе.

Какие формы подавать и в какой срок?

В форме DR-501T (редакция декабря 2008 года, действует с ноября 2012 года) сказано, что ее нужно «подать налоговому оценщику до 1 марта» вместе с копией заявления на льготу homestead (форма DR-501) и что «созаявители, переносящие льготу с другого homestead, должны заполнить отдельную форму». Налоговый оценщик округа Сент-Луси пишет: «Подавать заявление на перенос льготы следует одновременно с заявлением на новую льготу homestead»; его офисы находятся в городе Форт-Пирс (Fort Pierce) и по адресу 250 NW Country Club Drive в Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie), телефон 772-462-1000.

Если пропустить 1 марта, статья 193.155(8) позволяет человеку, который «не подал заявление до 1 марта», обратиться с ходатайством в комиссию по пересмотру оценок (value adjustment board) и доказать «особые уважительные обстоятельства»; при этом взимается «невозвратный сбор $15». Подать заявление можно и в один из следующих годов, но «налог за предыдущие годы не возвращается».

Супруги или бывшие супруги, которые хотят разделить выгоду не по долям в праве собственности, а в пропорции, которую укажут сами, используют форму DR-501TS о распределении долей (Designation of Ownership Shares of Abandoned Homestead), которую подают «до того, как кто-либо из вас подаст форму DR-501T»; «сумма процентов должна составлять 100%». Закон допускает это для супругов, состоявших в браке на дату отказа от homestead, и «такое распределение, после того как оно подано налоговому оценщику, отменить нельзя» (s. 193.155(8)(d) и (f)). Общая сумма для всех новых homestead «не может превышать $500 000». Если продажа связана с разводом, сначала покажите распределение долей адвокату во Флориде.

Что будет, если я сдам прежний дом в аренду, а не продам его?

Согласно статье 196.061(1), сдача в аренду «всего или практически всего жилья, ранее заявленного как homestead» считается отказом от него, хотя аренда после 1 января не влияет на льготу за этот год, если только дом не сдается более 30 дней в календарный год 2 года подряд (в 2026 году статью изменил s. 15, ch. 2026-239). Перенос льготы привязан к отказу от homestead, а не к продаже; брошюра PT-112 ведет отсчет от «года, в котором вы отказались от прежнего homestead». Когда прежний дом перестает быть homestead, по статье 193.1554(2) его оценивают по рыночной стоимости на 1 января первого года, в котором он подпадает под эту статью, а ограничение в 10% по налогам, не связанным со школами, действует со следующего года. Прежде чем подписывать договор аренды, посоветуйтесь с налоговым оценщиком, а о подоходном налоге спросите сертифицированного бухгалтера (CPA).

Что изменилось в 2026 году и меняет ли Поправка 3 перенос льготы?

Согласно бюллетеню Департамента доходов PTO 26-07 (13 июля 2026 года), раздел 3 закона ch. 2026-239 (HB 7031-E) изменил пункты о переезде в более дорогой и более дешевый дом, чтобы «убрать требование о том, что прежний homestead должен быть „непосредственно“ предшествующим». Изменение вступило в силу 1 июля 2026 года и «впервые применяется к налоговому реестру (tax roll) 2027 года». В тексте пунктов (8)(a) и (b) в редакции 2026 года на сайте Сената слова «immediate» («непосредственно») уже нет; если ваш план опирается не на последний ваш homestead, а на более ранний, попросите налогового оценщика это подтвердить.

Тот же закон изменил статью 689.261. С 1 февраля 2027 года в объявлении о доме на онлайн-платформе должны указываться расчетные налоги на недвижимость (property tax). Платформа, которая использует калькулятор налогов, должна считать их от цены в объявлении и указывать, что расчет не учитывает «перенос разницы в оценке homestead»; платформа без калькулятора должна вместо этого дать ссылку на калькулятор или главную страницу налогового оценщика. Кроме того, «налоги ad valorem нынешнего владельца нельзя включать ни в какие печатные материалы объявления». Почему ваш налоговый счет никогда не был счетом вашего покупателя, читайте в статье о том, почему налоговый счет продавца может ввести покупателя в заблуждение.

Поправка 3 (Amendment 3), вынесенная на голосование 3 ноября 2026 года, касается другого вопроса. Налоговый оценщик округа Пинеллас пишет: «Поправка не меняет положения Флориды о переносе льготы», а рост оценки «по-прежнему будет ограничен 3% или CPI, в зависимости от того, что меньше». Если поправку одобрят, она вступит в силу 1 января 2027 года, поэтому, если ваш переезд приходится на время и до, и после этой даты, спросите налогового оценщика, как она применяется к вам. Подробнее читайте в моей статье о Поправке 3.

Что проверить, прежде чем выставлять дом на продажу?

Цифра 2,7% взята у двух налоговых оценщиков. Конституция процитирована по ее перепечатке в CS/HJR 1-F. Что касается того, как прежний homestead учитывается в оставшуюся часть года продажи, округ Пинеллас считает 1 января года продажи вашей последней датой действия льготы; спросите налогового оценщика своего округа. Прежде чем звонить мне, соберите:

Рыночную стоимость и налогооблагаемую оценку прежнего дома из записи налогового оценщика.
Документ о праве собственности (deed), если у дома больше одного владельца.
Ценовой диапазон следующего дома, чтобы понять, переезжаете вы в более дорогой или более дешевый дом.
Если супруги или бывшие супруги будут делить выгоду, план подачи DR-501TS до DR-501T.

Перенос льготы вознаграждает тех, кто планирует заранее: важны год закрытия сделки, 1 января, к которому нужно переехать, и форма, поданная до 1 марта. Поговорите со мной до того, как выставите дом на продажу, и я вместе с вами распишу даты и посчитаю по формуле, чтобы вы могли отнести расчет налоговому оценщику на проверку.

Еще для продавцов на побережье Treasure Coast: мои руководства о том, почему дом в Порт-Сент-Луси не продается, что продавцы во Флориде обязаны раскрывать, как продать дом со старой крышей, как платится налог на прирост капитала (capital gains) при продаже дома, как продать унаследованный дом и с чего начать: с продажи или с покупки.

Что продавцы спрашивают о переносе льготы homestead

Как работает перенос льготы во Флориде?

Когда вы оставляете дом со статусом homestead во Флориде и оформляете новый, вы можете перенести на новый дом разницу между рыночной стоимостью и налогооблагаемой оценкой прежнего дома, до $500 000. Если новый дом стоит меньше, по статье 193.155(8)(b) переносится пропорциональная доля.

Сколько времени есть на перенос льготы после продажи дома?

До 1 января в пределах трех лет с 1 января того года, когда вы отказались от прежнего homestead, а не три года после продажи. Налоговый оценщик округа Пинеллас пишет, что при продаже в 2026 году у вас есть время до 1 января 2029 года.

Какую максимальную выгоду Save Our Homes можно перенести?

$500 000, по статье 193.155(8). Когда супруги или совладельцы делят выгоду, общая сумма, перенесенная на все новые homestead, не может превышать $500 000.

Что происходит с переносом льготы, если новый дом дешевле?

Вы переносите долю, пропорциональную стоимости нового дома. В примере налогового оценщика округа Мартин выгода $100 000 по дому за $400 000 превращается в $68 750 по дому за $275 000.

Какую форму подавать для переноса льготы и когда?

Форму DR-501T подают налоговому оценщику до 1 марта вместе с заявлением на льготу homestead (форма DR-501). Супруги или бывшие супруги, которые хотят разделить выгоду в пропорции, которую укажут сами, сначала подают форму DR-501TS, и это распределение отменить нельзя.

Меняет ли Поправка 3 перенос льготы?

Налоговый оценщик округа Пинеллас пишет, что поправка, вынесенная на голосование 3 ноября 2026 года, не меняет положения Флориды о переносе льготы. Если ее одобрят не менее 60% избирателей, она вступит в силу 1 января 2027 года; если ваш переезд приходится на время и до, и после этой даты, уточните детали у налогового оценщика.

Поговорите с Уильямом. Продаете дом со статусом homestead и снова покупаете во Флориде? Пришлите мне адрес, и я возьму из записи налогового оценщика рыночную стоимость и налогооблагаемую оценку, посчитаю по формуле для более дорогого или более дешевого дома в том ценовом диапазоне, который вы рассматриваете, и распишу даты 1 января и 1 марта, чтобы вы могли сверить цифры с налоговым оценщиком до того, как выставите дом на продажу. Позвоните или отправьте SMS на номер (772) 800-2274 либо напишите мне сообщение (на английском). Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.

Общая информация, а не юридическая, налоговая, кредитная или страховая консультация и не гарантия какой-либо продажи, цены или сроков. Предел 2,7% на 2026 год взят у налоговых оценщиков округов Пинеллас и Мартин, изменение закона 2026 года впервые применяется к налоговому реестру 2027 года, а на странице налогового оценщика округа Индиан-Ривер все еще описан двухлетний срок; уточняйте свои цифры и сроки у налогового оценщика своего округа, а с налоговыми вопросами и вопросами о праве собственности обращайтесь к бухгалтеру (CPA), налоговому консультанту или адвокату по недвижимости во Флориде. Ссылки на законы и правила, а также сведения о рынке сверены 24 октября 2026 года. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).

Источники

William Merchant