Нужно ли платить налог на прирост капитала при продаже дома во Флориде: как работает статья 121

Oct 24

Коротко: штату Флорида платить не нужно, а Налоговой службе США (IRS) нужно платить только с той прибыли, которую не покрывает исключение. Во Флориде нет подоходного налога с физических лиц, а статья 121 Налогового кодекса США (Internal Revenue Code) позволяет исключить из налогообложения до $250 000 прибыли от продажи дома или $500 000 при совместной декларации, если вы владели им и жили в нем как в основном жилье не менее 2 из 5 лет перед продажей. Долгосрочная прибыль сверх исключения облагается в 2026 году по ставке 0%, 15% или 20% в зависимости от налогооблагаемого дохода, прибыль, связанная с амортизацией, облагается по ставке до 25%, а налог 3,8% на чистый инвестиционный доход (net investment income tax) может затронуть налогооблагаемую часть, но никогда не исключенную. Амортизация за время сдачи дома в аренду, периоды аренды после 2008 года и вторая продажа с исключением в течение 2 лет уменьшают исключение или лишают права на него. По состоянию на 24 октября 2026 года ни один федеральный закон 2025 или 2026 года не изменил статью 121; законопроекты, которые подняли бы или отменили пределы, остаются предложениями. Попросите сертифицированного бухгалтера (CPA) или налогового консультанта рассчитать ваши цифры до того, как вы выставите дом на продажу.

Если вы купили дом в Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie), Стюарте (Stuart) или Веро-Бич (Vero Beach) много лет назад, возможно, вы задаетесь вопросом: придется ли платить налог на прирост капитала (capital gains) при продаже дома во Флориде? Ответ дает федеральное законодательство, и он зависит от срока владения и проживания, налоговой базы и расходов на продажу.

Облагает ли Флорида налогом прибыль от продажи дома?

Нет. Закон Флориды о подоходном налоге ссылается на «требование раздела 5 статьи VII Конституции штата о том, что подоходный налог не взимается с физических лиц, проживающих в этом штате и имеющих его гражданство» (s. 220.02(1)). Это верно для округов Сент-Луси, Мартин и Индиан-Ривер в равной мере. Зато Флорида взимает гербовый сбор на документы (doc stamps) с акта передачи права собственности (deed): 70 центов за каждые $100 цены (s. 201.02(1)(a)), и Publication 523 считает этот сбор расходом на продажу, если его заплатили вы. Подаете декларацию в другом штате? Спросите своего бухгалтера о правилах этого штата.

Какую часть прибыли можно исключить по статье 121?

Статья 121(a) исключает из налогообложения прибыль от продажи дома, которым вы «владели и пользовались» как основным жильем «в течение периодов общей продолжительностью 2 года или больше» за 5 лет, заканчивающихся датой продажи. Предел составляет $250 000 (121(b)(1)) или $500 000 при совместной декларации, если хотя бы один из супругов отвечает требованию о владении (ownership test), оба отвечают требованию о проживании (use test) и ни на одного не распространяется правило «не чаще раза в 2 года» (121(b)(2)(A)); в остальных случаях индивидуальные пределы супругов складываются (121(b)(2)(B)). В IRS Tax Topic 701, обновленном 12 октября 2026 года, по-прежнему указаны обе суммы.

Publication 523 (издание 2025 года от 26 февраля 2026 года) переводит это в месяцы: не менее 24 месяцев владения и 24 месяцев, или 730 дней, проживания за эти 5 лет, причем не обязательно подряд. «Воспользоваться исключением можно только один раз в течение 2 лет» (121(b)(3)). Убыток от продажи собственного дома вычесть нельзя.

Что, если продать дом придется раньше чем через 2 года?

Статья 121(c) пропорционально уменьшает предел, если эти требования не выполнены, но только если дом продается «в связи со сменой места работы, по состоянию здоровья или, в той мере, в какой это предусмотрено подзаконными актами, из-за непредвиденных обстоятельств». Publication 523 описывает новую работу, которая находится «как минимум на 50 миль дальше от дома, чем прежнее место работы», переезд ради диагностики или лечения болезни, недомогания или травмы, а также непредвиденные события, например смерть, развод или раздельное проживание по решению суда, рождение нескольких детей от одной беременности, право на пособие по безработице или изменение условий занятости, из-за которого вы не можете оплачивать базовые расходы на жизнь.

Гипотетический пример: продавец со статусом single владел домом и жил в нем 12 месяцев, а потом получил новую работу на 60 миль дальше от дома, чем прежняя. Его предел составляет $250 000 x 12/24, то есть $125 000, поэтому прибыль $90 000 исключается полностью. Если неочевидно, что ваша причина входит в этот список, пусть бухгалтер проверит, подходит ли она.

Аренда, амортизация, смерть супруга и служебные назначения

Амортизация и периоды аренды. Амортизация, начисленная или подлежавшая начислению после 6 мая 1997 года, не исключается (121(d)(6)); Publication 523 указывает, что ее восстанавливают (recapture) и отражают в форме 4797, а как невосстановленная прибыль по статье 1250 (unrecaptured section 1250 gain) она облагается по ставке до 25% (IRC 1(h)(1)(E)). Прибыль, приходящаяся на «неквалифицированное использование» (nonqualified use), не исключается (121(b)(5)). Так называют время начиная с 1 января 2009 года, когда дом не был основным жильем ни для вас, ни для вашего супруга или бывшего супруга. Сюда не входят время после того, как вы в последний раз жили в доме в пределах 5-летнего периода, до 10 лет длительной службы по официальному назначению (qualified official extended duty) и до 2 лет временного отсутствия из-за работы, здоровья или непредвиденных обстоятельств.

Сначала вычитают амортизацию. В упрощенном гипотетическом примере продавец со статусом single купил дом 1 января 2016 года, первые 24 месяца сдавал его (амортизация $10 000), затем 96 месяцев жил в нем и продал 1 января 2026 года с прибылью $300 000. Сумма $10 000 облагается налогом. Из остальных $290 000 доля 24/120, то есть $58 000, приходится на неквалифицированное использование и тоже облагается налогом. Оставшиеся $232 000 укладываются в предел $250 000 и исключаются. Налогооблагаемая прибыль: $68 000.

Переживший супруг. Переживший супруг, который не вступил в новый брак, может применить предел $500 000 при продаже не позднее чем через 2 года после смерти супруга, если требования для совместной декларации выполнялись непосредственно перед смертью (121(b)(4)), и засчитывает время владения и проживания умершего супруга (121(d)(2)). При смерти 1 марта 2026 года продать дом нужно не позднее 1 марта 2028 года.

Военная служба, дипломатическая служба (Foreign Service) и разведка. При длительной службе по официальному назначению (место службы на расстоянии не менее 50 миль или служебное жилье по приказу, более 90 дней или бессрочно) можно по своему выбору приостановить отсчет 5-летнего периода на срок до 10 лет (121(d)(9)).

Прибыль определяют налоговая база и расходы на продажу

В рабочем листе Worksheet 2 из Publication 523 прибыль рассчитывается как вырученная сумма (amount realized: цена продажи минус расходы на продажу) минус скорректированная налоговая база (adjusted basis). Налоговая база складывается из цены покупки и расходов на покупку, таких как сборы за регистрацию и межевание (survey), гонорары адвоката за проверку титула, договор и акт передачи (deed), налоги на передачу права собственности или гербовые сборы и титульное страхование для собственника (owner's title insurance), но не расходов по кредиту и не страховых премий, а также из стоимости улучшений: работ, которые повышают стоимость дома, продлевают срок его службы или приспосабливают его к новому использованию, например новой крыши или центрального кондиционера. Ремонт вроде покраски или устранения протечки, как правило, не учитывается, если он не входит в более крупную реконструкцию.

К расходам на продажу относятся комиссии, реклама и юридические услуги, расходы по кредиту, которые вы оплатили, хотя обычно их платит покупатель, «любые другие сборы или расходы на продажу дома» и гербовый сбор, если его заплатили вы. В моем разборе расходов на продажу дома во Флориде все эти статьи разобраны по порядку.

Каковы ставки налога на прирост капитала в 2026 году для налогооблагаемой части?

Rev. Proc. 2025-32 (раздел 4.03) устанавливает на 2026 год суммы налогооблагаемого дохода, до которых действуют ставки 0% и 15% для долгосрочной прибыли:

Статус налогоплательщика (filing status)	Ставка 0% до	Ставка 15% до
Супруги с совместной декларацией или переживший супруг (surviving spouse)	$98 900	$613 700
Одинокий налогоплательщик (single)	$49 450	$545 500
Глава домохозяйства (head of household)	$66 200	$579 600
Супруги с раздельными декларациями	$49 450	$306 850

Выше суммы для ставки 15% действует ставка 20% (IRC 1(h)(1)(D)). Суммы сравнивают с налогооблагаемым доходом с учетом прочих доходов. Налог на чистый инвестиционный доход составляет 3,8% от меньшей из двух величин: чистого инвестиционного дохода или модифицированного скорректированного валового дохода (modified AGI) сверх $250 000 (совместная декларация или переживший супруг), $125 000 (супруги с раздельными декларациями) или $200 000 (остальные) (IRC 1411). IRS указывает, что эти пороги «не индексируются с учетом инфляции» и что прибыль, исключенная по статье 121, не входит в чистый инвестиционный доход.

Расчет на примере: одна продажа, два статуса налогоплательщика

Все цифры здесь гипотетические: дом куплен в 2014 году за $200 000, владельцы все это время в нем жили и продали его в 2026 году за $600 000. Комиссия взята условно и не означает, что я называю такую ставку.

Строка	Совместная декларация	Одинокий налогоплательщик
Скорректированная налоговая база: цена $200 000 + расходы на покупку $2 000 + улучшения $48 000	$250 000	$250 000
Расходы на продажу: комиссия $30 000 + гербовый сбор $4 200 ($600 000 / 100 x $0,70) + прочее $1 800	$36 000	$36 000
Вырученная сумма: $600 000 минус $36 000	$564 000	$564 000
Прибыль: $564 000 минус $250 000	$314 000	$314 000
Предел исключения	$500 000	$250 000
Налогооблагаемая прибыль	$0	$64 000

Если при налогооблагаемом доходе продавца со статусом single вся сумма $64 000 попадает в диапазон от $49 450 до $545 500, налог по ставке 15% составит $9 600. Для налога 3,8% предположим, что $64 000 составляют весь инвестиционный доход: при модифицированном скорректированном валовом доходе $250 000 налог применяется к меньшей из сумм, $64 000 или $50 000 ($250 000 минус $200 000), поэтому $50 000 x 3,8% дает $1 900. Если модифицированный скорректированный валовой доход меньше $200 000, налог равен $0.

Форма 1099-S и заверение при закрытии сделки

Форму 1099-S, как правило, подает агент по расчетам (settlement agent), указанный в вашем Closing Disclosure (итоговый расчет расходов по сделке). Подавать ее не нужно при продаже основного жилья за $250 000 или меньше ($500 000, если в заверении указано, что вы в браке), если каждый продавец под страхом ответственности за лжесвидетельство подписывает заверение о том, что дом был его основным жильем по статье 121, вся прибыль подлежит исключению и после 31 декабря 2008 года не было неквалифицированного использования (Instructions for Form 1099-S, Rev. 12-2026). В нашем примере продажа за $600 000 превышает $500 000, поэтому форму стоит ожидать при любом статусе. Если вы ее получили, Publication 523 указывает, что продажу нужно отразить в форме 8949 даже без налогооблагаемой прибыли; налогооблагаемая прибыль указывается в форме 8949 и в приложении Schedule D.

Менял ли Конгресс исключение при продаже дома в 2025 или 2026 году?

По состоянию на 24 октября 2026 года ни один федеральный закон 2025 или 2026 года не изменил статью 121. В копии Cornell не указано поправок после 2017 года. На странице IRS о положениях One Big Beautiful Bill для физических лиц (Rev. Proc. 2025-32 называет этот закон Public Law 119-21 от 4 июля 2025 года), обновленной 27 августа 2026 года, ничего не сказано о продаже домов, и в Publication 523 изменений статьи 121 не указано. В записи govinfo о законе 21st Century ROAD to Housing Act (Public Law 119-101, 11 июля 2026 года) среди ссылок на Свод законов США указан Title 26, но в обзоре Bipartisan Policy Center нет ни налоговых положений, ни изменений статьи 121.

Законопроекты об изменении статьи остаются лишь предложениями. H.R. 1340 (13 февраля 2025 года) и S. 3332 (3 декабря 2025 года), More Homes on the Market Act, подняли бы пределы до $500 000 и $1 000 000 с индексацией. H.R. 4327, No Tax on Home Sales Act (10 июля 2025 года), «отменил бы ограничения в долларах». H.R. 7131 (16 января 2026 года) исключил бы пункты (b)(1), (b)(2) и (b)(4). H.R. 9064 (29 мая 2026 года) временно увеличил бы исключение для пожилых людей, отвечающих требованиям. По H.R. 1340 и H.R. 9064 значилась только передача в комитет, и ни один из этих законопроектов не стал законом. Прежде чем менять сроки продажи из-за любого из них, посоветуйтесь со своим бухгалтером.

Что принести своему бухгалтеру

Статья 121 процитирована по копии Свода законов США (U.S. Code) на сайте Cornell. Спросите бухгалтера о «безопасных гаванях» (safe harbors) для частичного исключения в правилах Министерства финансов (Treasury) и проверьте в договоре, кто платит гербовый сбор.

Попросите сертифицированного бухгалтера или налогового консультанта рассчитать ваши цифры до того, как вы выставите дом на продажу, а не после закрытия сделки (closing). Возьмите с собой итоговую ведомость по сделке при покупке (closing statement), счета за улучшения, записи об амортизации, если они есть, даты, когда вы жили в другом месте, и оценку прочих доходов за этот год. Если речь об объекте для аренды или инвестиций, а не о вашем собственном доме, в моем руководстве по обмену инвестиционной недвижимости на побережье Treasure Coast описан другой путь.

Проверьте сроки в 2 и 5 лет и оцените прибыль до того, как объявление будет опубликовано.

Еще для продавцов на побережье Treasure Coast: мои руководства о том, почему дом в Порт-Сент-Луси не продается, что продавцы во Флориде обязаны раскрывать, как продать дом со старой крышей, как перенести льготу homestead, как продать унаследованный дом и с чего начать: с продажи или с покупки.

Что продавцы спрашивают о налоге на прирост капитала при продаже дома во Флориде

Нужно ли платить налог на прирост капитала при продаже дома во Флориде?

Штату Флорида не нужно: он не взимает подоходный налог с физических лиц, которые в нем живут. На федеральном уровне налог платится только с той прибыли, которую не покрывает исключение по статье 121; исключение составляет до $250 000 или $500 000 при совместной декларации, если вы владели домом и жили в нем не менее 2 из 5 лет перед продажей.

Должны ли 2 года идти подряд?

Нет. Статья 121 учитывает периоды общей продолжительностью 2 года или больше в пределах 5 лет перед продажей, а Publication 523 говорит не менее чем о 24 месяцах, или 730 днях, проживания.

Что, если продать дом придется раньше, чем я проживу в нем 2 года?

Если продажа связана с новой работой как минимум на 50 миль дальше от дома, чем прежнее место работы, со здоровьем или с непредвиденным событием из списка IRS, предел уменьшается пропорционально. При двенадцати засчитываемых месяцах предел для продавца со статусом single составит $250 000 x 12/24, то есть $125 000.

Получу ли я форму 1099-S?

Да, кроме случаев, когда цена продажи составляет $250 000 или меньше ($500 000 для супругов) и каждый продавец подписывает заверение о том, что дом был основным жильем, вся прибыль подлежит исключению и после 31 декабря 2008 года не было неквалифицированного использования. Publication 523 указывает, что, если вы получили эту форму, продажу нужно отразить в форме 8949 даже без налогооблагаемой прибыли.

Какая ставка налога на прирост капитала действует в 2026 году?

По Rev. Proc. 2025-32 долгосрочная прибыль облагается по ставке 0%, 15% или 20% в зависимости от налогооблагаемого дохода, а прибыль, связанная с амортизацией, облагается по ставке до 25% (IRC 1(h)(1)(E)). Ставка 15% действует до $545 500 налогооблагаемого дохода для одинокого налогоплательщика и до $613 700 при совместной декларации. Налог 3,8% на чистый инвестиционный доход может применяться к налогооблагаемой части, но не к исключенной.

Поднимал ли Конгресс предел исключения при продаже дома?

По состоянию на 24 октября 2026 года нет. Законопроекты, такие как More Homes on the Market Act и No Tax on Home Sales Act, были внесены, но это предложения, а не закон.

Поговорите с Уильямом. Прежде чем выставлять дом на продажу, пришлите мне адрес и итоговую ведомость по сделке, полученную при покупке (подойдет и фото по SMS). Я подготовлю предварительный расчет чистой суммы для продавца (net sheet) с текущими расходами на продажу, чтобы вы и ваш бухгалтер увидели расчет прибыли еще до того, как дом появится на рынке. Позвоните или отправьте SMS на номер (772) 800-2274 либо напишите мне сообщение (на английском). Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.

Общая информация, а не юридическая, налоговая, кредитная или страховая консультация и не гарантия какой-либо продажи, цены или сроков. Статья 121 процитирована по копии Cornell, Publication 523 взята в издании 2025 года, суммы для ставок 2026 года взяты из Rev. Proc. 2025-32, а статус законопроектов может измениться; попросите сертифицированного бухгалтера или налогового консультанта подтвердить исключение, налоговую базу и налог по вашей продаже до того, как вы выставите дом на продажу. Ссылки на законы и правила, а также сведения о рынке сверены 24 октября 2026 года. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).

Источники

William Merchant