Коротко: Помимо погашения ипотеки, основные расходы продавца складываются из комиссии риелтора (о ее размере договариваются), флоридского гербового сбора на документы (doc stamps) с акта передачи собственности ($0,70 за каждые $100 цены, то есть $2 800 при продаже за $400 000), сборов титульной компании и за оформление сделки, вашей доли налога на недвижимость за текущий год, а также платы HOA или кондоминиума за справку estoppel, ремонта или компенсаций покупателю (credits), если вы на них согласитесь.
Когда еще до выставления дома на продажу понятно, какая сумма примерно останется на руках, гораздо проще назначить цену и вести переговоры. Ниже разбираем, из чего складываются расходы продавца во Флориде, с примерами для дома за $400 000.
1. Комиссия риелтора
О размере комиссии договариваются, законом он не установлен. С августа 2024 года вознаграждение агента покупателя согласуется отдельно и больше не предлагается через MLS (общая база объектов, которой пользуются риелторы). Поэтому обсудите с агентом продавца, как вы хотите решить вопрос с вознаграждением агента покупателя и уступками продавца (seller concessions).
2. Гербовый сбор с акта передачи собственности
Во Флориде гербовый сбор с акта передачи собственности (deed) составляет $0,70 за каждые $100 цены продажи; в округе Майами-Дейд (Miami-Dade) действуют другие ставки. По сложившейся практике и по самым распространенным во Флориде формам договора его платит продавец. При продаже за $400 000 сумма составит $2 800.
3. Титульное страхование и сборы за оформление сделки
Тарифы на титульное страхование (title insurance) во Флориде установлены правилами штата: $5,75 за каждую $1 000 покрытия на первые $100 000 и $5,00 за каждую $1 000 в диапазоне от $100 000 до $1 млн. При покрытии $400 000 премия по полису собственника (owner's policy) составит около $2 075. Кто платит, зависит от местной практики и договора: по данным титульных компаний, в округе Сент-Луси (St. Lucie County) обычно платит продавец, а в округе Мартин (Martin County) обычно покупатель. Учтите также сборы за оформление сделки (settlement), проверку титула (title search) и подготовку документов.
4. Налог на недвижимость
Налог на недвижимость (property tax) во Флориде платят за уже прошедший период, поэтому счет за текущий год приходит в ноябре. При закрытии сделки (closing) вы возмещаете покупателю свою долю налога за год, с 1 января до даты закрытия.
5. Сборы HOA и кондоминиума
Если дом находится в ассоциации домовладельцев (HOA) или в кондоминиуме, ассоциация берет плату за справку estoppel (estoppel certificate), которая подтверждает, сколько с собственника причитается. Размер этой платы ограничен законом Флориды (s. 720.30851 для HOA, s. 718.116(8) для кондоминиумов): в каждой из этих статей базовая сумма составляет $250, раз в пять лет ее пересматривают с учетом инфляции, а за срочное оформление или при просроченной задолженности берут доплату. Кроме того, вы оплачиваете все взносы, причитающиеся по день закрытия.
6. Другие расходы, которые стоит заложить
- Погашение ипотеки вместе с процентами по дату погашения, а также любых других обременений (liens).
- Ремонт или компенсации, согласованные после инспекции дома (home inspection), которую заказал покупатель.
- Уступки продавца в счет расходов покупателя на закрытие сделки (closing costs), если вы на них согласитесь.
- Подготовка к выставлению на продажу: уборка, подкраска, приведение в порядок участка, предпродажное оформление дома (staging).
- Переезд и последние счета за коммунальные услуги (utilities).
Пример: продажа дома за $400 000
| Статья расходов | Примерная сумма |
|---|---|
| Гербовый сбор ($0,70 за $100) | $2 800 |
| Премия по полису собственника (если платит продавец) | Около $2 075 |
| Сборы за оформление сделки, проверку титула и документы | Зависит от титульной компании |
| Доля налога на недвижимость за год | Зависит от даты закрытия и суммы налогового счета |
| Плата HOA или кондоминиума за справку estoppel | Ограничена законом |
| Комиссия, ремонт и уступки | По договоренности |
А что с налогом на прирост капитала (capital gains)?
Подоходного налога штата для физических лиц во Флориде нет. Что касается федеральных налогов, то, если вы владели домом и жили в нем не менее двух лет из последних пяти, возможно, вы сможете исключить из налогооблагаемой суммы до $250 000 прибыли ($500 000 для супружеских пар, которые подают совместную декларацию). Уточните у налогового специалиста.
По каким ценам продаются дома в вашем районе, можно посмотреть в путеводителях Уильяма по Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie) (на английском), Стюарту (Stuart) (на английском), Дженсен-Бич (Jensen Beach) (на английском) и Палм-Сити (Palm City) (на английском).
Частые вопросы
Кто платит гербовый сбор при продаже дома во Флориде?
По сложившейся практике и по самым распространенным во Флориде формам договора гербовый сбор с акта передачи собственности платит продавец. За пределами округа Майами-Дейд он составляет $0,70 за каждые $100 цены продажи.
Кто платит за титульное страхование во Флориде?
Это зависит от местной практики и договора. По данным титульных компаний, в округе Сент-Луси за полис собственника обычно платит продавец, а в округе Мартин обычно покупатель. Тарифы установлены правилами штата.
Можно ли договориться о размере комиссии риелтора во Флориде?
Да. Размер комиссии законом не установлен, а вознаграждение агента покупателя согласуется отдельно.
Сколько стоит продать дом за $400 000 во Флориде?
Без учета комиссии и погашения ипотеки рассчитывайте примерно на $2 800 гербового сбора, около $2 075 за полис собственника, если его оплачиваете вы, а также на сборы за оформление сделки, долю налога на недвижимость за год и возможные расходы на справку estoppel от HOA, ремонт или компенсации.
Поговорите с Уильямом. Еще до выставления дома на продажу Уильям бесплатно подготовит расчет чистой суммы (net sheet): сколько вы, скорее всего, получите на руки, с учетом недавних продаж и суммы погашения ипотеки. Позвоните или напишите SMS по номеру (772) 800-2274 или отправьте сообщение (на английском). Уильям работает на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите нам, и мы с удовольствием организуем для вас помощь на русском языке.
Это общая информация, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация. Рыночные показатели меняются каждый месяц. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).
Источники
- Департамент доходов Флориды (Florida Department of Revenue): гербовый сбор (Documentary stamp tax) (на английском)
- Административный кодекс Флориды (Florida Administrative Code), правило 69O-186.003: тарифы на титульное страхование (на английском)
- Weston Title: кто платит за титульное страхование в округе Сент-Луси (на английском)
- Weston Title: кто платит за титульное страхование в округе Мартин (на английском)
- Свод законов Флориды (Florida Statutes), статья 720.30851: справки estoppel в HOA (на английском)
- Налоговая служба США (IRS), Topic 701: продажа дома (на английском)
