Поправка 3 во Флориде и срок 31 декабря 2026 года: почему покупателям, которые переезжают на Treasure Coast, в округ Палм-Бич и на Space Coast, стоит закрыть сделку до Нового года

Oct 18

Коротко: Поправка 3 (Amendment 3) вынесена на голосование во Флориде 3 ноября 2026 года, и для принятия ей нужно 60% голосов. Если она пройдет, льгота homestead (для основного жилья) по всем налогам, кроме школьных, вырастет с нынешних $51 411 до $150 000 с 1 января 2027 года и до $250 000 с 1 января 2028 года, а затем будет расти вместе с инфляцией. Сам текст поправки переводит в более медленный режим тех, кто не имел постоянного места жительства в этом штате по состоянию на 31 декабря 2026 года: сначала нешкольная льгота составит у них $50 000, а полную сумму они получат начиная с пятого года действия льготы. При средней по штату нешкольной ставке 10,5 милла (mills) разница между двумя режимами составляет примерно $2 100 в год в течение четырех лет, а при средней ставке округа Сент-Луси (St. Lucie County) 15,3 милла около $3 060 в год. Пока голоса не подсчитаны, ничего не решено, а пятилетнее правило ставит конституционный вопрос, который признает и сама аннотация в бюллетене, но одно целиком зависит от вас: по какую сторону от 31 декабря вы окажетесь. Этот срок истекает 31 декабря 2026 года. Напишите мне прямо сейчас (на английском), и мы составим график сделки с закрытием до этой черты.

Раз в несколько лет Флорида выносит на голосование вопрос о налоге на недвижимость. Нынешний отличается масштабом и еще одной деталью, которая очень много значит для людей, с которыми я каждую неделю обсуждаю переезд сюда в 2027 или 2028 году: в него вписана дата. Если Поправка 3 пройдет, Конституция Флориды будет по-разному относиться к тому, кто был постоянным жителем Флориды 31 декабря 2026 года, и к тому, кто приехал 2 января 2027 года, и это различие сохранится на четыре года. Я покажу вам сам текст, переведу его в реальные доллары, объясню, как налоговые оценщики округов (Property Appraiser) определяют, кто живет в штате постоянно, и распишу, что должно произойти между сегодняшним днем и кануном Нового года, чтобы покупка успела закрыться. Я также прямо скажу, что пока не решено, потому что решение такого масштаба требует полной картины.

Если в ваших планах на 2027 год есть Флорида, напишите мне прямо сейчас. Времени до 31 декабря хватит, чтобы найти дом, подписать договор и закрыть сделку на побережье Treasure Coast, в округе Палм-Бич (Palm Beach County) или на Space Coast, но только если начать сейчас. Один бесплатный звонок в Zoom, ваши сроки и бюджет, и после разговора у вас будет график, рассчитанный в обратном порядке от 31 декабря. Напишите мне (на английском) или отправьте SMS на номер (772) 800-2274.

Что такое Поправка 3, простыми словами

Поправка 3 включена в бюллетень всеобщих выборов 3 ноября 2026 года под названием «Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments» (повышенная льгота homestead; более низкий предел роста оценки недвижимости без homestead). Ее внесло Законодательное собрание штата (Legislature) как совместную резолюцию House Joint Resolution 1F на специальной сессии, созванной губернатором Десантисом (DeSantis). Палата представителей приняла ее 75 голосами против 26, а Сенат 30 голосами против 9, в обоих случаях 2 июня 2026 года. Как и любой поправке к конституции Флориды, ей нужно не простое большинство, а не менее 60% голосов. В случае одобрения она вступит в силу 1 января 2027 года.

Вот что она делает. Сейчас жилье с homestead во Флориде получает льготу $25 000 по всем налогам на недвижимость плюс вторую льготу по нешкольным налогам на стоимость свыше $50 000; вторая льгота индексируется по инфляции и на 2026 год составляет $26 411, а в сумме получается $51 411. Поправка 3 сохраняет льготу $25 000 для школьных налогов, а льготу по всем нешкольным налогам, то есть налогам округа, города, пожарного округа, округа управления водными ресурсами и других специальных округов, устанавливает на уровне до $150 000 налогооблагаемой оценки (assessed value) с 1 января 2027 года и до $250 000 с 1 января 2028 года с индексацией по инфляции начиная с 2029 года, тогда как сейчас она составляет $51 411. Кроме того, она снижает годовой предел роста оценки для недвижимости без homestead, куда относятся вторые дома, сдаваемое в аренду жилье и коммерческая недвижимость, с 10% до 5% для нешкольных налогов. Она поручает Законодательному собранию создать порядок, по которому округа и города смогут повышать льготу и дальше, вплоть до всей налогооблагаемой оценки, и перечисляет, на что округа и города могут тратить деньги от налога на недвижимость: общественную безопасность, образование, инфраструктуру, природные ресурсы, долг, пенсионные обязательства, работу органов власти и другие расходы, которые одобрят их руководящие органы, если закон штата их не запрещает. По словам Florida TaxWatch, этот список «на самом деле ничего не ограничивает».

Двух вещей она не делает. Она не затрагивает школьные налоги, которые в большинстве наших округов составляют крупную часть счета, и не отменяет налог на недвижимость; налоговый оценщик округа Палм-Бич Дороти Джекс (Dorothy Jacks) в разговоре с CBS12 назвала ее снижением налога, а не его отменой. Ограничение Save Our Homes, при котором годовой рост налогооблагаемой оценки жилья с homestead не превышает 3% или инфляции, смотря что меньше, остается в силе, как и перенос льготы (portability).

Фраза, из-за которой появился срок

Большинство публикаций сосредоточено на $250 000. Но для тех, кто еще здесь не живет, важнее формулировка в следующем абзаце. В окончательном тексте поправки (enrolled text) сказано, что увеличенная льгота применяется к владельцу жилья с homestead в обычном порядке, а затем вводится вторая категория: каждый, кто 1 января 2027 года или позже оформляет право собственности и делает недвижимость своим постоянным местом жительства и кто «не имел постоянного места жительства в этом штате по состоянию на 31 декабря 2026 года». Такой человек получает школьную льготу $25 000 и нешкольную льготу всего на $50 000 налогооблагаемой оценки с индексацией с 2028 года, а полную сумму получает «начиная с пятого года действия льготы по этому подпункту». Официальная аннотация (ballot summary), которую избиратели прочтут в бюллетене, формулирует это так: те, кто на 31 декабря 2026 года не считается жителем Флориды, получают существующую льготу homestead, когда приобретут на нее право, а увеличенная льгота начинает действовать с их пятого года, «в той мере, в какой это допускает Конституция США».

На практике это означает, что с первого по четвертый год льгота будет примерно на нынешнем уровне, а полная сумма появится на пятый год. Аппарат председателя Сената описал это так же в день принятия: новые жители получают льготу homestead $50 000 на четыре года, а затем получают право на льготу $250 000. Округ или город может двумя третями голосов, и только начиная с 1 января 2030 года, сократить срок ожидания при острой местной необходимости, но строить на этом планы не стоит никому.

Обратите внимание, к чему привязан текст. Важно не то, владели ли вы домом 31 декабря, а то, «имели ли вы постоянное место жительства в этом штате» на эту дату. Так же толкует текст и налоговый оценщик округа Пинеллас (Pinellas County Property Appraiser) в опубликованном FAQ: постоянные жители Флориды на 31 декабря 2026 года получат право на увеличенные суммы начиная с 2027 года, а те, кто к этому сроку станет жителем штата, но купит жилье позже, получат увеличенную льготу, когда купят дом и подадут заявление на homestead. Я бы добавил к этому предостережение. Налоговые оценщики будут применять поправку на основании закона о ее реализации и разъяснений Департамента доходов (Department of Revenue) о проверке проживания на 31 декабря, а на момент публикации этой статьи их еще не выпустили; кроме того, в репортаже CBS12 об интервью с налоговым оценщиком округа Палм-Бич более медленный режим описан как относящийся к жителям, у которых нет льготы homestead во Флориде в 2026 году, а это более узкое толкование. Есть ровно один способ наверняка оказаться на правильной стороне при любом толковании: владеть домом во Флориде и жить в нем как в постоянном месте жительства не позднее 31 декабря 2026 года и подать заявление на homestead не позднее 1 марта 2027 года.

Сколько стоят два режима в долларах

Арифметика налога на недвижимость проста, если знать ставку налога (millage). Один милл означает один доллар налога на каждую $1 000 облагаемой стоимости, поэтому дополнительные $100 000 льготы при ставке 10 миллов дают $1 000 в год. Florida TaxWatch рассчитывает среднюю нешкольную ставку по штату в 10,5 милла и отмечает, что средние ставки по округам колеблются от 15,3 милла в округе Сент-Луси, самой высокой в штате, до 4,9 милла в округе Уолтон (Walton County). По этим двум цифрам ниже показана разница между полной льготой и льготой для новых жителей с 2028 по 2031 год, то есть за четыре года, которые длится медленный режим для того, кто впервые получает право на homestead в 2028 году. В таблице предполагаются налогооблагаемая оценка не ниже $250 000 (это относится к большинству домов, которые продаются на этом побережье), неизменная ставка налога и отсутствие индексации по инфляции.

	Средняя по штату, 10,5 милла	Средняя по округу Сент-Луси, 15,3 милла
Нешкольная льгота для жителей штата на 31 декабря 2026 года (с 2028 года)	$250 000	$250 000
Нешкольная льгота для новых жителей после 31 декабря 2026 года (с 1-го по 4-й год)	$50 000	$50 000
Разница в освобожденной от налога стоимости	$200 000	$200 000
Разница в налоге за год	$2 100	$3 060
Разница за четыре года медленного режима	$8 400	$12 240

Такова разница между двумя соседями с одинаковыми домами, которые приехали с разницей в несколько недель. Чтобы оценить, сколько стоит сама поправка, можно взять расчет налогового оценщика округа Пинеллас: при средней ставке этого округа 12,2 милла владелец дома с полной льготой сэкономит около $1 203 в 2027 году и $2 423 в 2028 году по сравнению с нынешней льготой $51 411, а по данным TaxWatch для штата в целом эти цифры составляют $1 035 и $2 085. Дороти Джекс сказала CBS12, что в округе Палм-Бич нынешняя льгота экономит среднему владельцу дома около $800 и что в зависимости от места эта сумма может составить примерно от $1 500 до $2 000 в 2027 году и от $3 000 до $3 500 в 2028 году. Ваш фактический счет зависит от города, пожарного округа и других сборов, а сборы, не зависящие от стоимости (non-ad valorem), например за вывоз мусора или ливневую канализацию, которые указаны в том же счете, поправка никак не меняет.

Есть еще и обычное правило 1 января, которое не имеет отношения к Поправке 3 и действует независимо от того, пройдет она или нет. Флорида предоставляет homestead тому, кто на 1 января владеет домом и живет в нем как в постоянном месте жительства, а заявление нужно подать не позднее 1 марта. Закроете сделку и въедете не позднее 31 декабря, и сможете подать заявление на 2027 год. Закроете сделку 3 января, и ваш первый год с homestead будет 2028-м, а это значит целый год налогов на незащищенную стоимость и задержку на год, прежде чем ограничение Save Our Homes начнет вас защищать. Если Поправка 3 пройдет, закрытие сделки и въезд не позднее 31 декабря также станут для переезжающих сюда единственным способом получить нешкольную льготу $150 000 на 2027 год, которая при 10,5 милла сама по себе стоит около $1 575.

Как налоговый оценщик решает, живете ли вы во Флориде постоянно

Постоянное проживание во Флориде считается вопросом факта, и первым его решает налоговый оценщик округа на основании статьи 196.015 Свода законов Флориды (Florida Statutes). В законе сказано, что ни один фактор сам по себе не решает дела, и перечислено, что оценщик может учитывать: заявление о постоянном местожительстве (declaration of domicile), зарегистрированное в публичных реестрах округа; где записаны в школу ваши дети, находящиеся на иждивении; где вы работаете; отказались ли вы от прежнего постоянного места жительства за пределами Флориды и когда; регистрацию избирателя во Флориде по адресу этого дома; водительские права или удостоверение личности Флориды и сдачу прав другого штата; флоридскую регистрацию ваших автомобилей; адрес в федеральной налоговой декларации; где зарегистрированы ваши банковские счета; подтверждение оплаты коммунальных услуг в этом доме. Если вы собираетесь на 31 декабря 2026 года постоянно жить во Флориде, практический список дел складывается сам собой: закрыть сделку, въехать, получить флоридские права и номера на машину, зарегистрироваться как избиратель, зарегистрировать заявление о постоянном местожительстве у секретаря суда (clerk of court) и сменить адрес в банке и в Налоговой службе США (IRS). Сделайте это до 31 декабря, а не в первую неделю января, и сохраните копии всех документов с датами.

График с сегодняшнего дня до 31 декабря

Я написал эту статью 18 октября 2026 года. Покупка с кредитом во Флориде обычно занимает от 30 до 45 дней от подписания договора до закрытия, если у кредитора полный пакет документов, а стандартный флоридский договор AS IS (продажа в текущем состоянии) дает покупателю 15 дней на инспекции, если соответствующая графа не заполнена, и мы можем договориться о более коротком или более длинном сроке. Если считать в обратном порядке, покупателю, который хочет иметь надежный запас до праздников, стоит подписать договор к середине ноября, а значит, смотреть дома в ближайшие две-три недели. У покупателей за наличные больше времени: чистая сделка за наличные может закрыться за две-три недели, так что такой покупатель может искать дом еще в начале декабря, хотя между Рождеством и Новым годом в титульных компаниях (title company) и окружных регистрационных службах остается мало сотрудников, и я бы не стал специально планировать закрытие на 30 декабря.

Но прежде всего, если вы берете кредит, поговорите с кредитором (lender) на этой неделе, чтобы предварительное одобрение (pre-approval) было у вас на руках до поездки на просмотры. Если вы продаете дом в другом месте, подумайте, сможете ли сначала купить здесь: договор, который зависит от продажи вашего дома на севере, сложно успеть закрыть к 31 декабря. Если вы планируете купить квартиру в кондоминиуме (condo), помните, что одобрение ассоциации и справки estoppel (estoppel letters) добавляют дни. А если закрыть сделку до 31 декабря не получится, но переехать вы можете, путь через постоянное проживание из предыдущего раздела стоит обсудить с налоговым оценщиком и адвокатом. Только имейте в виду, что порядок, по которому оценщики будут проверять проживание на 31 декабря, пока нигде не прописан.

Что пока не решено и что стоит взвесить

Здесь я хочу быть осторожным, потому что люди принимают из-за этого крупные решения, и я предпочитаю, чтобы о неясностях вы узнали от меня. Во-первых, Поправка 3 еще не принята. Ей нужно 60%. Опрос James Madison Institute, о котором сообщил CBS Miami, показал, что за поправку выступают 74% зарегистрированных избирателей, но их доля падает до 55%, когда описывается обратная сторона, например сокращение услуг или повышение других налогов. По данным News4JAX, опрос Университета Северной Флориды (University of North Florida) среди 1 471 вероятного избирателя, проведенный с 12 по 19 октября 2026 года, показал, что 50% собираются голосовать «за», 30% «против», а 14% не определились. Во-вторых, пятилетнее правило для новых жителей может не устоять в суде. Florida TaxWatch указывает, что в 1982 году Верховный суд Флориды отменил похожий пятилетний срок ожидания для повышенной льготы homestead, а фраза из самой аннотации «в той мере, в какой это допускает Конституция США» показывает, что вопрос открыт. Если суд отменит срок ожидания, новички получат такую же льготу, как и все остальные, и черта 31 декабря будет иметь значение только для обычного правила homestead на 1 января. В-третьих, сама формулировка в бюллетене была переписана после того, как судья окружного суда округа Леон (Leon County) Дэвид Фрэнк (David Frank) 3 августа 2026 года признал исходное название «Save Our Homes from Excessive Property Taxes» и аннотацию вводящими в заблуждение; генеральный прокурор Джеймс Утмайер (James Uthmeier) выпустил ту версию, которая сейчас стоит в бюллетене.

В-четвертых, эти деньги не берутся из воздуха. Конференция по оценке доходов штата (Revenue Estimating Conference) прогнозирует, что при нынешних ставках местные органы власти соберут на $4,939 млрд меньше в 2027 году, а к 2031 году недобор вырастет до $11,835 млрд. Город Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie), где около 62% жилых участков имеют льготу homestead против 47% в среднем по штату, прогнозирует потерю доходов $26,3 млн в первый год и $22,1 млн во второй при общем фонде (general fund) около $105 млн и уже заморозил найм сотрудников и отложил капитальные проекты. Округа и города могут ответить повышением ставок налога, введением новых сборов или сокращением услуг, а денег штата на возмещение потерь поправка не предусматривает. Поправку поддерживают Florida Realtors, Республиканская партия Флориды и губернатор. Среди тех, кто выступает против или выражает опасения: Florida Sheriffs Association, Florida Professional Firefighters, Florida Association of Counties, Florida League of Cities и Florida TaxWatch, которая рекомендует голосовать «против». Я продаю дома и не собираюсь говорить вам, как голосовать. Скажу другое: если вы все равно переезжаете сюда, сам текст поправки вознаграждает тех, кто успел первым, а если она не пройдет, вы ничего не потеряете, закрыв сделку в декабре.

Если вы голосуете во Флориде

Срок подачи заявки на бюллетень для голосования по почте истек 22 октября в 17:00. Досрочное голосование по всему штату проходит с 24 по 31 октября, а некоторые округа добавляют дни в начале или в конце. День выборов приходится на вторник, 3 ноября 2026 года. Избирательная комиссия штата (Elections Canvassing Commission) должна утвердить результаты, в том числе по поправкам, 17 ноября 2026 года. Избирательный участок и образец бюллетеня можно узнать у руководителя избирательной службы вашего округа (supervisor of elections); Поправка 3 указана вместе с двумя другими общештатными поправками: о стабилизационном бюджетном фонде и о льготе по налогу на материальное личное имущество на сельскохозяйственных землях.

Вопросы покупателей о Поправке 3

Принята ли Поправка 3?

Нет. Она вынесена на голосование 3 ноября 2026 года, и для принятия ей нужно не менее 60% голосов. В случае одобрения она вступит в силу 1 января 2027 года и впервые отразится в уведомлениях TRIM (о предлагаемом налоге) в августе 2027 года и в налоговых счетах в ноябре 2027 года.

Нужно ли владеть домом к 31 декабря 2026 года или достаточно жить во Флориде?

Текст поправки привязан к тому, «имели ли вы постоянное место жительства в этом штате по состоянию на 31 декабря 2026 года», а не к владению недвижимостью, и налоговый оценщик округа Пинеллас толкует его именно так. Но по состоянию на октябрь 2026 года закон о реализации поправки и разъяснения Департамента доходов о порядке такой проверки еще не были написаны, а как минимум в одном новостном сообщении о разъяснениях окружного налогового оценщика правило было описано через наличие homestead в 2026 году. Единственная позиция, надежная при любом толковании: владеть домом во Флориде и жить в нем как в постоянном месте жительства на 31 декабря 2026 года и подать заявление на homestead не позднее 1 марта 2027 года.

Что будет, если я куплю дом в январе 2027 года?

И по нынешнему закону, и по Поправке 3 ваш первый год с homestead будет 2028-м, потому что льгота достается владельцу, который живет в доме на 1 января. Если поправка пройдет, а на 31 декабря 2026 года вы не жили во Флориде постоянно, вы получите нешкольную льготу $50 000 с 2028 по 2031 год, а полную льготу $250 000 с индексацией по инфляции начиная с 2032 года. При ставке 10,5 милла эта разница составляет около $2 100 в год, а при средней ставке округа Сент-Луси 15,3 милла около $3 060 в год.

Снижает ли Поправка 3 школьные налоги?

Нет. Для налогов школьных округов сохраняется нынешняя льгота $25 000, новые суммы их не затрагивают. В большинстве наших округов школьный налог занимает одну из самых крупных строк в счете, и это одна из причин, по которым поправка снижает налог на недвижимость, а не отменяет его.

Я покупаю второй дом или жилье для сдачи в аренду, а не основное жилье. Поможет ли мне поправка?

Не за счет льготы: она предназначена только для постоянного места жительства. Поправка снизит предел ежегодного роста оценки для недвижимости без homestead с 10% до 5% для нешкольных налогов начиная с 1 января 2027 года; это замедлит рост налогооблагаемой оценки, но само по себе не уменьшит счет. Florida TaxWatch и другие также отмечают, что местные органы власти, получая меньше налогов с жилья с homestead, могут повысить ставки налога, и это ляжет и на владельцев недвижимости без homestead.

Могут ли отменить пятилетний срок ожидания?

Могут. Аннотация в бюллетене применяет это правило только «в той мере, в какой это допускает Конституция США», а Florida TaxWatch отмечает, что в 1982 году Верховный суд Флориды отменил похожий пятилетний срок ожидания для повышенной льготы homestead. Если суд его отменит, новые жители получат такую же льготу, как все остальные. Никто не может обещать такой исход, поэтому я строю планы исходя из текста в его нынешнем виде.

Меняет ли она Save Our Homes или перенос льготы?

Нет. Ограничение Save Our Homes, при котором рост налогооблагаемой оценки жилья с homestead не превышает 3% или изменения индекса потребительских цен (CPI), смотря что меньше, остается в силе, а перенос этой выгоды на новое основное жилье во Флориде не меняется. Помните, что после покупки налогооблагаемая оценка пересчитывается до рыночной стоимости на следующее 1 января, а ограничение начинает защищать вас с года, следующего за оформлением homestead, и это еще одна причина, по которой закрытие в декабре выгоднее, чем в январе.

Поговорите с Уильямом. Если Флорида значится в ваших планах на 2027 год, перенесите их на 2026-й. Напишите мне прямо сейчас, и мы составим график закрытия сделки в обратном порядке от 31 декабря: знакомство с кредитором на этой неделе, просмотры на побережье Treasure Coast, в округе Палм-Бич или на Space Coast в ближайшие две недели и договор к середине ноября. Один бесплатный звонок в Zoom, никаких обязательств. Позвоните или напишите SMS по номеру (772) 800-2274 или отправьте сообщение (на английском). Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.

Это общая информация, а не юридическая, налоговая или финансовая консультация. Поправка 3 остается предложением, пока избиратели Флориды не примут решение 3 ноября 2026 года, а налоговые оценщики округов будут применять ее на основании закона о реализации и разъяснений Департамента доходов Флориды о проверке проживания, которых на момент написания статьи еще не было. Уточните свою ситуацию у налогового оценщика своего округа, флоридского адвоката по недвижимости и налогового специалиста. Цифры приведены по состоянию на 18 октября 2026 года, источники указаны ниже; даты голосования, дата утверждения результатов и опрос Университета Северной Флориды обновлены 23 октября 2026 года. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).

Источники

William Merchant