Коротко: коммерческое здание во Флориде переоценивают по рыночной стоимости (just value) на 1 января после продажи, поэтому налоговый счет продавца не станет счетом покупателя (s. 193.1555(5), Свод законов Флориды 2026 года). При закрытии сделки добавляются гербовый сбор с акта передачи собственности (70 центов с каждых $100 суммы сделки), гербовый сбор с ипотеки (35 центов с каждых $100 кредита) и налог на нематериальные активы (intangible tax) в 2 милла (mills) с суммы кредита: при условной покупке за $2 000 000 с ипотекой $1 500 000 это $22 250. Налог с продаж на коммерческую аренду больше не начисляется за периоды аренды, которые начинаются с 1 октября 2025 года. Ставки налога ниже приведены по последним опубликованным данным каждого округа, а их статус («окончательные» или «утвержденные») указан ровно так, как в источниках; для округа Индиан-Ривер (Indian River County) это ставки 2025 налогового года. Страховые премии для коммерческих зданий я здесь не оцениваю, поэтому стоимость страховки покажет котировка, а не расчет.
Когда покупатель изучает коммерческое здание на побережье Treasure Coast или Space Coast, в операционном отчете продавца (operating statement) он видит один налоговый счет и одну страховую премию. Ни одна из этих цифр не станет цифрой покупателя. После продажи налог на недвижимость (property tax) пересчитывается, у Citizens Property Insurance свои правила допуска для коммерческих зданий, а при закрытии сделки (closing) добавляются гербовый сбор и налог на нематериальные активы. В этой статье я разбираю каждую из этих составляющих, привожу последние опубликованные ставки налога (millage) по четырем округам и считаю условный пример. Это не расчет для какого-либо конкретного объекта.
Как во Флориде оценивают коммерческую недвижимость
По статье 193.1555 Свода законов Флориды (Florida Statutes) в редакции 2026 года коммерческая недвижимость относится к «нежилой недвижимости» (nonresidential real property), и на нее распространяется потолок роста оценки в 10% по всем сборам, кроме сборов школьного округа: налогооблагаемая оценка (assessed value) не может вырасти больше чем на 10% за год и никогда не может превысить рыночную стоимость. Потолок сбрасывается после «смены собственника или контроля» (change of ownership or control). Сюда входит «любая продажа, обращение взыскания (foreclosure), передача юридического права собственности или бенефициарного права собственности по праву справедливости (beneficial title in equity) любому лицу», а также передача, в том числе по частям, контроля над компанией-владельцем или более чем 50% долей в ней. Поэтому, если купить контроль над компанией вместо самого здания, прежняя оценка, как правило, не сохраняется, хотя в законе есть исключения. После сброса объект оценивают по рыночной стоимости на ближайшее 1 января, так что в счете продавца может стоять оценка, сдержанная потолком, а первый полный счет покупателя будет рассчитан уже исходя из рыночной стоимости. Тот же сброс для жилой недвижимости я разбираю в статье о том, почему налоговый счет продавца вводит в заблуждение.
Последние ставки налога по округам
Ставка налога показывает, сколько долларов налога приходится на каждые $1 000 налогооблагаемой стоимости, а в счете за участок складываются ставки всех налоговых органов, в зону которых он входит. В таблице собраны последние опубликованные данные по каждому округу, а статус и год указаны так, как их называет сам источник. В строках по округам Сент-Луси (St. Lucie) и Бревард (Brevard) приведены только отдельные сборы, а не итог по участку, к тому же у адресов в разных городах и налоговых районах итоговые ставки разные. Поэтому уточните, в какие районы входит участок и какие там ставки, у налогового оценщика округа (Property Appraiser).
| Округ | Миллы на $1 000 налогооблагаемой стоимости | Статус источника |
|---|---|---|
| Сент-Луси | Только отдельные сборы (в таблице налогового оценщика их около двадцати): общий фонд округа (County General Fund) 4,0441; фонд Fine and Forfeiture 2,7294; пожарный округ (Fire District) 3,0000; школьные сборы 2,9970 + 1,5000 + 0,7480 + 1,0000 = 6,2450; город Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie) 4,6107 плюс 0,2643 на долг, одобренный избирателями (voted debt); город Форт-Пирс (Fort Pierce) 6,9000 | Окончательные. В таблице налогового оценщика «2026 Final Millage Rates» указана каждая из приведенных здесь ставок, и все они не изменились по сравнению с его таблицей предлагаемых ставок. Окружная комиссия 17 сентября 2026 года утвердила окончательные ставки резолюцией 2026-181; по протоколу слушаний совокупная ставка окружной комиссии составила 7,8341 милла. Порт-Сент-Луси утвердил свою ставку 28 сентября 2026 года, Форт-Пирс 21 сентября 2026 года. Сборы муниципальных налоговых единиц (MSTU), на управление водными ресурсами, на борьбу с комарами и в пользу Children's Services Council не показаны. |
| Мартин | Итоговые ставки на недвижимость по кодам налоговых сборов (levy code): от 15,3273 в Сьюаллс-Пойнте (Sewall's Point) до 17,1323 в Стюарте (Stuart, городская ставка 5,0750); District One вне городской черты 15,4782; остров Хатчинсон (Hutchinson Island) 15,6581; Indiantown 16,5199 | Страница налогового оценщика под названием «2026 Final Millage Codes (Tax Rates)». Полную разбивку смотрите по коду сборов своего участка. |
| Индиан-Ривер | Округ 3,5475; MSTU округа (County MSTU) 1,1506; округ экстренных служб (Emergency Services District) 2,3531; Веро-Бич (Vero Beach) 2,9816; Себастьян (Sebastian) 3,4455; Fellsmere 5,3500; Indian River Shores 1,2810; Orchid 0,7000 | Таблица 1 Департамента доходов (Department of Revenue) за 2025-26 финансовый год (2025 налоговый год) с пометкой As Adopted («утвержденные»); только сборы округа и муниципалитетов, без сборов школьного округа. Окончательных ставок на 2026-27 год здесь нет, уточните их в округе. |
| Бревард | Только сборы округа: операционный сбор окружной комиссии (BCC Operating) 3,0942; библиотеки (Library) 0,3240; борьба с комарами (Mosquito Control) 0,1339; MSTU пожарной охраны (Fire Control MSTU) 0,6431; MSTU правоохранительных органов (Law Enforcement MSTU) 0,8504; MSTU дорог и мостов (Road and Bridge MSTUs) от 0,0906 до 0,4756 в зависимости от района; Environmentally Endangered Lands 0,0457 плюс 0,0262 на долг, одобренный избирателями; совокупная ставка (aggregate rate) 4,7491 (средняя по округу согласно s. 200.001, а не сумма этих сборов) | Утверждены как окончательные резолюцией № 26-090 от 22 сентября 2026 года. Ставки школьного округа, муниципалитетов и других районов здесь не показаны. |
Гербовый сбор и налог на нематериальные активы при закрытии сделки
Покупку с кредитом сопровождают три налога штата. С акта передачи собственности (deed) взимается гербовый сбор на документы (documentary stamp tax, doc stamps): 70 центов с каждых $100 суммы сделки (consideration), причем в сумму сделки входит любая ипотека или иное обременение объекта, независимо от того, принимает ли его на себя покупатель (s. 201.02(1)(a), Свод законов Флориды 2026 года). Та же статья облагает продажу доли в «транзитной компании» (conduit entity), если продажа состоялась в течение трех лет после передачи объекта, с которой сбор не платился, по ставке 70 центов с каждых $100 цены, уплаченной за долю (s. 201.02(1)(b)). С ипотеки берут 35 центов с каждых $100 долга. Потолок $2 450 из s. 201.08(1)(a) относится к простым векселям (promissory notes) и письменным долговым обязательствам, а для зарегистрированной ипотеки s. 201.08(1)(b) никакого потолка не указывает. Единовременный налог на нематериальные активы (nonrecurring intangible tax) составляет 2 милла, то есть $2 с каждых $1 000, и начисляется на обязательства, обеспеченные ипотекой на недвижимость во Флориде (s. 199.133, Свод законов Флориды 2026 года). Кто из сторон что платит, определяет договор (по обычаю во Флориде продавец платит сбор с акта передачи, а покупатель сбор с ипотеки и налог на нематериальные активы), поэтому прочитайте договор купли-продажи и кредитные документы, прежде чем считать сумму к оплате при закрытии (cash to close).
С 1 октября 2025 года налога с продаж на коммерческую аренду больше нет
Налог с продаж (sales tax) на коммерческую аренду больше не начисляется за периоды аренды или пользования, которые начинаются 1 октября 2025 года или позже. Его отменила глава 2025-208 Законов Флориды (Laws of Florida), как сообщает информационный бюллетень Департамента доходов Tax Information Publication 25A01-04 от 24 июля 2025 года. По сентябрь 2025 года включительно ставка составляла 2% налога штата плюс дискреционный дополнительный налог с продаж (discretionary sales surtax), если он был, и отмена убирает и то, и другое. Если аренду за облагаемый период заплатить позже, налога это не отменяет, а платежи, внесенные до 1 октября 2025 года за периоды начиная с этой даты, налогом не облагаются. Краткосрочная аренда на срок шесть месяцев или меньше, парковка, места для лодок у причалов и стоянки для самолетов (aircraft tie-downs) по-прежнему облагаются налогом по s. 212.03. Проверьте, что строка налога в арендном реестре продавца (rent roll) исчезла начиная с октября 2025 года.
Страхование: Citizens и наводнения
Citizens оформляет коммерческие полисы на жилые объекты (commercial residential: комплексные полисы multiperil и, где это возможно, полисы только от ветра, без страхования ответственности) и на нежилые объекты (commercial nonresidential). Их получают владельцы, которые «не могут найти покрытие на частном рынке» и проходят по критериям андеррайтинга Citizens. Согласно руководству Citizens Commercial Lines New-Business Submission Guide (15 мая 2025 года), коммерческий жилой объект подходит, если ни один уполномоченный страховщик (authorized insurer) не готов застраховать его по утвержденным тарифам или если частная премия больше чем на 20% превышает премию Citizens за сопоставимое покрытие. Для коммерческого нежилого здания нужно, чтобы заявитель не смог получить ни одного предложения от уполномоченного страховщика, а «правило 20% НЕ применяется». Здания стоимостью свыше $10 млн подаются на расчет по схеме A-Rate, а для объекта в особой зоне риска наводнений (special flood zone) нужно подтвердить страховку от наводнений не менее 80% от лимита Citizens по зданию или максимального доступного лимита NFIP (Национальной программы страхования от наводнений), либо представить подписанное заявление страхователя (policyholder affirmation).
Основная программа NFIP (regular program) ограничивает покрытие нежилого здания суммой $500 000, а имущества внутри (contents) тоже суммой $500 000; повышенную франшизу можно выбрать в пределах от $2 000 до $50 000 (FEMA, Simple Guide for Non-Residential Buildings, ноябрь 2022 года). Если кредитором (lender) выступает банк, на который распространяются федеральные правила о страховании от наводнений, а здание стоит в особой зоне риска наводнений (special flood hazard area), то есть в пойме, обозначенной FEMA, где ежегодная вероятность наводнения составляет не менее одного процента, банк не может выдать, увеличить, продлить или возобновить кредит, пока здание не застраховано от наводнений на весь срок кредита на сумму не меньше остатка основного долга или максимального доступного покрытия, смотря что меньше (12 CFR 339.2 и 339.3). При кредите больше $500 000 федеральный минимум равен максимуму NFIP, а хочет ли кредитор большего, нужно спрашивать у самого кредитора.
Условный пример: расходы при закрытии сделки и на содержание
Допустим, объект покупается за $2 000 000, зарегистрированы вексель и ипотека на $1 500 000, есть бизнес-оборудование на $100 000 (будем считать, что это и есть его налогооблагаемая оценка), а совокупная ставка составляет 15,000 милла. Это круглая условная цифра, близкая к итоговым ставкам округа Мартин (Martin County) из таблицы выше. Переоценка на уровне $2 000 000 тоже остается допущением: рыночную стоимость определяет налоговый оценщик. Оборудование относится к материальному личному имуществу (tangible personal property) и облагается налогом отдельно. Каждая декларация дает право на освобождение от налога до $25 000 налогооблагаемой оценки, по одной декларации на каждую площадку (site), а за любой год, когда обязательная декларация не подана вовремя, освобождение теряется (s. 196.183, Свод законов Флориды 2026 года). Департамент доходов указывает, что декларации по форме DR-405 нужно подать не позднее 1 апреля, а штраф за неподачу декларации составляет 25% налога за каждый год.
| Статья расходов | Расчет | Сумма |
|---|---|---|
| Гербовый сбор с акта передачи собственности | $2 000 000 / $100 = 20 000 × $0,70 | $14 000,00 |
| Гербовый сбор с ипотеки | $1 500 000 / $100 = 15 000 × $0,35 | $5 250,00 |
| Единовременный налог на нематериальные активы | $1 500 000 × 0,002 | $3 000,00 |
| Разовые налоги штата при закрытии сделки | $14 000 + $5 250 + $3 000 | $22 250,00 |
| Налог на недвижимость после переоценки | $2 000 000 × 15,000 / 1 000 | $30 000,00 |
| Тот же счет при оплате в ноябре, скидка 4% | $30 000 × 0,96 | $28 800,00 |
| Налог на материальное личное имущество | ($100 000 минус $25 000) × 15,000 / 1 000 | $1 125,00 |
| Годовые налоги на имущество без скидки | $30 000 + $1 125 | $31 125,00 |
| Страховка имущества, от ветра и от наводнений | Зависит от здания | Нужна котировка |
Разовые налоги составляют 1,1125% цены ($22 250 / $2 000 000); расходы на титул, регистрацию документов, услуги кредитора и юриста сюда не входят. Скидка за досрочную оплату составляет 4% в ноябре, 3% в декабре, 2% в январе, 1% в феврале, а в марте скидки нет (s. 197.162(1), Свод законов Флориды 2026 года). Дальше строку налога на недвижимость сдерживает потолок 10%: если на следующий год рыночная стоимость вырастет на 15%, до $2 300 000, налогооблагаемая оценка для нешкольных сборов сможет подняться максимум на 10%, до $2 200 000, а школьные сборы будут начисляться на всю сумму $2 300 000.
Что проверить, прежде чем закладывать бюджет
В этой статье нет сумм страховки в долларах, а раздел о страховании касается только здания и наводнений, без общей гражданской ответственности (general liability). Прежде чем закладывать бюджет, узнайте у налогового оценщика, в какие налоговые районы входит участок и какова его текущая рыночная стоимость, попросите лицензированного страхового агента дать котировку с учетом ветра и наводнений, уточните у кредитора его требования к страховке от наводнений и попросите юриста по недвижимости во Флориде и дипломированного бухгалтера (CPA) проверить, кто платит налоги при закрытии сделки, а также декларацию по материальному личному имуществу.
Практический вывод: гербовый сбор, налог на нематериальные активы и налог на недвижимость после переоценки можно рассчитать по законам еще до подписания договора. Страховку так не посчитать, поэтому котировку на нее стоит запросить в первую очередь.
Что спрашивают покупатели о налогах и страховке коммерческой недвижимости
Распространяется ли потолок 10% на школьные налоги?
Нет. Согласно s. 193.1555(2) и (3) Свода законов Флориды 2026 года, потолок действует для всех сборов, кроме сборов школьного округа, поэтому школьная часть счета им не ограничена.
Начисляется ли еще налог с продаж на коммерческую аренду?
Нет, если период аренды или пользования начинается 1 октября 2025 года или позже: так следует из главы 2025-208, как разъясняет Tax Information Publication 25A01-04 Департамента доходов. Краткосрочная аренда на срок шесть месяцев или меньше, парковка, причалы и стоянки для самолетов по-прежнему облагаются налогом.
Какой гербовый сбор платится с акта передачи коммерческой недвижимости?
70 центов с каждых $100 суммы сделки по s. 201.02, причем в сумму сделки входит любая ипотека на объект, независимо от того, принимает ли ее на себя покупатель. При цене $2 000 000 это $14 000.
Есть ли потолок у гербового сбора с ипотеки?
Потолок $2 450 из s. 201.08(1)(a) относится к простым векселям и письменным долговым обязательствам. Зарегистрированная ипотека облагается по ставке 35 центов с каждых $100 согласно s. 201.08(1)(b), и потолка для нее закон не указывает.
Какой лимит NFIP действует для коммерческого здания?
Максимум основной программы для нежилого здания составляет $500 000 покрытия по зданию и $500 000 по имуществу внутри, по данным руководства FEMA от ноября 2022 года. Кредитор может запросить покрытие сверх лимитов программы.
Применяется ли правило 20% Citizens к нежилому зданию?
Нет. В руководстве Citizens Commercial Lines New-Business Submission Guide (15 мая 2025 года) сказано, что правило 20% не применяется к коммерческим полисам на нежилые объекты: нужно, чтобы заявитель не смог получить ни одного предложения от уполномоченного страховщика.
Поговорите с Уильямом. Присматриваетесь к конкретному зданию? Пришлите мне адрес и операционный отчет продавца. Я помогу выяснить налоговые районы участка и его текущую оценку, рассчитать строки налогов при закрытии сделки и подготовить вопросы для страхового агента, кредитора и CPA еще до того, как вы сделаете предложение. Позвоните или напишите SMS по номеру (772) 800-2274 или отправьте сообщение (на английском). Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.
Это общая информация, а не юридическая, налоговая, кредитная, страховая, межевая, экологическая или инженерная консультация. Для округа Сент-Луси в этой статье приведены окончательные ставки 2026 года из таблицы окончательных ставок налогового оценщика за 2026 год, по округу Индиан-Ривер приведены утвержденные ставки 2025-26 года (2025 налоговый год), школьные и муниципальные ставки округа Бревард не показаны, а премии по коммерческому страхованию не оцениваются. Ставки для участка уточняйте у налогового оценщика округа, налоги при закрытии сделки у юриста по недвижимости во Флориде и CPA, а страховое покрытие у лицензированного страхового агента и своего кредитора. Ссылки на законы и правила приведены в редакции, проверенной 22 октября 2026 года, а ставки налога сверены с окончательными источниками 2026 года 23 октября 2026 года. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).
Источники
- Свод законов Флориды, статья 193.1555, «Assessment of certain residential and nonresidential real property» (2026) (на английском)
- Свод законов Флориды, статья 197.162, «Discounts for early payment» (2026) (на английском)
- Свод законов Флориды, статья 196.183, «Exemption for tangible personal property» (2026) (на английском)
- Свод законов Флориды, статья 201.02, «Documentary stamp tax on deeds and other instruments» (2026) (на английском)
- Свод законов Флориды, статья 201.08, «Documentary stamp tax on promissory notes and mortgages» (2026) (на английском)
- Свод законов Флориды, статья 199.133, «Nonrecurring intangible tax» (2026) (на английском)
- 12 CFR 339.3, «Requirement to purchase flood insurance where available» (FDIC) (на английском)
- 12 CFR 339.2, «Definitions»: определения, в том числе designated loan и special flood hazard area (FDIC) (на английском)
- Департамент доходов Флориды (Florida Department of Revenue): Tax Information Publication 25A01-04, «Sales Tax on Commercial Rentals Repealed Effective October 1, 2025» (24 июля 2025 года) (на английском)
- Департамент доходов Флориды: Tangible personal property (без даты) (на английском)
- Налоговый оценщик округа Сент-Луси (St. Lucie County Property Appraiser): 2026 Final Millage Rates (PDF без даты, просмотрен 23 октября 2026 года) (на английском)
- Совет комиссаров округа Сент-Луси (St. Lucie County Board of County Commissioners): протокол итоговых бюджетных слушаний (Final Budget Hearing), резолюция 2026-181 об утверждении окончательных ставок на 2026-27 финансовый год (17 сентября 2026 года) (на английском)
- Город Порт-Сент-Луси (City of Port St. Lucie): специальные бюджетные слушания городского совета, постановление (Ordinance) 26-84 об утверждении ставки на 2026-27 финансовый год во втором чтении (28 сентября 2026 года) (на английском)
- Город Форт-Пирс (City of Fort Pierce): протокол очередного заседания городской комиссии, постановление (Ordinance) 26-019 об утверждении ставки 6,9000 (21 сентября 2026 года) (на английском)
- Налоговый оценщик округа Мартин (Martin County Property Appraiser): 2026 Final Millage Codes (Tax Rates) (на английском)
- Департамент доходов Флориды: Indian River County Table 1, Comparison of Taxes Levied (сравнение начисленных налогов), 2024-25 и 2025-26 финансовые годы (на английском)
- Округ Бревард (Brevard County): резолюция № 26-090 об утверждении окончательных ставок на 2026-27 финансовый год (22 сентября 2026 года) (на английском)
- Citizens Property Insurance: Commercial policies (без даты) (на английском)
- Citizens Property Insurance: Commercial Lines New-Business Submission Guide (15 мая 2025 года) (на английском)
- FEMA: NFIP Risk Rating 2.0 Simple Guide for Non-Residential Buildings (ноябрь 2022 года) (на английском)
