אילו יזמים מוכרים בתים חדשים ב-Port St. Lucie ב-2026, ומה הם מפרסמים? המדריך משווה 14 קהילות לפי הדפים של היזמים וחברות הפיתוח שקראתי ב-24 באוקטובר 2026, עם היזם, הגבלת הגיל כפי שפורסמה והמחיר המפורסם הנמוך ביותר והתאריך שלו. הוא מציג גם את אזורי הפיתוח המתוכננים של העיר ואת האפשרויות לבני 55 ומעלה, ומסביר מה לשאול על דמי HOA והיטלי CDD שאף יזם לא פרסם.

מוכרים בית אחד ב-Treasure Coast וקונים אחר? המאמר משווה בין מכירה קודם, קנייה קודם, הצעה מותנית ושכירות חוזרת: מה אומר הצוות המשפטי של Florida Realtors על הנספחים להצעה מותנית, לסעיף יציאה ולשכירות חוזרת, איך Fannie Mae מתייחסת לבית שעדיין בבעלותכם (כולל כללים שחובה ליישם בבקשות מ-1 בנובמבר 2026 ואילך), איך עובדות הלוואת גישור ו-HELOC, ואיפה נכנס התזמון של ה-homestead.

בית בפלורידה שהתקבל בירושה יכול לעורר שאלה של probate, שאלה של homestead ושאלת מס עוד לפני שמישהו יכול לפרסם אותו למכירה. הפוסט מסביר את סמכות המכירה של מנהל העיזבון, למה homestead מוגן כפוף לכללים אחרים, את השינוי בניהול המקוצר מ-1 ביולי 2026, בסיס מס מעודכן, מס נכס אחרי פטירה, ואיך יורשים שגרים מחוץ לפלורידה יכולים לחתום מרחוק.

פלורידה לא ממסה את הרווח ממכירת הבית שלכם, ולכן השאלה האמיתית היא פדרלית: כמה מהרווח פטור לפי סעיף 121, ומה קורה עם השאר? הפוסט מסביר את התקרות של $250,000 ו-$500,000, את מבחני 2 מתוך 5 השנים, פטור חלקי, תקופות השכרה ופחת, את שיעורי המס ל-2026 ואת המס של 3.8%, עם דוגמה מחושבת שאפשר לחזור עליה עם מסמכי הסגירה שלכם.

כשמוכרים בית עם פטור homestead בפלורידה, השווי לצורכי מס נקבע מחדש אצל הקונה, אבל החיסכון שצברתם ב-Save Our Homes לא חייב להיעלם. בעזרת portability אפשר להעביר לבית ה-homestead הבא שלכם בפלורידה עד $500,000 מהפער בין שווי השוק של הבית לבין השווי שלו לצורכי מס. כאן תמצאו איך עובדים חלון שלוש השנים, הנוסחאות למעבר לבית יקר או זול יותר והטפסים DR-501T ו-DR-501TS, עם הדוגמאות של שמאי מחוז Martin.

כשמוכרים בית בפלורידה, גג ישן הוא לא רק שאלה של תיקון אלא גם שאלה של ביטוח, כי הקונה צריך להיות מסוגל לבטח את הבית. ריכזתי כאן מה אומרים סעיף 627.7011(5) וכללי הגג של Citizens, אילו טופסי בדיקה קונים מבקשים, איך קוד הבנייה מתייחס לתיקונים חלקיים, מה כתוב במדריך ההיתרים של Port St. Lucie על עבודות גג, ואיך נראות זו לצד זו האפשרויות: להחליף את הגג, לבדוק אותו, לתת זיכוי או לתמחר את הבית בהתאם.

מכירת בית בפלורידה כוללת חובת גילוי שנקבעה בפסק הדין Johnson v. Davis, טופס גילוי על הצפות שנדרש מאז 1 באוקטובר 2024 ושנוסחו תוקן החל מ-1 באוקטובר 2025, הודעות שחלות על כל מכירת בית (ראדון, מס נכס, דירוג אנרגטי) והודעות שתלויות בנכס (HOA, קונדו, קו החוף, תביעות בולען, הליכי אכיפה, צבע עופרת). כאן תמצאו מה אומר כל כלל, ומה מכירה "as is" לא משנה.

הביקורים התמעטו, המשוב מעורפל והמחיר כבר ירד פעם אחת. אם הבית שלכם ב-Port St. Lucie לא נמכר, הפוסט הזה מסביר מה מראים נתוני המחוז לספטמבר 2026 ונתוני העיר לרבעון השלישי, אילו שאלות על הגג, הביטוח והתנאים קונים מעלים, ומה אומרים החוק בפלורידה ו-Florida Realtors, בהסבר שלה על טופסי התיווך, על הסכם פעיל לעומת הסכם שפקע.

הדירה עומדת בשוק, אין ביקורים, מגיעות רק הצעות נמוכות, ועוד הורדת מחיר. אם זו דירת הקונדו שלכם ב-Hutchinson Island, הפוסט הזה מסביר מה באמת תוקע את דירות הקונדו על האי ב-2026 (נתוני ספטמבר, מסמכי הבדיקות וקרן הרזרבה שקונים זכאים לקבל, והשאלה אם גוף מימון יממן דירה בבניין שלכם), מה הייתי משנה, ומה תקבלו כבר בפעם הראשונה שתתקשרו אליי.

שני מרכזי תעסוקה מעוררים יותר שאלות על מגרשים מכל השאר: מרכז החלל קנדי ב-Space Coast ומסדרון Tradition ו-Southern Grove ב-Port St. Lucie. הפוסט מפרט מה כבר בנוי, מי המעסיקים ומה מתוכנן ומתי, עם התאריך שכל מקור נותן, ומסביר איך לבחון מגרש סמוך בלי להניח שערך הנכסים הולך בעקבות המשרות.

מחיר החלקה המסחרית הוא רק המספר הראשון. האם אפשר לבנות את מה שאתם מתכננים תלוי במפת הייעוד העתידי ובאזור ה-zoning, וכמה יעלה להגיע להיתר בנייה תלוי בהיטלי פיתוח וניידות, בהיתרים של רשות ניהול המים, בכללים לשטחי ביצה, בגישה לכביש, במינים מוגנים ובבדיקת תוכנית האתר. כל אחד מאלה מוסבר כאן עם החוקים ולוחות ההיטלים המקומיים, וגם הפערים במידע מצוינים.

מחסנים, מרכזי הפצה, מפעלים ומבני פלקס נראים דומים מהכביש, אבל בשימוש בפועל הם שונים זה מזה. המאמר מסביר את סוגי המבנים, מה לבדוק (גובה נקי, דלתות, חשמל, חצר משאיות), אילו אזורי zoning מתירים שימוש תעשייתי ב-Port St. Lucie ובמחוז Brevard, מהם הפארקים והפרויקטים המרכזיים, ומה הנתונים של משרד תיווך אחד לשנת 2025 אומרים ומה לא.

בניין עם חמש יחידות ומעלה ממומן, ממוסה ומבוטח אחרת מבניין של שתיים או ארבע יחידות. המדריך מסביר איפה עובר הקו במימון, מהן תוכניות ההלוואות הקטנות של Fannie Mae, Freddie Mac ו-FHA, איך DSCR ו-LTV קובעים את סכום ההלוואה (עם דוגמה מחושבת), מהם כללי הפיקדונות וההודעות בפלורידה, תקרת ה-10% על עליית השומה, הזכאות ל-Citizens, מגבלות ביטוח ההצפות ונתוני שכר הדירה של ה-Census בארבעת המחוזות.

שיווק של נכס מסחרי עובר טוב יותר כשהמסמכים שהגורם המממן של הקונה יבקש מוכנים עוד לפני שהשלט עולה. המדריך עוסק ברשימת ההכנות לפני השיווק, במה שהחוק בפלורידה דורש בהסכם התיווך, בהבדל בין חוות דעת מחיר של מתווך לשמאות, בכללי הפרסום, במס הבולים על השטר, בניכוי FIRPTA, בשעונים של עסקת 1031 ובשלבים מהשיווק ועד הסגירה.

חתמתם על חוזה לנכס מסחרי ב-Treasure Coast או ב-Space Coast? הפוסט עובר על סקר סביבתי שלב 1 והכלל הפדרלי שמאחוריו, מדידת ALTA/NSPS ופריטי Table A שלה, מכתבי אישור zoning והתעריפים המקומיים, ביטוח זכויות והפרמיה בפלורידה, אישורי estoppel והסכמי SNDA, אזורי הצפה, היתרים ושעבודים, ADA ובדיקות כבאות, עם רשימת בדיקה והערה על מה לוודא מקומית.

חשבון המס של המוכר הוא לא מה שהקונה ישלם. בפוסט: תקרת ה-10% על השומה של נכסים מסחריים בפלורידה ואיך היא נקבעת מחדש אחרי מכירה, שיעורי המס האחרונים שפורסמו במחוזות St. Lucie, Martin, Indian River ו-Brevard והסטטוס שלהם, חישוב doc stamps ומס intangible, סוף מס המכירה על שכירות מסחרית, וכללי Citizens וביטוח הצפות. פרמיות ביטוח לא מוערכות כאן.

מחיר כמו $20 NNN הוא רק חלק מהשכירות. בפוסט: שכירות נטו, ברוטו וברוטו מותאמת, איך מעריכים את ה-CAM ואיך מתחשבנים עליו, הסעיפים שמשנים את השכירות לאורך התקופה, מה מכסה חלק I של פרק 83, וביטול מס המכירה של פלורידה על שכירות מסחרית ב-1 באוקטובר 2025, עם טבלה היפותטית שמשווה את אותו שטח בתנאי NNN ובתנאי ברוטו.

שיעור היוון הוא קיצור דרך שמתאר עסקה אחת, והוא תלוי לגמרי באופן שבו נבנתה ההכנסה התפעולית נטו שמאחוריו. בפוסט: הגדרות של NOI, שיעור היוון, מחיר לרגל רבועה, DSCR ו-LTV, שלוש גישות השמאות ואיפוס המס בפלורידה אחרי מכירה, ודוגמה היפותטית של בניין לאורך כל שלבי החישוב. הנתונים המקומיים הם הערכות של חברת תיווך, ומסומנים ככאלה.