מוכרים בית עם פטור homestead בפלורידה? כך portability מעבירה את החיסכון של Save Our Homes לבית הבא

Oct 24

תשובה קצרה: portability (העברת הטבת המס לבית החדש) מאפשרת להעביר לבית homestead חדש בפלורידה את ההפרש בין שווי השוק (just value) של בית ה-homestead שלכם לבין השווי המוגבל שלו לצורכי מס (assessed value), עד $500,000, בתנאי שתקבעו את הבית החדש כ-homestead עד 1 בינואר שחל בתוך שלוש שנים מ-1 בינואר של השנה שבה עזבתם את הבית הקודם. אם הבית החדש שווה אותו דבר או יותר, כל ההפרש (עד $500,000) יורד משווי השוק שלו; אם הוא שווה פחות, עובר חלק יחסי (s. 193.155(8)). מגישים את טופס DR-501T יחד עם הבקשה לפטור homestead (פטור למגורי קבע), טופס DR-501, עד 1 במרץ. תקרת Save Our Homes לשנת 2026 הייתה 2.7%, לפי הנתונים של שמאי מחוז Pinellas ושמאי מחוז Martin. שמאי המחוז (Property Appraiser) שלכם מיישם את הכללים האלה, וכדאי שיאשר את המספרים שלכם לפני שאתם מוכרים.

אם יש לכם כבר זמן מה פטור homestead על בית במחוז St. Lucie, Martin או Indian River, ייתכן שברשומה של שמאי המחוז מופיעים שני מספרים: שווי השוק (just value), כלומר הערכת השמאי לשווי הבית בשוק, ושווי לצורכי מס (assessed value) שיכול להיות נמוך בהרבה. הפער הוא הטבת Save Our Homes שלכם. ההטבה לא עוברת לקונה, כי הבית מוערך "לפי שווי השוק נכון ל-1 בינואר של השנה שאחרי שינוי הבעלות" (s. 193.155(3)(a)). portability היא הדרך לשמור עליה.

מהי תקרת Save Our Homes, ומה היא הייתה ב-2026?

החוקה של פלורידה מגבילה את העלייה השנתית בשווי לצורכי מס של בית homestead ל"נמוך מבין" 3% מהשווי לצורכי מס בשנה הקודמת, או שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן (CPI) בשנה הקלנדרית הקודמת (Art. VII, s. 4(d)(1)), וסעיף 193.155(1) לחוקי פלורידה (Florida Statutes) חוזר על המגבלה. לשנת 2026, שמאי מחוז Pinellas מציין את המדד ואת התקרה כ-2.7%, אחרי 2.9% ב-2025 ותקרה של 3.0% ב-2024, כשהמדד עמד על 3.4%. שמאי מחוז Martin כותב: "לשנת 2026, ה-CPI הוא 2.7%", כלומר מתחת ל-3%.

העלון של מחוז Martin לשנת 2026 מציג בית עם שווי שוק של $725,000, שווי לצורכי מס של $448,456 והטבת Save Our Homes של $276,544. ההטבה הזאת היא מה ש-portability מעבירה.

בית שאינו homestead כפוף לכלל אחר: בנכסי מגורים שאינם homestead עם "תשע יחידות דיור או פחות", סעיף 193.1554 מגביל את העלייה ל"10% מהשווי לצורכי מס של הנכס בשנה הקודמת", ורק לגבי היטלים שאינם של מערכת החינוך (non-school levies).

איך portability עובדת כשמוכרים בית homestead?

אדם שקובע homestead חדש נכון ל-1 בינואר, והיה לו פטור homestead נכון ל-1 בינואר באחת משלוש השנים שקדמו לכך מיד, "זכאי שהבית החדש יוערך בפחות משווי השוק" (Art. VII, s. 4(d)(8)a.). סעיף 193.155(8) קובע את הנוסחאות ותקרה של $500,000, ומשתמש בשווי של הבית הקודם "נכון ל-1 בינואר של השנה שבה נעזב ה-homestead הקודם".

מעבר לבית יקר יותר (upsizing). אם שווי השוק של הבית החדש שווה לשווי השוק של הבית הקודם או גבוה ממנו, השווי לצורכי מס של הבית החדש הוא שווי השוק שלו, פחות הנמוך מבין שני סכומים: $500,000, או ההפרש בין שווי השוק לשווי לצורכי מס של הבית הקודם (s. 193.155(8)(a)).

מעבר לבית זול יותר (downsizing). אם הבית החדש שווה פחות, השווי שלו לצורכי מס הוא שווי השוק שלו חלקי שווי השוק של הבית הקודם, כפול השווי לצורכי מס של הבית הקודם, ואם צריך, הוא מועלה כך שההפרש לא יעלה על $500,000 (s. 193.155(8)(b)).

הדף "PROPERTY OWNERSHIP 101" של שמאי מחוז Martin מציג את שני המקרים. השורות כאן לקוחות ממנו ומסודרות בטבלה; MV הוא שווי השוק (market value) ו-AV הוא השווי לצורכי מס (assessed value).

הדוגמה של מחוז Martin	הבית הקודם	הבית החדש
מעבר לבית יקר יותר	MV $400,000	MV $550,000
	(-) AV $300,000	(-) הטבת portability זמינה $100,000
	הטבת portability זמינה $100,000	AV $450,000
מעבר לבית זול יותר	MV $400,000	MV $275,000
	(-) AV $300,000	(-) הטבת portability בפועל לפי החישוב $68,750
	הטבת portability זמינה $100,000	AV $206,250
חישוב ה-portability	($100,000 ÷ $400,000) x $275,000 = $68,750

שתי הדוגמאות תואמות את הנוסחאות שבחוק: $550,000 פחות $100,000 הם $450,000, ו-$275,000 חלקי $400,000, כפול $300,000, הם $206,250.

ועוד שני כללים: כששני אנשים שלכל אחד מהם היה homestead מתאחדים לבית אחד, "ההפחתה משווי השוק מוגבלת להפרש הגבוה מביניהם" (s. 193.155(8)(c)), ובעלים משותפים מחלקים את ההטבה שווה בשווה, או לפי חלקי הבעלות שרשומים בשטר (s. 193.155(8)(d)).

כמה זמן יש לכם לנצל את ה-portability אחרי המכירה?

שלוש שנים, שנספרות מ-1 בינואר של השנה שבה עזבתם את ה-homestead הקודם, ולא מיום הסגירה. בחוברת PT-112 של Department of Revenue (רשות המסים של פלורידה), בנוסח המעודכן מאוגוסט 2024, נכתב: "בתוך שלוש שנים מ-1 בינואר של השנה שבה עזבתם את ה-homestead הישן (ולא שלוש שנים אחרי המכירה)". הדוגמה של שמאי מחוז Pinellas: "אם אתם מוכרים את נכס ה-homestead שלכם בכל חודש שהוא ב-2026, מועד פטור ה-homestead האחרון שאתם זכאים לו נחשב ל-1 בינואר 2026", ולכן "יהיה לכם זמן עד 1 בינואר 2029 כדי להיות זכאים לפטור homestead חדש". שמאי מחוז St. Lucie כותב שאתם "חייבים לקבוע homestead חדש עד 1 בינואר, בתוך שלוש שנות מס מהמועד שבו עזבתם את ה-homestead הקודם".

1 בינואר חשוב כי הפטור ניתן לאדם ש"ב-1 בינואר" מחזיק בזכות הבעלות והופך את הבית למקום מגוריו הקבוע (s. 196.031(1)(a)). הבית החדש צריך להיות בבעלותכם, ומקום המגורים הקבוע שלכם, ב-1 בינואר שנופל בתוך החלון הזה.

לפי ההודעה PTO 20-11 של Department of Revenue (24 בנובמבר 2020), התקופה "הוארכה משנתיים לשלוש שנים" אחרי שהבוחרים אישרו את "תיקון 5 לחוקה בבחירות הכלליות של 3 בנובמבר 2020", והנוסח החוקתי שפורסם מחדש ב-2026 מדבר על שלוש שנים. נכון לאוקטובר 2026, דף ה-portability של שמאי מחוז Indian River עדיין אמר "בתוך שנתיים מעזיבת ה-homestead הקודם", וזה סותר את החוק הנוכחי. אם מחוז Indian River הוא חלק מהתוכנית שלכם, בדקו מול המשרד הזה.

אילו טפסים מגישים, ועד מתי?

בטופס DR-501T (עודכן בדצמבר 2008, בתוקף מנובמבר 2012) כתוב "להגיש את הטופס הזה לשמאי המחוז עד 1 במרץ", יחד עם עותק של הבקשה לפטור homestead, טופס DR-501, וגם ש"מבקשים משותפים שעוברים מ-homestead אחר חייבים למלא טופס נפרד". שמאי מחוז St. Lucie כותב: "כדאי להגיש בקשה ל-Portability באותו זמן שבו אתם מגישים בקשה לפטור ה-homestead החדש"; המשרדים שלו נמצאים ב-Fort Pierce וב-250 NW Country Club Drive ב-Port Saint Lucie, בטלפון 772-462-1000.

פספסתם את 1 במרץ? סעיף 193.155(8) מאפשר לאדם ש"לא הגיש בקשה עד 1 במרץ" לעתור לוועדת הערר על השווי (value adjustment board), תמורת "אגרה של $15 שאינה מוחזרת", אם הוא מראה "נסיבות מקלות מיוחדות". אפשר להגיש בשנה מאוחרת יותר, אבל "לא יינתנו החזרי מס על שנים קודמות".

בני זוג או בני זוג לשעבר שרוצים לחלק את ההטבה לפי קביעה מוסכמת (designation) ולא לפי השטר משתמשים בטופס DR-501TS, "Designation of Ownership Shares of Abandoned Homestead", שמוגש "לפני שמישהו מכם מגיש טופס DR-501T"; "האחוזים חייבים להסתכם ב-100%". החוק מאפשר זאת לבני זוג שהיו נשואים במועד שבו ה-homestead נעזב, ו"קביעה כזו, לאחר שהוגשה לשמאי המחוז, אינה ניתנת לביטול" (s. 193.155(8)(d) ו-(f)). הסכום הכולל לכל בתי ה-homestead החדשים "לא יעלה על $500,000". אם גירושים הם חלק מהמכירה, בקשו מעורך דין בפלורידה לבדוק את הקביעה לפני כן.

מה קורה אם משכירים את הבית הקודם במקום למכור אותו?

לפי סעיף 196.061(1), השכרה של "כל הדירה או כמעט כולה, שנתבעה קודם כ-homestead" נחשבת לעזיבה שלה, אבל השכרה אחרי 1 בינואר לא משפיעה על הפטור של אותה שנה, אלא אם הבית מושכר ליותר מ-30 יום בשנה קלנדרית במשך 2 שנים רצופות (הסעיף תוקן ב-2026 על ידי s. 15, ch. 2026-239). ה-portability הולכת לפי העזיבה, לא לפי המכירה; PT-112 סופרת מ"השנה שבה עזבתם את ה-homestead הישן". ברגע שהבית הקודם כבר אינו homestead, סעיף 193.1554(2) קובע שהוא יוערך לפי שווי השוק נכון ל-1 בינואר של השנה הראשונה שבה הוא נכנס לגדר הסעיף הזה, והמגבלה של 10% על היטלים שאינם של מערכת החינוך חלה מהשנה שלאחר מכן. שאלו את שמאי המחוז לפני שאתם חותמים על חוזה שכירות, ורואה חשבון (CPA) לגבי ההיבט של מס הכנסה.

מה השתנה ב-2026, והאם Amendment 3 משנה את ה-portability?

לפי ההודעה PTO 26-07 של Department of Revenue (13 ביולי 2026), סעיף 3 של ch. 2026-239 (HB 7031-E) תיקן את הפסקאות על מעבר לבית יקר או זול יותר, כדי "לבטל את הדרישה שה-homestead הקודם יהיה ה-homestead הקודם 'המיידי'". התיקון נכנס לתוקף ב-1 ביולי 2026 ו"חל לראשונה על רשימת המס (tax roll) של 2027". בנוסח 2026 של (8)(a) ו-(b) באתר הסנאט כבר לא מופיעה המילה "immediate" (מיידי); אם התוכנית שלכם מבוססת על homestead שאינו האחרון שלכם, בקשו משמאי המחוז לאשר את זה.

אותו חוק תיקן גם את סעיף 689.261. החל מ-1 בפברואר 2027, בית שמוצג בפלטפורמת מודעות אונליין חייב לכלול הערכה של מס הנכס. פלטפורמה שמשתמשת במחשבון מס חייבת לבסס את ההערכה על המחיר המבוקש ולציין שהיא לא כוללת "העברה של הפרש השווי לצורכי מס של ה-homestead"; פלטפורמה בלי מחשבון כזה חייבת במקום זאת לקשר למחשבון של שמאי המחוז או לדף הבית שלו. וגם: "אסור לכלול את מסי ה-ad valorem (מס הנכס לפי שווי) של הבעלים הנוכחי בחומרי מודעה מודפסים". למה חשבון המס שלכם אף פעם לא היה החשבון של הקונה, קראו כאן: למה חשבון המס של המוכר יכול להטעות קונה.

Amendment 3, שעומד להצבעה ב-3 בנובמבר 2026, הוא שאלה נפרדת. שמאי מחוז Pinellas כותב ש"התיקון לא משנה את הוראות ה-portability של פלורידה", ושהעליות "ימשיכו להיות מוגבלות ל-3% או ל-CPI, הנמוך מביניהם". אם הוא יאושר, הוא ייכנס לתוקף ב-1 בינואר 2027, ולכן אם המעבר שלכם משתרע משני צדי התאריך הזה, שאלו את שמאי המחוז איך הוא חל עליכם. כל השאר נמצא בפוסט שלי על Amendment 3.

מה כדאי לבדוק לפני שמפרסמים את הבית למכירה?

הנתון של 2.7% מגיע משני שמאי מחוז. החוקה מצוטטת מהנוסח שפורסם מחדש ב-CS/HJR 1-F. לגבי היחס ל-homestead הקודם שלכם בשאר שנת המכירה: שמאי מחוז Pinellas מתייחס ל-1 בינואר של שנת המכירה כמועד הזכאות האחרון שלכם; שאלו את שמאי המחוז שלכם. לפני שאתם מתקשרים אליי, הכינו:

את שווי השוק ואת השווי לצורכי מס של הבית הקודם, מתוך הרשומה של שמאי המחוז.
את שטר הבעלות (deed), אם לבית יש יותר מבעלים אחד.
טווח מחירים לבית הבא, כדי לראות אם אתם עוברים לבית יקר יותר או זול יותר.
אם בני זוג או בני זוג לשעבר יחלקו את ההטבה, תוכנית להגשת DR-501TS לפני DR-501T.

portability מתגמלת תכנון: השנה שבה אתם סוגרים את העסקה, ה-1 בינואר שעד אליו אתם נכנסים לגור בבית החדש, וטופס שמוגש עד 1 במרץ. דברו איתי לפני שאתם מפרסמים את הבית, ואמפה איתכם את התאריכים ואחשב איתכם לפי הנוסחה, כדי שתוכלו להציג את החישוב לשמאי המחוז לאישור.

עוד למוכרים ב-Treasure Coast: המדריכים שלי על למה בית ב-Port St. Lucie לא נמכר, מה מוכרים בפלורידה חייבים לגלות, מכירת בית עם גג ישן, רווח הון במכירת בית, מכירת בית שהתקבל בירושה והאם קודם למכור או קודם לקנות.

שאלות שמוכרים שואלים על portability של homestead

איך portability עובדת בפלורידה?

כשעוזבים בית homestead בפלורידה וקובעים homestead חדש, אפשר להעביר לבית החדש את ההפרש בין שווי השוק של הבית הקודם לבין השווי שלו לצורכי מס, עד $500,000. אם הבית החדש שווה פחות, עובר חלק יחסי לפי סעיף 193.155(8)(b).

כמה זמן יש לכם לנצל את ה-portability אחרי מכירת הבית?

עד 1 בינואר שחל בתוך שלוש שנים מ-1 בינואר של השנה שבה עזבתם את ה-homestead הקודם, ולא שלוש שנים אחרי המכירה. לפי שמאי מחוז Pinellas, במכירה ב-2026 יש לכם זמן עד 1 בינואר 2029.

מה הסכום המקסימלי של הטבת Save Our Homes שאפשר להעביר?

$500,000, לפי סעיף 193.155(8). כשבני זוג או בעלים משותפים מחלקים את ההטבה, הסכום הכולל שעובר לכל בתי ה-homestead החדשים לא יכול לעלות על $500,000.

מה קורה ל-portability כשעוברים לבית זול יותר?

מקבלים חלק ביחס לשווי של הבית החדש. בדוגמה של שמאי מחוז Martin, הטבה של $100,000 על בית של $400,000 הופכת ל-$68,750 על בית של $275,000.

איזה טופס מגישים בשביל portability, ומתי?

טופס DR-501T, שמוגש לשמאי המחוז יחד עם הבקשה לפטור homestead, טופס DR-501, עד 1 במרץ. בני זוג או בני זוג לשעבר שרוצים לחלק את ההטבה לפי קביעה מוסכמת מגישים קודם טופס DR-501TS, והקביעה הזאת אינה ניתנת לביטול.

האם Amendment 3 משנה את ה-portability?

לפי שמאי מחוז Pinellas, התיקון, שעומד להצבעה ב-3 בנובמבר 2026, לא משנה את הוראות ה-portability של פלורידה. אם לפחות 60% מהמצביעים יאשרו אותו, הוא ייכנס לתוקף ב-1 בינואר 2027; אם המעבר שלכם משתרע משני צדי התאריך הזה, ודאו את הפרטים מול שמאי המחוז שלכם.

דברו עם ויליאם. מוכרים את בית ה-homestead וקונים שוב בפלורידה? שלחו לי את הכתובת, ואני אשלוף את שווי השוק ואת השווי לצורכי מס מהרשומה של שמאי המחוז, אחשב לפי הנוסחה של מעבר לבית יקר או זול יותר לטווח המחירים שאתם שוקלים, ואמפה את התאריכים של 1 בינואר ו-1 במרץ, כדי שתוכלו לאשר את המספרים מול השמאי לפני שאתם מפרסמים את הבית. התקשרו או שלחו הודעת טקסט למספר (772) 800-2274, או כתבו לי דרך האתר (באנגלית). אני עובד באנגלית, אבל אם נוח לכם יותר בעברית, פשוט תגידו לי ואדאג בשמחה שתקבלו עזרה בעברית.

מידע כללי בלבד, ולא ייעוץ משפטי, מיסויי, ביטוחי או בנושא הלוואות, וגם לא התחייבות למכירה, למחיר או ללוח זמנים. התקרה של 2.7% לשנת 2026 לקוחה משמאי מחוז Pinellas ומשמאי מחוז Martin, שינוי החוק של 2026 חל לראשונה על רשימת המס של 2027, והדף של שמאי מחוז Indian River עדיין מתאר חלון של שנתיים. ודאו את המספרים והמועדים שלכם מול שמאי המחוז, ושאלות על מס ועל זכויות בעלות הפנו לרואה חשבון (CPA) או ליועץ מס, או לעורך דין נדל"ן בפלורידה. ההפניות לחוק, לתקנות ולשוק נבדקו נכון ל-24 באוקטובר 2026. ויליאם מרצ'נט, סוכן נדל"ן (REALTOR®), RE/MAX Gold. כל משרד RE/MAX נמצא בבעלות עצמאית ומופעל באופן עצמאי. Equal Housing Opportunity (שוויון הזדמנויות בדיור).

מקורות

William Merchant