Amendment 3 בפלורידה והמועד של 31 בדצמבר 2026: למה כדאי למי שעובר ל-Treasure Coast, ל-Palm Beach County או ל-Space Coast לסגור עסקה לפני ראש השנה האזרחית

Oct 18

תשובה קצרה: Amendment 3 (תיקון לחוקת פלורידה) עומד להצבעה ב-3 בנובמבר 2026 וצריך 60% כדי לעבור. אם יעבור, פטור ה-homestead (פטור למגורי קבע) על כל המסים חוץ ממסי החינוך יעלה מ-$51,411 היום ל-$150,000 ב-1 בינואר 2027 ול-$250,000 ב-1 בינואר 2028, ואחר כך יגדל לפי האינפלציה. הנוסח של התיקון עצמו מעביר למסלול איטי יותר אנשים שלא החזיקו במקום מגורים קבוע במדינה הזו נכון ל-31 בדצמבר 2026: בהתחלה פטור של $50,000 בלבד במסים שאינם לחינוך, והסכום המלא החל מהשנה החמישית של הפטור. בשיעור הממוצע של כלל המדינה למסים שאינם לחינוך, 10.5 מיל (mills), הפער בין שני המסלולים הוא בערך $2,100 לשנה במשך ארבע שנים, ובממוצע של מחוז St. Lucie, שעומד על 15.3 מיל, הוא בערך $3,060 לשנה. שום דבר לא ודאי עד שהקולות ייספרו, וכלל חמש השנים עומד מול שאלה חוקתית שתקציר ההצבעה עצמו מודה בה, אבל הדבר היחיד שנמצא לגמרי בשליטתכם הוא באיזה צד של 31 בדצמבר אתם נמצאים. המועד הזה הוא 31 בדצמבר 2026. שלחו לי הודעה עכשיו (באנגלית) ונבנה לוח זמנים לסגירה שנגמר לפני הקו.

כל כמה שנים פלורידה מעלה להצבעה שאלה על מס נכס. הפעם זה שונה בהיקף, ושונה גם בדבר נוסף שחשוב מאוד לאנשים שאני מדבר איתם כל שבוע ומתכננים מעבר לפלורידה ב-2027 או ב-2028: כתוב בו תאריך. אם Amendment 3 יעבור, החוקה של פלורידה תתייחס למי שהיה תושב קבע של פלורידה ב-31 בדצמבר 2026 אחרת ממי שהגיע ב-2 בינואר 2027, ותמשיך להתייחס אליהם אחרת במשך ארבע שנים. אני אראה לכם את הנוסח עצמו, אשים עליו מספרים אמיתיים, אסביר איך שמאי המחוזות (property appraisers) מחליטים מי תושב, ואפרט מה צריך לקרות מעכשיו ועד הסילבסטר כדי שקנייה תיסגר בזמן. אגיד לכם גם בצורה ישירה מה עוד לא סגור, כי החלטה בגודל כזה צריכה את התמונה המלאה.

שלחו לי הודעה עכשיו אם פלורידה בתוכניות שלכם ל-2027. הזמן שנשאר עד 31 בדצמבר מספיק כדי למצוא בית, לחתום על חוזה ולסגור ב-Treasure Coast, ב-Palm Beach County או ב-Space Coast, אבל רק אם מתחילים עכשיו. שיחת זום אחת בחינם, לוחות הזמנים והתקציב שלכם, ותצאו ממנה עם לוח זמנים שנבנה מ-31 בדצמבר אחורה. שלחו לי הודעה (באנגלית) או הודעת טקסט ל-(772) 800-2274.

מה זה Amendment 3, במילים פשוטות

Amendment 3 מופיע בפתק ההצבעה של הבחירות הכלליות ב-3 בנובמבר 2026 תחת הכותרת "Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments" (הגדלת פטור ה-homestead; תקרה נמוכה יותר על העלייה בשומה של נכסים שאינם homestead). בית המחוקקים של פלורידה העלה אותו לשם כ-House Joint Resolution 1F, במושב מיוחד שכינס המושל DeSantis. בית הנבחרים אישר אותו ברוב של 75 מול 26 והסנאט ברוב של 30 מול 9, שניהם ב-2 ביוני 2026. כמו כל תיקון לחוקת פלורידה, הוא צריך לפחות 60% מהקולות, ולא רוב רגיל. אם יאושר, הוא ייכנס לתוקף ב-1 בינואר 2027.

וזה מה שהוא עושה. היום homestead בפלורידה מקבל פטור של $25,000 מכל מסי הנכס, ועוד פטור שני במסים שאינם לחינוך, שחל על השווי שמעל $50,000, צמוד לאינפלציה ועומד ב-2026 על $26,411, ובסך הכול $51,411. Amendment 3 משאיר פטור של $25,000 ממסי החינוך, וקובע שהפטור מכל ההיטלים שאינם לחינוך, כלומר מסי המחוז, העירייה, מחוז הכבאות (fire district), רשות ניהול המים (water management district) ושאר המחוזות המיוחדים, יהיה עד $150,000 מהשווי לצורכי מס (assessed value) החל מ-1 בינואר 2027 ועד $250,000 החל מ-1 בינואר 2028, עם הצמדה לאינפלציה החל מ-2029, לעומת $51,411 היום. הוא גם מוריד את התקרה השנתית על העלייה בשומה של נכסים שאינם homestead, כולל בתים שניים, נכסים להשכרה ונכסים מסחריים, מ-10% ל-5% במסים שאינם לחינוך. הוא מורה לבית המחוקקים ליצור הליך שיאפשר למחוזות ולערים להגדיל את הפטור עוד יותר, עד מלוא השווי לצורכי מס, והוא מפרט על מה מחוזות וערים רשאים להוציא את כספי מס הנכס: ביטחון הציבור, חינוך, תשתיות, משאבי טבע, חובות, התחייבויות פנסיה, תפעול השלטון, והוצאות אחרות שהגופים המנהלים שלהם מאשרים, אלא אם חוק המדינה אוסר אותן. על הרשימה הזו אומרים ב-Florida TaxWatch שהיא "לא באמת מגבילה שום דבר".

שני דברים שהוא לא עושה. הוא לא נוגע במסי החינוך, שברוב המחוזות שלנו הם חלק גדול מהחשבון, והוא לא מבטל את מס הנכס; שמאית מחוז Palm Beach (Palm Beach County Property Appraiser), Dorothy Jacks, תיארה אותו בראיון ל-CBS12 כהפחתת מס, לא כביטול. Save Our Homes, התקרה שמגבילה את העלייה השנתית בשומה של homestead ל-3% או לאינפלציה, הנמוך מביניהם, נשארת במקומה, וכך גם portability (העברת הטבת המס לבית החדש).

המשפט שיוצר את המועד האחרון

רוב הסיקור מתמקד ב-$250,000. אבל למי שעוד לא גר כאן, הנוסח החשוב יותר נמצא בפסקה שאחריו. הנוסח הסופי של התיקון (enrolled text) קובע שהפטור הגדול חל על בעל homestead בדרך הרגילה, ואז יוצר קטגוריה שנייה: כל אדם שב-1 בינואר 2027 או אחריו מקבל בעלות על נכס והופך אותו למקום המגורים הקבוע שלו, ו"שלא החזיק במקום מגורים קבוע במדינה הזו נכון ל-31 בדצמבר 2026". האדם הזה מקבל את הפטור של $25,000 ממסי החינוך ופטור של $50,000 בלבד מהשווי לצורכי מס במסים שאינם לחינוך, צמוד למדד החל מ-2028, ומקבל את הסכום המלא "החל מהשנה החמישית של הפטור לפי פסקת משנה זו". תקציר ההצבעה הרשמי שהבוחרים יקראו מנסח את זה כך: מי שאינם תושבי פלורידה ב-31 בדצמבר 2026 מקבלים את פטור ה-homestead הקיים כשהם עומדים בתנאים, והפטור המוגדל מתחיל בשנה החמישית שלהם, "במידה שהחוקה של ארה״ב מתירה זאת".

בפועל, המשמעות היא שבשנים הראשונה עד הרביעית מקבלים פטור דומה בערך לזה של היום, ואת הסכום המלא בשנה החמישית. לשכת נשיא הסנאט תיארה את זה באותו אופן ביום שבו התיקון עבר: תושבים חדשים מקבלים פטור homestead של $50,000 במשך ארבע שנים, ואחר כך הם זכאים לפטור של $250,000. מחוז או עיר יכולים להצביע, ברוב של שני שלישים ורק החל מ-1 בינואר 2030, על קיצור תקופת ההמתנה בגלל צורך מקומי קריטי, אבל אף אחד לא צריך לתכנן על סמך זה.

שימו לב למה הנוסח מתייחס. לא לשאלה אם היה לכם בית ב-31 בדצמבר, אלא לשאלה אם "החזקתם מקום מגורים קבוע במדינה הזו" (maintained a permanent residence in this state) באותו תאריך. גם השאלות הנפוצות ששמאי מחוז Pinellas פרסם מפרשות את זה כך: מי שהיו תושבי קבע של פלורידה נכון ל-31 בדצמבר 2026 יהיו זכאים לסכומים הגבוהים החל מ-2027, ומי שיקבעו תושבות עד אז אבל יקנו מאוחר יותר יקבלו את הסכום הגבוה כשיקנו ויגישו בקשה ל-homestead. הייתי מוסיף לזה הסתייגות. שמאי המחוזות יפעילו את הכלל לפי חקיקת יישום ולפי הנחיות של Department of Revenue (רשות המסים של פלורידה) לגבי אימות התושבות ב-31 בדצמבר, שעדיין לא פורסמו בזמן כתיבת הפוסט, והכתבה של CBS12 על הראיון עם שמאית מחוז Palm Beach תיארה את המסלול האיטי כחל על תושבים שאין להם פטור homestead בפלורידה ב-2026, וזו קריאה מצומצמת יותר. יש בדיוק דרך אחת להיות בטוחים שאתם בצד הנכון לפי שתי הקריאות: להיות הבעלים של בית בפלורידה ולגור בו כמקום המגורים הקבוע שלכם עד 31 בדצמבר 2026, כולל, ולהגיש בקשה ל-homestead עד 1 במרץ 2027.

כמה שווים שני המסלולים בדולרים

החשבון של מס נכס פשוט ברגע שיודעים את שיעור המס (millage). מיל אחד הוא דולר אחד של מס על כל $1,000 של שווי חייב במס, כך ש-$100,000 של פטור נוסף ב-10 מיל הם $1,000 לשנה. Florida TaxWatch מחשבת את שיעור המס הממוצע בכל המדינה למסים שאינם לחינוך ב-10.5 מיל, ומציינת שהממוצעים של המחוזות נעים בין 15.3 מיל במחוז St. Lucie, הגבוה במדינה, ל-4.9 מיל במחוז Walton. לפי שני המספרים האלה, זה ההפרש בין הפטור המלא לפטור של תושב חדש בשנים 2028 עד 2031, ארבע השנים שבהן נמשך המסלול האיטי למי שזכאי לראשונה ל-homestead ב-2028. הטבלה מניחה שווי לצורכי מס של $250,000 לפחות, מה שמתאים לרוב הבתים שנמכרים לאורך החוף הזה, שיעור מס ללא שינוי ובלי עדכוני אינפלציה.

	ממוצע כלל המדינה, 10.5 מיל	ממוצע מחוז St. Lucie, 15.3 מיל
פטור במסים שאינם לחינוך, תושב נכון ל-31 בדצמבר 2026 (מ-2028 והלאה)	$250,000	$250,000
פטור במסים שאינם לחינוך, תושב חדש אחרי 31 בדצמבר 2026 (שנים 1 עד 4)	$50,000	$50,000
הפרש בשווי הפטור	$200,000	$200,000
הפרש במס, לשנה	$2,100	$3,060
הפרש לאורך ארבע השנים של המסלול האיטי	$8,400	$12,240

זה הפער בין שני שכנים עם בתים זהים שהגיעו בהפרש של כמה שבועות. ולתמונה המלאה של כמה שווה התיקון עצמו: שמאי מחוז Pinellas מעריך שבממוצע של המחוז, 12.2 מיל, בעל בית עם הפטור המלא יחסוך בערך $1,203 ב-2027 ו-$2,423 ב-2028 לעומת הפטור של היום, $51,411, והמספרים של TaxWatch לכלל המדינה הם $1,035 ו-$2,085. Dorothy Jacks אמרה ל-CBS12 שבמחוז Palm Beach הפטור הנוכחי חוסך לבעל בית ממוצע בערך $800, ושהסכום עשוי לגדול לסביבות $1,500 עד $2,000 ב-2027 ולסביבות $3,000 עד $3,500 ב-2028, תלוי במיקום. החשבון שלכם בפועל תלוי בעירייה, במחוז הכבאות ובהיטלים האחרים, והתיקון לא משנה דבר בהיטלים שאינם לפי שווי (non-ad valorem), כמו דמי פינוי אשפה או ניקוז מי גשמים, שמופיעים באותו חשבון.

יש גם את כלל 1 בינואר הרגיל, שאין לו שום קשר ל-Amendment 3 והוא חל בין אם התיקון יעבור ובין אם לא. פלורידה מעניקה homestead למי שהבית בבעלותו והוא גר בו כמקום המגורים הקבוע שלו ב-1 בינואר, והמועד האחרון להגשת הבקשה הוא 1 במרץ. סוגרים ונכנסים לגור עד 31 בדצמבר, ואפשר להגיש בקשה ל-2027. סוגרים ב-3 בינואר, ושנת ה-homestead הראשונה שלכם היא 2028: שנה שלמה של מס על השווי הלא מוגן, ושנה של עיכוב עד שהתקרה של Save Our Homes מתחילה להגן עליכם. אם Amendment 3 יעבור, סגירה וכניסה לגור עד 31 בדצמבר הן גם הדרך היחידה למי שעובר לכאן לקבל את הפטור של $150,000 במסים שאינם לחינוך ל-2027, שב-10.5 מיל שווה לבדו בערך $1,575.

איך שמאי המחוז מחליט אם אתם תושבי פלורידה

מקום מגורים קבוע בפלורידה הוא שאלה עובדתית ששמאי המחוז מכריע בה ראשון, לפי סעיף 196.015 לחוקי פלורידה (Florida Statutes). החוק קובע שאף גורם יחיד אינו מכריע, ומפרט מה השמאי רשאי לשקול: הצהרה על מקום מגורים קבוע (declaration of domicile) שנרשמה ברשומות הציבוריות של המחוז; היכן ילדיכם התלויים בכם רשומים לבית ספר; היכן אתם עובדים; אם ויתרתם על מקום מגורים קבוע קודם מחוץ לפלורידה, ומתי; רישום כבוחרים בפלורידה בכתובת הנכס; רישיון נהיגה או תעודה מזהה של פלורידה והחזרת רישיון ממדינה אחרת; רישום בפלורידה של הרכבים שבבעלותכם; הכתובת בדוח מס ההכנסה הפדרלי שלכם; היכן רשומים חשבונות הבנק שלכם; והוכחה לתשלום חשבונות שוטפים (utilities) בנכס. אם אתם מתכוונים להיות תושבי פלורידה ב-31 בדצמבר 2026, רשימת המשימות המעשית ברורה מאליה: לסגור, לעבור לגור, להוציא רישיון נהיגה ולוחיות רישוי של פלורידה, להירשם כבוחרים, לרשום הצהרה על מקום מגורים קבוע אצל פקיד בית המשפט (clerk of court), ולעדכן את הכתובת בבנק וב-IRS (רשות המסים האמריקאית). עשו את זה לפני 31 בדצמבר, לא בשבוע הראשון של ינואר, ושמרו עותקים של הכול עם התאריכים.

לוח הזמנים מהיום ועד 31 בדצמבר

כתבתי את זה ב-18 באוקטובר 2026. קנייה במימון בפלורידה לוקחת בדרך כלל 30 עד 45 יום מחתימת החוזה ועד הסגירה, מהרגע שלבנק או לחברת המימון יש תיק מלא, וחוזה ה-AS IS הסטנדרטי של פלורידה (הבית נמכר במצבו הנוכחי) נותן לקונה 15 יום לבדיקות אם השדה נשאר ריק, ואפשר לנהל משא ומתן על תקופה קצרה או ארוכה יותר. אם עובדים אחורה, קונה שרוצה מרווח ביטחון לפני החגים צריך להיות עם חוזה חתום עד אמצע נובמבר, כלומר לראות בתים בשבועיים-שלושה הקרובים. לקונים במזומן יש יותר מרווח: סגירה נקייה במזומן יכולה לקרות תוך שבועיים-שלושה, כך שקונה במזומן יכול עדיין לחפש בתחילת דצמבר, אבל חברות הטייטל ומשרדי הרישום של המחוזות עובדים בכוח אדם מצומצם בין חג המולד לראש השנה האזרחית, ואני לא הייתי מתכנן בכוונה סגירה ב-30 בדצמבר.

לפני כל זה, אם אתם לוקחים משכנתא, דברו עם חברת מימון כבר השבוע, כדי שיהיה לכם אישור עקרוני (pre-approval) ביד לפני שאתם נוסעים לראות בתים. אם אתם מוכרים בית במקום אחר, חשבו אם אפשר לקנות כאן קודם; חוזה שמותנה במכירת הבית שלכם בצפון קשה לסגור לפני 31 בדצמבר. אם אתם מתכננים לקנות דירת קונדו (condo), זכרו שאישורי האיגוד ומכתבי estoppel (מכתב מהאיגוד על חובות פתוחים) מוסיפים ימים. ואם אתם לא יכולים לסגור עד 31 בדצמבר אבל יכולים לעבור לגור כאן, כדאי לדבר על מסלול התושבות מהפרק הקודם עם שמאי המחוז ועם עורך דין, בידיעה שהאופן שבו השמאים יאמתו תושבות ב-31 בדצמבר עוד לא נקבע בכתב.

מה עדיין לא סגור, כדי שתוכלו לשקול

אני רוצה להיזהר כאן, כי אנשים מקבלים סביב זה החלטות גדולות, ואני מעדיף שתשמעו ממני על אי-הוודאות. ראשית, Amendment 3 עוד לא עבר. הוא צריך 60%. סקר של James Madison Institute שדווח ב-CBS Miami מצא ש-74% מהבוחרים הרשומים תומכים, ושהתמיכה יורדת ל-55% כשמתארים את המחיר, כמו קיצוץ בשירותים או מסים גבוהים יותר במקום אחר. סקר של University of North Florida בקרב 1,471 בוחרים צפויים, שנערך בין 12 ל-19 באוקטובר 2026, מצא ש-50% מתכננים להצביע בעד, 30% נגד ו-14% עוד לא החליטו, כפי שדווח ב-News4JAX. שנית, ייתכן שכלל חמש השנים לתושבים חדשים לא יעמוד בעתירה לבית המשפט. Florida TaxWatch מזכירה שבית המשפט העליון של פלורידה פסל ב-1982 תקופת המתנה דומה של חמש שנים לפטור homestead מוגדל, והביטוי שבתקציר ההצבעה עצמו, "במידה שהחוקה של ארה״ב מתירה זאת", מאותת שהשאלה פתוחה. אם בית משפט יפסול את תקופת ההמתנה, התושבים החדשים יקבלו את אותו פטור כמו כולם, והקו של 31 בדצמבר יהיה חשוב רק לכלל הרגיל של homestead ב-1 בינואר. שלישית, נוסח ההצבעה עצמו נכתב מחדש אחרי ששופט בית המשפט המחוזי (Circuit Court) של מחוז Leon, David Frank, פסק ב-3 באוגוסט 2026 שהכותרת המקורית, "Save Our Homes from Excessive Property Taxes", והתקציר היו מטעים; התובע הכללי של פלורידה, James Uthmeier, הוציא את הנוסח שמופיע עכשיו בפתק.

רביעית, הכסף צריך להגיע ממקום כלשהו. ה-Revenue Estimating Conference של המדינה צופה שהרשויות המקומיות יגבו $4.939 מיליארד פחות ב-2027, ועד $11.835 מיליארד פחות ב-2031, לפי שיעורי המס הנוכחיים. העיר Port St. Lucie, שבה בערך 62% מחלקות המגורים מקבלות פטור homestead לעומת 47% בכלל המדינה, צופה אובדן הכנסות של $26.3 מיליון בשנה הראשונה ו-$22.1 מיליון בשנייה, מול קרן כללית של בערך $105 מיליון, וכבר הקפיאה גיוס עובדים ודחתה פרויקטים של השקעות הון. מחוזות וערים יכולים להגיב בהעלאת שיעורי המס, בהוספת אגרות או בקיצוץ שירותים, והתיקון לא מספק כסף מהמדינה כדי להחליף את מה שהם מפסידים. Florida Realtors, המפלגה הרפובליקנית של פלורידה והמושל תומכים בו. בין המתנגדים או אלה שמביעים חששות: Florida Sheriffs Association, Florida Professional Firefighters, Florida Association of Counties, Florida League of Cities ו-Florida TaxWatch, שממליצה להצביע נגד. אני מוכר בתים; אני לא אגיד לכם איך להצביע. אבל אני כן אגיד לכם שאם אתם עוברים לכאן בכל מקרה, הנוסח של התיקון עצמו מתגמל את מי שמגיע ראשון, ושאם הוא ייפול, לא הפסדתם כלום בכך שסגרתם בדצמבר.

אם אתם מצביעים בפלורידה

המועד האחרון לבקש פתק הצבעה בדואר היה 22 באוקטובר בשעה 17:00. ההצבעה המוקדמת מתקיימת בכל המדינה מ-24 באוקטובר עד 31 באוקטובר, ובחלק מהמחוזות מוסיפים ימים בהתחלה או בסוף. יום הבחירות הוא יום שלישי, 3 בנובמבר 2026. ועדת אישור תוצאות הבחירות של המדינה (Elections Canvassing Commission) אמורה לאשר את התוצאות, כולל התיקונים, ב-17 בנובמבר 2026. אצל מפקח הבחירות (supervisor of elections) של המחוז שלכם תמצאו את הקלפי שלכם ודוגמה של פתק ההצבעה; Amendment 3 מופיע לצד שני התיקונים האחרים שעומדים להצבעה בכל המדינה: אחד על קרן לייצוב התקציב, ואחד על פטור לרכוש מוחשי אישי (tangible personal property) בקרקע חקלאית.

שאלות שקונים שואלים על Amendment 3

האם Amendment 3 עבר?

לא. הוא עומד להצבעה ב-3 בנובמבר 2026 וצריך לפחות 60% מהקולות. אם יאושר, הוא ייכנס לתוקף ב-1 בינואר 2027, ויופיע לראשונה בהודעות ה-TRIM (הודעה על המס המוצע) של אוגוסט 2027 ובחשבונות המס של נובמבר 2027.

האם צריך להיות בעלים של בית עד 31 בדצמבר 2026, או שמספיק לגור בפלורידה?

הנוסח של התיקון מתייחס לשאלה אם "החזקתם מקום מגורים קבוע במדינה הזו נכון ל-31 בדצמבר 2026", ולא לבעלות, וכך גם מפרש אותו שמאי מחוז Pinellas. אבל נכון לאוקטובר 2026 עוד לא נכתבו חקיקת היישום וההנחיות של Department of Revenue לאימות התושבות, ולפחות כתבה אחת שדיווחה על הסבר של שמאי מחוז תיארה את הכלל במונחים של homestead ב-2026. להיות הבעלים של בית בפלורידה ולגור בו כמקום המגורים הקבוע שלכם ב-31 בדצמבר 2026, ולהגיש בקשה ל-homestead עד 1 במרץ 2027, זו העמדה היחידה שבטוחה לפי כל קריאה.

ומה אם אקנה במקום זה בינואר 2027?

לפי החוק של היום וגם לפי Amendment 3, שנת ה-homestead הראשונה שלכם תהיה 2028, כי ה-homestead ניתן לבעלים שגר בבית ב-1 בינואר. אם התיקון יעבור ולא הייתם תושבי פלורידה ב-31 בדצמבר 2026, תקבלו פטור של $50,000 במסים שאינם לחינוך בשנים 2028 עד 2031, ואת הפטור המלא של $250,000, מותאם לאינפלציה, החל מ-2032. ב-10.5 מיל הפער הזה הוא בערך $2,100 לשנה, ובממוצע של מחוז St. Lucie, שעומד על 15.3 מיל, הוא בערך $3,060 לשנה.

האם Amendment 3 מוריד את מסי החינוך?

לא. היטלי מחוז החינוך (school district) שומרים על הפטור הקיים של $25,000 ולא מושפעים מהסכומים החדשים. ברוב המחוזות שלנו היטל החינוך הוא אחת השורות הגדולות בחשבון, וזו אחת הסיבות שהתיקון מפחית את מס הנכס ולא מבטל אותו.

אני קונה בית שני או נכס להשכרה, לא homestead. זה עוזר לי?

לא דרך הפטור, שמיועד רק למקומות מגורים קבועים. התיקון יוריד את התקרה על העלייה השנתית בשומה של נכסים שאינם homestead מ-10% ל-5% במסים שאינם לחינוך, החל מ-1 בינואר 2027. זה מאט את הקצב שבו השווי לצורכי מס שלכם יכול לטפס, אבל לא מוריד לבדו את החשבון. Florida TaxWatch ואחרים מציינים גם שרשויות מקומיות שיגבו פחות מבעלי homestead עשויות להעלות את שיעורי המס, וזה ייפול גם על בעלי נכסים שאינם homestead.

האם תקופת ההמתנה של חמש שנים יכולה להתבטל?

ייתכן שכן. תקציר ההצבעה מחיל את הכלל רק "במידה שהחוקה של ארה״ב מתירה זאת", ו-Florida TaxWatch מציינת שבית המשפט העליון של פלורידה פסל ב-1982 תקופת המתנה דומה של חמש שנים לפטור homestead מוגדל. אם בית משפט יפסול אותה, תושבים חדשים יקבלו את אותו פטור כמו כולם. אף אחד לא יכול להבטיח את התוצאה הזו, ולכן אני מתכנן לפי הנוסח כפי שהוא כתוב.

האם הוא משנה את Save Our Homes או את ה-portability?

לא. התקרה של Save Our Homes, שמגבילה את העלייה בשווי לצורכי מס של homestead ל-3% או לשינוי במדד המחירים לצרכן (CPI), הנמוך מביניהם, נשארת במקומה, וגם ה-portability, העברת ההטבה הזו ל-homestead חדש בפלורידה, לא משתנה. זכרו שכשאתם קונים, השווי לצורכי מס חוזר לשווי השוק ב-1 בינואר שלאחר מכן, והתקרה מתחילה להגן עליכם בשנה שאחרי שקבעתם homestead, וזו עוד סיבה שסגירה בדצמבר שווה יותר מסגירה בינואר.

דברו עם ויליאם. אם פלורידה בתוכניות שלכם ל-2027, הקדימו את זה ל-2026. שלחו לי הודעה עכשיו ונבנה לוח זמנים לסגירה שעובד אחורה מ-31 בדצמבר: היכרות עם חברת מימון השבוע, סיורים בבתים ב-Treasure Coast, ב-Palm Beach County או ב-Space Coast בשבועיים הקרובים, וחוזה עד אמצע נובמבר. שיחת זום אחת בחינם, בלי התחייבות. התקשרו או שלחו הודעת טקסט ל-(772) 800-2274, או שלחו הודעה דרך האתר (באנגלית). אני עובד באנגלית, אבל אם נוח לכם יותר בעברית, פשוט תגידו לי ואדאג בשמחה שתקבלו עזרה בעברית.

מידע כללי בלבד, ולא ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. Amendment 3 הוא הצעה עד שהבוחרים בפלורידה יכריעו ב-3 בנובמבר 2026, ושמאי המחוזות יפעילו אותו לפי חקיקת יישום ולפי הנחיות של Florida Department of Revenue לגבי אימות תושבות, שעדיין לא פורסמו בזמן הכתיבה. בדקו את המצב שלכם מול שמאי המחוז, עורך דין נדל״ן בפלורידה ויועץ מס. הנתונים נכונים ל-18 באוקטובר 2026, והמקורות מופיעים בהמשך; מועדי ההצבעה, מועד אישור התוצאות והסקר של University of North Florida עודכנו ב-23 באוקטובר 2026. ויליאם מרצ'נט, סוכן נדל״ן (REALTOR®), RE/MAX Gold. כל משרד RE/MAX נמצא בבעלות עצמאית ומופעל באופן עצמאי. Equal Housing Opportunity (שוויון הזדמנויות בדיור).

מקורות

William Merchant