נדל"ן מסחרי ליד מרכז החלל קנדי ובמסדרון התעסוקה של Tradition

Oct 22

תשובה קצרה: לפי הדוח השנתי של נאס"א לשנת FY2025, האוכלוסייה הכוללת במרכז החלל קנדי (Kennedy Space Center) עמדה על 17,701 איש, לעומת 15,120 ב-FY2024, וב-Eastern Range (טווח השיגורים המזרחי) נרשמו 109 שיגורים למסלול בשנת 2025 הקלנדרית. Southern Grove ב-Port St. Lucie הוא פרויקט בעל השפעה אזורית בשטח של 3,605 אקר, ובמסדרון התעסוקה שלו לאורך I-95 נותרו עד 2025 פחות מ-20 אקר. בין המשתמשים שמוזכרים בשם: Costco, FedEx, Amazon, Cheney Brothers ו-Cleveland Clinic. בין הפרויקטים המתוכננים או שכבר בביצוע: מפעל של Blue Origin בהשקעה של $600 מיליון, אתר תמיכה של Amazon Leo בעלות $19.5 מיליון שנמצא בבנייה, חנות Costco בשטח של 163,000 רגל רבועה (sq ft) ובית חולים שיקומי עם 42 מיטות. המאמר הזה לא טוען שמחירי הנכסים או דמי השכירות ליד אחד משני המרכזים הולכים בעקבות המעסיקים האלה.

שתי השאלות שאני שומע הכי הרבה על מגרשים בשני החופים האלה הן "מה קורה סביב מרכז החלל קנדי?" ו"מה נשאר ב-Tradition?". במאמר הזה ריכזתי מה כבר בנוי, מי המעסיקים ומה מתוכנן, עם תאריכים. אחר כך אסביר איך אני בוחן מגרש ליד מרכז תעסוקה בלי להניח שהמחירים או דמי השכירות הולכים בעקבות המשרות.

מרכז החלל קנדי: מה סופר בדוחות השנתיים

הדוחות השנתיים של נאס"א על מרכז החלל קנדי לשנות הכספים FY2024 ו-FY2025 (השני ממוספר NP-2025-11-1087-KSC) מציגים את תמונות המצב של כוח האדם שבטבלה. מועדי תמונות המצב שונים בתוך כל דוח, ולכן עמודת השינוי מקורבת, והחישוב בה הוא שלי.

האוכלוסייה ב-KSC	דוח FY2024	דוח FY2025	שינוי
עובדי מדינה	2,098	2,079	-19
עובדי קבלנים	4,917 (הסכום שחישבתי: 4,873 באתר ו-44 מחוץ לאתר)	5,868 (5,557 באתר, 311 מחוץ לאתר או בסמוך לו)	951
עובדי בנייה	402	540	138
דיירים (tenants)	7,703	9,214	1,511
סה"כ	15,120	17,701	2,581 (17.1%)

את סך עובדי הקבלנים ב-FY2024 חישבתי בעצמי משני הרכיבים; דוח FY2025 מציין סה"כ משלו. לגבי נכסים מחוץ לשער, שני פרטים חשובים. הקבוצה הגדולה ביותר, וגם זו שגדלה הכי הרבה, היא "דיירים", כינוי שהדוח לא מגדיר; דוח FY2024 סופר בנפרד 100 שותפים מסחריים וכמעט 250 הסכמי שותפות. ומתוך 5,868 עובדי הקבלנים ב-FY2025, 5,557 נספרים באתר ו-311 מחוץ לאתר או בסמוך לו. הדוח מחלק לפי מיקום רק את עובדי הקבלנים, ולא אומר איפה מתייצבים לעבודה עובדי המדינה או העובדים של הדיירים; המרכז משתרע על יותר מ-7,500 אקר. מה כל זה אומר לגבי מבנה פלקס (flex) או מגרש למסחר מחוץ לשער? את זה הדוח לא יכול לומר לכם.

שיגורים והשפעה כלכלית: נתונים מתוארכים, ולא אותו דבר

מספר השיגורים תלוי במי שסופר ובאיזו תקופה. לפי Space Launch Delta 45, ב-Eastern Range נרשמו 109 שיגורים למסלול בשנת 2025 הקלנדרית (כתבה מ-24 ביוני 2026). בדוח FY2025 של נאס"א כתוב שהמרכז סייע בשיגור 110 משימות, אבל מדובר בשנת כספים, מאוקטובר 2024 עד ספטמבר 2025, ולכן זו ספירה אחרת.

דוח ההשפעה הכלכלית העדכני ביותר שמתייחס למרכז עצמו ומצוטט כאן מכסה את FY2021. בסיכום של נאס"א מ-8 ביוני 2022 מופיעים 12,312 עובדים בנמל החלל, $2.89 מיליארד במכירות ישירות, $5.25 מיליארד בתפוקה כלכלית בפלורידה ו-27,004 משרות בפלורידה, והשכר הממוצע עלה מ-$70,000 ב-2019 ל-$78,000. הנתונים האלה בני חמש שנים, והם קודמים לצמיחה שמופיעה בטבלה. הנתונים החדשים יותר של נאס"א ברמת המדינה מתייחסים לסוכנות כולה, ולכן הם לא מבודדים את המרכז.

מחוץ לשער: Exploration Park והפרויקטים שהוכרזו

Exploration Park הוא פרויקט פיתוח של 299 אקר ממש מחוץ לשערי KSC. Space Florida, המחוז המיוחד העצמאי שהוקם כדי לקדם את צמיחת תעשיית התעופה והחלל במדינה (s. 331.302(1), Florida Statutes), הכריז ב-23 בדצמבר 2011 על שותפות עם נאס"א לפיתוח המקום. לפי העמוד של נאס"א, שעודכן ב-12 באוגוסט 2026, הפארק פתוח מסביב לשעון, שוכנים בו Space Life Sciences Lab ו-CASIS, והוא מיועד לקבלנים מתעשיית התעופה והחלל ולספקי שירותי חלל מסחריים. אין בעמוד שם של אף דייר פרטי.

לשלושה פרויקטים שהוכרזו יש סכום בדולרים, וכל מקור נותן תאריך משלו. Blue Origin מתכננת, לפי הודעה של Space Florida שמצטטת נתוני תעסוקה מאפריל 2026, מפעל לייצור שלבים עליונים (upper stage) של טילים בהשקעה של $600 מיליון ובשטח מוערך של 830,000 רגל רבועה, בקמפוס Rocket Park שלה ב-Cape Canaveral Spaceport, עם 500 משרות בתעשיית החלל. SpaceX מופיעה ברשימת ההישגים של Space Florida לשנת 2025 עם מתקן Gigabay בהשקעה של $1.8 מיליארד ו-600 משרות; את המיקום המדויק כדאי לאמת מול Space Florida. Amazon מציינת שהיא מפעילה במרכז החלל קנדי מתקן לעיבוד מטענים (payload processing) בשטח של 100,000 רגל רבועה עבור Amazon Leo, שנקרא Project Kuiper עד שהשם שונה ב-13 בנובמבר 2025. לפי Amazon, סך ההשקעה יגיע ליותר מ-$140 מיליון, אתר תמיכה משני בעלות $19.5 מיליון נמצא בבנייה, ויש יותר מ-130 משרות ב-Space Coast מאז 2024 (Amazon, 24 ביולי 2025, עודכן אחרי שינוי השם בנובמבר 2025).

Tradition ו-Southern Grove: מה כבר בנוי

Southern Grove הוא פרויקט בעל השפעה אזורית (Development of Regional Impact, DRI) בשטח של 3,605 אקר, מדרום ל-Tradition Parkway, בתוך אזור Tradition שמשתרע על 8,200 אקר, משני צדי Village Parkway ומצפון ל-Becker Road. לפי דף המידע של העירייה, דוח של Urban Land Institute משנת 2004 ייעד 1,321 אקר למרכז תעסוקה; הדף צופה "פוטנציאל ליצירת יותר מ-22,500 משרות" ומונה את המחלף של I-95 ב-Becker Road בין התשתיות שמומנו דרך מחוז היטל מיוחד (special assessment district) בסך $165,529,700. לפי העירייה, עד 2025 נותרו במסדרון התעסוקה פחות מ-20 אקר. הטבלה מציבה את התיאור של העירייה לכל משתמש לצד מספר העובדים שהמעסיק דיווח ל-EDC של המחוז (המועצה לפיתוח כלכלי) ב-2022 וב-2023, במקרים שבהם רשימת ה-EDC מציינת נתון.

המשתמש (לפי עמוד Southern Grove באתר העירייה)	המתקן	משרות לפי העירייה	מספר עובדים לפי ה-EDC (2022 עד 2023)
City Electric Supply (TAMCO)	ייצור והפצה, 411,000 רגל רבועה, $38M	שומרת על 200 משרות, יוצרת 50	221
FedEx at Legacy Park (Sansone Group)	מרכז מיון, 245,000 רגל רבועה, $44M	450	469 (FedEx Ground)
Amazon	תחנת חלוקה, 220,000 רגל רבועה	200 במשרה מלאה	300
Cheney Brothers	מרכז הפצת מזון, $55M	"מאות"	201
Accel International Holdings	מפעל חוטים וכבלים על 10 אקר	125	אין נתון
OCULUS Surgical	מטה על 10 אקר	50	47
מרכז ההפצה של Costco	1.8M רגל רבועה על 192 אקר, בבנייה	500 צפויות	אין נתון
Cleveland Clinic	Tradition Hospital בן שבע קומות; מרכז מחקר של 107,000 רגל רבועה, נפתח ב-2020	לא צוין	97 (מרכז המחקר)
FIU Center for Translational Science	לא צוין	יותר מ-50	75

מרכז ההפצה של Costco הוא הגדול מביניהם בשטח הרצפה. בהודעה של העירייה מ-10 בינואר 2024 מתוארים שני מתקנים בשטח כולל של 1.87 מיליון רגל רבועה ב-Legacy Park at Tradition, שיעסיקו יותר מ-500 איש: שלב ראשון (Phase One) של 595,000 רגל רבועה לאחסון בקירור ולאחסון יבש, עם 265 משרות בשכר ממוצע של $55,350, ושלב שני (Phase Two) של 1.06 מיליון רגל רבועה למוצרים יבשים. תוכנית האתר (site plan) אושרה ב-4 בדצמבר 2023. עמוד הפרויקט של העירייה עדיין מתאר את המרכז כנמצא בבנייה; את מועד הפתיחה כדאי לאמת מול העירייה.

מה מתוכנן ב-Port St. Lucie, עם תאריכים

ב-13 באוקטובר 2026 דיווחה WFLX שמועצת העיר אישרה תוכנית אתר לחנות Costco בשטח של 163,000 רגל רבועה ב-Southern Grove, יחד עם שלב ראשון של 5.5 אקר ב-Tradition Entertainment District ובית חולים שיקומי לטיפול אקוטי עם 42 מיטות, בשטח של יותר מ-55,000 רגל רבועה. זה דיווח טלוויזיוני, והוא לא מציין מי יפעיל את בית החולים השיקומי. WQCS דיווחה ב-2 במרץ 2026 ש-FDOT (משרד התחבורה של פלורידה) מתכנן לבחון מחלף עתידי של Marshall Parkway עם I-95, החל משנת הכספים 2026-27; לפי הדיווח, המחלף יסיט תנועה מהמחלפים של Gatlin Boulevard ו-Becker Road. בחינה היא עדיין לא מחלף ממומן.

הצעה אחת מחברת בין שני החופים. טיוטת העדכון לשנת 2026 של תוכנית האב של Port of Fort Pierce מציעה מתקן לחילוץ משגרים אחרי שיגור (launch vehicle recovery), עם רציף למשאות כבדים באורך של כ-700 רגל ו-8 עד 10 אקר של שטח יבשתי. הכתבה של CBS12 מ-1 ביוני 2026 מזכירה את SpaceX ואת Blue Origin, אבל לא מדווחת על התחייבות של אף אחת מהן. הצעה בטיוטת תוכנית, בלי משתמש שהתחייב, עלולה בכל זאת להופיע בחומרי שיווק כאילו היא דבר ודאי.

איך לבחון מגרש ליד מרכז תעסוקה

אני מקפיד על אותה משמעת בשער של KSC וב-Village Parkway. קרבה למעסיק היא עובדה לגבי המיקום, לא לגבי ההכנסה. הצהרה מתוארכת אחת על ביקוש, ההודעה של Cushman and Wakefield מ-24 בפברואר 2026 על הגירה נטו ועל קונים ש"מחפשים צפונה אפשרויות זולות יותר מדרום פלורידה", לא אומרת שדמי השכירות או המחירים ליד המעסיקים האלה זזו בגללם. אז גם אני לא אומר את זה.

הפרידו בין מה שבנוי למה שהוכרז. מרכז ההפצה של Costco וחנות Costco הם פרויקטים שונים בשלבים שונים, ול-Gigabay יש סכום בדולרים אבל אין מיקום מאושר.
הצמידו תאריך לכל נתון של מספר עובדים. נתוני ה-EDC הם מ-2022 ומ-2023; תמונות המצב של KSC הן מספטמבר 2024 (דוח FY2024) ומיוני ומספטמבר 2025 (דוח FY2025).
שאלו איפה העובדים מתייצבים לעבודה. ב-KSC, 5,557 מתוך 5,868 עובדי הקבלנים נספרים באתר.
בדקו את הגישה מהנכס עצמו, לא מהמפה: דרך איזה מחלף, אילו פניות, והאם בחינה כמו זו של Marshall Parkway עשויה לשנות אותה.
בררו את שימושי הקרקע (land use) ואת ייעוד הקרקע (zoning) של החלקה בעזרת עורך דין לתכנון ובנייה (land use attorney) או מתכנן, ושאלו את העירייה אם חלה על האתר יתרה של היטל מיוחד. המדריך שלי לשכונות בלי איגוד בעלי בתים (HOA) מסביר איך מוצאים בחשבון מס הנכס חיובים שאינם מבוססי שווי (non-ad valorem).
הזמינו את המדידה, את הסקר הסביבתי ואת בדיקת הזכויות (title) מאנשי המקצוע המורשים שעושים את העבודה הזו, לפני שאתם חותמים.

שאלות שעדיין פתוחות

עדיין לא ידוע: מיקום ה-Gigabay; מספר המיטות או מועד הפתיחה של Cleveland Clinic Tradition Hospital; המצב הנוכחי של Florida Center for Biosciences ושל Torrey Pines Institute, שדף המידע של העירייה (ללא תאריך, עם התייחסות ל-2018) מיקם ב-"Tradition Center for Innovation"; מי יפעיל את בית החולים השיקומי עם 42 המיטות; וספירת שיגורים רשמית לשנת 2026. שני נתוני המשרות של העירייה לגבי Costco, 500 צפויות ויותר מ-500 בשני מתקנים, קרובים אבל לא זהים. גם נתוני השטח של העירייה שונים: 1.87 מיליון רגל רבועה בהודעה מינואר 2024 (ששני השלבים בה מסתכמים ב-1.655 מיליון) ו-1.8 מיליון בעמוד הפרויקט. כל אחד מאלה הוא שאלה להפנות למקור, לא סיבה לוותר על אתר.

שני מרכזי התעסוקה מתועדים מספיק טוב כדי לתאר אותם, אבל לא מספיק טוב כדי לתמחר נכס מרחוק. תארו אותם במדויק, הצמידו תאריך לכל נתון, ותנו למספרים של החלקה עצמה, רשימת השוכרים (rent roll), השומה, המדידה והגישה, לקבוע את השווי. זה הסדר שבו אני עובד, וזה הסדר שאני מבקש שתדרשו ממני לעמוד בו.

שאלות שקונים ושוכרים שואלים על שני מרכזי התעסוקה

כמה אנשים עובדים במרכז החלל קנדי?

לפי הדוח השנתי של נאס"א לשנת FY2025, האוכלוסייה הכוללת ב-KSC היא 17,701: 2,079 עובדי מדינה, 5,868 עובדי קבלנים, 540 עובדי בנייה ו-9,214 עובדים של דיירים. בדוח FY2024 נרשמו 15,120, ומועדי תמונות המצב שונים.

כמה שיגורים היו ב-Space Coast בשנת 2025?

לפי Space Launch Delta 45, ב-Eastern Range נרשמו 109 שיגורים למסלול בשנת 2025 הקלנדרית. הנתון של נאס"א, 110 משימות, מתייחס לשנת הכספים 2025, מאוקטובר 2024 עד ספטמבר 2025, ולכן זו לא אותה ספירה.

מה זה Exploration Park?

פרויקט פיתוח של 299 אקר ממש מחוץ לשערי מרכז החלל קנדי; Space Florida הכריזה ב-23 בדצמבר 2011 על שותפות עם נאס"א לפיתוחו. העמוד של נאס"א מציין את Space Life Sciences Lab ואת CASIS כמי ששוכנים בו, ולא מונה אף דייר פרטי.

אילו מעסיקים נמצאים במסדרון התעסוקה של Southern Grove ב-Port St. Lucie?

ברשימה של העירייה מופיעים City Electric Supply (TAMCO), FedEx at Legacy Park, Amazon, Cheney Brothers, Accel International, OCULUS Surgical, מרכז הפצה של Costco שנמצא בבנייה, Cleveland Clinic Tradition Hospital עם ה-Florida Research and Innovation Center שלו, ו-FIU.

כמה קרקע נשארה במסדרון התעסוקה של Southern Grove?

לפי עיריית Port St. Lucie, עד 2025 נותרו פחות מ-20 אקר זמינים. לפני שאתם בונים על הנתון הזה, בדקו מול העירייה מה זמין היום.

האם קרבה ל-KSC או ל-Tradition מעלה את השווי או את דמי השכירות של נכס?

לא בהכרח. בחנו את החלקה לפי הנתונים שלה עצמה: רשימת השוכרים, השומה, הגישה, שימושי הקרקע והמדידה, והתייחסו למעסיק כעובדה לגבי המיקום, לא לגבי ההכנסה.

דברו עם ויליאם. בוחנים אתר ליד השער של KSC או ב-Tradition? שלחו לי את הכתובת או את עלון הנכס. אבדוק כל טענה שמופיעה בו מול הרשומות הציבוריות, אצמיד תאריך לכל נתון, ואבנה רשימת שאלות לעורך הדין, למודד ולגורם המממן שלכם, עוד לפני שתוציאו כסף על בדיקת נאותות (due diligence). התקשרו או שלחו הודעת טקסט ל-(772) 800-2274, או כתבו לי כאן (באנגלית). אני עובד באנגלית, אבל אם נוח לכם יותר בעברית, פשוט תגידו לי ואדאג בשמחה שתקבלו עזרה בעברית.

מידע כללי בלבד, ולא ייעוץ משפטי, מיסויי, מימוני, ביטוחי, הנדסי או ייעוץ בתחומי המדידה והסביבה. נתוני הפרויקטים, מספרי המשרות ותוכניות האתר בפוסט הזה הם כפי שהוכרזו בתאריכים המצוינים, והם עשויים להשתנות; מיקום ה-Gigabay, המפעיל של בית החולים השיקומי ומועד הפתיחה של מרכז ההפצה של Costco עדיין טעונים אישור. בדקו שימושי קרקע, ייעוד קרקע והיטלים מול עורך דין לתכנון ובנייה או מתכנן ומול העירייה, ולפני שאתם מתחייבים, דאגו שעורך דין נדל"ן בפלורידה, רואה חשבון (CPA), מודד מוסמך ואיש מקצוע סביבתי יבדקו את האתר. ההפניות לחוקים ולתקנות נכונות למועד הבדיקה, 22 באוקטובר 2026. ויליאם מרצ'נט, סוכן נדל"ן (REALTOR®), RE/MAX Gold. כל משרד RE/MAX נמצא בבעלות עצמאית ומופעל באופן עצמאי. Equal Housing Opportunity (שוויון הזדמנויות בדיור).

מקורות

William Merchant