Respuesta rápida: Sí, una casa heredada en Florida se puede vender, pero primero alguien debe tener la autoridad legal para firmar, y eso depende de cómo estaba registrada la titularidad de la propiedad, de si el testamento le otorga al representante personal una facultad de venta y de si la casa es homestead protegido (protected homestead). Si el testamento incluye una facultad de venta, el representante personal puede vender sin aprobación del tribunal; si no la incluye, el título no se transfiere hasta que el tribunal autorice o confirme la venta (s. 733.613). Por lo general, los herederos reciben una base fiscal igual al valor justo de mercado de la casa en la fecha del fallecimiento (IRC 1014), y Florida no tiene impuesto sobre el patrimonio hereditario (estate tax) para fallecimientos posteriores al 31 de diciembre de 2004. Desde el 1 de julio de 2026, el límite para la administración sumaria es de $150,000, en lugar de $75,000; pregúntele a un abogado de sucesiones si rige para fallecimientos anteriores. Confirme cada punto con un abogado de sucesiones (probate) de Florida y con un contador público (CPA) antes de poner la casa en venta.
Si su padre, su madre u otro familiar le dejó una casa en Port St. Lucie, Stuart o Vero Beach, es probable que tenga tres preguntas: ¿puedo venderla?, ¿quién firma? y ¿cuánto tendré que pagar? Las reglas de la sucesión deciden quién puede vender, las reglas del homestead pueden decidir quién es el dueño de la casa y las reglas fiscales deciden cuánto le cuesta la venta.
¿Una casa heredada en Florida tiene que pasar por un proceso de sucesión?
Depende de cómo estaba registrada la titularidad de la propiedad. El folleto para consumidores de The Florida Bar (el colegio de abogados de Florida) define la sucesión como “un proceso supervisado por el tribunal para identificar y reunir los bienes de una persona fallecida”. Los bienes raíces que estaban solo a nombre de la persona fallecida, o en copropiedad como tenants in common, forman parte de la sucesión, salvo que se trate de una propiedad homestead; la copropiedad con derecho de supervivencia (joint tenancy with right of survivorship) y la propiedad conyugal conjunta (tenancy by the entirety) se transmiten fuera de la sucesión.
En la sucesión, un representante personal (a veces llamado albacea o executor) administra el patrimonio hereditario. Según The Florida Bar, un representante personal “siempre debe contratar a un abogado calificado”; los acreedores que reciben notificación generalmente tienen tres meses para presentar sus reclamaciones; una sucesión sencilla suele tardar de cinco a seis meses, y la venta de bienes raíces puede alargar el proceso. Son descripciones generales, no el calendario de su caso en particular.
Administración formal o sumaria: qué cambió el 1 de julio de 2026
La administración sumaria (summary administration, s. 735.201) es la alternativa a la administración formal del capítulo 733. Está disponible cuando el testamento, si lo hay, no ordena la administración conforme al capítulo 733 y, además, se cumple una de dos condiciones: que “el valor de la totalidad del patrimonio sujeto a administración en este estado”, menos los bienes exentos de las reclamaciones de los acreedores, no supere los $150,000, o que hayan pasado más de 2 años desde el fallecimiento.
El límite de $150,000 es nuevo; la versión de 2025 de la ley decía $75,000. La ley CS/HB 1337 (capítulo 2026-57), aprobada el 29 de abril de 2026, entró en vigor el 1 de julio de 2026. El folleto de The Florida Bar, actualizado en enero de 2021, todavía dice $75,000. Como ejemplo hipotético, un padre o una madre deja un condominio que no es homestead, valorado en $140,000, y una cuenta de $5,000 solo a su nombre, $145,000 en total: queda por debajo del límite de 2026, pero por encima del de 2025. Si eso depende de la fecha del fallecimiento o de la fecha de presentación es una pregunta para un abogado de sucesiones.
¿Puede el representante personal vender la casa sin aprobación del tribunal?
Si el testamento otorga una facultad específica para vender bienes inmuebles o una facultad general para vender los bienes de la sucesión, el representante personal puede vender sin autorización ni confirmación del tribunal, y la venta “no necesita justificarse demostrando que es necesaria” (s. 733.613(2)). Si no hay testamento, o si este no incluye una facultad de venta o la que incluye es demasiado limitada, el representante personal aun así puede vender, pero “ningún título se transferirá hasta que el tribunal autorice o confirme la venta” (s. 733.613(1)). En una venta realizada en virtud de una facultad específica del testamento para vender bienes inmuebles, o de una orden judicial que autorice o confirme la venta, el comprador recibe el título libre de las reclamaciones de los acreedores de la sucesión y de los derechos de los beneficiarios, “excepto que las hipotecas u otros gravámenes existentes sobre el inmueble no se ven afectados” (s. 733.613(3)), así que pregúntele al abogado por cualquier gravamen. Cuando el tribunal deba aprobar la venta, yo organizaré los plazos del contrato en función de ese paso y se lo informaré a los compradores desde el principio.
Homestead protegido: cuando no decide el testamento
La Constitución de Florida declara el homestead “exento de venta forzosa”, con excepciones como los impuestos y las obligaciones contraídas para comprarlo o repararlo, y dispone que “estas exenciones beneficiarán al cónyuge sobreviviente o a los herederos del propietario” (Art. X, s. 4(a) y (b)). Los bienes de la sucesión excluyen “el homestead protegido” (s. 733.608(1)), aunque si nadie con un interés en la propiedad vive allí, el representante personal puede, sin estar obligado a hacerlo, tomar posesión de ella para conservarla, asegurarla y protegerla mientras se determina su condición (s. 733.608(2)).
El homestead “no podrá ser objeto de legado si al propietario le sobreviven un cónyuge o un hijo menor de edad”, salvo que puede dejarse al cónyuge si no hay hijos menores de edad (Art. X, s. 4(c); s. 732.4015(1)). Si no se legó válidamente y el propietario deja cónyuge y descendientes, la sección 732.401 le otorga al cónyuge un usufructo vitalicio (life estate) y a los descendientes la nuda propiedad (remainder), a menos que el cónyuge opte, mediante una notificación jurada inscrita en los registros oficiales del condado dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento, por recibir la mitad indivisa de la propiedad como copropietario (tenant in common), con la otra mitad para los descendientes. La elección es irrevocable, y la sección 732.401 no rige para la propiedad conyugal conjunta (tenancy by the entirety) ni para la copropiedad con derecho de supervivencia (joint tenancy with right of survivorship).
Como ejemplo hipotético, un propietario fallece y deja cónyuge y dos hijos adultos; la casa estaba solo a su nombre y el testamento se la deja a los hijos (suponiendo que no exista una renuncia del cónyuge a sus derechos sobre el homestead). El testamento no puede disponer eso, así que decide la sección 732.401:
| Situación | Cónyuge | Cada hijo |
|---|---|---|
| Sin elección | Usufructo vitalicio | La mitad de la nuda propiedad |
| El cónyuge inscribe la elección dentro de los 6 meses | La mitad, como copropietario (tenant in common) | Una cuarta parte, como copropietario (1/2 x 1/2) |
Si un representante personal puede vender un homestead protegido, y los pasos que siguen los herederos para venderlo, es la primera pregunta para su abogado.
¿Se paga impuesto sobre las ganancias de capital por una casa heredada?
Solo si la vende por más de su base fiscal, y por lo general la propiedad heredada recibe una base nueva. Según el IRC 1014, la base es “el valor justo de mercado de la propiedad en la fecha del fallecimiento”, o una fecha de valoración alternativa elegida. El IRS indica que esto es así “independientemente de que el albacea del patrimonio presente o no una declaración del impuesto sobre el patrimonio hereditario”; para conocer el valor, “comuníquese con el albacea”. Según el IRC 1223(9), una propiedad heredada con base según la sección 1014 que se vende dentro del año siguiente al fallecimiento se considera mantenida por más de 1 año, de modo que la ganancia es a largo plazo. Hay excepciones, así que pídale a su contador público (CPA) que confirme la base.
| Concepto (ejemplo hipotético) | Monto |
|---|---|
| Precio que pagó el padre o la madre, 1995 | $90,000 |
| Valor justo de mercado según tasación a la fecha del fallecimiento, 1 de marzo de 2026 (la base de los herederos) | $400,000 |
| Precio de venta, octubre de 2026 | $450,000 |
| Gastos de venta (total supuesto: comisión, impuesto de sellos documentales o doc stamps sobre la escritura, y otros gastos) | $31,500 |
| Cantidad obtenida: $450,000 menos $31,500 | $418,500 |
| Ganancia con la base ajustada (stepped-up basis): $418,500 menos $400,000 | $18,500 |
| Parte de cada uno de los dos hijos: $18,500 / 2 | $9,250 |
| Para comparar, ganancia sobre la base de $90,000 del padre o la madre: $418,500 menos $90,000 | $328,500 |
La ganancia de $9,250 de cada hijo es a largo plazo, aunque vendieron siete meses después del fallecimiento. Mi guía sobre cuánto cuesta vender una casa en Florida explica esos gastos. Si un heredero también puede usar la exclusión aparte que existe para quien vende su propia residencia principal es una pregunta para su contador público, y un cónyuge sobreviviente que era copropietario de la casa no debe dar por hecho que este ejemplo vale para su caso.
¿Existe en Florida un impuesto sobre el patrimonio hereditario?
No. El Florida Department of Revenue (el departamento de impuestos del estado) dice: “Un cambio federal eliminó el impuesto sobre el patrimonio hereditario de Florida para las personas fallecidas después del 31 de diciembre de 2004”. El IRS fija el monto de exclusión básica federal para 2026 en $15,000,000, frente a $13,990,000 para fallecimientos de 2025. Pregúntele al contador si hace falta presentar una declaración federal del impuesto sobre el patrimonio.
¿Suben los impuestos a la propiedad después de que fallece el propietario?
Florida considera “cualquier venta, ejecución hipotecaria o transferencia del título legal o del título beneficiario en equidad a cualquier persona” como un cambio de propietario, y la casa se vuelve a tasar a su valor justo de mercado (just value) al 1 de enero del año siguiente (s. 193.155(3)(a)). Entre las excepciones están las transferencias al cónyuge sobreviviente, las transferencias por ministerio de la ley al cónyuge sobreviviente o a hijos menores de edad según la sección 732.401 y, al fallecer el propietario, la transferencia a un residente permanente que dependía legal o naturalmente del propietario.
El tasador de propiedades del condado de St. Lucie (St. Lucie County Property Appraiser) indica que “las exenciones y el tope de la persona fallecida se eliminan al final del año” (el tope, o cap, es el límite al aumento anual del valor fiscal), y que el nuevo propietario debe solicitar su propia exención homestead. Un cónyuge sobreviviente, o una persona dependiente que vivía allí, puede conservar el tope si lo solicita. Para casas en los condados de Martin e Indian River, consulte con el tasador de propiedades de ese condado. La factura de impuestos de la persona fallecida no es la que pagará un comprador, como explico en mi artículo sobre por qué la factura de impuestos del comprador es distinta.
¿Pueden firmar a distancia los herederos que viven en otro estado?
Por lo general, sí, ante un notario en línea de Florida que actúe conforme al capítulo 117. La sección 117.209(3) permite que un notario en línea “que se encuentre físicamente en este estado” realice la notarización “independientemente de que el otorgante o cualquiera de los testigos se encuentren físicamente en este estado”. Una escritura en Florida requiere dos testigos que la firmen (s. 689.01(1)), quienes pueden atestiguar por medio de “tecnología de comunicación de audio y video” (s. 689.01(2)).
Lo que suele pasar antes de poder poner en venta una casa heredada
- Busque la escritura y el testamento. El título determina si hay sucesión; el testamento determina si existe una facultad de venta.
- Contrate a un abogado de sucesiones de Florida. Pregunte qué tipo de administración corresponde y, si el fallecimiento ocurrió antes del 1 de julio de 2026, qué límite rige.
- Resuelva la cuestión del homestead. Si sobreviven un cónyuge o un hijo menor de edad, es posible que no sea el testamento lo que decida, y el cónyuge sobreviviente podría tener 6 meses para ejercer su elección.
- Confirme quién firma. Un representante personal con facultad de venta, uno que necesita que el tribunal autorice o confirme la venta o, si se trata de un homestead protegido, quien indique su abogado.
- Proteja la casa. Manténgala resguardada y asegurada; pregúntele a un agente de seguros con licencia por la cobertura mientras esté desocupada.
- Pídale al representante personal el valor a la fecha del fallecimiento, que es la base inicial de los herederos.
- Llame al tasador de propiedades del condado para preguntar por la exención y el tope.
- Después, fije el precio y ponga la casa en venta. Yo reuniré las ventas cerradas con las que los compradores compararán la casa y organizaré el calendario en función de cualquier trámite judicial.
Preguntas para su abogado y su contador
Pregúntele a su contador si una pérdida en la venta de una casa heredada es deducible. Lleve a su abogado cualquier escritura en la que el propietario conservó un usufructo vitalicio, como una “lady bird deed” o una escritura de “enhanced life estate”, para que le explique cómo se transmite al fallecer. Un abogado de sucesiones de Florida responde las preguntas legales; un contador público, las fiscales.
Si usted es el representante personal o uno de los herederos, lo primero es obtener la respuesta del abogado sobre quién firma. Después, llámeme y yo planificaré la venta en función del calendario de la sucesión.
Más información para vendedores de la Treasure Coast: mis guías sobre por qué una casa en Port St. Lucie no se vende (en inglés), qué deben revelar los vendedores en Florida, cómo vender una casa con un techo viejo (en inglés), la portabilidad del homestead, las ganancias de capital al vender su casa y si conviene vender primero o comprar primero.
Preguntas que hacen los vendedores sobre la venta de una casa heredada en Florida
¿Puede el representante personal vender la casa sin aprobación del tribunal?
Sí, si el testamento otorga una facultad para vender bienes inmuebles o una facultad general para vender los bienes de la sucesión (s. 733.613(2)). De lo contrario, el representante personal aun así puede vender, pero el título no se transfiere hasta que el tribunal autorice o confirme la venta (s. 733.613(1)). Esto se refiere a los bienes de la sucesión; el homestead protegido no es un bien de la sucesión (s. 733.608(1)), así que si la casa podría ser homestead protegido, pregúntele a un abogado de sucesiones de Florida quién puede firmar.
¿La administración sumaria en Florida sigue limitada a $75,000?
No. Desde el 1 de julio de 2026, la sección 735.201 fija un límite de $150,000 para el patrimonio en Florida sujeto a administración, menos los bienes exentos de las reclamaciones de los acreedores, o bien permite este trámite cuando han pasado más de 2 años desde el fallecimiento. Pregúntele a un abogado de sucesiones si el nuevo límite abarca los fallecimientos anteriores al 1 de julio de 2026.
¿Puede un padre o una madre dejarles el homestead en Florida a sus hijos si le sobrevive un cónyuge?
Por lo general, no, suponiendo que no exista una renuncia del cónyuge a sus derechos sobre el homestead; consulte su caso con un abogado de sucesiones. Según el artículo X, sección 4(c), y la sección 732.4015, el propietario de un homestead al que le sobreviven un cónyuge o un hijo menor de edad solo puede dejárselo al cónyuge, y solo si no hay hijos menores de edad. Si no se dejó válidamente por testamento y el propietario deja cónyuge y descendientes, la sección 732.401 le otorga al cónyuge un usufructo vitalicio, o la mitad como copropietario (tenant in common) si el cónyuge lo elige dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento.
¿Pago impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendo una casa heredada?
Solo si la vende por más de su base fiscal, que por lo general es el valor justo de mercado de la casa en la fecha del fallecimiento según el IRC 1014, se presente o no una declaración del impuesto sobre el patrimonio hereditario. Una venta dentro del año siguiente al fallecimiento igualmente se considera a largo plazo (IRC 1223(9)).
¿Florida tiene impuesto sobre el patrimonio hereditario?
No. El Florida Department of Revenue indica que el impuesto sobre el patrimonio hereditario de Florida se eliminó para las personas fallecidas después del 31 de diciembre de 2004. El monto de exclusión básica federal para fallecimientos en 2026 es de $15,000,000.
¿Subirán los impuestos a la propiedad después de que fallezca el propietario?
Pueden subir. Una transferencia del título es un cambio de propietario, y la casa se vuelve a tasar a su valor justo de mercado al 1 de enero siguiente, a menos que corresponda una excepción, como una transferencia al cónyuge sobreviviente (s. 193.155(3)). El tasador de propiedades del condado de St. Lucie indica que las exenciones y el tope de la persona fallecida se eliminan al final del año.
Hable con William. ¿Heredó una casa en la Treasure Coast? Envíeme la dirección y, cuando su abogado lo haya confirmado, quién tiene autoridad para firmar (basta con un mensaje de texto). Yo reuniré las ventas cerradas con las que los compradores la compararán, calcularé un estimado de los gastos de venta para los registros de la sucesión y le presentaré un plan para ponerla en venta que se ajuste al calendario de la sucesión. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.
Información general; no constituye asesoría legal, fiscal, de financiamiento ni de seguros, ni garantiza ninguna venta, precio ni plazo. Confirme con un abogado de sucesiones de Florida si el límite de $150,000 para la administración sumaria rige para fallecimientos anteriores al 1 de julio de 2026, así como las reglas para vender un homestead protegido y las de las escrituras que conservan un usufructo vitalicio, y confirme las cuestiones de base fiscal e impuestos con un contador público (CPA). Las referencias a leyes, reglamentos y mercado corresponden a lo revisado el 24 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).
Fuentes
- Florida Statutes 735.201 (2026), administración sumaria (en inglés)
- Florida Statutes 735.201 (2025), administración sumaria, cifra anterior de $75,000 (en inglés)
- Florida Senate: CS/HB 1337 (2026), Estates (sucesiones), capítulo 2026-57, aprobada el 29 de abril de 2026, vigente desde el 1 de julio de 2026 (en inglés)
- Florida Statutes 733.613 (2026), venta de bienes inmuebles por el representante personal (en inglés)
- Florida Statutes 733.608 (2026), bienes de la sucesión y homestead protegido (en inglés)
- Florida Statutes 732.4015 (2025), restricciones para legar el homestead (en inglés)
- Florida Statutes 732.401 (2026), transmisión hereditaria del homestead (en inglés)
- Florida Statutes 193.155 (2026), tasación de propiedades homestead y cambio de propietario (en inglés)
- Florida Statutes 117.209 (2026), notarización remota en línea (en inglés)
- Florida Statutes 689.01 (2025), traspasos de propiedad y testigos (en inglés)
- 26 U.S.C. 1014, base de la propiedad adquirida de una persona fallecida (Cornell LII) (en inglés)
- 26 U.S.C. 1223, período de tenencia de la propiedad (Cornell LII) (en inglés)
- IRS: preguntas frecuentes sobre donaciones y herencias (Gifts and inheritances FAQ, actualizado el 29 de septiembre de 2026) (en inglés)
- IRS: disposiciones de la ley One Big Beautiful Bill para personas y trabajadores, exclusión básica del impuesto sobre el patrimonio hereditario (página actualizada el 27 de agosto de 2026) (en inglés)
- Florida Department of Revenue: impuesto sobre el patrimonio hereditario de Florida (sin fecha) (en inglés)
- St. Lucie County Property Appraiser: preguntas frecuentes sobre las exenciones después del fallecimiento del propietario (sin fecha) (en inglés)
- The Florida Bar: Probate in Florida, folleto para consumidores (actualizado en enero de 2021) (en inglés)
- Constitución de Florida, Art. X, s. 4, homestead (copia de USF FCIT, fuente secundaria; pie de página de 2005, última enmienda indicada de 1998) (en inglés)
