Respuesta rápida: Cuando vende una casa en Florida, usted debe revelar los hechos que conozca que afecten de manera importante su valor, que no sean fácilmente observables y que el comprador no conozca ya, según la decisión de 1985 de la Corte Suprema de Florida en Johnson v. Davis, y un análisis de 2025 del personal del Senado de Florida indica que ese deber rige incluso cuando el comprador acepta comprar una vivienda “as is” (tal como está). Desde el 1 de octubre de 2024, la ley de Florida también exige que el vendedor de una propiedad residencial complete y entregue por escrito una divulgación sobre inundaciones en el momento de la firma del contrato o antes (s. 689.302), y una enmienda vigente desde el 1 de octubre de 2025 agregó una pregunta sobre los daños por inundación ocurridos durante el tiempo en que el vendedor ha sido dueño de la propiedad. Algunos avisos por escrito corresponden a toda venta de vivienda: el del radón, el resumen de impuestos a la propiedad y el aviso sobre la calificación de eficiencia energética. Otros dependen de la propiedad: los documentos de la HOA (asociación de propietarios) y del condominio, la línea de control de construcción costera en las parcelas junto a la playa, las reclamaciones pagadas por sumideros (sinkholes), los casos pendientes por infracciones al código y la pintura con plomo en casas construidas antes de 1978. Si un hecho específico sobre su casa debe revelarse o no es una pregunta para un abogado de bienes raíces de Florida, no para mí.
Si se está preparando para vender una casa en Port St. Lucie o en cualquier lugar de los condados de St. Lucie, Martin o Indian River, una de las primeras preguntas es: “¿qué tengo que decirle al comprador?”. Florida responde en dos niveles: una regla judicial de 1985 sobre lo que usted sabe y los avisos por escrito, algunos obligatorios en toda venta de vivienda y otros que dependen de la propiedad. Este artículo no le dice si un hecho en particular sobre su casa debe revelarse. Esa es una pregunta para un abogado de bienes raíces de Florida.
¿Qué debe revelar al vender una casa en Florida?
El punto de partida es Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625, caso que la Corte Suprema de Florida decidió el 31 de octubre de 1985. En palabras sencillas: si usted sabe de algo que afecta de manera importante lo que vale la casa, el comprador no puede verlo fácilmente y tampoco lo sabe ya, usted tiene que decírselo. Esto fue lo que resolvió la corte:
“En consecuencia, resolvemos que cuando el vendedor de una vivienda conoce hechos que afectan de manera importante el valor de la propiedad, que no son fácilmente observables y que el comprador desconoce, el vendedor tiene el deber de revelárselos al comprador”.
El caso trataba sobre un techo. Los vendedores “sabían que había habido problemas con el techo de la casa y no lo revelaron”, y la corte falló a favor de los compradores. Señaló que el deber rige para todo tipo de bienes inmuebles, nuevos y usados. Si un hecho determinado cumple ese criterio es algo que le corresponde evaluar a su abogado.
Un análisis del personal del Senado de Florida del 24 de marzo de 2025 señala un límite: los tribunales siguen aplicando el principio caveat emptor (el comprador asume el riesgo) a los contratos “as-is” de propiedades no residenciales (Florida Holding 4800 v. Lauderhill Mall Investment, Fla. 4th DCA 2021); cómo encaja eso con la redacción más amplia de Johnson es una pregunta para su abogado.
¿Qué es el formulario de divulgación sobre inundaciones de Florida?
La ley CS/CS/HB 1049 (capítulo 2024-215) creó la sección 689.302, vigente desde el 1 de octubre de 2024. La ley CS/CS/SB 948 (capítulo 2025-166), aprobada el 20 de junio de 2025, la modificó con vigencia desde el 1 de octubre de 2025: eliminó la palabra “federal” de la pregunta sobre asistencia y agregó una pregunta sobre los daños por inundación que el vendedor conozca durante el tiempo en que la propiedad ha sido suya (según el análisis del Senado y el texto de 2026). La regla, en la edición de 2026: “El vendedor debe completar y entregar una divulgación sobre inundaciones al comprador de una propiedad residencial en el momento de la firma del contrato de compraventa o antes”.
El formulario comienza con un aviso de que las pólizas de seguro de vivienda no cubren los daños por inundación y luego hace tres preguntas, cada una con una casilla “has” (sí) y otra “has no” o “has not” (no). Primero, si usted sabe de alguna inundación que haya dañado la propiedad durante el tiempo en que ha sido suya. Segundo, si ha presentado una reclamación por daños de inundación ante una aseguradora, incluida una reclamación al National Flood Insurance Program (el programa nacional de seguro contra inundaciones). Tercero, si ha recibido asistencia por daños de inundación en la propiedad, incluida la de la Federal Emergency Management Agency (FEMA).
En el formulario, “inundación” (flooding) abarca el desbordamiento de aguas interiores o de marea, la acumulación inusual y rápida de escorrentía o aguas superficiales provenientes de una fuente de agua establecida y el agua estancada de forma prolongada por lluvias. Un vendedor cuya casa nunca se inundó también está sujeto a esa regla, y responde marcando las casillas “has no” y “has not”. Además, el formulario es más limitado que Johnson: su primera pregunta se limita al tiempo en que la propiedad ha sido suya, mientras que Johnson se basa en lo que usted sabe. Si sabe de inundaciones anteriores, pregúntele a su abogado cómo manejarlo.
El análisis del Senado también señala que “los tribunales de apelación están divididos sobre si la tendencia a inundarse es fácilmente observable”: en Nelson v. Wiggs (Fla. 3d DCA 1997), las inundaciones estacionales eran de conocimiento común y el reclamo no prosperó, mientras que en Newbern v. Mansbach (Fla. 1st DCA 2001) el tribunal de apelación falló a favor de los compradores.
El AS IS Residential Contract for Sale and Purchase (ASIS-7x) de Florida Realtors y The Florida Bar, es decir, el contrato AS-IS (tal como está) de compraventa residencial, no contiene la divulgación de la sección 689.302. Su párrafo 10(d) trata otra cosa: le recomienda al comprador verificar la zona de inundación mediante un certificado de elevación y le permite dar por terminado el contrato dentro de un plazo determinado (20 días si se deja en blanco) en ciertas situaciones relacionadas con la zona de inundación.
¿Con qué otros avisos se encuentra un vendedor de la Treasure Coast?
“Párr.” se refiere a un párrafo de ese contrato AS-IS.
| Divulgación | A quién corresponde | Qué y cuándo | Fuente |
|---|---|---|---|
| Divulgación sobre inundaciones | Vendedores de propiedades residenciales | Formulario completado, en la firma del contrato o antes | s. 689.302 |
| Aviso sobre el gas radón | Venta de cualquier edificación | El texto que exige la ley, en al menos un documento firmado en el momento del contrato o antes | s. 404.056(5); párr. 10(a) |
| Resumen de impuestos a la propiedad | Ventas residenciales | En la firma del contrato o antes; lo entrega el vendedor, salvo que esté incluido en el contrato | s. 689.261; párr. 10(h) |
| Resumen informativo de la HOA | Parcelas con membresía obligatoria en una asociación | El propietario lo entrega antes del contrato; si llega tarde, el comprador puede anular el contrato por escrito dentro de los 3 días siguientes a recibirlo o antes del cierre, lo que ocurra primero | s. 720.401; párr. 10(g) |
| Documentos de reventa de condominio | Propietarios de unidades de condominio | Documentos de la asociación a costa del vendedor; el comprador puede cancelar dentro de los 7 días (sin contar fines de semana ni feriados oficiales) siguientes a la firma y a la recepción de los documentos | s. 718.503(2) |
| Línea de control de construcción costera | Propiedad situada total o parcialmente del lado del mar respecto de la línea | Declaración costera por escrito en la firma del contrato o antes; declaración jurada (affidavit) o levantamiento topográfico (survey) en el cierre o antes, salvo renuncia por escrito | s. 161.57; anexo opcional Rider N |
| Reclamación pagada por sumidero | Vendedores cuya reclamación fue pagada | Antes del cierre: que la reclamación fue pagada y si el monto total se destinó a la reparación | s. 627.7073(2)(c) |
| Caso pendiente por infracción del código | Propietarios que transfieren la propiedad durante un procedimiento | Divulgación por escrito del caso, de los escritos del procedimiento y de la obligación del nuevo propietario de cumplir, antes de la transferencia; aviso al funcionario de cumplimiento del código dentro de los 5 días siguientes | s. 162.06(5) |
| Pintura con plomo | Viviendas construidas antes de 1978, con excepciones | Antes de que el comprador quede obligado: folleto informativo, riesgos conocidos, registros y oportunidad de inspección de 10 días (modificable o renunciable por escrito) | 40 CFR parte 745, subparte F; párr. 10(f) |
| Calificación de eficiencia energética | Inmuebles con una edificación destinada a ser ocupada | En la firma del contrato o antes: aviso de la opción de obtener una calificación | s. 553.996; párr. 10(e) |
Casas junto a la playa
Las normas estatales establecen una línea de control de construcción costera en los tres condados: en el condado de St. Lucie, desde el límite con el condado de Indian River hasta el límite con el condado de Martin, a ambos lados del Fort Pierce Inlet (Fla. Admin. Code 62B-26.021, adoptada por primera vez en 1988); en el condado de Martin, desde el límite con St. Lucie hasta el límite con Palm Beach, en dos tramos divididos por el St. Lucie Inlet (62B-26.015, adoptada por primera vez en 1985); y en el condado de Indian River, desde el Sebastian Inlet hasta el límite con St. Lucie (62B-26.018, adoptada por primera vez en 1987). Confirme con un agrimensor dónde queda la línea en su parcela. Para las propiedades situadas del lado del mar respecto de la línea, la sección 161.57 exige una declaración de que la propiedad puede estar sujeta a la erosión costera y a regulaciones costeras federales, estatales o locales. El incumplimiento no afecta la validez del contrato ni del título, ni crea un derecho de rescisión. El contrato AS-IS trata la línea solo mediante el anexo opcional Rider N, así que pregúntele a su abogado si corresponde incluirlo en el suyo.
Impuestos a la propiedad, casos por infracciones al código y casas antiguas
El resumen de impuestos le advierte al comprador que un cambio de propietario o las mejoras provocan una nueva tasación (s. 689.261; vea por qué la factura de impuestos del vendedor puede dar una idea equivocada al comprador). A partir del 1 de febrero de 2027, una propiedad publicada en una plataforma de anuncios deberá mostrar los impuestos ad valorem estimados, y los materiales impresos del anuncio no podrán incluir los impuestos del propietario actual (s. 689.261(3), edición de 2026). Omitir las divulgaciones sobre el caso por infracción del código antes de la transferencia “crea una presunción refutable de fraude” (s. 162.06(5)). La norma sobre el plomo (eCFR, vigente al 21 de octubre de 2026) excluye las viviendas para personas mayores o con discapacidad (salvo que un niño menor de 6 años viva allí o se prevea que vivirá allí) y las viviendas sin dormitorios, exime las ventas por ejecución hipotecaria y expone a quienes la infrinjan a sabiendas a sanciones civiles y al pago del triple de los daños.
¿Vender una casa “as is” significa que no tiene que revelar nada?
No, si se trata de una vivienda. El análisis del personal del Senado de 2025 cita Rayner v. Wise Realty Co. of Tallahassee (Fla. 1st DCA 1987) y dice: “Este deber rige incluso si el comprador ha aceptado comprar la propiedad residencial ‘as-is’”.
En el párrafo 10(j) del contrato AS-IS, titulado Seller Disclosure (divulgación del vendedor), usted declara que no conoce hechos no revelados que afecten de manera importante el valor y que no sean fácilmente observables, lo que sigue de cerca a Johnson; declara que no ofrece ninguna otra garantía ni manifestación sobre el estado o los antecedentes de la propiedad, y declara que, salvo lo que haya revelado por escrito, ninguna agencia gubernamental le ha notificado una infracción de los códigos de construcción, ambientales o de seguridad que siga sin corregirse. El lenguaje “as is” está al lado de la declaración de divulgación, no por encima de ella. Florida Realtors revisa el formulario de vez en cuando, así que lea el párrafo 10(j) en la versión que usted firme. Vea también qué pasa cuando una casa no pasa la inspección con un contrato AS-IS.
Zonas grises para consultar con su abogado
La sección 689.302 rige para los vendedores de “propiedades residenciales” (residential real property), pero no define el término, no enumera excepciones ni establece un recurso. El análisis del Senado no describe ninguna sanción para el vendedor. Tampoco dice cómo trata la construcción nueva, los terrenos baldíos, las ejecuciones hipotecarias, las ventas de herencias o las ventas de propiedades en manos de bancos. Si su venta encaja en una de esas zonas grises, consúltelo con su abogado antes de firmar el contrato. Las leyes de condominios se han modificado muchas veces en los últimos años, así que confirme la lista de documentos con la asociación. La ley de eficiencia energética no dice quién entrega la información sobre la calificación.
¿Quién decide qué va en su divulgación?
Yo puedo explicarle lo que dicen estas reglas y qué avisos requiere su propiedad. No le digo a nadie si un hecho específico debe revelarse; para eso, consulte con un abogado de bienes raíces de Florida antes de que se publique el anuncio, y lleve:
- El año en que se construyó la casa.
- Cualquier reclamación por inundación o sumidero, cualquier asistencia por inundación y lo que se reparó.
- Cualquier aviso de infracción del código de la ciudad o del condado, y si hay un caso abierto.
- Los documentos de la HOA o del condominio, solicitados con anticipación.
- Un levantamiento topográfico (survey), si la parcela podría estar del lado del mar respecto de la línea costera.
- Los registros de reparación de problemas conocidos, como los del techo.
Resuelva estas preguntas con tiempo, mientras una duda sobre la divulgación todavía es una conversación con su abogado y no una disputa con un comprador.
Más información para vendedores de la Treasure Coast: mis guías sobre por qué una casa en Port St. Lucie no se vende (en inglés), cómo vender una casa con un techo viejo (en inglés), la portabilidad del homestead, las ganancias de capital al vender su casa, cómo vender una casa heredada y si conviene vender primero o comprar primero.
Preguntas que hacen los vendedores sobre la divulgación en Florida
¿Qué debo revelar al vender una casa en Florida?
Según Johnson v. Davis (Fla. 1985), los hechos que usted conozca que afecten de manera importante el valor de la vivienda, que no sean fácilmente observables y que el comprador no conozca. Las leyes agregan una divulgación sobre inundaciones (s. 689.302) y avisos que corresponden a toda venta de vivienda (radón, el resumen de impuestos a la propiedad y el aviso sobre la calificación de eficiencia energética), además de otros que dependen de la propiedad: documentos de la HOA o del condominio, la línea de control de construcción costera, las reclamaciones pagadas por sumideros, los casos pendientes por infracciones al código y la pintura con plomo en casas construidas antes de 1978. Si un hecho específico debe revelarse es una pregunta para un abogado de bienes raíces de Florida.
Si vendo mi casa “as is”, ¿de todos modos tengo que revelar los problemas?
Sí, en una venta residencial, según un análisis del personal del Senado de Florida del 24 de marzo de 2025, que indica que el deber de Johnson v. Davis rige incluso si el comprador aceptó comprar la propiedad residencial “as is”, y cita Rayner v. Wise Realty (Fla. 1st DCA 1987). Además, en el párrafo 10(j) del contrato AS-IS el vendedor declara que no conoce hechos importantes no revelados que no sean fácilmente observables.
¿Cuándo debo entregarle al comprador la divulgación sobre inundaciones de Florida?
En el momento de la firma del contrato de compraventa o antes, según la sección 689.302. El requisito entró en vigor el 1 de octubre de 2024, y la enmienda vigente desde el 1 de octubre de 2025 agregó una pregunta sobre los daños por inundación ocurridos durante el tiempo en que el vendedor ha sido dueño de la propiedad.
¿Tengo que llenar la divulgación sobre inundaciones si mi casa nunca se inundó?
Sí. La sección 689.302 dice que el vendedor “debe completar y entregar” el formulario, y cada pregunta tiene una casilla “has not” o “has no” (no), así que un vendedor sin inundaciones, sin reclamaciones por inundación y sin asistencia por inundación marca esas casillas y de todos modos entrega el formulario.
¿Puede un comprador cancelar por los documentos de la HOA o del condominio?
En el caso de una HOA, si el resumen informativo no se entregó antes de la firma, el comprador puede anular el contrato mediante aviso por escrito dentro de los 3 días siguientes a recibirlo o antes del cierre, lo que ocurra primero (s. 720.401). En la reventa de un condominio, el comprador puede cancelar dentro de los 7 días siguientes a la firma del contrato y a la recepción de los documentos de la asociación que enumera la ley, sin contar fines de semana ni feriados oficiales; este derecho no es renunciable y termina en el cierre (s. 718.503(2)).
Mi casa se construyó antes de 1978. ¿Qué pasos adicionales corresponden?
Según 40 CFR parte 745, subparte F, antes de que el comprador quede obligado, usted debe entregar el folleto informativo sobre los riesgos del plomo, revelar la pintura con plomo o los riesgos de plomo que conozca, entregar los registros disponibles y dar una oportunidad de inspección de 10 días. Quedan excluidas las viviendas para personas mayores o con discapacidad (salvo que un niño menor de 6 años viva allí o se prevea que vivirá allí), las viviendas sin dormitorios y las ventas por ejecución hipotecaria.
Hable con William. Antes de poner su casa en venta, llámeme o envíeme un mensaje de texto con la dirección, el año en que se construyó la casa y todo lo que sepa sobre reclamaciones de seguro anteriores, permisos o avisos de infracción del código. Yo identificaré qué avisos de este artículo corresponden a su propiedad, le ayudaré a reunir la documentación que los acompaña y le prepararé por escrito las preguntas para llevarle a su abogado de bienes raíces de Florida. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.
Información general; no constituye asesoría legal, fiscal, de financiamiento ni de seguros, ni garantiza ninguna venta, precio ni plazo. Si un hecho en particular debe revelarse depende de la propiedad y de los hechos, y es una pregunta para un abogado de bienes raíces de Florida; la ley sobre inundaciones no define qué es una propiedad residencial ni establece un recurso, y las decisiones distintas de Johnson v. Davis se describen a partir de un análisis de 2025 del personal del Senado de Florida. Las referencias a leyes, reglamentos y mercado corresponden a lo revisado el 24 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).
Fuentes
- Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625 (Fla. 1985), sentencia de la Corte Suprema de Florida dictada el 31 de octubre de 1985 (Justia) (en inglés)
- Florida Senate: análisis del personal sobre CS/SB 948, divulgaciones sobre inundaciones (24 de marzo de 2025) (en inglés)
- Florida Statutes 689.302, requisito de divulgación sobre inundaciones para el vendedor y texto del formulario (edición de 2026) (en inglés)
- Florida Senate: CS/CS/HB 1049 (2024), que crea la sección 689.302, capítulo 2024-215, vigente desde el 1 de octubre de 2024 (en inglés)
- Florida Senate: CS/CS/SB 948 (2025), sobre divulgaciones de inundaciones, aprobada el 20 de junio de 2025, capítulo 2025-166, vigente desde el 1 de octubre de 2025 (en inglés)
- Florida Statutes 404.056(5), aviso sobre el gas radón (edición de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 689.261, resumen informativo de impuestos a la propiedad y regla para anuncios a partir del 1 de febrero de 2027 (edición de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 720.401, resumen informativo de la asociación de propietarios (edición de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 718.503, documentos de reventa de condominios y derecho de cancelación de 7 días (edición de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 161.57, divulgación sobre la línea de control de construcción costera (edición de 2026) (en inglés)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.021, línea de control de construcción costera del condado de St. Lucie (Cornell LII, sitio secundario) (en inglés)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.015, línea de control de construcción costera del condado de Martin (Cornell LII, sitio secundario) (en inglés)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.018, línea de control de construcción costera del condado de Indian River (Cornell LII, sitio secundario) (en inglés)
- Florida Statutes 627.7073(2)(c), divulgación de una reclamación pagada por sumidero (edición de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 162.06(5), transferencia de una propiedad durante un procedimiento pendiente por infracción del código (edición de 2026) (en inglés)
- eCFR: 40 CFR parte 745, subparte F, divulgación sobre pintura con plomo en la venta de viviendas sujetas a la norma (target housing) (vigente al 21 de octubre de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 553.996, información sobre la calificación de eficiencia energética para posibles compradores (edición de 2026) (en inglés)
- Florida Realtors y The Florida Bar: AS IS Residential Contract for Sale and Purchase (ASIS-7x, febrero de 2026), PDF con cambios marcados (redline), párrafo 10 (en inglés)
