¿Qué pasa si una casa en Florida no pasa la inspección? Sus opciones con un contrato AS-IS (tal como está)

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Oct 20

Respuesta rápida: Según la copia del formulario AS-IS (tal como está) que revisé, el comprador puede dar por terminado el contrato mediante aviso por escrito antes de que venza el período de inspección, y se le devuelve el depósito de garantía. El vendedor no tiene ninguna obligación de hacer reparaciones, y cualquier reparación debe acordarse en una modificación por escrito y firmada. Esa copia, una versión antigua de una agencia inmobiliaria (Rev. 4/17), establece un período de inspección de 15 días si el espacio se deja en blanco, y la versión actual de Florida Realtors y Florida Bar publicada en febrero de 2026 (ASIS-7x) mantiene el mismo plazo predeterminado de 15 días. El número que quede escrito en el contrato que usted firme es el que cuenta. Los programas de préstamo también pueden exigir ciertas reparaciones antes del cierre, lo cual puede imponerse por encima de lo que el vendedor esté dispuesto a hacer.

“As-is” (tal como está) le indica que el vendedor no se compromete a hacer reparaciones. No significa que el comprador pierda todas sus opciones cuando la inspección encuentra un problema. El poder de negociación del comprador proviene del período de inspección, de los plazos y de los acuerdos por escrito. Eso, junto con los requisitos del prestamista, determina lo que sucede después. Este artículo explica cómo funciona el proceso. Es información general, no asesoría legal sobre su contrato.

Una advertencia sobre el formulario

El contrato residencial “AS IS” de Florida Realtors y Florida Bar es uno de los formularios estándar que se usan en Florida para los contratos de compraventa de viviendas de reventa. La copia que revisé era una versión con la marca de una agencia inmobiliaria, con fecha Rev. 4/17 en el pie de página. No es el formulario oficial vigente, y los resúmenes de fuentes secundarias no coinciden en cuanto a la fecha de revisión ni a algunas consecuencias. Uno de ellos afirma que, si el vendedor se niega a reparar, el contrato queda terminado. La copia que revisé no dice eso. Florida Realtors publicó una versión actualizada, FloridaRealtors/FloridaBar-ASIS-7x, en febrero de 2026. Su párrafo 12(a) mantiene el plazo predeterminado de 15 días y el derecho del comprador a terminar el contrato mediante aviso por escrito antes de que finalice el período de inspección si la propiedad no le resulta aceptable, con la devolución del depósito. Lea el formulario que va a firmar y pídale a su abogado que confirme los párrafos y los plazos.

El período de inspección

En la copia que revisé, el párrafo 12(a) fija el período de inspección en 15 días si el espacio se deja en blanco, contados a partir de la fecha de entrada en vigor del contrato. El comprador puede terminar el contrato mediante aviso por escrito al vendedor antes de que finalice el período si, a su exclusivo criterio, la propiedad no le resulta aceptable. Según esa copia, se devuelve el depósito, y el comprador debe pagar las inspecciones y reparar cualquier daño que cause. La copia también establece que los plazos son esenciales (time is of the essence) y que, si un plazo vence en fin de semana o día feriado, se traslada a las 5:00 p.m. del siguiente día hábil. Si deja pasar un plazo, puede perder las opciones que le da el contrato, así que anótelo en su calendario el mismo día en que se acepte el contrato.

Lo que la copia no le exige al vendedor

La copia que revisé no contiene un procedimiento para solicitar reparaciones, ni un plazo para que el vendedor responda, ni indica qué consecuencia hay si el vendedor no responde. Las reparaciones requieren una modificación por escrito y firmada. Eso significa que un vendedor que no está dispuesto a arreglar algo puede simplemente negarse, y las opciones del comprador son aceptar la propiedad, negociar por escrito un crédito o un cambio de precio, o cancelar dentro del período de inspección. Verifique cada uno de estos puntos en el formulario que usted tiene.

Sus opciones en la práctica

Cuando el informe llega con problemas, los compradores por lo general consideran cuatro caminos. Pueden aceptar la propiedad tal como está y cerrar. Pueden proponer por escrito una reparación, un crédito o un cambio de precio antes de que finalice el período de inspección. Pueden cancelar mediante aviso por escrito antes de que venza el plazo. O pueden pedir la opinión de un especialista, como el presupuesto de un contratista con licencia o la evaluación de un ingeniero estructural, antes de decidir. Sea cual sea el camino que elija, el aviso y la propuesta deben hacerse por escrito y entregarse antes de que venza el plazo.

Lo que un informe de inspección quizá no le diga

La ley de Florida sobre inspecciones de viviendas define la inspección como un examen visual limitado de los sistemas instalados que sean de fácil acceso (s. 468.8311). El informe debe enumerar los componentes que no se inspeccionaron y el motivo (s. 468.8323), pero no está obligado a incluir estimaciones del costo de las reparaciones. La norma de inspección excluye las predicciones sobre condiciones futuras. Por eso, un informe puede identificar un problema sin decirle cuánto cuesta arreglarlo. Pida presupuestos a contratistas para cualquier problema importante y úselos como su propia evidencia en cualquier negociación.

Organismos que destruyen la madera

La inspección de organismos que destruyen la madera (WDO, por sus siglas en inglés) es independiente de la inspección general de la vivienda. Según la sección 482.226, un profesional con licencia que realiza una inspección para una transacción inmobiliaria y cobra por ella, o a quien se le solicita, debe preparar un informe WDO. Los resultados se entregan a la persona que solicitó la inspección, y el informe debe indicar las áreas que no se inspeccionaron y cualquier WDO que se haya encontrado. Pregunte si se ha pedido un informe WDO y quién lo recibirá.

Cuándo los programas de préstamo exigen reparaciones

Un programa de préstamo puede exigir reparaciones aunque el contrato no lo haga. En el caso de FHA, HUD publicó en mayo de 2026 un borrador de cambios al Manual 4000.1 (Handbook 4000.1). El borrador indica que el prestamista puede retener en una cuenta de depósito en garantía (escrow) el dinero de las reparaciones que no puedan terminarse antes del cierre; que las reparaciones exigidas por el tasador pueden sumarse al precio si las paga el prestatario y el contrato lo hace responsable de ellas; y que, si los defectos no pueden corregirse, la propiedad debe rechazarse. Se trata de un borrador, no de una norma definitiva. En el caso de VA, su manual para prestamistas (Lender's Handbook) indica que una vivienda con defectos que afecten la seguridad, la solidez estructural o la salubridad no es aceptable hasta que esos defectos se corrijan, y que VA solo puede eximir un requisito mínimo de la propiedad mediante una solicitud por escrito, cuando la vivienda sigue siendo segura, sólida y salubre. En el caso de USDA, un módulo más antiguo de Rural Development exige que la vivienda sea estructuralmente sólida y esté en buen estado, o que se ponga en buen estado con los fondos del préstamo. Puede usarse una cuenta de depósito en garantía para reparaciones cuando el trabajo no afecta la habitabilidad, cuesta menos del 10 por ciento del préstamo y se termina dentro de 180 días. Son pautas más antiguas, así que confirme la regla vigente con su prestamista.

Hasta dónde llega mi papel

Puedo explicarle en palabras sencillas lo que dice un párrafo del contrato, organizar los resultados de la inspección y ayudarle a anotar los plazos en su calendario. Explicar lo que exige un contrato puede convertirse en asesoría legal, y Florida Realtors recomienda contar con un abogado cuando los intereses de una de las partes así lo requieran. En Florida, ejercer la abogacía sin licencia es un delito grave, o felony (s. 454.23), así que las decisiones sobre avisos, cancelaciones y disputas le corresponden a un abogado de Florida.

Lo que no le voy a prometer

No le prometo a un comprador con contrato AS-IS una ganga ni que se librará de las reparaciones. Tampoco les digo a los compradores con préstamos FHA, VA o USDA que pueden cerrar con la propiedad tal como está, porque las reglas de los préstamos pueden exigir reparaciones o una cuenta de depósito en garantía. Las normas de publicidad inmobiliaria de Florida prohíben las afirmaciones falsas o engañosas (s. 475.25).

Preguntas frecuentes de los compradores después de una inspección

¿Cuál es el período de inspección predeterminado?

En la copia del formulario AS-IS de Florida Realtors y Florida Bar que revisé, el período es de 15 días a partir de la fecha de entrada en vigor si el espacio se deja en blanco, y la versión actual publicada en febrero de 2026 (ASIS-7x) tiene el mismo plazo predeterminado. Lo que rige es el número escrito en su contrato, así que revise el formulario que va a firmar.

¿Puede el comprador retirarse de la compra?

Según esa copia, sí, mediante aviso por escrito al vendedor antes de que finalice el período de inspección, y se le devuelve el depósito. Confirme con su abogado el párrafo exacto y el plazo.

¿Está obligado el vendedor a hacer reparaciones?

No, según la copia que revisé. El vendedor no tiene una obligación expresa de reparar, y cualquier reparación requiere un acuerdo por escrito y firmado. Un vendedor que se niega a reparar puede dejar al comprador con las opciones que prevé el contrato.

¿Las reglas de FHA, VA o USDA cambian esto?

Sí. Los programas de préstamo pueden exigir reparaciones o una cuenta de depósito en garantía (escrow) antes del cierre, aunque el contrato no lo haga. Los cambios de FHA todavía son un borrador, VA exige que los defectos se corrijan salvo que conceda una exención, y las pautas de USDA son más antiguas. Pregúntele a su prestamista cuál es el requisito vigente.

¿La inspección de la vivienda incluye los organismos que destruyen la madera?

No automáticamente. El informe WDO es una inspección aparte que realiza un profesional con licencia según la sección 482.226, y el informe indica las áreas que no se inspeccionaron.

Hable con William. ¿La inspección encontró problemas en un contrato AS-IS en Florida? Envíeme el informe y el contrato. Con gusto le ayudo a anotar los plazos en su calendario y a organizar las preguntas para su abogado y su prestamista antes de que finalice el período de inspección. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.

Solo información general; no es asesoría legal sobre ningún contrato. La copia del formulario AS-IS que se describe aquí es una versión con la marca de una agencia inmobiliaria, no el formulario oficial vigente, aunque el 23 de octubre de 2026 se comparó su plazo predeterminado de 15 días con el del formulario ASIS-7x vigente; confirme todos los párrafos, plazos y recursos legales con un abogado de Florida. En algunos puntos, las reglas de los programas de préstamo corresponden a borradores o a pautas más antiguas, y cambian. Las referencias a leyes, normas y pautas corresponden a lo revisado el 20 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).

Fuentes

William Merchant