Respuesta rápida: A Florida, no; y al IRS, solo sobre la ganancia que su exclusión no cubra. Florida no tiene impuesto sobre la renta personal, y la Sección 121 del Código de Rentas Internas (Internal Revenue Code) le permite excluir hasta $250,000 de ganancia en la venta de su casa, o $500,000 en una declaración conjunta, si la casa fue de su propiedad y vivió en ella como residencia principal durante al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta. En 2026, la ganancia a largo plazo que supere la exclusión paga una tasa del 0, 15 o 20 por ciento según el ingreso tributable; la ganancia atribuible a la depreciación, hasta un 25 por ciento; y el impuesto del 3.8 por ciento sobre el ingreso neto de inversión puede alcanzar la parte gravable, nunca la parte excluida. La depreciación por haber alquilado la casa, el tiempo de alquiler después de 2008 y una segunda venta con exclusión dentro de un plazo de 2 años reducen o impiden la exclusión. Al 24 de octubre de 2026, ninguna ley federal de 2025 o 2026 había modificado la Sección 121; los proyectos de ley que aumentarían o eliminarían los límites son solo propuestas. Le recomiendo que un CPA (contador público certificado) o asesor fiscal revise sus números antes de poner la casa en venta.
Si compró su casa en Port St. Lucie, Stuart o Vero Beach hace años, quizá se esté preguntando: ¿pago impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendo mi casa en Florida? La respuesta es federal, y depende del tiempo de propiedad y de residencia, de la base de costo (basis) y de los gastos de venta.
¿Florida cobra impuestos sobre la ganancia cuando vende su casa?
No. La ley de Florida sobre el impuesto sobre la renta cita “el mandato de la sección 5, Art. VII de la Constitución del Estado de que no se imponga ningún impuesto sobre la renta a las personas físicas que sean residentes y ciudadanas de este estado” (s. 220.02(1)). Lo mismo vale en los condados de St. Lucie, Martin e Indian River. Florida sí grava la escritura con el impuesto de sellos documentales (doc stamps), de 70 centavos por cada $100 del precio (s. 201.02(1)(a)), que la Publicación 523 del IRS (Publication 523) considera un gasto de venta si usted lo pagó. ¿Presenta declaración de impuestos en otro estado? Consulte a su CPA sobre las reglas de ese estado.
¿Cuánta ganancia puede excluir según la Sección 121?
La Sección 121(a) excluye la ganancia de una casa que usted “poseyó y usó” como residencia principal “durante períodos que sumen 2 años o más” dentro de los 5 años que terminan en la fecha de la venta. El límite es de $250,000 (121(b)(1)), o de $500,000 en una declaración conjunta si cualquiera de los cónyuges cumple la prueba de propiedad, ambos cumplen la prueba de uso y ninguno de los dos queda impedido por la regla de una vez cada 2 años (121(b)(2)(A)); de lo contrario, se suman los límites individuales de cada cónyuge (121(b)(2)(B)). El Tema Tributario 701 del IRS (Tax Topic 701), actualizado el 12 de octubre de 2026, todavía indica ambas cifras.
La Publicación 523 (edición de 2025, con fecha del 26 de febrero de 2026) lo expresa en meses: al menos 24 meses de propiedad y 24 meses, o 730 días, de residencia en esos 5 años, no necesariamente continuos. “Solo puede acogerse a la exclusión una vez en un período de 2 años” (121(b)(3)). Una pérdida en la venta de su casa no es deducible.
¿Y si tiene que vender antes de 2 años?
La Sección 121(c) prorratea el límite cuando no se cumplen esas pruebas, pero solo si la venta se debe “a un cambio de lugar de empleo, a motivos de salud o, en la medida en que lo dispongan los reglamentos, a circunstancias imprevistas”. La Publicación 523 describe un nuevo empleo “al menos 50 millas más lejos de la casa que su lugar de trabajo anterior”, una mudanza para el diagnóstico o el tratamiento de una enfermedad, dolencia o lesión, y hechos imprevisibles como un fallecimiento, un divorcio o una separación legal, un parto múltiple de un mismo embarazo, la elegibilidad para recibir beneficios por desempleo o un cambio en la situación laboral que le impida pagar los gastos básicos de manutención.
Como ejemplo hipotético, una persona soltera que fue dueña de la casa y vivió en ella 12 meses, y luego aceptó un nuevo empleo 60 millas más lejos de la casa que el empleo anterior, tiene un límite de $250,000 x 12/24, es decir, $125,000, así que una ganancia de $90,000 queda totalmente excluida. Si su motivo no está claramente en esa lista, conviene que su CPA lo evalúe.
Tiempo de alquiler, depreciación, un cónyuge fallecido y órdenes militares
Depreciación y tiempo de alquiler. La depreciación permitida o permisible después del 6 de mayo de 1997 no se puede excluir (121(d)(6)); la Publicación 523 indica que se recupera (recapture) y se declara en el Formulario 4797, y como ganancia no recuperada de la sección 1250 (unrecaptured section 1250 gain) paga una tasa de hasta el 25 por ciento (IRC 1(h)(1)(E)). La ganancia asignada al “uso no calificado” (nonqualified use) no se excluye (121(b)(5)). Se trata del tiempo a partir del 1 de enero de 2009 en que la casa no fue la residencia principal de usted, de su cónyuge o de un excónyuge. No incluye el tiempo posterior a la última vez que vivió allí dentro del período de 5 años, hasta 10 años de servicio oficial prolongado calificado (qualified official extended duty) ni hasta 2 años de ausencia temporal por trabajo, salud o circunstancias imprevistas.
La depreciación se descuenta primero. En un ejemplo hipotético simplificado, una persona soltera compró la casa el 1 de enero de 2016, la alquiló durante los primeros 24 meses ($10,000 de depreciación), después vivió en ella 96 meses y la vendió el 1 de enero de 2026, con una ganancia de $300,000. Los $10,000 son gravables. De los otros $290,000, 24/120, es decir, $58,000, corresponde a uso no calificado y es gravable. Los $232,000 restantes caben dentro de los $250,000 y quedan excluidos. Ganancia gravable: $68,000.
Cónyuge sobreviviente. Un cónyuge sobreviviente que no se haya vuelto a casar puede usar el límite de $500,000 en una venta realizada a más tardar 2 años después del fallecimiento, si se cumplían las pruebas conjuntas inmediatamente antes de este (121(b)(4)), y puede contar el tiempo de propiedad y de uso del cónyuge fallecido (121(d)(2)). Un fallecimiento ocurrido el 1 de marzo de 2026 significa vender a más tardar el 1 de marzo de 2028.
Servicio militar, en el Servicio Exterior o en inteligencia. Si está en servicio oficial prolongado calificado (un destino de servicio a por lo menos 50 millas de distancia, o una vivienda del gobierno por órdenes oficiales, durante más de 90 días o por tiempo indefinido), puede optar por suspender el período de 5 años hasta por 10 años (121(d)(9)).
Su base de costo y sus gastos de venta determinan la ganancia
La Hoja de trabajo 2 (Worksheet 2) de la Publicación 523 calcula la ganancia como la cantidad obtenida (amount realized: el precio de venta menos los gastos de venta) menos la base ajustada. La base es su precio de compra más los costos de compra, como los cargos de registro y de agrimensura (survey), los honorarios de abogado por la búsqueda de título, el contrato y la escritura, los impuestos de transferencia o de sellos y el seguro de título del propietario (no los cargos del préstamo ni las primas de seguro), más las mejoras: obras que aumentan el valor, prolongan la vida útil de la casa o la adaptan a nuevos usos, como un techo nuevo o aire acondicionado central. Las reparaciones, como pintar o arreglar una fuga, por lo general no cuentan, a menos que formen parte de una remodelación mayor.
Los gastos de venta incluyen las comisiones, la publicidad y los honorarios legales, los cargos del préstamo que usted pagó y que normalmente le corresponderían al comprador, “cualquier otro cargo o costo para vender su casa” y los sellos documentales de la escritura que usted pagó. Mi desglose de lo que cuesta vender una casa en Florida explica cada una de esas partidas.
¿Cuáles son las tasas de ganancias de capital de 2026 sobre la parte gravable?
El Rev. Proc. 2025-32 del IRS (sección 4.03) fija para 2026 los montos de ingreso tributable en los que terminan las tasas a largo plazo del 0 y del 15 por ciento:
| Estado civil para efectos de la declaración | 0 por ciento hasta | 15 por ciento hasta |
|---|---|---|
| Casados que presentan una declaración conjunta o cónyuge sobreviviente | $98,900 | $613,700 |
| Soltero(a) | $49,450 | $545,500 |
| Cabeza de familia | $66,200 | $579,600 |
| Casados que presentan declaraciones por separado | $49,450 | $306,850 |
Por encima del monto del 15 por ciento, la tasa es del 20 por ciento (IRC 1(h)(1)(D)). Los montos se miden contra el ingreso tributable, incluidos los demás ingresos. El impuesto sobre el ingreso neto de inversión es del 3.8 por ciento sobre la menor de dos cantidades: el ingreso neto de inversión o la parte del ingreso bruto ajustado modificado (modified AGI) que exceda de $250,000 (declaración conjunta o cónyuge sobreviviente), $125,000 (casados que declaran por separado) o $200,000 (los demás) (IRC 1411). El IRS indica que esos umbrales “no se ajustan por inflación” y que la ganancia excluida según la Sección 121 se excluye del ingreso neto de inversión.
Un ejemplo práctico: una venta, dos estados civiles para la declaración
Todas las cifras aquí son hipotéticas: una casa comprada en 2014 por $200,000, en la que se vivió todo el tiempo, y vendida en 2026 por $600,000. La comisión es una cifra supuesta, no una tasa que yo esté citando.
| Concepto | Declaración conjunta | Declarante soltero(a) |
|---|---|---|
| Base ajustada: $200,000 de precio + $2,000 de costos de compra + $48,000 de mejoras | $250,000 | $250,000 |
| Gastos de venta: $30,000 de comisión + $4,200 de sellos documentales de la escritura ($600,000 / 100 x $0.70) + $1,800 de otros gastos | $36,000 | $36,000 |
| Cantidad obtenida: $600,000 menos $36,000 | $564,000 | $564,000 |
| Ganancia: $564,000 menos $250,000 | $314,000 | $314,000 |
| Límite de exclusión | $500,000 | $250,000 |
| Ganancia gravable | $0 | $64,000 |
Si el ingreso tributable de la persona soltera coloca los $64,000 completos entre $49,450 y $545,500, el impuesto al 15 por ciento es de $9,600. Para el impuesto del 3.8 por ciento, suponga que los $64,000 son su único ingreso de inversión: con un ingreso bruto ajustado modificado de $250,000, el impuesto recae sobre la menor de dos cantidades, $64,000 o $50,000 ($250,000 menos $200,000), así que $50,000 x 3.8 por ciento es $1,900. Con un ingreso bruto ajustado modificado inferior a $200,000, es $0.
El Formulario 1099-S y la certificación al cierre
El agente de cierre (settlement agent) que figura en su declaración de cierre (Closing Disclosure) generalmente presenta el Formulario 1099-S. No tiene que presentarlo en la venta de una residencia principal de $250,000 o menos ($500,000 si en la certificación consta que usted es una persona casada) cuando cada vendedor firma, bajo pena de perjurio, una certificación de que la casa fue su residencia principal según la Sección 121, de que toda la ganancia es excluible y de que no hubo uso no calificado después del 31 de diciembre de 2008 (Instrucciones del Formulario 1099-S, Rev. 12-2026). La venta de $600,000 del ejemplo supera los $500,000, así que, con cualquiera de las dos formas de declarar, cuente con recibir el formulario. Si recibe uno, la Publicación 523 indica que debe declarar la venta en el Formulario 8949 aunque no tenga ganancia gravable; la ganancia gravable se declara en el Formulario 8949 y en el Anexo D (Schedule D).
¿El Congreso cambió la exclusión por la venta de vivienda en 2025 o 2026?
Al 24 de octubre de 2026, ninguna ley federal de 2025 o 2026 había modificado la Sección 121. La copia de Cornell no muestra ninguna enmienda posterior a 2017. La página del IRS sobre las disposiciones para personas físicas de la One Big Beautiful Bill (que el Rev. Proc. 2025-32 identifica como la Public Law 119-21, del 4 de julio de 2025), actualizada el 27 de agosto de 2026, no menciona nada sobre la venta de viviendas, y la Publicación 523 no indica ningún cambio en la Sección 121. El registro de govinfo de la 21st Century ROAD to Housing Act (Public Law 119-101, del 11 de julio de 2026) incluye el Título 26 entre sus citas del Código de los Estados Unidos (U.S. Code), pero el resumen del Bipartisan Policy Center no menciona disposiciones tributarias ni ningún cambio en la Sección 121.
Los proyectos de ley para cambiarla son solo propuestas. H.R. 1340 (13 de febrero de 2025) y S. 3332 (3 de diciembre de 2025), la More Homes on the Market Act, elevarían los límites a $500,000 y $1,000,000, ajustados por inflación. H.R. 4327, la No Tax on Home Sales Act (10 de julio de 2025), “eliminaría los límites en dólares”. H.R. 7131 (16 de enero de 2026) eliminaría los párrafos (b)(1), (b)(2) y (b)(4). H.R. 9064 (29 de mayo de 2026) aumentaría temporalmente la exclusión para las personas mayores que reúnan los requisitos. H.R. 1340 y H.R. 9064 solo mostraban su remisión a comisión, y ninguno de estos proyectos se había convertido en ley. Consulte a su CPA antes de decidir el momento de su venta en función de alguno de ellos.
Lo que debe llevarle a su CPA
La Sección 121 se cita de la copia del Código de los Estados Unidos que publica Cornell. Pregúntele a su CPA por las reglas de puerto seguro (safe harbors) del reglamento del Tesoro para las exclusiones parciales, y revise en su contrato quién paga los sellos documentales.
Un CPA o asesor fiscal debería revisar sus números antes de poner la casa en venta, no después del cierre. Lleve la liquidación de cierre de su compra, las facturas de las mejoras, cualquier registro de depreciación, las fechas en que vivió en otro lugar y un estimado de sus demás ingresos de este año. Si se trata de una propiedad de alquiler o de inversión y no de su casa, mi guía para intercambiar propiedades de inversión en la Treasure Coast (en inglés) explica una vía distinta.
Revise los plazos de 2 y 5 años y calcule su ganancia estimada antes de que el anuncio salga publicado.
Más para vendedores de la Treasure Coast: mis guías sobre por qué una casa en Port St. Lucie no se vende (en inglés), lo que los vendedores en Florida deben revelar, cómo vender una casa con techo viejo (en inglés), la portabilidad homestead, cómo vender una casa heredada y si conviene vender primero o comprar primero.
Preguntas frecuentes de los vendedores sobre las ganancias de capital al vender una casa en Florida
¿Pago impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendo mi casa en Florida?
A Florida, no, porque no cobra impuesto sobre la renta a las personas físicas residentes. A nivel federal, solo paga impuestos sobre la ganancia que no cubra la exclusión de la Sección 121; la exclusión es de hasta $250,000, o $500,000 en una declaración conjunta, si la casa fue de su propiedad y vivió en ella al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta.
¿Los 2 años tienen que ser consecutivos?
No. La Sección 121 cuenta períodos que sumen 2 años o más dentro de los 5 años anteriores a la venta, y la Publicación 523 describe al menos 24 meses, o 730 días, de residencia.
¿Y si tengo que vender antes de haber vivido allí 2 años?
Si la venta se debe a un nuevo empleo al menos 50 millas más lejos de la casa que su lugar de trabajo anterior, a motivos de salud o a un hecho imprevisible de la lista del IRS, el límite se prorratea. Doce meses de tiempo que cumpla los requisitos le dan a una persona soltera un límite de $250,000 x 12/24, es decir, $125,000.
¿Recibiré un Formulario 1099-S?
Sí, a menos que la venta sea de $250,000 o menos ($500,000 si es una persona casada) y cada vendedor firme la certificación de que la casa fue su residencia principal, de que toda la ganancia es excluible y de que no hubo uso no calificado después del 31 de diciembre de 2008. La Publicación 523 indica que, si recibe uno, debe declarar la venta en el Formulario 8949 aunque no tenga ganancia gravable.
¿Qué tasa de ganancias de capital corresponde en 2026?
La ganancia a largo plazo paga una tasa del 0, 15 o 20 por ciento según el ingreso tributable, conforme al Rev. Proc. 2025-32, y la ganancia atribuible a la depreciación, hasta el 25 por ciento (IRC 1(h)(1)(E)). La tasa del 15 por ciento llega hasta $545,500 de ingreso tributable para una persona soltera y hasta $613,700 en una declaración conjunta. El impuesto del 3.8 por ciento sobre el ingreso neto de inversión puede recaer sobre la parte gravable, no sobre la parte excluida.
¿El Congreso aumentó la exclusión por la venta de vivienda?
No, al 24 de octubre de 2026. Se presentaron proyectos de ley como la More Homes on the Market Act y la No Tax on Home Sales Act, pero son propuestas, no leyes.
Hable con William. Antes de poner su casa en venta, envíeme la dirección y la liquidación de cierre de cuando la compró (una foto por mensaje de texto sirve). Prepararé una hoja estimada de dinero neto (net sheet) para el vendedor con los gastos de venta actuales, para que usted y su CPA puedan ver el cálculo de la ganancia antes de que la casa salga al mercado. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.
Información general; no constituye asesoría legal, fiscal, hipotecaria ni de seguros, ni garantiza ninguna venta, precio o plazo. La Sección 121 se cita de la copia de Cornell, la Publicación 523 es la edición de 2025, los montos de las tasas de 2026 provienen del Rev. Proc. 2025-32 y el estado de los proyectos de ley puede cambiar; pida a un CPA o asesor fiscal que confirme la exclusión, la base de costo y el impuesto de su propia venta antes de poner la casa en venta. Las referencias a leyes, normas y mercado corresponden a lo revisado el 24 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).
Fuentes
- 26 U.S.C. 121, exclusión de la ganancia por la venta de la residencia principal (Cornell LII, sin fecha de actualización, revisado el 24 de octubre de 2026) (en inglés)
- Publicación 523 del IRS (2025), Selling Your Home (venta de su vivienda), para preparar las declaraciones de 2025 (26 de febrero de 2026) (en inglés)
- Tema Tributario 701 del IRS (Tax Topic 701) (página revisada o actualizada por última vez el 12 de octubre de 2026) (en inglés)
- Instrucciones del IRS para el Formulario 1099-S (Rev. 12-2026) (en inglés)
- IRS Rev. Proc. 2025-32, ajustes por inflación para los años tributarios que comienzan en 2026, sección 4.03 (identifica la Public Law 119-21, del 4 de julio de 2025) (en inglés)
- 26 U.S.C. 1, impuesto establecido, incluidas las tasas de ganancias de capital de 1(h) (Cornell LII) (en inglés)
- 26 U.S.C. 1411, imposición del impuesto sobre el ingreso neto de inversión (Cornell LII) (en inglés)
- IRS: preguntas y respuestas sobre el impuesto sobre el ingreso neto de inversión (actualizado el 14 de septiembre de 2026) (en inglés)
- IRS: disposiciones de la One Big Beautiful Bill para personas físicas y trabajadores (actualizado el 27 de agosto de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 220.02 (2025) (en inglés)
- Florida Statutes 201.02, impuesto de sellos documentales sobre escrituras (2025) (en inglés)
- H.R. 1340, More Homes on the Market Act, presentado el 13 de febrero de 2025 (govinfo) (en inglés)
- S. 3332, More Homes on the Market Act, presentado el 3 de diciembre de 2025 (govinfo) (en inglés)
- H.R. 4327, No Tax on Home Sales Act, presentado el 10 de julio de 2025 (en inglés)
- H.R. 7131, Middle Class Home Tax Elimination Act, presentado el 16 de enero de 2026 (en inglés)
- H.R. 9064, presentado el 29 de mayo de 2026 (govinfo) (en inglés)
- govinfo: Public Law 119-101, 21st Century ROAD to Housing Act (H.R. 6644, aprobada el 11 de julio de 2026), registro con sus citas del Código de los Estados Unidos (en inglés)
- Bipartisan Policy Center: Inside the deal, qué incluye la versión final de la 21st Century ROAD to Housing Act (resumen de la ley promulgada el 11 de julio de 2026; fuente secundaria) (en inglés)
