Respuesta rápida: La portabilidad le permite trasladar a una nueva propiedad homestead en Florida la diferencia entre el valor justo de mercado (just value) de su propiedad homestead actual y su valor fiscal (assessed value) con tope, hasta $500,000, siempre que establezca la nueva propiedad homestead a más tardar el 1 de enero dentro de los tres años siguientes al 1 de enero del año en que dejó la anterior. Si la casa nueva vale lo mismo o más, toda la diferencia (hasta $500,000) se resta de su valor justo de mercado; si vale menos, se traslada una parte proporcional (s. 193.155(8)). Usted presenta el Formulario DR-501T junto con su solicitud de exención homestead, el Formulario DR-501, a más tardar el 1 de marzo. El tope de Save Our Homes para 2026 fue del 2.7 por ciento, según las cifras de los tasadores de propiedades de los condados de Pinellas y Martin. El tasador de propiedades de su condado es quien aplica estas reglas, y conviene que confirme sus números antes de que usted venda.
Si usted ha tenido la exención homestead en una casa de los condados de St. Lucie, Martin o Indian River durante un tiempo, el registro del tasador de propiedades puede mostrar dos cifras: el valor justo de mercado, que es la estimación del valor de mercado que hace el tasador, y un valor fiscal que puede ser mucho más bajo. La diferencia es su beneficio de Save Our Homes. Su comprador no lo hereda, porque la casa se valora para fines fiscales “a su valor justo de mercado al 1 de enero del año siguiente a un cambio de titularidad” (s. 193.155(3)(a)). La portabilidad es la manera de conservarlo.
¿Qué es el tope de Save Our Homes y cuál fue para 2026?
La Constitución de Florida limita el aumento anual del valor fiscal de una propiedad homestead a “la menor” de dos cifras: el 3 por ciento del valor fiscal del año anterior o la variación porcentual del Índice de Precios al Consumidor (CPI) del año calendario anterior (Art. VII, s. 4(d)(1)), y la sección 193.155(1) repite ese límite. Para 2026, el tasador de propiedades del condado de Pinellas (Pinellas County Property Appraiser) indica que el CPI y el tope fueron del 2.7 por ciento, después del 2.9 por ciento en 2025 y de un tope del 3.0 por ciento en 2024, cuando el CPI fue del 3.4 por ciento. El tasador de propiedades del condado de Martin (Martin County Property Appraiser) dice que “para 2026, el CPI es del 2.7%”, lo cual está por debajo del 3 por ciento.
El folleto de 2026 del condado de Martin muestra una casa con un valor de mercado de $725,000, un valor fiscal de $448,456 y un beneficio de Save Our Homes de $276,544. Ese beneficio es lo que traslada la portabilidad.
Una casa que no es homestead sigue otra regla: para las propiedades residenciales no homestead con “nueve o menos unidades de vivienda”, la sección 193.1554 limita los aumentos al “10 por ciento del valor fiscal de la propiedad del año anterior”, solo para los gravámenes no escolares.
¿Cómo funciona la portabilidad cuando vendo mi propiedad homestead?
Una persona que establece una nueva propiedad homestead al 1 de enero, y que tenía una exención homestead al 1 de enero de cualquiera de los tres años inmediatamente anteriores, “tiene derecho a que la nueva propiedad homestead se valore por debajo de su valor justo de mercado” (Art. VII, s. 4(d)(8)a.). La sección 193.155(8) establece las fórmulas y un límite de $500,000, usando los valores de la casa anterior “al 1 de enero del año en que se abandonó la propiedad homestead anterior”.
Mudarse a una casa de mayor valor (upsizing). Si el valor justo de mercado de la casa nueva es igual o mayor que el de la casa anterior, su valor fiscal es su valor justo de mercado menos la menor de estas dos cantidades: $500,000 o la diferencia entre el valor justo de mercado y el valor fiscal de la casa anterior (s. 193.155(8)(a)).
Mudarse a una casa de menor valor (downsizing). Si la casa nueva vale menos, su valor fiscal es su valor justo de mercado dividido entre el valor justo de mercado de la casa anterior, multiplicado por el valor fiscal de la casa anterior, y se aumenta si es necesario para que la diferencia no supere los $500,000 (s. 193.155(8)(b)).
La hoja “PROPERTY OWNERSHIP 101” del tasador de propiedades del condado de Martin muestra ambos casos. Estas líneas se tomaron de esa hoja y se organizaron en una tabla (con las etiquetas en español); MV es el valor de mercado (market value) y AV es el valor fiscal (assessed value).
| Ejemplo del condado de Martin | Casa anterior | Casa nueva |
|---|---|---|
| MAYOR VALOR (UPSIZING) | MV $400,000 | MV $550,000 |
| (-) AV $300,000 | (-) Portabilidad disponible $100,000 | |
| Portabilidad disponible $100,000 | AV $450,000 | |
| MENOR VALOR (DOWNSIZING) | MV $400,000 | MV $275,000 |
| (-) AV $300,000 | (-) Portabilidad real según el cálculo $ 68,750 | |
| Portabilidad disponible $100,000 | AV $206,250 | |
| CÁLCULO DE LA PORTABILIDAD | ($100,000 ÷ $400,000) x $275,000 = $68,750 | |
Ambos casos coinciden con las fórmulas de la ley: $550,000 menos $100,000 es $450,000, y $275,000 dividido entre $400,000, multiplicado por $300,000, es $206,250.
Dos reglas más: cuando dos personas que tenían cada una su propiedad homestead se unen en una sola, “la reducción del valor justo de mercado se limita a la mayor de las diferencias” (s. 193.155(8)(c)), y los copropietarios se dividen el beneficio en partes iguales, o según las participaciones de propiedad que consten en el título (s. 193.155(8)(d)).
¿Cuánto tiempo tengo para usar la portabilidad después de vender?
Tres años, contados desde el 1 de enero del año en que dejó la propiedad homestead anterior, no desde el cierre. El folleto PT-112 del Departamento de Ingresos de Florida (Department of Revenue), revisado en agosto de 2024, dice “dentro de los tres años siguientes al 1 de enero del año en que abandonó la propiedad homestead anterior (no tres años después de la venta)”. El ejemplo del tasador de propiedades del condado de Pinellas: “Si vende su propiedad homestead en cualquier mes de 2026, la última fecha de exención homestead calificada se considera el 1 de enero de 2026”, por lo que “tendría hasta el 1 de enero de 2029 para calificar para una nueva exención homestead”. El tasador de propiedades del condado de St. Lucie indica que usted “debe haber establecido una nueva propiedad homestead a más tardar el 1 de enero dentro de los tres años fiscales posteriores al abandono de su propiedad homestead anterior”.
El 1 de enero es importante porque la exención corresponde a la persona que, “al 1 de enero”, tiene el título de propiedad y hace de la casa su residencia permanente (s. 196.031(1)(a)). La casa nueva tiene que ser suya, y su residencia permanente, en un 1 de enero dentro de ese plazo.
El boletín PTO 20-11 del Departamento de Ingresos (24 de noviembre de 2020) dice que el plazo “se amplió de dos a tres años” después de que los votantes aprobaran la “Enmienda Constitucional 5 en las elecciones generales del 3 de noviembre de 2020”, y el texto constitucional reproducido en 2026 dice tres años. En octubre de 2026, la página de portabilidad del tasador de propiedades del condado de Indian River todavía decía “dentro de los dos años siguientes al abandono de la propiedad homestead anterior”, lo cual contradice la ley vigente. Si el condado de Indian River forma parte de sus planes, confírmelo con esa oficina.
¿Qué formularios presento y en qué plazo?
El Formulario DR-501T (revisado en diciembre de 2008, vigente desde noviembre de 2012) indica “presentar este formulario ante su tasador de propiedades a más tardar el 1 de marzo”, junto con una copia de su solicitud de exención homestead, el Formulario DR-501, y que “los cosolicitantes que se trasladen desde una propiedad homestead diferente deben llenar un formulario aparte”. El tasador de propiedades del condado de St. Lucie dice que “debe solicitar la portabilidad al mismo tiempo que solicita la nueva exención homestead”; tiene oficinas en Fort Pierce y en 250 NW Country Club Drive, en Port Saint Lucie, 772-462-1000.
Si se le pasa el 1 de marzo, la sección 193.155(8) permite que la persona que “no presente una solicitud a más tardar el 1 de marzo” presente una petición ante la junta de ajuste de valores (value adjustment board), con un “cargo no reembolsable de $15”, demostrando “circunstancias atenuantes particulares”. Puede presentar la solicitud en un año posterior, pero “no se podrán hacer reembolsos de impuestos de años anteriores”.
Los cónyuges o excónyuges que quieran dividir el beneficio mediante una designación, en lugar de según el título, usan el Formulario DR-501TS, “Designation of Ownership Shares of Abandoned Homestead” (designación de las participaciones de propiedad de la propiedad homestead abandonada), que se presenta “antes de que cualquiera de ustedes presente un Formulario DR-501T”; “los porcentajes deben sumar 100 por ciento”. La ley lo permite a quienes estaban casados en la fecha en que se abandonó la propiedad homestead, y “dicha designación, una vez presentada ante el tasador de propiedades, es irrevocable” (s. 193.155(8)(d) y (f)). El total para todas las nuevas propiedades homestead “no puede superar los $500,000”. Si un divorcio forma parte de la venta, pida a un abogado de Florida que revise primero la designación.
¿Qué pasa si alquilo la casa anterior en lugar de venderla?
Según la sección 196.061(1), alquilar “la totalidad o casi la totalidad de una vivienda que antes se declaró como homestead” se considera abandonarla, aunque alquilarla después del 1 de enero no afecta la exención de ese año, a menos que la casa se alquile por más de 30 días por año calendario durante 2 años consecutivos (la sección se modificó en 2026 mediante la sección 15 del capítulo 2026-239). La portabilidad depende del abandono, no de la venta; el PT-112 cuenta desde “el año en que abandonó la propiedad homestead anterior”. Una vez que la casa anterior deja de ser homestead, la sección 193.1554(2) le asigna como valor fiscal su valor justo de mercado al 1 de enero del primer año en que califica según esa sección, y el límite del 10 por ciento sobre los gravámenes no escolares rige a partir del año siguiente. Consulte al tasador de propiedades antes de firmar un contrato de arrendamiento, y a un CPA (contador público certificado) sobre el aspecto del impuesto sobre la renta.
¿Qué cambió en 2026 y la Enmienda 3 cambia la portabilidad?
Según el boletín PTO 26-07 del Departamento de Ingresos (13 de julio de 2026), la sección 3 del capítulo 2026-239 (HB 7031-E) modificó los párrafos sobre mudarse a una casa de mayor y de menor valor para “eliminar el requisito de que la propiedad homestead anterior deba ser la propiedad homestead ‘inmediatamente’ anterior”. Entró en vigor el 1 de julio de 2026 y “se aplica por primera vez al registro tributario de 2027”. El texto de 2026 de los incisos (8)(a) y (b) en el sitio web del Senado ya no incluye la palabra “immediate” (inmediata); si su plan depende de una propiedad homestead que no sea la más reciente, pida al tasador de propiedades que lo confirme.
La misma ley modificó la sección 689.261. A partir del 1 de febrero de 2027, toda casa que aparezca en una plataforma de anuncios en línea debe incluir los impuestos a la propiedad estimados. Una plataforma que use una calculadora de impuestos debe basar el cálculo en el precio de venta publicado e indicar que este excluye cualquier “transferencia de la diferencia de valor fiscal de la propiedad homestead”; una plataforma que no tenga calculadora debe incluir en su lugar un enlace a la calculadora del tasador de propiedades o a su página principal. Además, “los impuestos ad valorem del propietario actual no pueden incluirse en ningún material impreso del anuncio”. Para entender por qué su factura de impuestos nunca fue la de su comprador, vea por qué la factura de impuestos del vendedor puede inducir a error al comprador.
La Enmienda 3, en la boleta del 3 de noviembre de 2026, es un tema aparte. El tasador de propiedades del condado de Pinellas dice que “la enmienda no cambia las disposiciones de portabilidad de Florida” y que los aumentos “seguirían limitados al 3% o al CPI, lo que sea menor”. Si se aprueba, entraría en vigor el 1 de enero de 2027, así que, si su mudanza ocurre en torno a esa fecha, pregúntele al tasador cómo se aplica en su caso. Lo demás está en mi artículo sobre la Enmienda 3.
¿Qué debo verificar antes de poner la casa en venta?
La cifra del 2.7 por ciento proviene de dos tasadores de propiedades. La Constitución se cita a partir de su reproducción en CS/HJR 1-F. En cuanto a cómo se trata su propiedad homestead anterior durante el resto del año en que vende, Pinellas considera el 1 de enero del año de la venta como su última fecha calificada; pregúntele al tasador de su propio condado. Antes de llamarme, reúna:
- El valor justo de mercado y el valor fiscal de la casa anterior, según el registro del tasador de propiedades.
- Su escritura, si la casa tiene más de un propietario.
- Un rango de precios para la próxima casa, para ver si se mudará a una de mayor o de menor valor.
- Si cónyuges o excónyuges van a dividir el beneficio, un plan para presentar el DR-501TS antes del DR-501T.
La portabilidad recompensa la planificación: el año en que cierra la venta, el 1 de enero para el cual debe haberse mudado y un formulario presentado a más tardar el 1 de marzo. Hable conmigo antes de poner su casa en venta, y con gusto ordenamos juntos las fechas y hacemos el cálculo con la fórmula, para que pueda llevárselo al tasador de propiedades y confirmarlo.
Más para vendedores de la Treasure Coast: mis guías sobre por qué una casa en Port St. Lucie no se vende (en inglés), lo que los vendedores en Florida deben revelar, cómo vender una casa con techo viejo (en inglés), las ganancias de capital al vender su casa, cómo vender una casa heredada y si conviene vender primero o comprar primero.
Preguntas frecuentes de los vendedores sobre la portabilidad homestead
¿Cómo funciona la portabilidad en Florida?
Cuando deja una propiedad homestead en Florida y establece una nueva, puede trasladar a la casa nueva la diferencia entre el valor justo de mercado y el valor fiscal de la casa anterior, hasta $500,000. Si la casa nueva vale menos, se traslada una parte proporcional según la sección 193.155(8)(b).
¿Cuánto tiempo tengo para usar la portabilidad después de vender mi casa?
Hasta el 1 de enero dentro de los tres años siguientes al 1 de enero del año en que abandonó la propiedad homestead anterior, no tres años después de la venta. El tasador de propiedades del condado de Pinellas indica que, con una venta en 2026, tiene hasta el 1 de enero de 2029.
¿Cuál es el máximo beneficio de Save Our Homes que puedo transferir?
$500,000, según la sección 193.155(8). Cuando cónyuges o copropietarios dividen el beneficio, el total trasladado a todas las nuevas propiedades homestead no puede superar los $500,000.
¿Qué pasa con la portabilidad si me mudo a una casa de menor valor?
Se lleva una parte proporcional al valor de la casa nueva. En el ejemplo del tasador de propiedades del condado de Martin, un beneficio de $100,000 en una casa de $400,000 se convierte en $68,750 en una casa de $275,000.
¿Qué formulario presento para la portabilidad y cuándo?
El Formulario DR-501T, presentado junto con su solicitud de exención homestead, el Formulario DR-501, ante el tasador de propiedades a más tardar el 1 de marzo. Los cónyuges o excónyuges que quieran dividir el beneficio mediante una designación presentan primero el Formulario DR-501TS, y esa designación es irrevocable.
¿La Enmienda 3 cambia la portabilidad?
El tasador de propiedades del condado de Pinellas indica que la enmienda, en la boleta del 3 de noviembre de 2026, no cambia las disposiciones de portabilidad de Florida. Si al menos el 60 por ciento de los votantes la aprueba, entra en vigor el 1 de enero de 2027; si su mudanza ocurre en torno a esa fecha, confirme los detalles con el tasador de propiedades de su condado.
Hable con William. ¿Va a vender su propiedad homestead y volver a comprar en Florida? Indíqueme la dirección y obtendré el valor justo de mercado y el valor fiscal del registro del tasador de propiedades, haré el cálculo con la fórmula de mayor o menor valor según el rango de precios que está considerando y ordenaré las fechas del 1 de enero y del 1 de marzo, para que pueda confirmar los números con el tasador antes de poner la casa en venta. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.
Información general; no constituye asesoría legal, fiscal, hipotecaria ni de seguros, ni garantiza ninguna venta, precio o plazo. El tope de 2026 del 2.7 por ciento proviene de los tasadores de propiedades de los condados de Pinellas y Martin, el cambio de ley de 2026 se aplica por primera vez al registro tributario de 2027, y la página del tasador de propiedades del condado de Indian River todavía describe un plazo de dos años; confirme sus números y fechas límite con el tasador de propiedades de su condado, y consulte a un CPA o asesor fiscal, o a un abogado de bienes raíces de Florida, sobre las cuestiones fiscales y de título. Las referencias a leyes, normas y mercado corresponden a lo revisado el 24 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).
Fuentes
- Constitución de Florida, Art. VII, sección 4, según su reproducción en la versión final (enrolled) de CS/HJR 1-F, Sesión Especial F de 2026 (publicada el 2 de junio de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 193.155, tope de tasación homestead y portabilidad (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 196.031, exención homestead, regla del 1 de enero (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 196.061, el alquiler de una propiedad homestead constituye abandono, modificada por la sección 15 del capítulo 2026-239 (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 193.1554, propiedad residencial no homestead: valor justo en el primer año y luego tope del 10 por ciento (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 689.261, estimaciones de impuestos en plataformas de anuncios a partir del 1 de febrero de 2027, modificada por el capítulo 2026-239 (2026) (en inglés)
- Departamento de Ingresos de Florida: boletín PTO 26-07 sobre el capítulo 2026-239 (13 de julio de 2026) (en inglés)
- Departamento de Ingresos de Florida: Formulario DR-501T, solicitud de portabilidad (R. 12/08, Eff. 11/12, Regla 12D-16.002) (en inglés)
- Departamento de Ingresos de Florida: Formulario DR-501TS, Designation of Ownership Shares of Abandoned Homestead (R. 12/20) (en inglés)
- Departamento de Ingresos de Florida: folleto PT-112 sobre la portabilidad (R. 08/24) (en inglés)
- Departamento de Ingresos de Florida: PTO 20-11, el plazo de portabilidad se amplió de dos a tres años (24 de noviembre de 2020; copia del Lincoln Institute) (en inglés)
- Tasador de propiedades del condado de Pinellas: Save Our Homes, CPI y tope por año (sin fecha) (en inglés)
- Tasador de propiedades del condado de Pinellas: plazos de la portabilidad (sin fecha) (en inglés)
- Tasador de propiedades del condado de Pinellas: Enmienda 3, en vigor el 1 de enero de 2027 si la aprueba el 60 por ciento (sin fecha) (en inglés)
- Tasador de propiedades del condado de Martin: folleto Save Our Homes 2026 (sin fecha) (en inglés)
- Tasador de propiedades del condado de Martin: PROPERTY OWNERSHIP 101, ejemplos de mudanza a una casa de mayor y de menor valor (sin fecha) (en inglés)
- Tasador de propiedades del condado de St. Lucie: portabilidad homestead (Homestead Portability) (sin fecha) (en inglés)
- Tasador de propiedades del condado de Indian River: portabilidad (sin fecha; todavía describe un plazo de dos años) (en inglés)
