Resposta rápida: sim, uma casa herdada na Flórida pode ser vendida, mas antes alguém precisa ter autoridade legal para assinar, e isso depende de como o título estava registrado, de o testamento dar ou não ao inventariante (personal representative) um poder de venda (power of sale) e de a casa ser ou não um homestead protegido (protected homestead). Com poder de venda no testamento, o inventariante pode vender sem aprovação judicial; sem ele, nenhum título é transferido até que o tribunal autorize ou confirme a venda (s. 733.613). Os herdeiros em geral recebem uma base de custo (basis) igual ao valor justo de mercado (fair market value) da casa na data do falecimento (IRC 1014), e a Flórida não tem imposto sobre herança (estate tax) para falecimentos após 31 de dezembro de 2004. Desde 1º de julho de 2026, o limite do inventário simplificado (summary administration) é de $150,000, acima dos $75,000 anteriores; pergunte a um advogado especializado em inventário (probate) se ele se aplica a falecimentos anteriores. Confirme cada ponto com um advogado de inventário da Flórida e com um contador (CPA) antes de anunciar o imóvel.
Se o seu pai, a sua mãe ou outro parente deixou para você uma casa em Port St. Lucie, Stuart ou Vero Beach, você provavelmente tem três perguntas: posso vendê-la, quem assina e quanto vou dever? As regras de inventário definem quem pode vender, as regras do homestead podem definir quem é o dono da casa e as regras tributárias definem quanto a venda vai custar.
Uma casa herdada precisa passar por inventário na Flórida?
Depende de como o título estava registrado. O folheto ao consumidor da Florida Bar (Ordem dos Advogados da Flórida) define o inventário como "um processo supervisionado pelo tribunal para identificar e reunir os bens de uma pessoa falecida". Um imóvel em nome exclusivo do falecido, ou mantido em condomínio simples (tenants in common), é um bem do inventário, a menos que seja homestead; a copropriedade com direito de acrescer (joint tenancy with right of survivorship) e a propriedade conjunta entre cônjuges (tenancy by the entirety) são transmitidas fora do inventário.
No inventário, um inventariante (às vezes chamado de testamenteiro, ou executor) administra o espólio. A Florida Bar diz que o inventariante "deve sempre contratar um advogado qualificado", que os credores que recebem notificação em geral têm três meses para apresentar os seus créditos, que um espólio simples costuma levar de cinco a seis meses e que a venda de imóveis pode prolongar o processo. São descrições gerais, não o cronograma do seu espólio.
Inventário formal ou simplificado: o que mudou em 1º de julho de 2026
O inventário simplificado (s. 735.201) é a alternativa ao inventário formal (formal administration) previsto no capítulo 733. Ele está disponível quando o testamento, se houver, não determina a administração pelo capítulo 733 e, além disso, ocorre uma de duas situações: "o valor de todo o espólio sujeito a administração neste estado", descontados os bens protegidos contra cobranças de credores, não passa de $150,000, ou o falecimento ocorreu há mais de 2 anos.
Os $150,000 são novidade; a edição de 2025 dizia $75,000. O CS/HB 1337 (capítulo 2026-57), aprovado em 29 de abril de 2026, entrou em vigor em 1º de julho de 2026. O folheto da Florida Bar, atualizado em janeiro de 2021, ainda diz $75,000. Em um caso hipotético, um dos pais deixa um apartamento em condomínio (condo) que não é homestead, avaliado em $140,000, e uma conta de $5,000 em seu nome exclusivo, $145,000 no total: abaixo do limite de 2026 e acima do de 2025. Saber se isso depende da data do falecimento ou da data do pedido é uma pergunta para um advogado de inventário.
O inventariante pode vender a casa sem aprovação judicial?
Se o testamento der um poder específico para vender imóveis ou um poder geral para vender bens do espólio, o inventariante pode vender sem autorização ou confirmação judicial, e a venda "não precisa ser justificada pela demonstração de necessidade" (s. 733.613(2)). Sem testamento, ou sem poder de venda, ou com um poder limitado demais, o inventariante ainda pode vender, mas "nenhum título será transferido até que o tribunal autorize ou confirme a venda" (s. 733.613(1)). Em uma venda feita com base em um poder específico do testamento para vender imóveis, ou em uma ordem judicial que autorize ou confirme a venda, o comprador recebe o título livre das reivindicações dos credores do espólio e dos direitos dos beneficiários, "exceto que hipotecas existentes ou outros ônus sobre o imóvel não são afetados" (s. 733.613(3)); por isso, pergunte ao advogado sobre qualquer ônus. Quando o tribunal precisar aprovar a venda, vou montar o cronograma do contrato em torno dessa etapa e informar isso aos compradores desde o início.
Homestead protegido: quando o testamento não decide
A Constituição da Flórida torna o homestead "isento de venda forçada", com exceções como impostos e obrigações de compra ou de reparo, e diz que "essas isenções se estendem ao cônjuge sobrevivente ou aos herdeiros do proprietário" (Art. X, s. 4(a) e (b)). Os bens do espólio excluem "o homestead protegido" (s. 733.608(1)), mas, se ninguém com direito sobre ele morar no imóvel, o inventariante pode, sem ser obrigado a isso, tomar posse do imóvel para preservá-lo, segurá-lo e protegê-lo enquanto a sua situação é definida (s. 733.608(2)).
O homestead "não pode ser objeto de disposição testamentária se o proprietário deixar cônjuge ou filho menor", exceto que pode ir para o cônjuge se não houver filho menor (Art. X, s. 4(c); s. 732.4015(1)). Se ele não tiver sido validamente deixado em testamento e o proprietário deixar cônjuge e descendentes, a seção 732.401 das leis da Flórida (Florida Statutes) dá ao cônjuge o usufruto vitalício (life estate) e aos descendentes a nua-propriedade (remainder), a menos que o cônjuge opte, registrando uma declaração juramentada nos registros oficiais do condado em até 6 meses após o falecimento, por receber uma fração ideal de metade como condômino (tenant in common), com a outra metade para os descendentes. A opção é irrevogável, e a seção 732.401 não se aplica à propriedade conjunta entre cônjuges nem à copropriedade com direito de acrescer.
Em um caso hipotético, o proprietário morre deixando cônjuge e dois filhos adultos, com a casa em seu nome exclusivo e um testamento que a deixa para os filhos (supondo que não haja renúncia do cônjuge aos direitos de homestead). O testamento não pode fazer isso, então quem decide é a seção 732.401:
| Caminho | Cônjuge | Cada filho |
|---|---|---|
| Sem opção | Usufruto vitalício | Metade da nua-propriedade |
| O cônjuge registra a opção em até 6 meses | Metade, como condômino | Um quarto, como condômino (1/2 x 1/2) |
Se um inventariante pode vender um homestead protegido, e quais passos os herdeiros seguem para vendê-lo, é a primeira pergunta para o seu advogado.
Você paga imposto sobre ganho de capital (capital gains tax) em uma casa herdada?
Só se vender por mais do que a sua base de custo, e imóveis herdados em geral recebem uma base nova. Pelo IRC 1014, a base é "o valor justo de mercado do bem na data da morte do falecido", ou em uma data alternativa de avaliação escolhida. O IRS diz que isso vale "quer o testamenteiro do espólio apresente ou não uma declaração de imposto sobre herança"; para saber o valor, "entre em contato com o testamenteiro". Pelo IRC 1223(9), um bem herdado com base da seção 1014 vendido em até um ano após o falecimento é tratado como mantido por mais de 1 ano, então o ganho é de longo prazo. Há exceções, então peça ao seu contador que confirme a base.
| Item hipotético | Valor |
|---|---|
| Preço de compra pago pelo pai ou pela mãe, 1995 | $90,000 |
| Valor justo de mercado avaliado na data do falecimento, 1º de março de 2026 (a base dos herdeiros) | $400,000 |
| Preço de venda, outubro de 2026 | $450,000 |
| Custos de venda (total suposto: comissão, imposto de selo sobre a escritura e outros custos) | $31,500 |
| Valor realizado: $450,000 menos $31,500 | $418,500 |
| Ganho com a base atualizada: $418,500 menos $400,000 | $18,500 |
| Parte de cada um dos dois filhos: $18,500 / 2 | $9,250 |
| Para comparação, ganho sobre a base de $90,000 do pai ou da mãe: $418,500 menos $90,000 | $328,500 |
O ganho de $9,250 de cada filho é de longo prazo, embora eles tenham vendido sete meses depois do falecimento. O meu guia sobre o que custa vender uma casa na Flórida trata desses custos. Se um herdeiro também pode usar a exclusão separada para a venda da própria residência principal é uma pergunta para o seu contador, e o cônjuge sobrevivente que era coproprietário da casa não deve presumir que este exemplo se aplica ao seu caso.
Existe imposto sobre herança na Flórida?
Não. O Departamento da Receita da Flórida (Florida Department of Revenue) diz que "uma mudança federal eliminou o imposto sobre herança da Flórida para pessoas que faleceram após 31 de dezembro de 2004". O IRS informa que o valor básico de exclusão federal (basic exclusion amount) de 2026 é de $15,000,000, acima dos $13,990,000 para falecimentos em 2025. Pergunte ao contador se é necessária uma declaração federal de imposto sobre herança.
O imposto predial aumenta depois que o proprietário morre?
A Flórida trata "qualquer venda, execução hipotecária ou transferência do título legal ou do título de beneficiário em equidade para qualquer pessoa" como mudança de propriedade, e a casa é reavaliada pelo valor de mercado (just value) em 1º de janeiro do ano seguinte (s. 193.155(3)(a)). As exceções incluem transferências ao cônjuge sobrevivente, transferências por força de lei ao cônjuge sobrevivente ou a filhos menores com base na seção 732.401 e, no falecimento do proprietário, a transferência a um residente permanente que dependia legal ou naturalmente do proprietário.
O avaliador de imóveis do condado de St. Lucie (St. Lucie County Property Appraiser) diz que "as isenções e o teto do falecido são removidos no fim do ano" e que o novo proprietário precisa pedir a sua própria isenção de homestead (para a residência principal). O cônjuge sobrevivente, ou um dependente que morava no imóvel, pode manter o teto fazendo o pedido. Para casas nos condados de Martin e Indian River, pergunte ao avaliador de imóveis do respectivo condado. A conta de imposto do falecido não é a que o comprador vai pagar, como explica o meu post sobre por que a conta de imposto do comprador é diferente.
Herdeiros que moram fora do estado podem assinar a distância?
Em geral, sim, perante um notário online (online notary) da Flórida que atue com base no capítulo 117. A seção 117.209(3) permite que um notário online "fisicamente localizado neste estado" faça o reconhecimento "independentemente de o outorgante ou as testemunhas estarem ou não fisicamente localizados neste estado". Uma escritura (deed) na Flórida precisa de duas testemunhas instrumentárias (s. 689.01(1)), que podem testemunhar por "tecnologia de comunicação por áudio e vídeo" (s. 689.01(2)).
O que costuma acontecer antes de uma casa herdada poder ser anunciada
- Encontre a escritura e o testamento. O título define se há inventário; o testamento define se há poder de venda.
- Contrate um advogado de inventário da Flórida. Pergunte qual tipo de inventário se encaixa e, para um falecimento antes de 1º de julho de 2026, qual limite se aplica.
- Resolva a questão do homestead. Se houver cônjuge ou filho menor sobrevivente, o testamento pode não prevalecer, e o cônjuge sobrevivente pode ter 6 meses para fazer a opção.
- Confirme quem assina. Um inventariante com poder de venda, um inventariante que precisa que o tribunal autorize ou confirme a venda ou, no caso de homestead protegido, quem o seu advogado indicar.
- Proteja a casa. Mantenha o imóvel trancado e segurado; pergunte a um corretor de seguros licenciado sobre a cobertura enquanto ele estiver desocupado.
- Obtenha o valor na data do falecimento, a base de custo inicial dos herdeiros, com o inventariante.
- Ligue para o avaliador de imóveis do condado para tratar da isenção e do teto.
- Depois, defina o preço e anuncie. Vou levantar as vendas concluídas com as quais os compradores vão comparar a casa e montar o cronograma em torno de qualquer etapa judicial.
Perguntas para o seu advogado e o seu contador
Pergunte ao seu contador se o prejuízo na venda de uma casa herdada é dedutível. Leve ao seu advogado qualquer escritura que tenha mantido um usufruto vitalício, como uma "lady bird deed" ou uma escritura de "enhanced life estate", para que ele explique como o imóvel é transmitido no falecimento. Um advogado de inventário da Flórida responde às questões jurídicas; um contador responde às tributárias.
Se você atua como inventariante ou está entre os herdeiros, obtenha primeiro a resposta do advogado sobre quem assina. Depois, me ligue, e eu planejo a venda de acordo com o cronograma do espólio.
Mais conteúdo para quem vende na Treasure Coast: meus guias sobre por que uma casa em Port St. Lucie não está vendendo, o que os vendedores na Flórida precisam informar, como vender uma casa com telhado antigo, a portabilidade do homestead, o ganho de capital na venda da sua casa e se é melhor vender primeiro ou comprar primeiro.
Perguntas que os vendedores fazem sobre a venda de um imóvel herdado na Flórida
O inventariante pode vender a casa sem aprovação judicial?
Sim, se o testamento der um poder para vender imóveis ou um poder geral para vender bens do espólio (s. 733.613(2)). Caso contrário, o inventariante ainda pode vender, mas nenhum título é transferido até que o tribunal autorize ou confirme a venda (s. 733.613(1)). Isso vale para os bens do espólio; o homestead protegido não é um bem do espólio (s. 733.608(1)), então, se a casa puder ser homestead protegido, pergunte a um advogado de inventário da Flórida quem pode assinar.
O inventário simplificado na Flórida ainda está limitado a $75,000?
Não. Desde 1º de julho de 2026, a seção 735.201 usa $150,000 para o espólio na Flórida sujeito a administração, descontados os bens protegidos contra cobranças de credores, ou se aplica quando o falecimento ocorreu há mais de 2 anos. Pergunte a um advogado de inventário se o novo limite vale para falecimentos anteriores a 1º de julho de 2026.
Um pai ou uma mãe pode deixar um homestead na Flórida para os filhos se houver cônjuge sobrevivente?
Em geral, não, supondo que não haja renúncia do cônjuge aos direitos de homestead; pergunte a um advogado de inventário sobre o seu caso. Pelo Art. X, s. 4(c) e pela seção 732.4015, o proprietário de um homestead que deixa cônjuge ou filho menor só pode deixá-lo para o cônjuge, e apenas se não houver filho menor. Se o imóvel não for validamente deixado em testamento e o proprietário deixar cônjuge e descendentes, a seção 732.401 dá ao cônjuge o usufruto vitalício, ou metade como condômino se o cônjuge fizer essa opção em até 6 meses após o falecimento.
Vou pagar imposto sobre ganho de capital ao vender uma casa herdada?
Só se vender por mais do que a sua base de custo, que em geral é o valor justo de mercado da casa na data do falecimento, pelo IRC 1014, quer seja apresentada ou não uma declaração de imposto sobre herança. Uma venda em até um ano após o falecimento continua sendo tratada como de longo prazo (IRC 1223(9)).
A Flórida tem imposto sobre herança?
Não. O Departamento da Receita da Flórida diz que o imposto sobre herança da Flórida foi eliminado para pessoas que faleceram após 31 de dezembro de 2004. O valor básico de exclusão federal para falecimentos em 2026 é de $15,000,000.
O imposto predial vai aumentar depois que o proprietário morrer?
Pode aumentar. A transferência do título é uma mudança de propriedade, e a casa é reavaliada pelo valor de mercado no 1º de janeiro seguinte, a menos que se aplique uma exceção, como a transferência ao cônjuge sobrevivente (s. 193.155(3)). O avaliador de imóveis do condado de St. Lucie diz que as isenções e o teto do falecido são removidos no fim do ano.
Fale com William. Herdou uma casa na Treasure Coast? Me mande o endereço e, depois que o seu advogado confirmar, quem tem autoridade para assinar (uma mensagem de texto serve). Vou levantar as vendas concluídas com as quais os compradores vão comparar a casa, estimar os custos de venda para os registros do espólio e montar um plano de anúncio que se encaixe no cronograma do inventário. Ligue ou mande um SMS para (772) 800-2274 ou envie uma mensagem (em inglês). Eu atendo em inglês, mas, se você preferir falar em português, é só me avisar que terei o maior prazer em providenciar atendimento em português.
Informações gerais, que não constituem orientação jurídica, tributária, de financiamento ou de seguros, nem garantia de qualquer venda, preço ou prazo. Confirme com um advogado de inventário da Flórida se o limite de $150,000 do inventário simplificado se aplica a falecimentos anteriores a 1º de julho de 2026, assim como as regras para vender um homestead protegido e para escrituras que mantêm usufruto vitalício, e confirme as questões de base de custo e de impostos com um contador (CPA). As referências a leis, normas e mercado refletem a revisão feita em 24 de outubro de 2026. William Merchant, corretor de imóveis (REALTOR®), RE/MAX Gold. Cada escritório da RE/MAX tem proprietário e administração independentes. Equal Housing Opportunity (igualdade de oportunidades na habitação).
Fontes
- Florida Statutes 735.201 (2026), inventário simplificado (em inglês)
- Florida Statutes 735.201 (2025), inventário simplificado, valor anterior de $75,000 (em inglês)
- Senado da Flórida: CS/HB 1337 (2026), Estates, capítulo 2026-57, aprovado em 29 de abril de 2026, em vigor desde 1º de julho de 2026 (em inglês)
- Florida Statutes 733.613 (2026), venda de imóveis pelo inventariante (em inglês)
- Florida Statutes 733.608 (2026), bens do espólio e homestead protegido (em inglês)
- Florida Statutes 732.4015 (2025), restrições à disposição testamentária do homestead (em inglês)
- Florida Statutes 732.401 (2026), transmissão do homestead por sucessão (em inglês)
- Florida Statutes 193.155 (2026), valor tributável do homestead e mudança de propriedade (em inglês)
- Florida Statutes 117.209 (2026), reconhecimento notarial online a distância (em inglês)
- Florida Statutes 689.01 (2025), transmissões de imóveis e testemunhas (em inglês)
- 26 U.S.C. 1014, Basis of property acquired from a decedent (Cornell LII) (em inglês)
- 26 U.S.C. 1223, Holding period of property (Cornell LII) (em inglês)
- IRS: perguntas frequentes sobre doações e heranças (atualizado em 29 de setembro de 2026) (em inglês)
- IRS: One Big Beautiful Bill, disposições para pessoas físicas e trabalhadores, valor básico de exclusão do imposto sobre herança (atualizado em 27 de agosto de 2026) (em inglês)
- Departamento da Receita da Flórida: imposto sobre herança da Flórida (sem data) (em inglês)
- St. Lucie County Property Appraiser: perguntas frequentes sobre isenções após o falecimento do proprietário (sem data) (em inglês)
- The Florida Bar: Probate in Florida, folheto ao consumidor (atualizado em janeiro de 2021) (em inglês)
- Constituição da Flórida, Art. X, s. 4, homestead (cópia do USF FCIT, fonte secundária; rodapé da página de 2005, última emenda indicada de 1998) (em inglês)
