Resposta rápida: para a Flórida, não; e para o IRS, só sobre o ganho que a sua exclusão não cobrir. A Flórida não tem imposto de renda de pessoa física, e a seção 121 do Internal Revenue Code (o código tributário federal) permite excluir até $250,000 de ganho na venda da sua casa, ou $500,000 em uma declaração conjunta (joint return), se você teve a propriedade do imóvel e morou nele como residência principal por pelo menos 2 dos 5 anos anteriores à venda. Em 2026, o ganho de longo prazo acima da exclusão é tributado a 0, 15 ou 20 por cento, dependendo da renda tributável; o ganho decorrente de depreciação, a até 25 por cento; e o imposto de 3.8 por cento sobre a renda líquida de investimentos (net investment income tax) pode alcançar a parte tributável, nunca a parte excluída. A depreciação por ter alugado a casa, o período de aluguel após 2008 e uma segunda venda com exclusão no prazo de 2 anos reduzem ou impedem a exclusão. Em 24 de outubro de 2026, nenhuma lei federal de 2025 ou 2026 tinha alterado a seção 121; os projetos que aumentariam ou eliminariam os limites são propostas. Peça a um contador (CPA) ou consultor tributário que faça as suas contas antes de anunciar a casa.
Se você comprou a sua casa em Port St. Lucie, Stuart ou Vero Beach há anos, talvez esteja se perguntando: vou pagar imposto sobre ganho de capital (capital gains tax) ao vender minha casa na Flórida? A resposta é federal e depende do tempo de propriedade e de moradia, da base de custo (basis) e dos custos de venda.
A Flórida tributa o ganho quando você vende a sua casa?
Não. A lei do imposto de renda da Flórida cita "o mandamento da s. 5, Art. VII da Constituição Estadual de que nenhum imposto de renda seja cobrado de pessoas físicas que sejam residentes e cidadãs deste estado" (s. 220.02(1)). Isso vale igualmente para os condados de St. Lucie, Martin e Indian River. A Flórida tributa, sim, a escritura, a 70 centavos por $100 do preço (s. 201.02(1)(a)), e a Publication 523 conta esse valor como despesa de venda se você o pagou. Vai declarar em outro estado? Pergunte ao seu contador sobre as regras desse estado.
Quanto do ganho você pode excluir pela seção 121?
A seção 121(a) exclui o ganho na venda de uma casa que você "possuiu e usou" como residência principal "por períodos que somem 2 anos ou mais" durante os 5 anos que terminam na data da venda. O limite é de $250,000 (121(b)(1)), ou de $500,000 em uma declaração conjunta, se qualquer um dos cônjuges cumprir o teste de propriedade, os dois cumprirem o teste de uso e nenhum deles estiver impedido pela regra de uma vez a cada 2 anos (121(b)(2)(A)); caso contrário, somam-se os limites individuais dos cônjuges (121(b)(2)(B)). O IRS Tax Topic 701, atualizado em 12 de outubro de 2026, ainda traz os dois valores.
A Publication 523 (edição de 2025, datada de 26 de fevereiro de 2026) coloca isso em meses: pelo menos 24 meses de propriedade e 24 meses, ou 730 dias, de moradia nesses 5 anos, não necessariamente contínuos. "Você só pode usar a exclusão uma vez em um período de 2 anos" (121(b)(3)). O prejuízo na venda da sua casa não é dedutível.
E se você precisar vender antes de completar 2 anos?
A seção 121(c) calcula o limite proporcionalmente quando você não cumpre esses testes, mas só se a venda ocorrer "em razão de mudança de local de trabalho, de saúde ou, na medida prevista em regulamento, de circunstâncias imprevistas". A Publication 523 descreve um novo emprego "pelo menos 50 milhas mais distante da casa do que o seu antigo local de trabalho", uma mudança para diagnóstico ou tratamento de doença, enfermidade ou lesão, e eventos imprevisíveis como morte, divórcio ou separação judicial, nascimento de mais de um filho na mesma gestação, direito ao seguro-desemprego ou mudança na situação de emprego que deixe você sem condições de pagar as despesas básicas de subsistência.
Em um caso hipotético, imagine uma pessoa que declara como individual (single), foi dona da casa e morou nela por 12 meses e depois aceitou um novo emprego 60 milhas mais longe da casa do que o emprego anterior. O limite dela é de $250,000 x 12/24, ou seja, $125,000, e um ganho de $90,000 fica totalmente excluído. Se o seu motivo não estiver claramente nessa lista, o seu contador deve analisá-lo.
Período de aluguel, depreciação, cônjuge falecido e ordens militares
Depreciação e período de aluguel. A depreciação permitida ou admissível após 6 de maio de 1997 não pode ser excluída (121(d)(6)); a Publication 523 diz que ela é recapturada (recaptured) e declarada no Form 4797 e, como ganho da seção 1250 não recapturado (unrecaptured section 1250 gain), é tributada a até 25 por cento (IRC 1(h)(1)(E)). O ganho atribuído ao "uso não qualificado" (nonqualified use) não é excluído (121(b)(5)). Trata-se do período a partir de 1º de janeiro de 2009 em que a casa não foi a residência principal sua, do seu cônjuge ou de um ex-cônjuge. Não entram nessa conta o período depois da última vez em que você morou no imóvel dentro da janela de 5 anos, até 10 anos de serviço oficial prolongado qualificado (qualified official extended duty) e até 2 anos de ausência temporária por trabalho, saúde ou circunstâncias imprevistas.
A depreciação sai primeiro. Em um exemplo hipotético simplificado, uma pessoa que declara como individual comprou a casa em 1º de janeiro de 2016, alugou o imóvel nos primeiros 24 meses ($10,000 de depreciação), depois morou nele por 96 meses e vendeu em 1º de janeiro de 2026, com um ganho de $300,000. Os $10,000 são tributáveis. Dos outros $290,000, 24/120, ou seja, $58,000, correspondem a uso não qualificado e são tributáveis. Os $232,000 restantes cabem no limite de $250,000 e são excluídos. Ganho tributável: $68,000.
Cônjuge sobrevivente. O cônjuge sobrevivente que não tenha se casado novamente pode usar o limite de $500,000 em uma venda feita no máximo 2 anos após o falecimento, se os testes conjuntos estavam cumpridos imediatamente antes dele (121(b)(4)), e soma a propriedade e o uso do cônjuge falecido (121(d)(2)). Um falecimento em 1º de março de 2026 significa vender até 1º de março de 2028.
Serviço militar, diplomático (Foreign Service) e de inteligência. Em serviço oficial prolongado qualificado (um posto de trabalho a pelo menos 50 milhas de distância, ou moradia oficial do governo por determinação de serviço, por mais de 90 dias ou por tempo indeterminado), você pode optar por suspender a janela de 5 anos por até 10 anos (121(d)(9)).
A base de custo e os custos de venda definem o ganho
A Worksheet 2 da Publication 523 calcula o ganho como o valor realizado (amount realized), isto é, o preço de venda menos as despesas de venda, menos a base de custo ajustada (adjusted basis). A base de custo é o preço de compra mais os custos de aquisição, como taxas de registro e de levantamento topográfico (survey), honorários advocatícios pela pesquisa do título, pelo contrato e pela escritura, impostos de transferência ou de selo e o seguro de título do proprietário, mas não os encargos do empréstimo nem os prêmios de seguro, mais as benfeitorias: obras que agregam valor, prolongam a vida útil da casa ou a adaptam a novos usos, como um telhado novo ou ar-condicionado central. Reparos como pintura ou conserto de um vazamento em geral não contam, a menos que façam parte de uma reforma maior.
As despesas de venda incluem comissões, publicidade e honorários advocatícios, encargos do empréstimo que você pagou e que normalmente seriam do comprador, "quaisquer outras taxas ou custos para vender a sua casa" e o imposto de selo sobre a escritura (deed stamps) que você pagou. O meu levantamento do que custa vender uma casa na Flórida explica cada um desses itens.
Quais são as alíquotas de ganho de capital de 2026 sobre a parte tributável?
A Rev. Proc. 2025-32 (seção 4.03) define os valores de renda tributável de 2026 em que terminam as alíquotas de longo prazo de 0 e de 15 por cento:
| Situação na declaração (filing status) | 0 por cento até | 15 por cento até |
|---|---|---|
| Casados com declaração conjunta ou cônjuge sobrevivente | $98,900 | $613,700 |
| Individual (single) | $49,450 | $545,500 |
| Chefe de família (head of household) | $66,200 | $579,600 |
| Casados com declarações separadas | $49,450 | $306,850 |
Acima do valor da faixa de 15 por cento, a alíquota é de 20 por cento (IRC 1(h)(1)(D)). Os valores são medidos em relação à renda tributável, incluindo outras rendas. O imposto sobre a renda líquida de investimentos é de 3.8 por cento sobre o menor valor entre a renda líquida de investimentos e a renda bruta ajustada modificada (modified AGI) acima de $250,000 (declaração conjunta ou cônjuge sobrevivente), $125,000 (casados com declarações separadas) ou $200,000 (demais casos) (IRC 1411). O IRS diz que esses limites "não são corrigidos pela inflação" e que o ganho excluído pela seção 121 fica fora da renda líquida de investimentos.
Um exemplo prático: uma venda, duas situações de declaração
Todos os números aqui são hipotéticos: uma casa comprada em 2014 por $200,000, usada como moradia durante todo o período e vendida em 2026 por $600,000. A comissão é um valor suposto, não uma taxa que eu esteja informando.
| Item | Declaração conjunta | Declaração individual |
|---|---|---|
| Base de custo ajustada: $200,000 de preço + $2,000 de custos de aquisição + $48,000 de benfeitorias | $250,000 | $250,000 |
| Despesas de venda: $30,000 de comissão + $4,200 de imposto de selo sobre a escritura ($600,000 / 100 x $0.70) + $1,800 de outras despesas | $36,000 | $36,000 |
| Valor realizado: $600,000 menos $36,000 | $564,000 | $564,000 |
| Ganho: $564,000 menos $250,000 | $314,000 | $314,000 |
| Limite de exclusão | $500,000 | $250,000 |
| Ganho tributável | $0 | $64,000 |
Se a renda tributável da pessoa com declaração individual colocar todos os $64,000 entre $49,450 e $545,500, o imposto a 15 por cento é de $9,600. Para o imposto de 3.8 por cento, suponha que os $64,000 sejam a única renda de investimentos: com renda bruta ajustada modificada de $250,000, ele incide sobre o menor valor entre $64,000 e $50,000 ($250,000 menos $200,000), então $50,000 x 3.8 por cento dá $1,900. Com renda bruta ajustada modificada abaixo de $200,000, o valor é $0.
O Form 1099-S e a certificação no fechamento
O agente de fechamento (settlement agent) indicado no seu Closing Disclosure (demonstrativo final de custos) em geral entrega o Form 1099-S. Ele não precisa fazer isso na venda de uma residência principal de $250,000 ou menos ($500,000 se a certificação indicar que o vendedor é casado) quando cada vendedor assina, sob pena de perjúrio, uma certificação de que a casa era a sua residência principal nos termos da seção 121, de que todo o ganho pode ser excluído e de que não houve uso não qualificado após 31 de dezembro de 2008 (Instructions for Form 1099-S, Rev. 12-2026). A venda de $600,000 do exemplo passa de $500,000, então conte com o formulário em qualquer das duas situações de declaração. Se você receber um, a Publication 523 diz para declarar a venda no Form 8949 mesmo sem ganho tributável; o ganho tributável vai no Form 8949 e no Schedule D.
O Congresso mudou a exclusão na venda da casa em 2025 ou 2026?
Em 24 de outubro de 2026, nenhuma lei federal de 2025 ou 2026 tinha alterado a seção 121. A cópia da Cornell não lista nenhuma alteração após 2017. A página do IRS sobre as disposições para pessoas físicas do One Big Beautiful Bill (que a Rev. Proc. 2025-32 identifica como Public Law 119-21, de 4 de julho de 2025), atualizada em 27 de agosto de 2026, não traz nada sobre a venda de imóveis residenciais, e a Publication 523 não lista nenhuma mudança na seção 121. O registro do Govinfo sobre o 21st Century ROAD to Housing Act (Public Law 119-101, de 11 de julho de 2026) inclui o Title 26 entre as suas citações do U.S. Code, mas o resumo do Bipartisan Policy Center não lista disposições tributárias nem mudança na seção 121.
Os projetos para mudá-la são propostas. O H.R. 1340 (13 de fevereiro de 2025) e o S. 3332 (3 de dezembro de 2025), o More Homes on the Market Act, elevariam os limites para $500,000 e $1,000,000, com correção pela inflação. O H.R. 4327, o No Tax on Home Sales Act (10 de julho de 2025), "eliminaria os limites em dólares". O H.R. 7131 (16 de janeiro de 2026) suprimiria os parágrafos (b)(1), (b)(2) e (b)(4). O H.R. 9064 (29 de maio de 2026) aumentaria temporariamente a exclusão para idosos que se qualificassem. O H.R. 1340 e o H.R. 9064 só mostravam o encaminhamento à comissão, e nenhum desses projetos tinha virado lei. Consulte o seu contador antes de deixar que qualquer um deles influencie o momento da sua venda.
O que levar ao seu contador
A seção 121 é citada a partir da cópia do U.S. Code da Cornell. Pergunte ao seu contador sobre as regras de porto seguro (safe harbors) do regulamento do Tesouro para exclusões parciais e confira no seu contrato quem paga o imposto de selo sobre a escritura.
Um contador (CPA) ou consultor tributário deve fazer as suas contas antes de você anunciar a casa, não depois do fechamento. Leve o demonstrativo de fechamento da compra, as notas fiscais das benfeitorias, eventuais registros de depreciação, as datas em que você morou em outro lugar e uma estimativa das suas outras rendas deste ano. Para um imóvel de aluguel ou de investimento, e não a sua casa, o meu guia sobre permuta de imóveis de investimento na Treasure Coast trata de outro caminho.
Confira os prazos de 2 e de 5 anos e estime o seu ganho antes de o anúncio ir ao ar.
Mais conteúdo para quem vende na Treasure Coast: meus guias sobre por que uma casa em Port St. Lucie não está vendendo, o que os vendedores na Flórida precisam informar, como vender uma casa com telhado antigo, a portabilidade do homestead, como vender um imóvel herdado e se é melhor vender primeiro ou comprar primeiro.
Perguntas que os vendedores fazem sobre ganho de capital na venda de uma casa na Flórida
Vou pagar imposto sobre ganho de capital ao vender minha casa na Flórida?
Para a Flórida, não: o estado não cobra imposto de renda de pessoas físicas residentes. No âmbito federal, você só deve imposto sobre o ganho que a exclusão da seção 121 não cobrir; a exclusão é de até $250,000, ou $500,000 em uma declaração conjunta, se você teve a propriedade da casa e morou nela por pelo menos 2 dos 5 anos anteriores à venda.
Os 2 anos precisam ser consecutivos?
Não. A seção 121 considera períodos que somem 2 anos ou mais dentro dos 5 anos anteriores à venda, e a Publication 523 descreve pelo menos 24 meses, ou 730 dias, de moradia.
E se eu precisar vender antes de completar 2 anos morando na casa?
Se a venda for motivada por um novo emprego pelo menos 50 milhas mais distante da casa do que o seu antigo local de trabalho, por motivo de saúde ou por um evento imprevisível da lista do IRS, o limite é calculado proporcionalmente. Doze meses de tempo qualificado dão a quem declara como individual $250,000 x 12/24, ou seja, $125,000.
Vou receber um Form 1099-S?
Sim, a menos que a venda seja de $250,000 ou menos ($500,000 se o vendedor for casado) e cada vendedor assine a certificação de que a casa era a residência principal, de que todo o ganho pode ser excluído e de que não houve uso não qualificado após 31 de dezembro de 2008. A Publication 523 diz que, se você receber um, deve declarar a venda no Form 8949 mesmo sem ganho tributável.
Qual alíquota de ganho de capital se aplica em 2026?
O ganho de longo prazo é tributado a 0, 15 ou 20 por cento, dependendo da renda tributável, segundo a Rev. Proc. 2025-32, e o ganho decorrente de depreciação, a até 25 por cento (IRC 1(h)(1)(E)). A alíquota de 15 por cento vai até $545,500 de renda tributável para quem declara como individual e até $613,700 em uma declaração conjunta. O imposto de 3.8 por cento sobre a renda líquida de investimentos pode incidir sobre a parte tributável, não sobre a parte excluída.
O Congresso aumentou a exclusão na venda da casa?
Até 24 de outubro de 2026, não. Projetos como o More Homes on the Market Act e o No Tax on Home Sales Act foram apresentados, mas são propostas, não leis.
Fale com William. Antes de anunciar a casa, me mande o endereço e o demonstrativo de fechamento da época da compra (uma foto por mensagem de texto serve). Vou montar uma estimativa de valor líquido (net sheet) para o vendedor com os custos de venda atuais, para que você e o seu contador vejam a conta do ganho antes de a casa entrar no mercado. Ligue ou mande um SMS para (772) 800-2274 ou envie uma mensagem (em inglês). Eu atendo em inglês, mas, se você preferir falar em português, é só me avisar que terei o maior prazer em providenciar atendimento em português.
Informações gerais, que não constituem orientação jurídica, tributária, de financiamento ou de seguros, nem garantia de qualquer venda, preço ou prazo. A seção 121 é citada a partir da cópia da Cornell, a Publication 523 é a edição de 2025, os valores das alíquotas de 2026 vêm da Rev. Proc. 2025-32 e a situação dos projetos de lei pode mudar; peça a um contador (CPA) ou consultor tributário que confirme a exclusão, a base de custo e o imposto da sua venda antes de anunciar a casa. As referências a leis, normas e mercado refletem a revisão feita em 24 de outubro de 2026. William Merchant, corretor de imóveis (REALTOR®), RE/MAX Gold. Cada escritório da RE/MAX tem proprietário e administração independentes. Equal Housing Opportunity (igualdade de oportunidades na habitação).
Fontes
- 26 U.S.C. 121, Exclusion of gain from sale of principal residence (Cornell LII, sem data de atualização indicada, consultado em 24 de outubro de 2026) (em inglês)
- IRS Publication 523 (2025), Selling Your Home, para uso no preparo das declarações de 2025 (26 de fevereiro de 2026) (em inglês)
- IRS Tax Topic 701 (página revisada ou atualizada pela última vez em 12 de outubro de 2026) (em inglês)
- IRS Instructions for Form 1099-S (Rev. 12-2026) (em inglês)
- IRS Rev. Proc. 2025-32, ajustes pela inflação para anos fiscais iniciados em 2026, seção 4.03 (identifica a Public Law 119-21, de 4 de julho de 2025) (em inglês)
- 26 U.S.C. 1, Tax imposed, incluindo as alíquotas de ganho de capital da 1(h) (Cornell LII) (em inglês)
- 26 U.S.C. 1411, Imposition of net investment income tax (Cornell LII) (em inglês)
- IRS: perguntas e respostas sobre o net investment income tax (atualizado em 14 de setembro de 2026) (em inglês)
- IRS: One Big Beautiful Bill, disposições para pessoas físicas e trabalhadores (atualizado em 27 de agosto de 2026) (em inglês)
- Florida Statutes 220.02 (2025) (em inglês)
- Florida Statutes 201.02, imposto de selo sobre escrituras (2025) (em inglês)
- H.R. 1340, More Homes on the Market Act, apresentado em 13 de fevereiro de 2025 (govinfo) (em inglês)
- S. 3332, More Homes on the Market Act, apresentado em 3 de dezembro de 2025 (govinfo) (em inglês)
- H.R. 4327, No Tax on Home Sales Act, apresentado em 10 de julho de 2025 (em inglês)
- H.R. 7131, Middle Class Home Tax Elimination Act, apresentado em 16 de janeiro de 2026 (em inglês)
- H.R. 9064, apresentado em 29 de maio de 2026 (govinfo) (em inglês)
- govinfo: Public Law 119-101, 21st Century ROAD to Housing Act (H.R. 6644, aprovada em 11 de julho de 2026), registro com as suas citações do U.S. Code (em inglês)
- Bipartisan Policy Center: Inside the deal, what is in the final 21st Century ROAD to Housing Act (resumo da lei promulgada em 11 de julho de 2026; fonte secundária) (em inglês)
