Vai vender sua casa com homestead na Flórida? Como a portabilidade leva junto a economia do Save Our Homes

Vender imóvel

Oct 24

Resposta rápida: a portabilidade (portability) permite transferir a diferença entre o valor de mercado (just value) do seu homestead na Flórida (a residência principal com isenção de homestead) e o valor tributável (assessed value), limitado pelo teto, até $500,000, para um novo homestead na Flórida, desde que você estabeleça o novo homestead até um 1º de janeiro que fique dentro do prazo de três anos contados de 1º de janeiro do ano em que deixou o antigo. Se a casa nova vale o mesmo ou mais, toda a diferença (até $500,000) é descontada do valor de mercado dela; se vale menos, uma parte proporcional é transferida (s. 193.155(8)). Você entrega o formulário DR-501T junto com o pedido de isenção de homestead, o formulário DR-501, até 1º de março. O teto do Save Our Homes para 2026 foi de 2.7 por cento, com base em dados dos avaliadores de imóveis dos condados de Pinellas e de Martin. O avaliador de imóveis do seu condado (Property Appraiser) aplica essas regras e deve confirmar os seus números antes de você vender.

Se você tem isenção de homestead em uma casa nos condados de St. Lucie, Martin ou Indian River há algum tempo, o registro do avaliador de imóveis do condado pode mostrar dois números: o valor de mercado (just value) estimado pelo avaliador e um valor tributável que pode ser bem menor. A diferença é o seu benefício do Save Our Homes. O comprador não herda esse benefício, porque a casa é avaliada "pelo valor de mercado em 1º de janeiro do ano seguinte a uma mudança de propriedade" (s. 193.155(3)(a)). A portabilidade é o que permite que você não perca esse benefício.

O que é o teto do Save Our Homes e qual foi o valor para 2026?

A Constituição da Flórida limita o aumento anual do valor tributável de um homestead "ao menor entre" 3 por cento do valor tributável do ano anterior e a variação percentual do índice de preços ao consumidor (Consumer Price Index, CPI) do ano civil anterior (Art. VII, s. 4(d)(1)), e a seção 193.155(1) das leis da Flórida (Florida Statutes) repete esse limite. Para 2026, o avaliador de imóveis do condado de Pinellas (Pinellas County Property Appraiser) informa o CPI e o teto em 2.7 por cento, depois de 2.9 por cento em 2025 e de um teto de 3.0 por cento em 2024, quando o CPI foi de 3.4 por cento. O avaliador de imóveis do condado de Martin (Martin County Property Appraiser) diz que "para 2026, o CPI é de 2.7%", abaixo de 3 por cento.

O folheto de 2026 do condado de Martin mostra uma casa com valor de mercado de $725,000, valor tributável de $448,456 e benefício do Save Our Homes de $276,544. Esse benefício é o que a portabilidade transfere.

Uma casa que não é homestead segue outra regra: para imóveis residenciais sem homestead com "nove ou menos unidades habitacionais", a seção 193.1554 limita os aumentos a "10 por cento do valor tributável do imóvel no ano anterior", apenas para os tributos que não se destinam às escolas (non-school levies).

Como funciona a portabilidade quando eu vender o meu homestead?

Quem estabelece um novo homestead em 1º de janeiro e tinha isenção de homestead em 1º de janeiro de qualquer um dos três anos imediatamente anteriores "tem direito a que o novo homestead seja avaliado abaixo do valor de mercado" (Art. VII, s. 4(d)(8)a.). A seção 193.155(8) traz as fórmulas e um limite de $500,000, usando os valores da casa antiga "em 1º de janeiro do ano em que o homestead anterior foi abandonado".

Casa de maior valor (upsizing). Se o valor de mercado da casa nova for igual ou maior que o da antiga, o valor tributável dela será o seu valor de mercado menos o menor valor entre $500,000 e a diferença entre o valor de mercado e o valor tributável da casa antiga (s. 193.155(8)(a)).

Casa de menor valor (downsizing). Se a casa nova valer menos, o valor tributável dela será o seu valor de mercado dividido pelo valor de mercado da casa antiga e multiplicado pelo valor tributável da casa antiga, com ajuste para cima, se necessário, para que a diferença não passe de $500,000 (s. 193.155(8)(b)).

A planilha "PROPERTY OWNERSHIP 101" do avaliador de imóveis do condado de Martin mostra os dois casos. As linhas abaixo reproduzem essa planilha, organizadas em uma tabela; MV é o valor de mercado (market value) e AV é o valor tributável (assessed value).

Exemplo do condado de Martin	Casa anterior	Casa nova
CASA DE MAIOR VALOR (UPSIZING)	MV $400,000	MV $550,000
	(-) AV $300,000	(-) Portabilidade disponível $100,000
	Portabilidade disponível $100,000	AV $450,000
CASA DE MENOR VALOR (DOWNSIZING)	MV $400,000	MV $275,000
	(-) AV $300,000	(-) Portabilidade efetiva pelo cálculo $ 68,750
	Portabilidade disponível $100,000	AV $206,250
CÁLCULO DA PORTABILIDADE	($100,000 ÷ $400,000) x $275,000 = $68,750

Os dois exemplos batem com as fórmulas da lei: $550,000 menos $100,000 dá $450,000, e $275,000 dividido por $400,000, multiplicado por $300,000, dá $206,250.

Mais duas regras: quando duas pessoas que tinham cada uma o seu homestead passam a ter um só, "a redução em relação ao valor de mercado fica limitada à maior das diferenças" (s. 193.155(8)(c)), e os coproprietários dividem o benefício em partes iguais ou de acordo com as cotas de propriedade que constam do título (s. 193.155(8)(d)).

Quanto tempo tenho para usar a portabilidade depois de vender?

Três anos, contados a partir de 1º de janeiro do ano em que você deixou o homestead antigo, e não a partir do fechamento (closing). O folheto PT-112 do Departamento da Receita da Flórida (Department of Revenue), revisado em agosto de 2024, fala em "até três anos a partir de 1º de janeiro do ano em que você abandonou o homestead antigo (não três anos após a venda)". O exemplo do avaliador do condado de Pinellas: "se você vender o seu homestead em qualquer mês de 2026, a última data de isenção de homestead válida é considerada 1º de janeiro de 2026", de modo que "você teria até 1º de janeiro de 2029 para se qualificar para uma nova isenção de homestead". O avaliador de imóveis do condado de St. Lucie diz que você "deve ter estabelecido um novo homestead em 1º de janeiro ou antes, dentro de três anos fiscais após abandonar o homestead anterior".

O dia 1º de janeiro importa porque a isenção é concedida a quem, "em 1º de janeiro", é titular do imóvel e faz dele a sua residência permanente (s. 196.031(1)(a)). A casa nova precisa ser sua, e a sua residência permanente, em um 1º de janeiro dentro desse prazo.

O boletim PTO 20-11 do Departamento da Receita (24 de novembro de 2020) diz que o prazo "foi ampliado de dois para três anos" depois que os eleitores aprovaram a "Emenda Constitucional 5 na eleição geral de 3 de novembro de 2020", e o texto constitucional republicado em 2026 fala em três anos. Em outubro de 2026, a página de portabilidade do avaliador de imóveis do condado de Indian River ainda dizia "em até dois anos após o abandono do homestead anterior", o que conflita com a lei atual. Se o condado de Indian River faz parte dos seus planos, confirme com esse órgão.

Que formulários devo entregar, e até quando?

O formulário DR-501T (revisado em dezembro de 2008, com vigência a partir de novembro de 2012) diz para "entregar este formulário ao avaliador de imóveis até 1º de março", com uma cópia do seu pedido de isenção de homestead, o formulário DR-501, e que "os requerentes conjuntos que vierem de outro homestead devem preencher um formulário separado". O avaliador de imóveis do condado de St. Lucie diz que "você deve pedir a portabilidade ao mesmo tempo em que solicita a nova isenção de homestead"; os escritórios ficam em Fort Pierce e na 250 NW Country Club Drive, em Port Saint Lucie, telefone 772-462-1000.

Se você perder o prazo de 1º de março, a seção 193.155(8) permite que quem "não apresentar o pedido até 1º de março" recorra ao conselho de revisão de valores (value adjustment board), pagando uma "taxa não reembolsável de $15", desde que demonstre "circunstâncias atenuantes específicas". Você pode fazer o pedido em um ano posterior, mas "não pode haver restituição de impostos de anos anteriores".

Cônjuges ou ex-cônjuges que queiram dividir o benefício por designação, e não pelo título, usam o formulário DR-501TS, "Designation of Ownership Shares of Abandoned Homestead" (designação das cotas de propriedade do homestead abandonado), entregue "antes que qualquer um de vocês apresente um formulário DR-501T"; "os percentuais devem somar 100 por cento". A lei permite isso para cônjuges casados na data em que o homestead foi abandonado, e "essa designação, uma vez entregue ao avaliador de imóveis, é irrevogável" (s. 193.155(8)(d) e (f)). O total para todos os novos homesteads "não pode ultrapassar $500,000". Se um divórcio faz parte da venda, peça antes a um advogado da Flórida que revise a designação.

O que acontece se eu alugar a casa antiga em vez de vendê-la?

Pela seção 196.061(1), alugar "a totalidade ou praticamente a totalidade de uma moradia antes declarada como homestead" equivale a abandoná-la, embora o aluguel depois de 1º de janeiro não afete a isenção daquele ano, a menos que a casa seja alugada por mais de 30 dias por ano civil durante 2 anos consecutivos (a seção foi alterada em 2026 pela s. 15 do capítulo 2026-239). A portabilidade acompanha o abandono, não a venda; o PT-112 conta a partir do "ano em que você abandonou o homestead antigo". Quando a casa antiga deixa de ser homestead, a seção 193.1554(2) a avalia pelo valor de mercado em 1º de janeiro do primeiro ano em que ela se enquadra nessa seção, e o limite de 10 por cento para os tributos não escolares vale a partir do ano seguinte. Consulte o avaliador de imóveis antes de assinar um contrato de locação, e um contador (CPA) sobre a parte do imposto de renda.

O que mudou em 2026, e a Emenda 3 (Amendment 3) muda a portabilidade?

Segundo o boletim PTO 26-07 do Departamento da Receita (13 de julho de 2026), a seção 3 do capítulo 2026-239 (HB 7031-E) alterou os parágrafos sobre casas de maior e de menor valor para "eliminar a exigência de que o homestead anterior seja o homestead anterior 'imediato'". A mudança entrou em vigor em 1º de julho de 2026 e "se aplica pela primeira vez à base tributária (tax roll) de 2027". O texto de 2026 das alíneas (8)(a) e (b) no site do Senado já não traz a palavra "immediate" (imediato); se o seu plano depender de um homestead que não seja o mais recente, peça ao avaliador de imóveis que confirme.

A mesma lei alterou a seção 689.261. A partir de 1º de fevereiro de 2027, um imóvel exibido em uma plataforma de anúncios online deve incluir uma estimativa do imposto predial (property tax). A plataforma que usa um simulador de imposto deve basear a estimativa no preço anunciado e informar que ela não inclui nenhuma "transferência da diferença de valor tributável do homestead"; a plataforma que não tem simulador deve, em vez disso, colocar um link para o simulador ou para a página inicial do avaliador de imóveis. E "os impostos ad valorem do atual proprietário não podem ser incluídos em nenhum material impresso do anúncio". Para entender por que a sua conta de imposto nunca foi a conta do seu comprador, veja por que a conta de imposto do vendedor pode enganar o comprador.

A Emenda 3, que está na cédula de 3 de novembro de 2026, é uma questão separada. O avaliador do condado de Pinellas diz que "a emenda não altera as regras de portabilidade da Flórida" e que os aumentos "continuariam limitados a 3% ou ao CPI, o que for menor". Se for aprovada, ela entrará em vigor em 1º de janeiro de 2027; então, se a sua mudança atravessar essa data, pergunte ao avaliador como ela se aplica ao seu caso. O restante está no meu post sobre a Emenda 3.

O que devo verificar antes de anunciar a casa?

O número de 2.7 por cento vem de dois avaliadores de imóveis. A Constituição é citada a partir da republicação no CS/HJR 1-F. Quanto ao tratamento do seu homestead antigo no restante do ano da venda, Pinellas considera 1º de janeiro do ano da venda como a sua última data válida; pergunte ao avaliador do seu próprio condado. Antes de me ligar, reúna:

O valor de mercado e o valor tributável da casa antiga, que constam do registro do avaliador de imóveis.
A sua escritura (deed), se mais de uma pessoa for proprietária da casa.
Uma faixa de preço para a próxima casa, para ver se você vai para uma casa de maior ou de menor valor.
Se cônjuges ou ex-cônjuges forem dividir o benefício, um plano para entregar o DR-501TS antes do DR-501T.

A portabilidade recompensa quem se planeja: o ano do fechamento, o 1º de janeiro até o qual você precisa se mudar e um formulário entregue até 1º de março. Fale comigo antes de anunciar a casa, e eu organizo as datas e faço o cálculo com você, para que você possa levá-lo ao avaliador de imóveis e confirmar.

Mais conteúdo para quem vende na Treasure Coast: meus guias sobre por que uma casa em Port St. Lucie não está vendendo, o que os vendedores na Flórida precisam informar, como vender uma casa com telhado antigo, o ganho de capital na venda da sua casa, como vender um imóvel herdado e se é melhor vender primeiro ou comprar primeiro.

Perguntas que os vendedores fazem sobre a portabilidade do homestead

Como funciona a portabilidade na Flórida?

Quando você deixa um homestead na Flórida e estabelece um novo, pode transferir para a casa nova a diferença entre o valor de mercado e o valor tributável da casa antiga, até $500,000. Se a casa nova valer menos, uma parte proporcional é transferida, conforme a seção 193.155(8)(b).

Quanto tempo tenho para usar a portabilidade depois de vender a casa?

Até um 1º de janeiro dentro do prazo de três anos contados de 1º de janeiro do ano em que você abandonou o homestead antigo, e não três anos depois da venda. O avaliador de imóveis do condado de Pinellas diz que, com uma venda em 2026, o prazo vai até 1º de janeiro de 2029.

Qual é o valor máximo do benefício do Save Our Homes que posso transferir?

$500,000, pela seção 193.155(8). Quando cônjuges ou coproprietários dividem o benefício, o total transferido para todos os novos homesteads não pode ultrapassar $500,000.

O que acontece com a portabilidade se eu comprar uma casa de menor valor?

Você leva uma parte proporcional ao valor da casa nova. No exemplo do avaliador de imóveis do condado de Martin, um benefício de $100,000 em uma casa de $400,000 vira $68,750 em uma casa de $275,000.

Que formulário devo entregar para a portabilidade, e quando?

O formulário DR-501T, entregue junto com o pedido de isenção de homestead, o formulário DR-501, ao avaliador de imóveis até 1º de março. Cônjuges ou ex-cônjuges que queiram dividir o benefício por designação entregam antes o formulário DR-501TS, e essa designação é irrevogável.

A Emenda 3 muda a portabilidade?

O avaliador de imóveis do condado de Pinellas diz que a emenda, que está na cédula de 3 de novembro de 2026, não altera as regras de portabilidade da Flórida. Se pelo menos 60 por cento dos eleitores a aprovarem, ela entra em vigor em 1º de janeiro de 2027; se a sua mudança abranger essa data, confirme os detalhes com o avaliador de imóveis do seu condado.

Fale com William. Vai vender o seu homestead e comprar de novo na Flórida? Me mande o endereço: eu levanto o valor de mercado e o valor tributável no registro do avaliador de imóveis, faço o cálculo para casa de maior ou de menor valor na faixa de preço que você tem em mente e organizo as datas de 1º de janeiro e 1º de março, para você confirmar os números com o avaliador antes de anunciar a casa. Ligue ou mande um SMS para (772) 800-2274 ou envie uma mensagem (em inglês). Eu atendo em inglês, mas, se você preferir falar em português, é só me avisar que terei o maior prazer em providenciar atendimento em português.

Informações gerais, que não constituem orientação jurídica, tributária, de financiamento ou de seguros, nem garantia de qualquer venda, preço ou prazo. O teto de 2.7 por cento para 2026 vem dos avaliadores de imóveis dos condados de Pinellas e de Martin, a mudança na lei de 2026 se aplica pela primeira vez à base tributária de 2027 e a página do avaliador de imóveis do condado de Indian River ainda descreve um prazo de dois anos; confirme os seus números e prazos com o avaliador de imóveis do seu condado e consulte um contador (CPA) ou consultor tributário, ou um advogado imobiliário da Flórida, sobre questões tributárias e de título. As referências a leis, normas e mercado refletem a revisão feita em 24 de outubro de 2026. William Merchant, corretor de imóveis (REALTOR®), RE/MAX Gold. Cada escritório da RE/MAX tem proprietário e administração independentes. Equal Housing Opportunity (igualdade de oportunidades na habitação).

Fontes

William Merchant