Resposta rápida: Ao vender uma casa na Flórida, você precisa informar os fatos que conhece e que afetam de forma relevante o valor do imóvel, que não são facilmente perceptíveis e que o comprador ainda desconhece. É o que decidiu a Suprema Corte da Flórida em 1985, no caso Johnson v. Davis, e uma análise da equipe técnica do Senado da Flórida, de 2025, diz que esse dever vale mesmo quando o comprador aceita comprar a casa no estado em que se encontra (“as is”). Desde 1º de outubro de 2024, a lei da Flórida também exige que o vendedor de imóvel residencial preencha e entregue uma declaração por escrito sobre enchentes (flood disclosure) no momento da assinatura do contrato ou antes dele (s. 689.302), e uma alteração que entrou em vigor em 1º de outubro de 2025 acrescentou uma pergunta sobre danos causados por enchentes durante o período em que o vendedor foi proprietário. Alguns avisos por escrito valem para toda venda de casa: radônio, o resumo do imposto predial (property tax) e o aviso sobre a classificação de eficiência energética. Outros dependem do imóvel: os documentos da associação de proprietários (HOA) e do condomínio (condo), a linha de controle de construção costeira (coastal construction control line) para lotes à beira-mar, indenizações pagas por afundamento do solo (sinkhole), processos pendentes por infração às normas municipais (code cases) e tinta à base de chumbo em casas construídas antes de 1978. Se um fato específico da sua casa precisa ou não ser informado é uma pergunta para um advogado imobiliário da Flórida, não para mim.
Se você está se preparando para vender uma casa em Port St. Lucie ou em qualquer ponto dos condados de St. Lucie, Martin ou Indian River, uma das primeiras perguntas é: “o que eu preciso contar ao comprador?”. A Flórida responde em duas camadas: uma regra criada pelos tribunais em 1985, sobre aquilo que você sabe, e avisos por escrito, alguns obrigatórios em toda venda de casa e outros que dependem do imóvel. Este post não diz se um fato específico da sua casa precisa ser informado. Essa pergunta é para um advogado imobiliário da Flórida.
O que você precisa informar ao vender uma casa na Flórida?
O ponto de partida é o caso Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625, decidido pela Suprema Corte da Flórida em 31 de outubro de 1985. Em palavras simples: se você sabe de algo que afeta de forma relevante quanto a casa vale, o comprador não consegue perceber isso com facilidade e ainda não sabe disso, você precisa contar a ele. A decisão do tribunal:
“Assim, decidimos que, quando o vendedor de uma casa tem conhecimento de fatos que afetam de forma relevante o valor do imóvel, que não são facilmente perceptíveis e que o comprador desconhece, o vendedor tem o dever de revelá-los ao comprador.”
O caso girava em torno de um telhado. Os vendedores “sabiam que havia problemas com o telhado da casa e não os revelaram”, e o tribunal decidiu a favor dos compradores. Segundo a decisão, o dever vale para todos os tipos de imóvel, novos e usados. Se um determinado fato se enquadra nesse critério é uma avaliação que cabe ao seu advogado.
Uma análise da equipe técnica do Senado da Flórida, de 24 de março de 2025, aponta um limite: os tribunais ainda aplicam o princípio do caveat emptor (o risco é do comprador) a contratos “as-is” de imóveis não residenciais (Florida Holding 4800 v. Lauderhill Mall Investment, Fla. 4th DCA 2021). Como isso se encaixa na redação mais ampla de Johnson é uma pergunta para o seu advogado.
O que é o formulário de declaração sobre enchentes da Flórida?
O projeto de lei CS/CS/HB 1049 (chapter 2024-215) criou a seção 689.302 das leis da Flórida (Florida Statutes), em vigor desde 1º de outubro de 2024. O CS/CS/SB 948 (chapter 2025-166), aprovado em 20 de junho de 2025, alterou essa seção a partir de 1º de outubro de 2025: tirou a palavra “federal” da pergunta sobre assistência e acrescentou uma pergunta sobre danos por enchente conhecidos durante o período em que o vendedor foi proprietário (segundo a análise do Senado e o texto de 2026). A regra, na edição de 2026: “O vendedor deve preencher e entregar uma declaração sobre enchentes ao comprador de imóvel residencial no momento da assinatura do contrato de compra e venda ou antes dele.”
O formulário começa com um aviso de que as apólices de seguro residencial não cobrem danos causados por enchentes e, em seguida, faz três perguntas, cada uma com um quadrinho “has” (afirmativo) e outro “has no” ou “has not” (negativo). Primeira: se você sabe de alguma enchente que tenha danificado o imóvel durante o período em que ele foi seu. Segunda: se você já fez um pedido de indenização por danos de enchente a uma seguradora, inclusive pelo National Flood Insurance Program (Programa Nacional de Seguro contra Enchentes). Terceira: se você já recebeu assistência por danos de enchente no imóvel, inclusive da Federal Emergency Management Agency (a agência federal de gestão de emergências).
No formulário, “enchente” (flooding) abrange o transbordamento de águas interiores ou de maré, o acúmulo incomum e rápido de água de escoamento ou de superfície vinda de uma fonte de água estabelecida e a água parada por tempo prolongado em consequência de chuva. O vendedor cuja casa nunca alagou também está sujeito a essa regra e responde marcando os quadrinhos “has no” e “has not”. Além disso, o formulário é mais restrito que Johnson: a primeira pergunta se limita ao período em que o imóvel foi seu, enquanto Johnson depende do que você sabe. Se você sabe de enchentes anteriores, pergunte ao seu advogado como lidar com isso.
A análise do Senado também observa que “os tribunais de apelação divergem sobre se a tendência a alagar é facilmente perceptível”: em Nelson v. Wiggs (Fla. 3d DCA 1997), os alagamentos sazonais eram de conhecimento geral e a ação não prosperou, enquanto em Newbern v. Mansbach (Fla. 1st DCA 2001) o tribunal de apelação decidiu a favor dos compradores.
O contrato padrão da Florida Realtors e da Florida Bar (a ordem dos advogados da Flórida) para venda no estado em que se encontra, o AS IS Residential Contract for Sale and Purchase (ASIS-7x), não inclui a declaração da s. 689.302. O parágrafo 10(d) dele trata de outra coisa: recomenda que o comprador confirme a zona de inundação por meio de um certificado de elevação (elevation certificate) e permite que ele rescinda o contrato dentro de um prazo definido (20 dias, se o campo ficar em branco) em determinadas situações de zona de inundação.
Que outros avisos aparecem para quem vende na Treasure Coast?
“Parág.” indica um parágrafo desse contrato AS IS.
| Aviso ou declaração | Aplica-se a | O quê e quando | Fonte |
|---|---|---|---|
| Declaração sobre enchentes | Vendedores de imóveis residenciais | Formulário preenchido, no ato do contrato ou antes | s. 689.302 |
| Aviso sobre gás radônio | Venda de qualquer edificação | Texto previsto em lei em pelo menos um documento assinado no ato do contrato ou antes | s. 404.056(5); parág. 10(a) |
| Resumo do imposto predial | Vendas residenciais | No ato do contrato ou antes; o vendedor entrega, a menos que o resumo conste do contrato | s. 689.261; parág. 10(h) |
| Resumo informativo da HOA (disclosure summary) | Lotes com filiação obrigatória a uma associação | O proprietário entrega antes do contrato; se entregar depois, o comprador pode anular o contrato por escrito em até 3 dias após o recebimento ou antes do fechamento (closing), o que ocorrer primeiro | s. 720.401; parág. 10(g) |
| Documentos de revenda de condo | Proprietários de unidades em condomínio | Documentos da associação, às custas do vendedor; o comprador pode cancelar em até 7 dias (sem contar fins de semana e feriados legais) depois de assinar e de recebê-los | s. 718.503(2) |
| Linha de controle de construção costeira | Imóvel situado, em parte ou no todo, do lado do mar em relação à linha | Declaração costeira por escrito no ato do contrato ou antes; declaração juramentada (affidavit) ou levantamento do terreno (survey) até o fechamento, salvo dispensa por escrito | s. 161.57; Rider N opcional |
| Indenização paga por sinkhole | Vendedores cujo pedido de indenização foi pago | Antes do fechamento: a indenização paga e se todo o valor recebido foi usado no reparo | s. 627.7073(2)(c) |
| Processo municipal pendente | Proprietários que transferem o imóvel durante o processo | Informação por escrito sobre o processo, as peças processuais e a obrigação do novo proprietário de cumprir as exigências, antes da transferência; aviso ao fiscal municipal em até 5 dias depois | s. 162.06(5) |
| Tinta à base de chumbo | Moradias construídas antes de 1978, com exceções | Antes de o comprador se obrigar: folheto, riscos conhecidos, registros, oportunidade de inspeção de 10 dias (que pode ser alterada ou dispensada por escrito) | 40 CFR part 745, subpart F; parág. 10(f) |
| Classificação de eficiência energética | Imóvel com edificação destinada à ocupação | No ato do contrato ou antes: aviso sobre a opção de obter uma classificação | s. 553.996; parág. 10(e) |
Casas à beira-mar
As normas estaduais definem uma linha de controle de construção costeira nos três condados: no condado de St. Lucie, da divisa com o condado de Indian River até a divisa com o condado de Martin, dos dois lados do Fort Pierce Inlet (Fla. Admin. Code 62B-26.021, adotada pela primeira vez em 1988); no condado de Martin, da divisa com St. Lucie até a divisa com Palm Beach, em dois trechos separados pelo St. Lucie Inlet (62B-26.015, adotada pela primeira vez em 1985); e no condado de Indian River, do Sebastian Inlet até a divisa com St. Lucie (62B-26.018, adotada pela primeira vez em 1987). Confirme com um agrimensor por onde a linha passa no seu lote. Para imóveis do lado do mar em relação a ela, a seção 161.57 prevê uma declaração de que o imóvel pode estar sujeito à erosão costeira e a normas costeiras federais, estaduais ou locais. A falta dessa declaração não compromete o contrato nem o título e não cria direito de rescisão. O contrato AS IS só trata da linha por meio do adendo opcional Rider N, então pergunte ao seu advogado se ele deve entrar no seu contrato.
Imposto predial, processos municipais e casas mais antigas
O resumo do imposto avisa o comprador de que a mudança de proprietário ou a realização de benfeitorias provocam uma reavaliação (s. 689.261; veja por que a conta de imposto do vendedor pode enganar o comprador). A partir de 1º de fevereiro de 2027, o imóvel anunciado em uma plataforma de anúncios deverá mostrar os impostos ad valorem estimados, e o material impresso do anúncio não poderá incluir os impostos do atual proprietário (s. 689.261(3), edição de 2026). Deixar de prestar essas informações sobre o processo municipal antes da transferência “cria uma presunção relativa de fraude” (s. 162.06(5)). A regra sobre chumbo (eCFR, versão vigente em 21 de outubro de 2026) exclui moradias para idosos ou pessoas com deficiência (a menos que uma criança com menos de 6 anos more ou deva morar no local) e moradias sem quartos, isenta as vendas em execução hipotecária (foreclosure) e sujeita quem a viola de forma consciente a multas civis e a uma indenização equivalente ao triplo dos danos.
Vender a casa “as is” dispensa o dever de informar?
Não, quando se trata de uma casa. A análise da equipe técnica do Senado, de 2025, cita o caso Rayner v. Wise Realty Co. of Tallahassee (Fla. 1st DCA 1987) e diz: “Esse dever se aplica mesmo que o comprador tenha concordado em comprar o imóvel residencial ‘as-is’.”
No parágrafo 10(j) do contrato AS IS, intitulado Seller Disclosure (declaração do vendedor), você declara que não tem conhecimento de fatos não revelados que afetem de forma relevante o valor e que não sejam facilmente perceptíveis, o que segue de perto Johnson; afasta qualquer outra garantia ou declaração sobre o estado ou o histórico do imóvel; e declara que, salvo o que tenha sido informado por escrito, nenhum órgão público notificou você sobre uma infração ainda não corrigida às normas de construção, ambientais ou de segurança. A cláusula “as is” convive com essa declaração, sem se sobrepor a ela. A Florida Realtors revisa o formulário de tempos em tempos, então leia o 10(j) da versão que você for assinar. Veja também o que acontece quando a casa é reprovada na inspeção com um contrato AS IS.
Zonas cinzentas para levar ao seu advogado
A seção 689.302 se aplica a vendedores de “imóvel residencial” (residential real property), mas não define o termo, não lista exceções nem indica uma reparação (remedy). A análise do Senado não descreve nenhuma penalidade para o vendedor. Também não diz como ficam os imóveis novos, os terrenos vazios, as execuções hipotecárias (foreclosures), as vendas de espólio ou as vendas de imóveis retomados por bancos. Se a sua venda se encaixa em uma dessas zonas cinzentas, leve a questão ao seu advogado antes da assinatura do contrato. As leis de condomínio foram alteradas com frequência nos últimos anos, então confirme a lista de documentos com a associação. A lei de eficiência energética não diz quem entrega as informações sobre a classificação.
Quem decide o que entra na sua declaração?
Posso explicar o que essas regras dizem e quais avisos o seu imóvel pede. Não digo a ninguém se um fato específico precisa ser informado; para isso, consulte um advogado imobiliário da Flórida antes de o anúncio ir ao ar e leve:
- O ano de construção da casa.
- Qualquer pedido de indenização por enchente ou sinkhole, qualquer assistência recebida por enchente e o que foi reparado.
- Qualquer notificação da prefeitura ou do condado sobre infração às normas e se há algum processo em aberto.
- Os documentos da HOA ou do condomínio, solicitados com antecedência.
- Um levantamento do terreno, se o lote puder estar do lado do mar em relação à linha costeira.
- Registros de reparos de problemas conhecidos, como os do telhado.
Resolva essas questões cedo, enquanto uma dúvida sobre o que informar ainda é uma conversa com o seu advogado, e não uma disputa com um comprador.
Mais para quem vende na Treasure Coast: meus guias sobre por que uma casa em Port St. Lucie não vende, como vender uma casa com telhado antigo, a portabilidade da isenção de homestead, o ganho de capital na venda da sua casa, a venda de uma casa herdada e se é melhor vender primeiro ou comprar primeiro.
Perguntas que os vendedores fazem sobre o dever de informar na Flórida
O que eu preciso informar ao vender uma casa na Flórida?
Segundo Johnson v. Davis (Fla. 1985), os fatos que você conhece e que afetam de forma relevante o valor da casa, não são facilmente perceptíveis e não são conhecidos pelo comprador. A legislação acrescenta a declaração sobre enchentes (s. 689.302) e avisos que valem para toda venda de casa (radônio, o resumo do imposto predial e o aviso sobre a classificação de eficiência energética), além de outros que dependem do imóvel: documentos da HOA ou do condomínio, a linha de controle de construção costeira, indenizações pagas por sinkhole, processos municipais pendentes e tinta à base de chumbo em casas construídas antes de 1978. Se um fato específico precisa ser informado é uma pergunta para um advogado imobiliário da Flórida.
Se eu vender minha casa “as is”, ainda preciso informar os problemas?
Sim, no caso de uma venda residencial, segundo uma análise da equipe técnica do Senado da Flórida, de 24 de março de 2025, que diz que o dever de Johnson v. Davis se aplica mesmo que o comprador tenha concordado em comprar o imóvel residencial “as is”, e cita Rayner v. Wise Realty (Fla. 1st DCA 1987). O parágrafo 10(j) do contrato AS IS também faz o vendedor declarar que não tem conhecimento de fatos relevantes não revelados que não sejam facilmente perceptíveis.
Quando preciso entregar ao comprador a declaração sobre enchentes da Flórida?
No momento da assinatura do contrato de compra e venda ou antes dele, conforme a s. 689.302. A exigência entrou em vigor em 1º de outubro de 2024, e a alteração em vigor desde 1º de outubro de 2025 acrescentou uma pergunta sobre danos por enchente durante o período em que o vendedor foi proprietário.
Preciso preencher a declaração sobre enchentes se a minha casa nunca alagou?
Sim. A seção 689.302 diz que o vendedor “deve preencher e entregar” o formulário, e cada pergunta tem um quadrinho “has not” ou “has no”. Assim, o vendedor sem enchentes, sem pedidos de indenização por enchente e sem assistência por enchente marca esses quadrinhos e entrega o formulário do mesmo jeito.
O comprador pode cancelar por causa dos documentos da HOA ou do condomínio?
No caso de uma HOA, se o resumo informativo não foi entregue antes da assinatura, o comprador pode anular o contrato por notificação escrita em até 3 dias após recebê-lo ou antes do fechamento, o que ocorrer primeiro (s. 720.401). Na revenda de um condo, o comprador pode cancelar em até 7 dias, sem contar fins de semana e feriados legais, depois de assinar o contrato e de receber os documentos da associação listados na lei; esse direito não pode ser renunciado e termina no fechamento (s. 718.503(2)).
Minha casa foi construída antes de 1978. Que etapas extras se aplicam?
Pelo 40 CFR part 745, subpart F, antes de o comprador se obrigar, você entrega o folheto sobre os riscos do chumbo, informa a tinta à base de chumbo ou os riscos de chumbo que conhece, fornece os registros disponíveis e dá ao comprador uma oportunidade de inspeção de 10 dias. Ficam excluídas as moradias para idosos ou pessoas com deficiência (a menos que uma criança com menos de 6 anos more ou deva morar no local), as moradias sem quartos e as vendas em execução hipotecária.
Fale com William. Antes de anunciar, ligue ou me mande um SMS com o endereço, o ano de construção da casa e tudo o que você sabe sobre pedidos de indenização ao seguro, licenças de obra (permits) ou notificações municipais anteriores. Vou verificar quais avisos deste post se aplicam ao imóvel, ajudar você a reunir a documentação que acompanha cada um e preparar por escrito as perguntas para levar ao seu advogado imobiliário da Flórida. Ligue ou mande um SMS para (772) 800-2274 ou envie uma mensagem (em inglês). Eu atendo em inglês, mas, se você preferir falar em português, é só me avisar que terei o maior prazer em providenciar atendimento em português.
Informações gerais, que não constituem orientação jurídica, tributária, de financiamento ou de seguros, nem garantia de qualquer venda, preço ou prazo. Saber se um determinado fato precisa ser informado depende do imóvel e dos fatos, e essa é uma pergunta para um advogado imobiliário da Flórida; a lei sobre enchentes não define imóvel residencial nem indica uma reparação, e as decisões judiciais citadas, exceto Johnson v. Davis, são descritas com base em uma análise da equipe técnica do Senado da Flórida, de 2025. As referências a leis, normas e mercado correspondem à consulta feita em 24 de outubro de 2026. William Merchant, corretor de imóveis (REALTOR®), RE/MAX Gold. Cada escritório da RE/MAX tem proprietário e administração independentes. Equal Housing Opportunity (igualdade de oportunidades na habitação).
Fontes
- Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625 (Fla. 1985), decisão da Suprema Corte da Flórida de 31 de outubro de 1985 (Justia) (em inglês)
- Florida Senate: Staff analysis of CS/SB 948, flood disclosures (24 de março de 2025) (em inglês)
- Florida Statutes 689.302, exigência de declaração sobre enchentes pelo vendedor e texto do formulário (edição de 2026) (em inglês)
- Florida Senate: CS/CS/HB 1049 (2024), que criou a s. 689.302, chapter 2024-215, em vigor desde 1º de outubro de 2024 (em inglês)
- Florida Senate: CS/CS/SB 948 (2025), sobre declarações de enchentes, aprovado em 20 de junho de 2025, chapter 2025-166, em vigor desde 1º de outubro de 2025 (em inglês)
- Florida Statutes 404.056(5), aviso sobre gás radônio (edição de 2026) (em inglês)
- Florida Statutes 689.261, resumo informativo do imposto predial e regra para anúncios a partir de 1º de fevereiro de 2027 (edição de 2026) (em inglês)
- Florida Statutes 720.401, resumo informativo da associação de proprietários (edição de 2026) (em inglês)
- Florida Statutes 718.503, documentos de revenda de condomínio e direito de cancelamento em 7 dias (edição de 2026) (em inglês)
- Florida Statutes 161.57, aviso sobre a linha de controle de construção costeira (edição de 2026) (em inglês)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.021, linha de controle de construção costeira do condado de St. Lucie (Cornell LII, site secundário) (em inglês)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.015, linha de controle de construção costeira do condado de Martin (Cornell LII, site secundário) (em inglês)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.018, linha de controle de construção costeira do condado de Indian River (Cornell LII, site secundário) (em inglês)
- Florida Statutes 627.7073(2)(c), informação sobre indenização paga por sinkhole (edição de 2026) (em inglês)
- Florida Statutes 162.06(5), transferência de imóvel com processo de fiscalização municipal pendente (edição de 2026) (em inglês)
- eCFR: 40 CFR part 745, subpart F, informação sobre tinta à base de chumbo na venda de moradias abrangidas (target housing) (versão vigente em 21 de outubro de 2026) (em inglês)
- Florida Statutes 553.996, informações sobre a classificação de eficiência energética para possíveis compradores (edição de 2026) (em inglês)
- Florida Realtors e Florida Bar: AS IS Residential Contract for Sale and Purchase (ASIS-7x, fevereiro de 2026), PDF com as alterações marcadas (redline), parágrafo 10 (em inglês)
