Krótka odpowiedź: Dom w Port St. Lucie, który się nie sprzedaje, często ma problem możliwy do naprawienia: cenę ustaloną na podstawie starszych transakcji, pytania o dach i ubezpieczenie, na które kupujący nie mogą uzyskać odpowiedzi, albo ofertę, która traci kupujących w internecie, zanim przyjdą obejrzeć dom. Tempo spadło: we wrześniu 2026 r. mediana czasu do podpisania umowy dla domu jednorodzinnego w hrabstwie St. Lucie wyniosła 52 dni wobec 44 rok wcześniej, przy zapasie ofert na 5.2 miesiąca, a w Port St. Lucie mediana w trzecim kwartale 2026 r. wyniosła 53 dni, przy medianie 96.2 procent pierwotnej ceny ofertowej. Jeśli Państwa oferta jest nadal aktywna, proszę przestrzegać umowy pośrednictwa sprzedaży (listing agreement) i poprosić swojego brokera o zmiany; wcześniejsze zakończenie umowy zawartej na formularzu Exclusive Right of Sale wymaga zgody brokera. Jeśli umowa wygasła, prawo Florydy wymaga określonej daty wygaśnięcia i zakazuje zapisów zobowiązujących Państwa do wypowiedzenia umowy po tej dacie (s. 475.25(1)(r)), więc kolejny krok należy do Państwa, z zastrzeżeniem ewentualnych postanowień dawnej umowy, które obowiązują po jej dacie zakończenia (Termination Date). To mediany dla hrabstwa i miasta, a nie prognoza dla Państwa domu.
Wystawili Państwo dom w Port St. Lucie na sprzedaż, spodziewając się prezentacji i umowy. Zamiast tego prezentacji było coraz mniej, opinie były ogólnikowe, a oferta jest nadal aktywna albo właśnie wygasła. Oto, co pokazują liczby i na co w każdym z tych przypadków pozwala prawo Florydy.
Dlaczego mój dom w Port St. Lucie się nie sprzedaje?
Tempo spadło. Raport MIAMI REALTORS dla hrabstwa St. Lucie za wrzesień 2026 r., opublikowany 16 października 2026 r., pokazuje 464 sprzedaże domów jednorodzinnych, o 8.66 procent mniej niż rok wcześniej, przy medianie ceny $395,000, niższej o 1.25 procent. Mediana czasu od wystawienia oferty do podpisania umowy wyniosła 52 dni wobec 44, a mediana czasu do sprzedaży 91 dni wobec 85. Aktywnych ofert było 2,384, co oznacza zapas na 5.2 miesiąca. Wolę podać Państwu tę liczbę, niż przypinać rynkowi etykietę.
Stopy procentowe mają znaczenie: według badania Freddie Mac średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie wyniosło 7.32 procent w tygodniu 22 października 2026 r. wobec 6.19 procent rok wcześniej, a główna ekonomistka MIAMI REALTORS + RWorld Gay Cororaton w komunikacie dla hrabstwa za wrzesień 2026 r. wiąże słabszą aktywność kupujących z wysokimi stopami. Kupujący za gotówkę odpowiadali w tym miesiącu za 27.6 procent sprzedaży domów jednorodzinnych w hrabstwie.
Liczba dla hrabstwa łączy różne rynki. Opracowanie Florida Realtors Local Residential Market Metrics za trzeci kwartał (Q3) 2026 r., opublikowane 16 października 2026 r., pokazuje, jak wypadają poszczególne miasta.
| Wskaźnik | Miasto Port St. Lucie, Q3 2026 | Hrabstwo St. Lucie, wrzesień 2026 | Miasto Fort Pierce, Q3 2026 |
|---|---|---|---|
| Mediana ceny sprzedaży | $415,000 (bez zmian rok do roku) | $395,000 | $284,750 |
| Zapas ofert w miesiącach (months of supply) | 4.6 | 5.2 | 8.9 |
| Mediana dni do podpisania umowy | 53 | 52 | 44 |
| Mediana uzyskanego odsetka pierwotnej ceny ofertowej | 96.2% | 96% (95.7% bez zaokrąglenia) | 92.7% |
Kolumna hrabstwa dotyczy jednego miesiąca; kolumny miast obejmują cały trzeci kwartał. Niezaokrąglone 95.7 procent dla hrabstwa, z miesięcznego podsumowania Florida Realtors, można porównać z 95.0 procent we wrześniu 2025 r. Domy sprzedają się dłużej, ale mediana transakcji nadal zamykała się na poziomie około 96 procent pierwotnej ceny ofertowej zarówno w hrabstwie, jak i w Port St. Lucie; w Fort Pierce było to 92.7 procent.
Brak prezentacji, prezentacje bez ofert czy tylko niskie oferty?
„Nie sprzedaje się” obejmuje trzy różne problemy, a przy ofercie, która utknęła, najpierw sprawdziłbym, z którym z nich mamy do czynienia.
| Co Państwo obserwują | Co to często oznacza | Co zmieniłbym najpierw |
|---|---|---|
| Mało prezentacji albo żadnych | Kupujący rezygnują już w internecie: cena jest wyższa niż w zamkniętych transakcjach, z którymi porównują dom, zdjęcia nie wytrzymują konkurencji albo pytania o dach i ubezpieczenie pozostają bez odpowiedzi. | Cenę i sposób przedstawienia oferty jednocześnie, z informacjami o dachu i pozwoleniach podanymi od razu. |
| Prezentacje, ale bez ofert | Kupujący oglądają dom, a potem wybierają inny; przez coś, co zobaczą lub czego się dowiedzą, tracą Państwo ofertę. | Obejrzeć dom tak, jak zrobiłby to kupujący, zebrać dokumenty dotyczące dachu i ubezpieczenia oraz naprawić to, co da się naprawić. |
| Tylko niskie oferty | Kupujący uważają, że mają czas i wybór. Niska oferta to wciąż kupujący, który chce tego domu. | Negocjować na podstawie dowodów: zamkniętych transakcji, faktów dotyczących dachu i warunków takich jak ustępstwa, a nie tylko ceny. |
Co kupujący sprawdzają przed złożeniem oferty: dach, ubezpieczenie i warunki
Na Florydzie dach jest często kwestią ubezpieczenia, zanim stanie się kwestią naprawy. Zgodnie z sekcją 627.7011(5) ustaw Florydy (wydanie z 2026 r.), w przypadku polis wystawionych lub odnowionych 1 lipca 2022 r. lub później ubezpieczyciel nie może odmówić wystawienia ani odnowienia polisy ubezpieczenia domu wyłącznie z powodu wieku dachu, który ma mniej niż 15 lat. W przypadku dachu mającego 15 lat lub więcej ubezpieczyciel musi, przed zażądaniem wymiany, umożliwić Państwu inspekcję dachu przez upoważnionego inspektora na Państwa koszt i nie może odmówić ochrony wyłącznie z powodu wieku, jeśli inspekcja wykaże co najmniej 5 lat pozostałego okresu użytkowania. Niedatowana strona Citizens Property Insurance (ubezpieczyciel utworzony przez stan Floryda) poświęcona inspekcjom wymaga inspekcji czteropunktowej (4-point) przy wnioskach dotyczących nieruchomości mających ponad 20 lat, a w przypadku dachów starszych niż 25 lat (gont lub podobne pokrycia) lub 50 lat (dachówka lub podobne) przed wystawieniem polisy oczekuje dowodu co najmniej pięciu lat pozostałego okresu użytkowania albo pełnej wymiany dachu.
Moim zdaniem odpowiedzi dotyczące dachu i ubezpieczenia powinny znaleźć się w ofercie, a nie w drugim tygodniu obowiązywania umowy: proszę ustalić datę pozwolenia, poprosić licencjonowanego wykonawcę robót dekarskich lub inspektora o obejrzenie starszego dachu i zapytać licencjonowanego agenta ubezpieczeniowego, czego może wymagać ubezpieczyciel kupującego. Mój artykuł o zakupie domu na Florydzie ze starym dachem pokazuje perspektywę kupującego.
Znaczenie mają też warunki. Zgodnie ze zmianami praktyki wynikającymi z ugody NAR (National Association of REALTORS), obowiązującymi od 17 sierpnia 2024 r., propozycje wynagrodzenia dla brokerów kupujących są zakazane w systemach MLS (baza ofert, z której korzystają agenci), ale można je negocjować poza MLS. Według FAQ NAR dotyczącego ugody (ostatnia aktualizacja 5 września 2024 r.) sprzedający nadal mogą oferować wynagrodzenie dla brokera kupującego poza MLS oraz ustępstwa na rzecz kupującego w MLS, a broker sprzedającego musi z wyprzedzeniem ujawnić na piśmie każdą płatność na rzecz brokerów kupujących i uzyskać na nią Państwa zgodę. To, czy zaproponować którąkolwiek z tych rzeczy, zależy od Państwa; mój artykuł o ustępstwach sprzedającego wyjaśnia, jak one działają.
Czy obniżyć cenę jeszcze raz?
Realtor.com naliczył we wrześniu 2026 r. w obszarze metropolitalnym Port St. Lucie 1,196 ofert z obniżoną ceną i 3,905 aktywnych ofert domów jednorodzinnych oraz mieszkań w kondominium (condo) lub szeregowców, według danych zamieszczonych w serwisie FRED Banku Rezerwy Federalnej w St. Louis i zaktualizowanych 1 października 2026 r. Podzielenie jednej liczby przez drugą, czyli moje własne wyliczenie na podstawie danych portalu ogłoszeniowego, daje około 31 procent. Ten obszar metropolitalny obejmuje hrabstwa Martin i St. Lucie. Zillow, inny portal, pokazuje, że według stanu na 31 sierpnia 2026 r. 65.3 procent transakcji w Port St. Lucie zamknięto poniżej ceny ofertowej.
Najłatwiej jest zalecić obniżkę ceny, a każda obniżka może być widoczna w historii cen oferty na portalach. Ustaliłbym cenę na podstawie zamkniętych transakcji, z którymi kupujący porównują Państwa dom, skorygował ją o dach, ubezpieczenie i stan techniczny oraz wyznaczył z Państwem jedną datę przeglądu zamiast obniżki co kilka tygodni. Jeśli ta kwota jest niższa niż Państwa cena, pokażę Państwu transakcje, na których się opiera, a decyzja będzie należeć do Państwa. Jeśli nie jest, cena raczej nie jest głównym problemem, a kolejna obniżka może jedynie oddać pieniądze kupującemu.
Moja oferta jest nadal aktywna: co mogę zmienić?
Jeśli dom jest wystawiony na sprzedaż, decyduje umowa i należy jej przestrzegać. Proszę ustalić datę zakończenia (artykuł prawny Florida Realtors z listopada 2024 r. zauważa, że formularze nazywają ją „Termination Date”) i poprosić swojego brokera o zmiany, których Państwo oczekują: cenę, zdjęcia, dostępność domu do prezentacji lub pisemny plan marketingowy. Prawo Florydy zakłada, że Państwa agent jest pośrednikiem transakcyjnym (transaction broker), chyba że na piśmie ustanowiono inną relację (s. 475.278(1)(b)), a jego obowiązki obejmują terminowe przedstawianie wszystkich ofert i ograniczoną poufność, w tym co do Państwa gotowości przyjęcia ceny niższej od ofertowej (s. 475.278(2)).
Jeśli chcą Państwo zakończyć umowę wcześniej, prawnicy Florida Realtors podają, że formularz Exclusive Right of Sale wymaga zgody brokera na wcześniejsze zakończenie i przewiduje jedynie rozwiązanie warunkowe, natomiast formularz Modification to Listing Agreement przewiduje rozwiązanie warunkowe lub bezwarunkowe. Jak wyjaśniają prawnicy Florida Realtors, przy rozwiązaniu warunkowym płacą Państwo uzgodnioną opłatę za wypowiedzenie i ustala się warunkową datę wcześniejszego zakończenia, ale pełne wynagrodzenie nadal przysługuje, jeśli podpiszą Państwo umowę kupna-sprzedaży, a wynagrodzenie jest należne, jeśli przeniosą Państwo własność nieruchomości bez takiej umowy. Rozwiązanie bezwarunkowe to wzajemne zwolnienie z zobowiązań, a formularz Modification dodaje, że zwracają Państwo brokerowi bezpośrednie wydatki marketingowe. Według artykułu z listopada 2024 r. o umowach pośrednictwa to, czy umowa pośrednictwa sprzedaży jest w ogóle egzekwowalna, jest sprawą cywilną do rozstrzygnięcia przez sąd, więc niejasne sformułowania to pytanie do prawnika zajmującego się nieruchomościami na Florydzie.
Moja oferta wygasła: co teraz?
Zgodnie z sekcją 475.25(1)(r) ustaw Florydy pisemna umowa pośrednictwa sprzedaży musi zawierać określoną datę wygaśnięcia, opis nieruchomości, cenę i warunki, wynagrodzenie lub prowizję oraz właściwy podpis zleceniodawców, a sprzedający musi otrzymać czytelną, podpisaną, prawdziwą i poprawną kopię w ciągu 24 godzin. Umowa „nie może zawierać postanowienia zobowiązującego osobę podpisującą umowę do powiadomienia brokera o zamiarze anulowania oferty po tej określonej dacie wygaśnięcia”. Ustawa nie używa słów „automatyczne odnowienie”, ale mówiąc wprost, umowa nie może zobowiązywać Państwa do wysłania wypowiedzenia po upływie tej daty. Ten sam artykuł z listopada 2024 r. dodaje, że agent nie powinien dalej świadczyć usług po dacie zakończenia bez zgody sprzedającego.
Po wygaśnięciu umowy mogą Państwo rozmawiać z dowolnym brokerem, także z dotychczasowym. Ponowne wystawienie domu w ten sam sposób, tylko z inną tablicą, nie zmienia rynku; zmienić musi się plan. Zanim Państwo podpiszą cokolwiek nowego, proszę zebrać:
- Dawną umowę, przeczytaną pod kątem postanowień, które obowiązują po dacie zakończenia (Termination Date).
- Historię oferty: datę wystawienia, każdą zmianę ceny, prezentacje i wszelkie opinie.
- Zamknięte transakcje, na podstawie których ustalono pierwotną cenę.
- Datę pozwolenia na dach oraz wszelkie raporty z inspekcji lub wyceny ubezpieczenia.
Jeśli zaczną dzwonić agenci, do których Państwo nie dzwonili, Florida Realtors zauważa, że wygasłe oferty są objęte federalnymi przepisami Do Not Call (zakaz niechcianych połączeń telemarketingowych).
Uwagi o źródłach
Do 24 października 2026 r. nie ukazał się raport dla hrabstwa za październik 2026 r., więc te dane zostaną zastąpione, a raport nie definiuje pojęcia „czas do sprzedaży”. Podane wyżej 31 procent to moje własne wyliczenie na podstawie danych Realtor.com. Ten wpis nie cytuje samego formularza Exclusive Right of Sale, więc nie podaję numerów jego paragrafów, kwot opłat ani postanowień obowiązujących po dacie zakończenia; źródłem jest Państwa umowa. Wrześniowy raport podaje oprocentowanie 7.46 procent (według stanu na 13 października 2026 r.) bez wskazania źródła, dlatego użyłem danych Freddie Mac.
Przed ponownym wystawieniem domu proszę wykorzystać to, czego nauczyła Państwa pierwsza oferta. Nie mogę obiecać sprzedaży, ceny ani terminu. Mogę natomiast przedstawić szczerą opinię o tym, dlaczego dom się nie sprzedał, popartą zamkniętymi transakcjami, oraz pisemny plan, zanim Państwo cokolwiek podpiszą.
Więcej dla sprzedających na Treasure Coast: moje przewodniki: co sprzedający na Florydzie muszą ujawnić, sprzedaż domu ze starym dachem, przeniesienie ulgi homestead (portability), zyski kapitałowe przy sprzedaży domu, sprzedaż odziedziczonego domu oraz czy najpierw sprzedać, czy najpierw kupić.
Pytania sprzedających, gdy dom w Port St. Lucie się nie sprzedaje
Dlaczego mój dom w Port St. Lucie się nie sprzedaje?
Częste przyczyny to cena ustalona na podstawie starszych transakcji, pytania o dach i ubezpieczenie, na które kupujący nie mogą uzyskać odpowiedzi, oraz oferta, która traci kupujących w internecie. Tempo również spadło: we wrześniu 2026 r. mediana czasu do podpisania umowy dla domu jednorodzinnego w hrabstwie St. Lucie wyniosła 52 dni wobec 44 rok wcześniej.
Jak długo trwa sprzedaż domu w hrabstwie St. Lucie?
Według MIAMI REALTORS we wrześniu 2026 r. mediana czasu od wystawienia oferty do podpisania umowy dla domu jednorodzinnego wyniosła 52 dni, a do sprzedaży 91 dni, wobec 44 i 85 dni rok wcześniej. W mieście Port St. Lucie mediana czasu do podpisania umowy w trzecim kwartale 2026 r. wyniosła 53 dni.
Czy umowa pośrednictwa sprzedaży na Florydzie może odnowić się automatycznie?
Prawo Florydy wymaga określonej daty wygaśnięcia i stanowi, że umowa nie może zawierać postanowienia zobowiązującego Państwa do powiadomienia brokera o zamiarze anulowania oferty po tej dacie (s. 475.25(1)(r)). Ustawa nie używa słów „automatyczne odnowienie”, więc jeśli coś w Państwa umowie wygląda na taki zapis, warto zapytać prawnika zajmującego się nieruchomościami na Florydzie.
Czy mogę wcześniej rozwiązać umowę pośrednictwa?
Według prawników Florida Realtors przy formularzu Exclusive Right of Sale wcześniejsze zakończenie umowy wymaga zgody brokera. Rozwiązanie warunkowe wiąże się z opłatą za wypowiedzenie, a wynagrodzenie nadal może być należne, jeśli podpiszą Państwo umowę kupna-sprzedaży lub przeniosą własność nieruchomości; rozwiązanie bezwarunkowe to wzajemne zwolnienie z zobowiązań.
Moja oferta wygasła. Co teraz?
Mogą Państwo swobodnie rozmawiać z dowolnym brokerem i zatrudnić dowolnego, także dotychczasowego. Proszę przeczytać dawną umowę pod kątem postanowień, które obowiązują po dacie zakończenia (Termination Date), i zapytać każdego kandydata, co zablokowało sprzedaż domu i co zmieniłby najpierw.
Czy warto ponownie obniżyć cenę domu?
Nie, dopóki nie wiadomo, że problemem jest cena. Brak prezentacji wskazuje na cenę lub sposób przedstawienia oferty, prezentacje bez ofert wskazują na coś, czego kupujący dowiadują się na miejscu, a niskie oferty na silną pozycję negocjacyjną kupujących; cenę należy ustalić na podstawie bieżących zamkniętych transakcji i wyznaczyć jedną datę przeglądu zamiast serii drobnych obniżek.
Kontakt z Williamem. Proszę wysłać mi SMS-em adres i historię oferty (datę wystawienia na rynek, każdą zmianę ceny i wszelkie opinie po prezentacjach) albo zadzwonić i opowiedzieć mi o niej. Sprawdzę zamknięte transakcje, z którymi kupujący porównują Państwa dom, przyjrzę się pytaniom o dach i ubezpieczenie, które zadadzą, i powiem wprost, co bym zmienił. Jeśli dom jest nadal wystawiony na sprzedaż u innego brokera, proszę przestrzegać tej umowy; chętnie porozmawiam, gdy umowa się zakończy lub broker Państwa z niej zwolni. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.
Informacje ogólne, nie porada prawna, podatkowa, kredytowa ani ubezpieczeniowa i nie gwarancja jakiejkolwiek sprzedaży, ceny czy terminu. Dane rynkowe pochodzą z raportów za wrzesień 2026 r. dla hrabstwa i za trzeci kwartał 2026 r. dla miast i zostaną zastąpione, dane o obniżkach cen i stosunku ceny sprzedaży do ceny ofertowej to liczby portali ogłoszeniowych, a sam formularz Exclusive Right of Sale nie jest tu cytowany, dlatego swoją umowę proszę skonsultować z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami na Florydzie, a pytania o dach i ubezpieczenie z licencjonowanym wykonawcą robót dekarskich lub inspektorem oraz licencjonowanym agentem ubezpieczeniowym. Jeśli mają Państwo obecnie zawartą umowę pośrednictwa z innym brokerem, ten tekst nie jest próbą pozyskania tej oferty. Odniesienia do ustaw, przepisów i rynku według stanu na 24 października 2026 r. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).
Źródła
- MIAMI REALTORS + RWorld: St. Lucie County Mid-Market Condo Sales Rise, statystyki za wrzesień 2026 r. (16 października 2026 r.) (po angielsku)
- Florida Realtors data: St. Lucie County Single-Family Homes, September 2026 Monthly Market Summary (opublikowano 16 października 2026 r.) (po angielsku)
- Florida Realtors: Local Residential Market Metrics, miasta hrabstwa St. Lucie, domy jednorodzinne, Q3 2026 (opublikowano 16 października 2026 r.) (po angielsku)
- Freddie Mac: Primary Mortgage Market Survey (tydzień 22 października 2026 r.) (po angielsku)
- Florida Statutes Chapter 475, w tym 475.25(1)(r) i 475.278 (2026) (po angielsku)
- Florida Statutes 627.7011(5), polisy ubezpieczenia domu, przepisy dotyczące wieku dachu (2026) (po angielsku)
- Citizens Property Insurance: Inspections (niedatowana strona, sprawdzona 24 października 2026 r.) (po angielsku)
- Florida Realtors: Florida's law on written listing agreements (Maria Marchante, 26 listopada 2024 r.) (po angielsku)
- Florida Realtors: Conditional vs. unconditional termination (Joel Maxson, 26 lutego 2025 r.) (po angielsku)
- Florida Realtors: Ending buyer broker or listing agreements early (Joel Maxson, 26 listopada 2024 r.) (po angielsku)
- Florida Realtors: Do Not Call (aktualizacja 9 lutego 2026 r.) (po angielsku)
- National Association of REALTORS: Final reminder of August 17 practice change implementation (16 sierpnia 2024 r.) (po angielsku)
- National Association of REALTORS: Settlement FAQ (ostatnia aktualizacja 5 września 2024 r.) (po angielsku)
- Realtor.com via FRED: liczba ofert z obniżoną ceną, obszar metropolitalny Port St. Lucie, wrzesień 2026 r. (aktualizacja 1 października 2026 r., źródło wtórne) (po angielsku)
- Realtor.com via FRED: liczba aktywnych ofert, obszar metropolitalny Port St. Lucie, wrzesień 2026 r. (aktualizacja 1 października 2026 r., źródło wtórne) (po angielsku)
- Zillow: Port Saint Lucie home values and market data (dane o stosunku ceny sprzedaży do ceny ofertowej według stanu na 31 sierpnia 2026 r., portal ogłoszeniowy, źródło wtórne) (po angielsku)
