Co trzeba ujawnić przy sprzedaży domu na Florydzie? Sprawa Johnson v. Davis i formularz dotyczący powodzi

Sprzedaż

Oct 24

Krótka odpowiedź: Sprzedając dom na Florydzie, trzeba ujawnić znane sobie fakty, które istotnie wpływają na jego wartość, nie są łatwo dostrzegalne i nie są znane kupującemu, zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego Florydy z 1985 r. w sprawie Johnson v. Davis, a analiza przygotowana w 2025 r. przez personel Senatu Florydy stwierdza, że obowiązek ten ma zastosowanie nawet wtedy, gdy kupujący zgadza się kupić dom w stanie obecnym („as is”). Od 1 października 2024 r. prawo Florydy wymaga też, aby sprzedający nieruchomość mieszkalną wypełnił i przekazał pisemne oświadczenie dotyczące powodzi najpóźniej w chwili podpisania umowy (s. 689.302), a zmiana obowiązująca od 1 października 2025 r. dodała pytanie o szkody powodziowe w okresie, gdy sprzedający był właścicielem. Niektóre pisemne informacje dotyczą każdej sprzedaży domu: radon, podsumowanie dotyczące podatku od nieruchomości i informacja o ocenie efektywności energetycznej. Inne zależą od nieruchomości: dokumenty HOA (stowarzyszenia właścicieli domów) i wspólnoty mieszkaniowej (condo association), linia kontroli zabudowy wybrzeża przy działkach nad oceanem, wypłacone roszczenia z tytułu zapadlisk krasowych (sinkhole), toczące się postępowania w sprawie naruszenia przepisów oraz farba ołowiowa w domach zbudowanych przed 1978 r. To, czy konkretny fakt dotyczący Państwa domu trzeba ujawnić, jest pytaniem do prawnika od nieruchomości na Florydzie, a nie do mnie.

Jeśli przygotowują się Państwo do sprzedaży domu w Port St. Lucie lub w dowolnym miejscu hrabstwa St. Lucie, Martin czy Indian River, jedno z pierwszych pytań brzmi: „co muszę powiedzieć kupującemu?”. Odpowiedź Florydy ma dwa poziomy: zasadę sądową z 1985 r. dotyczącą tego, co Państwo wiedzą, oraz pisemne informacje, z których część jest wymagana przy każdej sprzedaży domu, a część zależy od nieruchomości. Ten wpis nie rozstrzyga, czy konkretny fakt dotyczący Państwa domu trzeba ujawnić. To pytanie do prawnika od nieruchomości na Florydzie.

Co trzeba ujawnić przy sprzedaży domu na Florydzie?

Punktem wyjścia jest sprawa Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625, rozstrzygnięta przez Sąd Najwyższy Florydy 31 października 1985 r. Mówiąc prosto: jeśli wiedzą Państwo o czymś, co istotnie wpływa na wartość domu, kupujący nie może tego łatwo zauważyć i jeszcze o tym nie wie, trzeba mu o tym powiedzieć. Rozstrzygnięcie sądu:

„W związku z tym orzekamy, że jeżeli sprzedający dom wie o faktach istotnie wpływających na wartość nieruchomości, które nie są łatwo dostrzegalne i nie są znane kupującemu, sprzedający ma obowiązek ujawnić je kupującemu”.

Sprawa dotyczyła dachu. Sprzedający „wiedzieli o problemach z dachem domu i ich nie ujawnili”, a sąd orzekł na korzyść kupujących. Stwierdził, że obowiązek dotyczy wszystkich rodzajów nieruchomości, nowych i używanych. To, czy dany fakt spełnia to kryterium, ocenia Państwa prawnik.

Analiza personelu Senatu Florydy z 24 marca 2025 r. wskazuje jedno ograniczenie: sądy nadal stosują zasadę caveat emptor (niech kupujący się strzeże) do umów „as-is” dotyczących nieruchomości niemieszkalnych (Florida Holding 4800 v. Lauderhill Mall Investment, Fla. 4th DCA 2021); to, jak ma się to do szerszego sformułowania w sprawie Johnson, jest pytaniem do Państwa prawnika.

Czym jest florydzki formularz dotyczący powodzi?

Ustawa CS/CS/HB 1049 (rozdział 2024-215) wprowadziła sekcję 689.302 ustaw Florydy, obowiązującą od 1 października 2024 r. Ustawa CS/CS/SB 948 (rozdział 2025-166), zatwierdzona 20 czerwca 2025 r., zmieniła ją ze skutkiem od 1 października 2025 r., usuwając słowo „federalnej” z pytania o pomoc i dodając pytanie o znane szkody powodziowe w okresie, gdy sprzedający był właścicielem (według analizy Senatu i tekstu z 2026 r.). Zasada w wydaniu z 2026 r.: „Sprzedający musi wypełnić i przekazać nabywcy nieruchomości mieszkalnej oświadczenie dotyczące powodzi najpóźniej w chwili podpisania umowy sprzedaży”.

Formularz zaczyna się od informacji, że polisy ubezpieczenia domu nie obejmują szkód powodziowych, a następnie zawiera trzy pytania, każde z polem „has” (tak) i polem „has no” lub „has not” (nie). Po pierwsze, czy wiedzą Państwo o jakiejkolwiek powodzi, która uszkodziła nieruchomość w okresie, gdy byli Państwo jej właścicielami. Po drugie, czy zgłaszali Państwo ubezpieczycielowi roszczenie z tytułu szkód powodziowych, w tym roszczenie z National Flood Insurance Program (federalnego programu ubezpieczeń od powodzi). Po trzecie, czy otrzymali Państwo pomoc w związku ze szkodami powodziowymi w nieruchomości, w tym od Federal Emergency Management Agency (FEMA, federalnej agencji ds. sytuacji kryzysowych).

„Powódź” w rozumieniu formularza obejmuje wylanie wód śródlądowych lub pływowych, nietypowe i szybkie gromadzenie się spływu lub wód powierzchniowych z ustalonego źródła wody oraz utrzymującą się wodę stojącą po opadach deszczu. Sprzedający, którego dom nigdy nie został zalany, również podlega tej zasadzie i zaznacza pola „has no” i „has not”. Formularz jest też węższy niż zasada z Johnson: jego pierwsze pytanie ogranicza się do okresu Państwa własności, podczas gdy Johnson opiera się na tym, co Państwo wiedzą. Jeśli wiedzą Państwo o wcześniejszych powodziach, warto zapytać prawnika, jak to ująć.

Analiza Senatu wskazuje również, że „sądy apelacyjne są podzielone co do tego, czy skłonność do zalewania jest łatwo dostrzegalna”: w sprawie Nelson v. Wiggs (Fla. 3d DCA 1997) sezonowe zalewanie było powszechnie znane i roszczenie zostało oddalone, natomiast w sprawie Newbern v. Mansbach (Fla. 1st DCA 2001) sąd apelacyjny orzekł na korzyść kupujących.

Umowa Florida Realtors i Florida Bar AS IS Residential Contract for Sale and Purchase (ASIS-7x) nie zawiera oświadczenia z sekcji 689.302. Jej punkt 10(d) dotyczy czegoś innego: zaleca kupującemu sprawdzenie strefy powodziowej na podstawie certyfikatu wysokości (elevation certificate) i pozwala mu w określonych sytuacjach związanych ze strefą powodziową odstąpić od umowy w ustalonym terminie (20 dni, jeśli pole pozostawiono puste).

Z jakimi jeszcze informacjami spotyka się sprzedający na Treasure Coast?

Skrót „pkt” oznacza punkt tej umowy AS-IS.

Informacja	Kogo lub czego dotyczy	Co i kiedy	Źródło
Oświadczenie dotyczące powodzi	Sprzedających nieruchomości mieszkalne	Wypełniony formularz, najpóźniej przy zawarciu umowy	s. 689.302
Informacja o radonie	Sprzedaży każdego budynku	Tekst ustawowy na co najmniej jednym dokumencie podpisanym najpóźniej przy zawarciu umowy	s. 404.056(5); pkt 10(a)
Podsumowanie dotyczące podatku od nieruchomości	Sprzedaży nieruchomości mieszkalnych	Najpóźniej przy zawarciu umowy; przekazuje sprzedający, chyba że znajduje się w umowie	s. 689.261; pkt 10(h)
Streszczenie informacji o HOA (disclosure summary)	Działek z obowiązkowym członkostwem w stowarzyszeniu	Właściciel przekazuje przed zawarciem umowy; jeśli z opóźnieniem, kupujący może unieważnić umowę na piśmie w ciągu 3 dni od otrzymania lub przed zamknięciem transakcji, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej	s. 720.401; pkt 10(g)
Dokumenty przy odsprzedaży condo	Właścicieli mieszkań w kondominium	Dokumenty wspólnoty na koszt sprzedającego; kupujący może odstąpić od umowy w ciągu 7 dni (bez weekendów i świąt ustawowych) od podpisania umowy i otrzymania dokumentów	s. 718.503(2)
Linia kontroli zabudowy wybrzeża	Nieruchomości położonych częściowo lub całkowicie po stronie oceanu względem linii	Pisemne oświadczenie o wybrzeżu najpóźniej przy zawarciu umowy; oświadczenie pod przysięgą lub pomiar geodezyjny najpóźniej przy zamknięciu transakcji, chyba że zrzeczono się tego na piśmie	s. 161.57; opcjonalny aneks Rider N
Wypłacone roszczenie z tytułu zapadliska	Sprzedających, których roszczenie zostało wypłacone	Przed zamknięciem transakcji: wypłacone roszczenie i czy całą kwotę przeznaczono na naprawę	s. 627.7073(2)(c)
Toczące się postępowanie w sprawie naruszenia przepisów	Właścicieli przenoszących własność w trakcie postępowania	Pisemne ujawnienie postępowania, pism procesowych i obowiązku nowego właściciela do usunięcia naruszeń, przed przeniesieniem własności; zawiadomienie urzędnika nadzoru w ciągu 5 dni po przeniesieniu	s. 162.06(5)
Farba ołowiowa	Budynków mieszkalnych zbudowanych przed 1978 r., z wyjątkami	Zanim kupujący się zobowiąże: broszura, znane zagrożenia, dokumentacja, 10 dni na inspekcję (można to zmienić lub się tego zrzec na piśmie)	40 CFR part 745, subpart F; pkt 10(f)
Ocena efektywności energetycznej	Nieruchomości z budynkiem przeznaczonym do użytkowania	Najpóźniej przy zawarciu umowy: informacja o możliwości uzyskania oceny	s. 553.996; pkt 10(e)

Domy nad oceanem

Przepisy stanowe wyznaczają linię kontroli zabudowy wybrzeża we wszystkich trzech hrabstwach: w hrabstwie St. Lucie od granicy z hrabstwem Indian River do granicy z hrabstwem Martin, po obu stronach Fort Pierce Inlet (Fla. Admin. Code 62B-26.021, pierwotnie przyjęte w 1988 r.); w hrabstwie Martin od granicy z St. Lucie do granicy z Palm Beach, w dwóch odcinkach rozdzielonych przez St. Lucie Inlet (62B-26.015, pierwotnie przyjęte w 1985 r.); a w hrabstwie Indian River od Sebastian Inlet do granicy z St. Lucie (62B-26.018, pierwotnie przyjęte w 1987 r.). Przebieg linii na Państwa działce warto potwierdzić u geodety. W przypadku nieruchomości położonych po stronie oceanu względem tej linii sekcja 161.57 ustaw Florydy wymaga oświadczenia, że nieruchomość może podlegać erozji wybrzeża oraz federalnym, stanowym lub lokalnym przepisom dotyczącym wybrzeża. Niedopełnienie tego obowiązku nie podważa umowy ani tytułu własności i nie daje prawa do odstąpienia od umowy. Umowa AS-IS reguluje kwestię linii wyłącznie w opcjonalnym aneksie Rider N, dlatego warto zapytać prawnika, czy powinien on znaleźć się w Państwa umowie.

Podatki od nieruchomości, postępowania w sprawie naruszeń przepisów i starsze domy

Podsumowanie podatkowe ostrzega kupującego, że zmiana właściciela lub ulepszenia powodują ponowną wycenę (s. 689.261; zob. dlaczego rachunek podatkowy sprzedającego może wprowadzić kupującego w błąd). Od 1 lutego 2027 r. nieruchomość na platformie z ofertami musi mieć podane szacunkowe podatki ad valorem, a drukowane materiały ofertowe nie mogą zawierać podatków obecnego właściciela (s. 689.261(3), wydanie z 2026 r.). Pominięcie ujawnienia postępowania w sprawie naruszenia przepisów przed przeniesieniem własności „tworzy wzruszalne domniemanie oszustwa” (s. 162.06(5)). Przepis o farbie ołowiowej (eCFR, stan na 21 października 2026 r.) wyłącza budynki mieszkalne dla osób starszych lub osób z niepełnosprawnościami (chyba że mieszka lub ma zamieszkać tam dziecko poniżej 6 lat) oraz lokale bez sypialni, zwalnia sprzedaże w ramach egzekucji (foreclosure) i naraża osoby świadomie naruszające przepisy na kary cywilne i odszkodowanie w potrójnej wysokości.

Czy sprzedaż domu „as is” oznacza, że nie trzeba niczego ujawniać?

Nie w przypadku domu. Analiza personelu Senatu z 2025 r. przywołuje sprawę Rayner v. Wise Realty Co. of Tallahassee (Fla. 1st DCA 1987) i stwierdza: „Obowiązek ten ma zastosowanie nawet wtedy, gdy kupujący zgodził się kupić nieruchomość mieszkalną »as-is«”.

W punkcie 10(j) umowy AS-IS, zatytułowanym Seller Disclosure (oświadczenie sprzedającego), oświadczają Państwo, że nie znają nieujawnionych faktów istotnie wpływających na wartość, które nie są łatwo dostrzegalne, co ściśle odpowiada zasadzie z Johnson; wyłączają Państwo wszelkie inne gwarancje lub zapewnienia co do stanu lub historii nieruchomości; oraz oświadczają Państwo, że poza tym, co ujawniono na piśmie, żaden organ administracji nie zawiadomił Państwa o obecnie nieusuniętym naruszeniu przepisów budowlanych, środowiskowych lub bezpieczeństwa. Klauzula „as is” funkcjonuje obok oświadczenia o ujawnieniu, a nie ponad nim. Florida Realtors co jakiś czas aktualizuje formularz, dlatego warto przeczytać punkt 10(j) w wersji, którą Państwo podpisują. Zob. też negatywny wynik inspekcji technicznej przy umowie AS-IS.

Szare strefy, z którymi warto zwrócić się do prawnika

Sekcja 689.302 dotyczy sprzedających „nieruchomości mieszkalne”, ale nie definiuje tego pojęcia, nie wymienia wyjątków ani nie określa środków prawnych. Analiza Senatu nie opisuje żadnej kary dla sprzedającego. Nie wyjaśnia też, jak traktowane są nowe budownictwo, niezabudowane działki, sprzedaże w ramach egzekucji, sprzedaże z masy spadkowej czy sprzedaże nieruchomości należących do banków. Jeśli Państwa sprzedaż mieści się w jednej z tych szarych stref, warto omówić ją z prawnikiem przed podpisaniem umowy. Przepisy dotyczące kondominiów były w ostatnich latach często zmieniane, dlatego listę dokumentów warto potwierdzić we wspólnocie. Ustawa dotycząca efektywności energetycznej nie określa, kto przekazuje informacje o ocenie.

Kto decyduje, co znajdzie się w Państwa oświadczeniu?

Mogę powiedzieć Państwu, co mówią te przepisy i jakich informacji wymaga Państwa nieruchomość. Nikomu nie mówię, czy konkretny fakt trzeba ujawnić; w tej sprawie przed opublikowaniem oferty warto zapytać prawnika od nieruchomości na Florydzie i przynieść:

Rok budowy domu.
Informacje o wszelkich roszczeniach z tytułu powodzi lub zapadlisk, wszelkiej pomocy po powodzi oraz o tym, co zostało naprawione.
Wszelkie zawiadomienia o naruszeniu przepisów od miasta lub hrabstwa oraz informację, czy postępowanie jest otwarte.
Dokumenty HOA lub wspólnoty condo, zamówione z wyprzedzeniem.
Pomiar geodezyjny, jeśli działka może leżeć po stronie oceanu względem linii kontroli zabudowy wybrzeża.
Dokumentację napraw znanych problemów, na przykład dachu.

Warto rozstrzygnąć te kwestie wcześnie, póki pytanie o ujawnienie jest rozmową z prawnikiem, a nie sporem z kupującym.

Więcej dla sprzedających na Treasure Coast: moje poradniki: dlaczego dom w Port St. Lucie się nie sprzedaje, sprzedaż domu ze starym dachem, przeniesienie ulgi homestead, zyski kapitałowe przy sprzedaży domu, sprzedaż odziedziczonego domu oraz najpierw sprzedać czy najpierw kupić.

Pytania sprzedających o obowiązek ujawniania informacji na Florydzie

Co sprzedający musi ujawnić przy sprzedaży domu na Florydzie?

Zgodnie ze sprawą Johnson v. Davis (Fla. 1985) fakty, o których Państwo wiedzą, które istotnie wpływają na wartość domu, nie są łatwo dostrzegalne i nie są znane kupującemu. Ustawy dodają oświadczenie dotyczące powodzi (s. 689.302) i informacje wymagane przy każdej sprzedaży domu (radon, podsumowanie dotyczące podatku od nieruchomości i informacja o ocenie efektywności energetycznej), a także inne, zależne od nieruchomości: dokumenty HOA lub condo, linia kontroli zabudowy wybrzeża, wypłacone roszczenia z tytułu zapadlisk, toczące się postępowania w sprawie naruszenia przepisów i farba ołowiowa w domach zbudowanych przed 1978 r. To, czy konkretny fakt trzeba ujawnić, jest pytaniem do prawnika od nieruchomości na Florydzie.

Czy przy sprzedaży domu „as is” nadal trzeba ujawniać problemy?

Tak w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, według analizy personelu Senatu Florydy z 24 marca 2025 r., która stwierdza, że obowiązek z Johnson v. Davis ma zastosowanie nawet wtedy, gdy kupujący zgodził się kupić nieruchomość mieszkalną „as is”, i powołuje się na sprawę Rayner v. Wise Realty (Fla. 1st DCA 1987). W punkcie 10(j) umowy AS-IS sprzedający oświadcza też, że nie zna nieujawnionych istotnych faktów, które nie są łatwo dostrzegalne.

Kiedy trzeba przekazać kupującemu florydzkie oświadczenie dotyczące powodzi?

Najpóźniej w chwili podpisania umowy sprzedaży, zgodnie z sekcją 689.302 ustaw Florydy. Wymóg obowiązuje od 1 października 2024 r., a zmiana obowiązująca od 1 października 2025 r. dodała pytanie o szkody powodziowe w okresie, gdy sprzedający był właścicielem.

Czy trzeba wypełnić oświadczenie dotyczące powodzi, jeśli dom nigdy nie został zalany?

Tak. Sekcja 689.302 stanowi, że sprzedający „musi wypełnić i przekazać” formularz, a każde pytanie ma pole „has not” lub „has no”, więc sprzedający, u którego nie było powodzi, roszczeń powodziowych ani pomocy po powodzi, zaznacza te pola i mimo to przekazuje formularz.

Czy kupujący może odstąpić od umowy z powodu dokumentów HOA lub condo?

W przypadku HOA, jeśli streszczenie informacji nie zostało przekazane przed podpisaniem umowy, kupujący może unieważnić umowę pisemnym zawiadomieniem w ciągu 3 dni od jego otrzymania lub przed zamknięciem transakcji, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej (s. 720.401). Przy odsprzedaży condo kupujący może odstąpić od umowy w ciągu 7 dni, bez weekendów i świąt ustawowych, od podpisania umowy i otrzymania dokumentów wspólnoty wymienionych w ustawie; tego prawa nie można się zrzec i wygasa ono w chwili zamknięcia transakcji (s. 718.503(2)).

Dom zbudowano przed 1978 r. Jakie dodatkowe kroki obowiązują?

Zgodnie z 40 CFR part 745, subpart F, zanim kupujący się zobowiąże, należy przekazać broszurę o zagrożeniach ołowiem, ujawnić znaną obecność farby ołowiowej lub zagrożeń, przekazać dostępną dokumentację i zapewnić 10 dni na inspekcję. Wyłączone są budynki mieszkalne dla osób starszych lub osób z niepełnosprawnościami (chyba że mieszka lub ma zamieszkać tam dziecko poniżej 6 lat), lokale bez sypialni oraz sprzedaże w ramach egzekucji.

Kontakt z Williamem. Przed wystawieniem domu na sprzedaż proszę zadzwonić lub napisać SMS z adresem, rokiem budowy domu i wszystkim, co wiedzą Państwo o wcześniejszych roszczeniach ubezpieczeniowych, pozwoleniach lub zawiadomieniach o naruszeniu przepisów. Sprawdzę, które z opisanych tu informacji dotyczą Państwa nieruchomości, pomogę skompletować związane z nimi dokumenty i spiszę pytania do Państwa prawnika od nieruchomości na Florydzie. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.

Informacje ogólne, a nie porada prawna, podatkowa, kredytowa ani ubezpieczeniowa, ani gwarancja jakiejkolwiek sprzedaży, ceny czy terminu. To, czy konkretny fakt trzeba ujawnić, zależy od nieruchomości i okoliczności i jest pytaniem do prawnika od nieruchomości na Florydzie; ustawa o oświadczeniu dotyczącym powodzi nie definiuje nieruchomości mieszkalnej ani nie określa środków prawnych, a orzeczenia inne niż Johnson v. Davis opisano na podstawie analizy personelu Senatu Florydy z 2025 r. Odwołania do ustaw, przepisów i rynku według stanu na 24 października 2026 r. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).

Źródła

William Merchant