Sprzedają Państwo dom z ulgą homestead na Florydzie? Jak przeniesienie ulgi (portability) pozwala zabrać ze sobą oszczędności Save Our Homes

Sprzedaż

Oct 24

Krótka odpowiedź: Przeniesienie ulgi (portability) pozwala przenieść różnicę między wartością rynkową (just value) domu objętego na Florydzie ulgą homestead (homestead exemption) a jego ograniczoną limitem wartością podatkową (assessed value), do $500,000, na nowy dom z ulgą homestead na Florydzie, jeśli ustanowią Państwo nowy homestead do 1 stycznia w ciągu trzech lat od 1 stycznia roku, w którym zrezygnowali Państwo z poprzedniego. Jeśli nowy dom jest wart tyle samo lub więcej, cała różnica (do $500,000) jest odejmowana od jego wartości rynkowej; jeśli jest wart mniej, przechodzi proporcjonalna część (s. 193.155(8)). Formularz DR-501T składa się razem z wnioskiem o ulgę homestead, czyli formularzem DR-501, do 1 marca. Limit Save Our Homes na 2026 r. wyniósł 2.7 procent, według danych biur wyceny nieruchomości hrabstw Pinellas i Martin. Zasady te stosuje biuro wyceny nieruchomości hrabstwa (Property Appraiser), które powinno potwierdzić Państwa liczby przed sprzedażą.

Jeśli od pewnego czasu mają Państwo ulgę homestead na dom w hrabstwie St. Lucie, Martin lub Indian River, rejestr biura wyceny nieruchomości może pokazywać dwie liczby: wartość rynkową (just value), czyli wartość domu ustaloną przez biuro, oraz wartość podatkową, która może być znacznie niższa. Ta różnica to Państwa korzyść Save Our Homes. Kupujący jej nie przejmuje, ponieważ dom jest wyceniany „według wartości rynkowej na dzień 1 stycznia roku następującego po zmianie właściciela” (s. 193.155(3)(a)). Przeniesienie ulgi pozwala ją zachować.

Czym jest limit Save Our Homes i ile wyniósł w 2026 r.?

Konstytucja Florydy ogranicza coroczny wzrost wartości podatkowej domu z ulgą homestead do „niższej” z dwóch wartości: 3 procent wartości podatkowej z poprzedniego roku albo procentowej zmiany wskaźnika cen konsumpcyjnych (CPI) za poprzedni rok kalendarzowy (Art. VII, s. 4(d)(1)), a sekcja 193.155(1) ustaw Florydy powtarza ten limit. Na 2026 r. biuro wyceny nieruchomości hrabstwa Pinellas podaje CPI i limit na poziomie 2.7 procent, po 2.9 procent na 2025 r. i limicie 3.0 procent na 2024 r., kiedy CPI wyniósł 3.4 procent. Biuro wyceny nieruchomości hrabstwa Martin podaje: „Na 2026 r. CPI wynosi 2.7%”, czyli mniej niż 3 procent.

Ulotka hrabstwa Martin na 2026 r. pokazuje dom o wartości rynkowej $725,000, wartości podatkowej $448,456 i korzyści Save Our Homes w wysokości $276,544. To właśnie tę korzyść przenosi się w ramach portability.

Dom, który nie jest objęty ulgą homestead, podlega innej zasadzie: w przypadku nieruchomości mieszkalnych bez ulgi homestead, liczących „dziewięć lub mniej lokali mieszkalnych”, sekcja 193.1554 ustaw Florydy ogranicza wzrost do „10 procent wartości podatkowej nieruchomości z poprzedniego roku”, wyłącznie w odniesieniu do podatków innych niż szkolne.

Jak działa przeniesienie ulgi przy sprzedaży domu z ulgą homestead?

Osoba, która ustanawia nowy dom z ulgą homestead na dzień 1 stycznia i miała ulgę homestead na dzień 1 stycznia któregokolwiek z trzech bezpośrednio poprzedzających lat, „ma prawo do ustalenia wartości podatkowej nowego domu z ulgą homestead poniżej wartości rynkowej” (Art. VII, s. 4(d)(8)a.). Sekcja 193.155(8) ustaw Florydy określa wzory i limit $500,000, przyjmując wartości poprzedniego domu „na dzień 1 stycznia roku, w którym porzucono poprzedni dom z ulgą homestead”.

Droższy dom (upsizing). Jeśli wartość rynkowa nowego domu jest równa wartości rynkowej poprzedniego lub od niej wyższa, jego wartość podatkowa to wartość rynkowa pomniejszona o mniejszą z dwóch kwot: $500,000 albo różnicę między wartością rynkową a podatkową poprzedniego domu (s. 193.155(8)(a)).

Tańszy dom (downsizing). Jeśli nowy dom jest wart mniej, jego wartość podatkowa to jego wartość rynkowa podzielona przez wartość rynkową poprzedniego domu i pomnożona przez wartość podatkową poprzedniego domu, w razie potrzeby podwyższona tak, by różnica nie przekraczała $500,000 (s. 193.155(8)(b)).

Arkusz „PROPERTY OWNERSHIP 101” biura wyceny nieruchomości hrabstwa Martin pokazuje oba przypadki. Poniższe wiersze zostały z niego przepisane i ułożone w tabelę; MV to wartość rynkowa (market value), a AV to wartość podatkowa (assessed value).

Przykład z hrabstwa Martin	Poprzedni dom	Nowy dom
DROŻSZY DOM (UPSIZING)	MV $400,000	MV $550,000
	(-) AV $300,000	(-) Dostępne przeniesienie ulgi $100,000
	Dostępne przeniesienie ulgi $100,000	AV $450,000
TAŃSZY DOM (DOWNSIZING)	MV $400,000	MV $275,000
	(-) AV $300,000	(-) Faktyczne przeniesienie ulgi według obliczenia $ 68,750
	Dostępne przeniesienie ulgi $100,000	AV $206,250
OBLICZENIE PRZENIESIENIA ULGI	($100,000 ÷ $400,000) x $275,000 = $68,750

Oba przykłady są zgodne ze wzorami z ustawy: $550,000 minus $100,000 to $450,000, a $275,000 podzielone przez $400,000 i pomnożone przez $300,000 daje $206,250.

Jeszcze dwie zasady: gdy dwie osoby, z których każda miała własny dom z ulgą homestead, ustanawiają jeden wspólny dom z ulgą homestead, „obniżenie w stosunku do wartości rynkowej ogranicza się do wyższej z różnic” (s. 193.155(8)(c)), a współwłaściciele dzielą korzyść po równo albo według udziałów wskazanych w tytule własności (s. 193.155(8)(d)).

Ile jest czasu na skorzystanie z przeniesienia ulgi po sprzedaży?

Trzy lata, liczone od 1 stycznia roku, w którym zrezygnowali Państwo z poprzedniego domu z ulgą homestead, a nie od zamknięcia transakcji (closing). Broszura PT-112 Departamentu Skarbowego Florydy (Department of Revenue), zaktualizowana w sierpniu 2024 r., mówi: „w ciągu trzech lat od 1 stycznia roku, w którym porzucili Państwo poprzedni dom z ulgą homestead (a nie trzech lat po sprzedaży)”. Przykład biura wyceny nieruchomości hrabstwa Pinellas: „Jeśli sprzedadzą Państwo swój dom z ulgą homestead w dowolnym miesiącu 2026 r., za ostatnią datę uprawniającą do ulgi uznaje się 1 stycznia 2026 r.”, więc „mieliby Państwo czas do 1 stycznia 2029 r., aby uzyskać prawo do nowej ulgi homestead”. Biuro wyceny nieruchomości hrabstwa St. Lucie podaje, że „trzeba ustanowić nowy dom z ulgą homestead najpóźniej 1 stycznia w ciągu trzech lat podatkowych od porzucenia poprzedniego”.

Data 1 stycznia ma znaczenie, ponieważ ulga przysługuje osobie, która „na dzień 1 stycznia” ma tytuł własności i czyni dom swoim stałym miejscem zamieszkania (s. 196.031(1)(a)). Nowy dom musi należeć do Państwa i być Państwa stałym miejscem zamieszkania na dzień 1 stycznia mieszczący się w tym okresie.

Biuletyn PTO 20-11 Departamentu Skarbowego (24 listopada 2020 r.) podaje, że okres ten „został wydłużony z dwóch do trzech lat” po tym, jak wyborcy zatwierdzili „poprawkę konstytucyjną nr 5 w wyborach powszechnych 3 listopada 2020 r.”, a tekst konstytucji przedrukowany w 2026 r. mówi o trzech latach. W październiku 2026 r. strona biura wyceny nieruchomości hrabstwa Indian River o przeniesieniu ulgi nadal podawała „w ciągu dwóch lat od porzucenia poprzedniego domu z ulgą homestead”, co jest sprzeczne z obowiązującym prawem. Jeśli hrabstwo Indian River jest częścią Państwa planów, warto to potwierdzić w tym biurze.

Jakie formularze złożyć i do kiedy?

Formularz DR-501T (zaktualizowany w grudniu 2008 r., obowiązujący od listopada 2012 r.) nakazuje „złożyć ten formularz w biurze wyceny nieruchomości do 1 marca” wraz z kopią wniosku o ulgę homestead, czyli formularza DR-501, a „współwnioskodawcy przenoszący ulgę z innego domu z ulgą homestead muszą wypełnić osobny formularz”. Biuro wyceny nieruchomości hrabstwa St. Lucie podaje: „Wniosek o przeniesienie ulgi należy złożyć w tym samym czasie co wniosek o nową ulgę homestead”; jego biura mieszczą się w Fort Pierce oraz pod adresem 250 NW Country Club Drive w Port Saint Lucie, tel. 772-462-1000.

W razie przekroczenia terminu 1 marca sekcja 193.155(8) ustaw Florydy pozwala osobie, która „nie złoży wniosku do 1 marca”, wystąpić do komisji ds. korekty wycen (value adjustment board), wnosząc „bezzwrotną opłatę w wysokości $15”, jeśli wykaże „szczególne okoliczności łagodzące”. Wniosek można złożyć w późniejszym roku, ale „zwrot podatku za poprzednie lata nie przysługuje”.

Małżonkowie lub byli małżonkowie, którzy chcą podzielić korzyść według wskazania zamiast według tytułu własności, korzystają z formularza DR-501TS „Designation of Ownership Shares of Abandoned Homestead” (wskazanie udziałów w porzuconym domu z ulgą homestead), składanego „zanim którekolwiek z Państwa złoży formularz DR-501T”; „udziały procentowe muszą sumować się do 100 procent”. Ustawa dopuszcza to dla osób będących małżeństwem w dniu porzucenia domu z ulgą homestead, a „takie wskazanie, po złożeniu w biurze wyceny nieruchomości, jest nieodwołalne” (s. 193.155(8)(d) i (f)). Łączna kwota dla wszystkich nowych domów z ulgą homestead „nie może przekroczyć $500,000”. Jeśli sprzedaż wiąże się z rozwodem, warto najpierw zlecić sprawdzenie wskazania prawnikowi z Florydy.

Co się dzieje, jeśli zamiast sprzedać poprzedni dom, wynajmą go Państwo?

Zgodnie z sekcją 196.061(1) ustaw Florydy wynajęcie „całości lub zasadniczo całości lokalu wcześniej zgłoszonego jako homestead” oznacza jego porzucenie, choć wynajem po 1 stycznia nie wpływa na ulgę za dany rok, chyba że dom jest wynajmowany przez ponad 30 dni w roku kalendarzowym przez 2 kolejne lata (sekcja została zmieniona w 2026 r. przez s. 15, ch. 2026-239). Przeniesienie ulgi wiąże się z porzuceniem, a nie ze sprzedażą; broszura PT-112 liczy termin od „roku, w którym porzucili Państwo poprzedni dom z ulgą homestead”. Gdy poprzedni dom przestaje być objęty ulgą homestead, sekcja 193.1554(2) ustala jego wartość podatkową na poziomie wartości rynkowej na dzień 1 stycznia pierwszego roku, w którym kwalifikuje się on na podstawie tej sekcji, a limit 10 procent dla podatków innych niż szkolne obowiązuje od następnego roku. Przed podpisaniem umowy najmu warto zapytać biuro wyceny nieruchomości, a o kwestie podatku dochodowego księgowego (CPA).

Co zmieniło się w 2026 r. i czy Amendment 3 (poprawka nr 3 do konstytucji Florydy) zmienia zasady przeniesienia ulgi?

Według biuletynu PTO 26-07 Departamentu Skarbowego (13 lipca 2026 r.) sekcja 3 ustawy ch. 2026-239 (HB 7031-E) zmieniła ustępy dotyczące droższego i tańszego domu, aby „usunąć wymóg, by poprzedni dom z ulgą homestead był »bezpośrednio« poprzednim domem z ulgą homestead”. Zmiana weszła w życie 1 lipca 2026 r. i „po raz pierwszy ma zastosowanie do listy podatkowej na 2027 r.”. Tekst ustępów (8)(a) i (b) z 2026 r. na stronie Senatu nie zawiera już słowa „immediate” (bezpośrednio); jeśli Państwa plan opiera się na domu z ulgą homestead innym niż ostatni, warto poprosić biuro wyceny nieruchomości o potwierdzenie.

Ta sama ustawa zmieniła sekcję 689.261 ustaw Florydy. Od 1 lutego 2027 r. dom pokazywany na internetowej platformie z ofertami musi mieć podane szacunkowe podatki od nieruchomości. Platforma korzystająca z kalkulatora podatkowego musi opierać szacunek na cenie ofertowej i ujawniać, że nie uwzględnia on żadnego „przeniesienia różnicy w wartości podatkowej homestead”; platforma bez kalkulatora musi zamiast tego podać link do kalkulatora lub strony głównej biura wyceny nieruchomości. Ponadto „podatki ad valorem obecnego właściciela nie mogą być podawane w żadnych drukowanych materiałach ofertowych”. Dlaczego Państwa rachunek podatkowy nigdy nie był rachunkiem kupującego, wyjaśniam we wpisie o tym, dlaczego rachunek podatkowy sprzedającego może wprowadzić kupującego w błąd.

Amendment 3, poddana pod głosowanie 3 listopada 2026 r., to osobna kwestia. Biuro wyceny nieruchomości hrabstwa Pinellas podaje, że „poprawka nie zmienia florydzkich przepisów o przeniesieniu ulgi” i że wzrosty „nadal byłyby ograniczone do 3% lub CPI, w zależności od tego, która wartość jest niższa”. Jeśli zostanie przyjęta, wejdzie w życie 1 stycznia 2027 r., więc jeśli Państwa przeprowadzka obejmuje tę datę, warto zapytać biuro wyceny, jak poprawka dotyczy Państwa sytuacji. Resztę znajdą Państwo w moim wpisie o Amendment 3.

Co sprawdzić przed wystawieniem domu na sprzedaż?

Wartość 2.7 procent pochodzi od dwóch biur wyceny nieruchomości. Konstytucja jest cytowana według przedruku w CS/HJR 1-F. Jeśli chodzi o traktowanie poprzedniego domu z ulgą homestead przez resztę roku sprzedaży, hrabstwo Pinellas uznaje 1 stycznia roku sprzedaży za ostatnią datę uprawniającą do ulgi; warto zapytać biuro wyceny we własnym hrabstwie. Zanim Państwo do mnie zadzwonią, warto przygotować:

Wartość rynkową i wartość podatkową poprzedniego domu z rejestru biura wyceny nieruchomości.
Akt własności (deed), jeśli dom ma więcej niż jednego właściciela.
Przedział cenowy następnego domu, aby ustalić, czy będzie to dom droższy, czy tańszy.
Jeśli korzyść podzielą małżonkowie lub byli małżonkowie: plan złożenia formularza DR-501TS przed DR-501T.

Przy przeniesieniu ulgi opłaca się planowanie: rok zamknięcia transakcji, dzień 1 stycznia, do którego trzeba się wprowadzić, i formularz złożony do 1 marca. Proszę porozmawiać ze mną przed wystawieniem domu na sprzedaż, a rozpiszę z Państwem terminy i przeliczę wzór, aby mogli Państwo przedstawić wynik do potwierdzenia w biurze wyceny nieruchomości.

Więcej dla sprzedających na Treasure Coast: moje poradniki: dlaczego dom w Port St. Lucie się nie sprzedaje, co sprzedający na Florydzie muszą ujawnić, sprzedaż domu ze starym dachem, zyski kapitałowe przy sprzedaży domu, sprzedaż odziedziczonego domu oraz najpierw sprzedać czy najpierw kupić.

Pytania sprzedających o przeniesienie ulgi homestead

Jak działa przeniesienie ulgi (portability) na Florydzie?

Gdy opuszczają Państwo dom z ulgą homestead na Florydzie i ustanawiają nowy, mogą Państwo przenieść na nowy dom różnicę między wartością rynkową a wartością podatkową poprzedniego domu, do $500,000. Jeśli nowy dom jest wart mniej, przechodzi proporcjonalna część zgodnie z sekcją 193.155(8)(b) ustaw Florydy.

Ile jest czasu na skorzystanie z przeniesienia ulgi po sprzedaży domu?

Do 1 stycznia w ciągu trzech lat od 1 stycznia roku, w którym porzucili Państwo poprzedni dom z ulgą homestead, a nie trzy lata od sprzedaży. Według biura wyceny nieruchomości hrabstwa Pinellas przy sprzedaży w 2026 r. mają Państwo czas do 1 stycznia 2029 r.

Jaką maksymalną korzyść Save Our Homes można przenieść?

$500,000, zgodnie z sekcją 193.155(8) ustaw Florydy. Gdy korzyść dzielą małżonkowie lub współwłaściciele, łączna kwota przeniesiona na wszystkie nowe domy z ulgą homestead nie może przekroczyć $500,000.

Co dzieje się z przeniesieniem ulgi przy przeprowadzce do tańszego domu?

Przenosi się część proporcjonalną do wartości nowego domu. W przykładzie biura wyceny nieruchomości hrabstwa Martin korzyść $100,000 przy domu za $400,000 zmienia się w $68,750 przy domu za $275,000.

Jaki formularz złożyć, aby przenieść ulgę, i kiedy?

Formularz DR-501T, składany razem z wnioskiem o ulgę homestead, czyli formularzem DR-501, w biurze wyceny nieruchomości do 1 marca. Małżonkowie lub byli małżonkowie, którzy chcą podzielić korzyść według wskazania, najpierw składają formularz DR-501TS, a takie wskazanie jest nieodwołalne.

Czy Amendment 3 zmienia zasady przeniesienia ulgi?

Biuro wyceny nieruchomości hrabstwa Pinellas podaje, że poprawka, poddana pod głosowanie 3 listopada 2026 r., nie zmienia florydzkich przepisów o przeniesieniu ulgi. Jeśli poprze ją co najmniej 60 procent głosujących, wejdzie w życie 1 stycznia 2027 r.; jeśli Państwa przeprowadzka obejmuje tę datę, szczegóły warto potwierdzić w biurze wyceny nieruchomości.

Kontakt z Williamem. Sprzedają Państwo dom z ulgą homestead i kupują kolejny na Florydzie? Proszę przesłać mi adres, a pobiorę wartość rynkową i podatkową z rejestru biura wyceny nieruchomości, przeliczę wzór dla droższego lub tańszego domu w rozważanym przez Państwa przedziale cenowym i rozpiszę terminy 1 stycznia i 1 marca, aby mogli Państwo potwierdzić liczby w biurze wyceny przed wystawieniem domu na sprzedaż. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.

Informacje ogólne, a nie porada prawna, podatkowa, kredytowa ani ubezpieczeniowa, ani gwarancja jakiejkolwiek sprzedaży, ceny czy terminu. Limit 2.7 procent na 2026 r. pochodzi od biur wyceny nieruchomości hrabstw Pinellas i Martin, zmiana przepisów z 2026 r. po raz pierwszy ma zastosowanie do listy podatkowej na 2027 r., a strona biura wyceny nieruchomości hrabstwa Indian River nadal opisuje dwuletni termin; liczby i terminy należy potwierdzić w biurze wyceny nieruchomości swojego hrabstwa, a pytania podatkowe i dotyczące tytułu własności omówić z księgowym (CPA), doradcą podatkowym lub prawnikiem od nieruchomości na Florydzie. Odwołania do ustaw, przepisów i rynku według stanu na 24 października 2026 r. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).

Źródła

William Merchant