Amendment 3 na Florydzie i termin 31 grudnia 2026 r.: dlaczego osoby przeprowadzające się na Treasure Coast, do hrabstwa Palm Beach i na Space Coast powinny kupić dom przed Nowym Rokiem

Oct 18

Krótka odpowiedź: Amendment 3 (poprawka nr 3 do konstytucji Florydy) znajduje się na karcie do głosowania w wyborach 3 listopada 2026 r. i do przyjęcia potrzebuje 60 procent głosów. Jeśli zostanie przyjęta, ulga homestead (homestead exemption) od wszystkich podatków poza szkolnymi wzrośnie z obecnych $51,411 do $150,000 od 1 stycznia 2027 r. i do $250,000 od 1 stycznia 2028 r., a następnie będzie rosła wraz z inflacją. Sam tekst poprawki kieruje na wolniejszą ścieżkę osoby, które na dzień 31 grudnia 2026 r. nie utrzymywały stałego miejsca zamieszkania w tym stanie: początkowo ulga pozaszkolna w wysokości $50,000, a pełna kwota począwszy od piątego roku korzystania ze zwolnienia. Przy średniej stanowej stawce pozaszkolnej wynoszącej 10.5 promila (mills) różnica między obiema ścieżkami to około $2,100 rocznie przez cztery lata; przy średniej dla hrabstwa St. Lucie wynoszącej 15.3 promila to około $3,060 rocznie. Nic nie jest pewne, dopóki głosy nie zostaną policzone, a zasada pięciu lat budzi wątpliwości konstytucyjne, które przyznaje nawet samo streszczenie na karcie do głosowania, ale jedyne, na co mają Państwo pełny wpływ, to po której stronie 31 grudnia się Państwo znajdą. Ten termin to 31 grudnia 2026 r. Proszę napisać do mnie już teraz, a ułożymy kalendarz zamknięcia transakcji (closing), który zmieści się przed tą granicą.

Co kilka lat Floryda poddaje pod głosowanie kwestię podatku od nieruchomości. Ta poprawka jest inna pod względem skali, a także pod jednym innym względem, który ma ogromne znaczenie dla osób, z którymi co tydzień rozmawiam i które planują przeprowadzkę tutaj w 2027 lub 2028 r.: zawiera wpisaną datę. Jeśli Amendment 3 zostanie przyjęta, konstytucja Florydy będzie inaczej traktować osobę, która 31 grudnia 2026 r. miała stałe miejsce zamieszkania na Florydzie, a inaczej kogoś, kto przyjechał 2 stycznia 2027 r., i to przez cztery lata. Pokażę Państwu dokładne brzmienie przepisów, przełożę je na konkretne liczby, wyjaśnię, jak biura wyceny nieruchomości ustalają, kto jest rezydentem, i opiszę, co musi się wydarzyć od teraz do sylwestra, aby zakup został sfinalizowany na czas. Powiem też otwarcie, co nie jest przesądzone, bo decyzja tej wagi zasługuje na pełny obraz.

Jeśli Floryda jest w Państwa planach na 2027 r., proszę napisać do mnie już teraz. Czasu do 31 grudnia wystarczy, by znaleźć dom, podpisać umowę i sfinalizować zakup na Treasure Coast, w hrabstwie Palm Beach lub na Space Coast, ale tylko jeśli zaczniemy teraz. Jedna bezpłatna rozmowa na Zoomie o Państwa harmonogramie i budżecie, a wyjdą Państwo z niej z kalendarzem rozpisanym wstecz od 31 grudnia. Proszę wysłać mi wiadomość lub SMS pod numer (772) 800-2274.

Czym jest Amendment 3, w prostych słowach

Amendment 3 znajduje się na karcie do głosowania w wyborach powszechnych 3 listopada 2026 r. pod tytułem „Increased Homestead Exemption; Lower Cap on Increases in Non-Homestead Property Assessments” (wyższa ulga homestead; niższy limit wzrostu wartości podatkowej nieruchomości nieobjętych ulgą homestead). Umieściła ją tam legislatura stanowa jako House Joint Resolution 1F podczas sesji nadzwyczajnej zwołanej przez gubernatora DeSantisa. Izba Reprezentantów przyjęła ją stosunkiem głosów 75 do 26, a Senat 30 do 9, w obu przypadkach 2 czerwca 2026 r. Jak każda poprawka do konstytucji Florydy wymaga co najmniej 60 procent głosów, a nie zwykłej większości. Jeśli zostanie zatwierdzona, wejdzie w życie 1 stycznia 2027 r.

Oto co zmienia. Obecnie nieruchomość objęta ulgą homestead na Florydzie korzysta ze zwolnienia w wysokości $25,000 od wszystkich podatków od nieruchomości oraz z drugiego zwolnienia od podatków pozaszkolnych, stosowanego do wartości powyżej $50,000, które jest waloryzowane o inflację i w 2026 r. wynosi $26,411, co daje łącznie $51,411. Amendment 3 utrzymuje zwolnienie w wysokości $25,000 od podatków szkolnych i ustala zwolnienie od wszystkich podatków pozaszkolnych, czyli podatków hrabstwa, miasta, okręgu straży pożarnej, okręgu gospodarki wodnej i innych okręgów specjalnych, na poziomie do $150,000 wartości podatkowej od 1 stycznia 2027 r. i do $250,000 od 1 stycznia 2028 r., z waloryzacją o inflację od 2029 r., wobec obecnych $51,411. Obniża też coroczny limit wzrostu wartości podatkowej nieruchomości nieobjętych ulgą homestead, w tym drugich domów, nieruchomości na wynajem i nieruchomości komercyjnych, z 10 do 5 procent w przypadku podatków pozaszkolnych. Zobowiązuje legislaturę do ustanowienia procedury, dzięki której hrabstwa i miasta będą mogły dalej podnosić zwolnienie, aż do całej wartości podatkowej, oraz wymienia, na co hrabstwa i miasta mogą wydawać wpływy z podatku od nieruchomości: bezpieczeństwo publiczne, edukację, infrastrukturę, zasoby naturalne, zadłużenie, zobowiązania emerytalne, funkcjonowanie administracji oraz inne wydatki zatwierdzone przez ich organy, o ile prawo stanowe ich nie zakazuje; według Florida TaxWatch ta lista „tak naprawdę niczego nie ogranicza”.

Dwóch rzeczy poprawka nie robi. Nie zmienia podatków szkolnych, które w większości naszych hrabstw stanowią dużą część rachunku, i nie znosi podatku od nieruchomości; Dorothy Jacks, szefowa biura wyceny nieruchomości hrabstwa Palm Beach (Palm Beach County Property Appraiser), określiła ją w rozmowie z CBS12 jako obniżkę podatku, a nie jego likwidację. Save Our Homes, czyli limit, który ogranicza coroczny wzrost wartości podatkowej nieruchomości objętej ulgą homestead do 3 procent lub poziomu inflacji, w zależności od tego, która wartość jest niższa, pozostaje bez zmian, podobnie jak przeniesienie ulgi (portability).

Zdanie, które wyznacza termin

Większość relacji skupia się na kwocie $250,000. Dla osób, które jeszcze tu nie mieszkają, ważniejszy jest zapis w kolejnym akapicie. Ostateczny tekst poprawki stanowi, że wyższe zwolnienie przysługuje właścicielowi nieruchomości objętej ulgą homestead na zwykłych zasadach, a następnie tworzy drugą kategorię: każdą osobę, która 1 stycznia 2027 r. lub później nabywa tytuł własności i czyni nieruchomość swoim stałym miejscem zamieszkania, a przy tym „na dzień 31 grudnia 2026 r. nie utrzymywała stałego miejsca zamieszkania w tym stanie”. Taka osoba otrzymuje zwolnienie szkolne w wysokości $25,000 i zwolnienie pozaszkolne w wysokości zaledwie $50,000 wartości podatkowej, waloryzowane od 2028 r., a pełną kwotę otrzymuje „począwszy od piątego roku korzystania ze zwolnienia na podstawie tego podpunktu”. Oficjalne streszczenie, które wyborcy przeczytają na karcie do głosowania, ujmuje to tak: osoby, które 31 grudnia 2026 r. nie są rezydentami Florydy, otrzymują istniejącą ulgę homestead, gdy spełnią warunki, a wyższe zwolnienie od piątego roku, „w zakresie dozwolonym przez Konstytucję Stanów Zjednoczonych”.

W praktyce oznacza to, że przez pierwsze cztery lata ulga będzie mniej więcej na obecnym poziomie, a pełną kwotę otrzymuje się w piątym roku. Biuro przewodniczącego Senatu opisało to tak samo w dniu przyjęcia poprawki: nowi rezydenci otrzymują ulgę homestead w wysokości $50,000 przez cztery lata, a następnie stają się uprawnieni do ulgi w wysokości $250,000. Hrabstwo lub miasto może większością dwóch trzecich głosów, i to dopiero od 1 stycznia 2030 r., skrócić okres oczekiwania ze względu na istotną potrzebę lokalną, ale nikt nie powinien na to liczyć w swoich planach.

Proszę zwrócić uwagę, na czym opiera się ten zapis. Nie od tego, czy 31 grudnia byli Państwo właścicielami domu, tylko od tego, czy na ten dzień „utrzymywali Państwo stałe miejsce zamieszkania w tym stanie”. Tak odczytuje to opublikowana lista najczęstszych pytań biura wyceny nieruchomości hrabstwa Pinellas: osoby mające stałe miejsce zamieszkania na Florydzie na dzień 31 grudnia 2026 r. kwalifikowałyby się do wyższych kwot od 2027 r., a osoby, które do tego czasu ustanowią tu miejsce zamieszkania, ale kupią dom później, otrzymałyby wyższą kwotę w momencie zakupu i złożenia wniosku o ulgę homestead. Dodałbym do tego jedno zastrzeżenie. Biura wyceny nieruchomości będą stosować te przepisy na podstawie ustawy wykonawczej i wytycznych Department of Revenue (stanowy departament skarbowy) dotyczących weryfikacji miejsca zamieszkania na dzień 31 grudnia, które w chwili publikacji tego artykułu nie zostały jeszcze wydane, a relacja CBS12 z wywiadu z szefową biura wyceny w hrabstwie Palm Beach opisywała wolniejszą ścieżkę jako dotyczącą rezydentów, którzy w 2026 r. nie mają florydzkiej ulgi homestead, co jest węższą interpretacją. Jest tylko jeden sposób, by mieć pewność, że znajdą się Państwo po właściwej stronie przy każdej z tych interpretacji: być właścicielem domu na Florydzie i mieszkać w nim jako w stałym miejscu zamieszkania najpóźniej 31 grudnia 2026 r., a następnie złożyć wniosek o ulgę homestead do 1 marca 2027 r.

Ile są warte obie ścieżki w dolarach

Obliczenia podatku od nieruchomości są proste, gdy zna się swoją stawkę podatkową (millage). Jeden promil (mill) to jeden dolar podatku od każdych $1,000 wartości podlegającej opodatkowaniu, więc dodatkowe $100,000 zwolnienia przy stawce 10 promili to $1,000 rocznie. Florida TaxWatch wylicza średnią stanową stawkę pozaszkolną na 10.5 promila i zaznacza, że średnie dla hrabstw wahają się od 15.3 promila w hrabstwie St. Lucie, najwyższej w stanie, do 4.9 promila w hrabstwie Walton. Na podstawie tych dwóch wartości poniżej przedstawiam różnicę między pełną ulgą a ulgą dla nowych rezydentów w latach 2028-2031, czyli w czterech latach wolniejszej ścieżki dla osoby, która po raz pierwszy kwalifikuje się do ulgi homestead w 2028 r. Tabela zakłada wartość podatkową co najmniej $250,000, co dotyczy większości domów sprzedawanych na tym wybrzeżu, niezmienioną stawkę podatkową i brak waloryzacji o inflację.

	Średnia stanowa, 10.5 promila	Średnia dla hrabstwa St. Lucie, 15.3 promila
Ulga pozaszkolna, rezydent na dzień 31 grudnia 2026 r. (od 2028 r.)	$250,000	$250,000
Ulga pozaszkolna, nowy rezydent po 31 grudnia 2026 r. (lata 1-4)	$50,000	$50,000
Różnica w zwolnionej wartości	$200,000	$200,000
Różnica w podatku, rocznie	$2,100	$3,060
Różnica w ciągu czterech lat wolniejszej ścieżki	$8,400	$12,240

Taka jest różnica między dwoma sąsiadami z identycznymi domami, którzy przyjechali w odstępie kilku tygodni. Jeśli chodzi o pełną wartość samej poprawki, biuro wyceny nieruchomości hrabstwa Pinellas szacuje, że przy średniej stawce w tym hrabstwie wynoszącej 12.2 promila właściciel domu z pełną ulgą zaoszczędziłby około $1,203 w 2027 r. i $2,423 w 2028 r. w porównaniu z obecną ulgą w wysokości $51,411, a według danych stanowych TaxWatch są to kwoty $1,035 i $2,085. Dorothy Jacks powiedziała CBS12, że w hrabstwie Palm Beach obecna ulga pozwala przeciętnemu właścicielowi domu zaoszczędzić około $800 i że kwota ta mogłaby wzrosnąć do około $1,500-$2,000 w 2027 r. i $3,000-$3,500 w 2028 r., w zależności od lokalizacji. Rzeczywisty rachunek zależy od miasta, okręgu straży pożarnej i innych stawek, a poprawka nie zmienia opłat niezależnych od wartości (non-ad valorem), takich jak opłaty za wywóz śmieci czy odprowadzanie wód opadowych, które figurują na tym samym rachunku.

Obowiązuje też zwykła zasada 1 stycznia, która nie ma nic wspólnego z Amendment 3 i ma zastosowanie niezależnie od tego, czy poprawka przejdzie. Floryda przyznaje ulgę homestead osobie, która 1 stycznia jest właścicielem domu i mieszka w nim jako w stałym miejscu zamieszkania, a termin złożenia wniosku to 1 marca. Jeśli sfinalizują Państwo zakup i wprowadzą się do 31 grudnia, mogą Państwo złożyć wniosek na 2027 r. Jeśli zakup zostanie sfinalizowany 3 stycznia, pierwszym rokiem z ulgą homestead będzie 2028, co oznacza pełny rok podatków od niechronionej wartości i roczne opóźnienie, zanim limit Save Our Homes zacznie Państwa chronić. Jeśli Amendment 3 zostanie przyjęta, sfinalizowanie zakupu i wprowadzenie się do 31 grudnia to również jedyny sposób, by osoba przeprowadzająca się tutaj otrzymała pozaszkolną ulgę w wysokości $150,000 na 2027 r., która przy 10.5 promila sama w sobie jest warta około $1,575.

Jak biuro wyceny nieruchomości ustala, czy są Państwo rezydentem Florydy

Stałe miejsce zamieszkania na Florydzie to kwestia faktyczna, którą w pierwszej kolejności rozstrzyga biuro wyceny nieruchomości hrabstwa (Property Appraiser) na podstawie sekcji 196.015 ustaw Florydy. Ustawa stanowi, że żaden pojedynczy czynnik nie jest rozstrzygający, i wymienia, co biuro może wziąć pod uwagę: oświadczenie o miejscu zamieszkania (declaration of domicile) wpisane do rejestrów publicznych hrabstwa; miejsce, w którym Państwa dzieci pozostające na utrzymaniu są zapisane do szkoły; miejsce pracy; to, czy i kiedy zrezygnowali Państwo z poprzedniego stałego miejsca zamieszkania poza Florydą; rejestrację jako wyborca na Florydzie pod adresem nieruchomości; florydzkie prawo jazdy lub dowód tożsamości i zwrot prawa jazdy z innego stanu; florydzką rejestrację posiadanych pojazdów; adres w federalnym zeznaniu podatkowym; miejsce prowadzenia rachunków bankowych; oraz dowody opłacania mediów w nieruchomości. Jeśli zamierzają Państwo być rezydentami Florydy 31 grudnia 2026 r., praktyczna lista zadań układa się sama: sfinalizować zakup, wprowadzić się, wyrobić florydzkie prawo jazdy i tablice rejestracyjne, zarejestrować się jako wyborca, złożyć oświadczenie o miejscu zamieszkania u urzędnika sądu (clerk of court) i zmienić adres w banku i w IRS (federalny urząd skarbowy). Proszę to zrobić przed 31 grudnia, a nie w pierwszym tygodniu stycznia, i zachować kopie wszystkich dokumentów z datami.

Kalendarz od dziś do 31 grudnia

Napisałem ten artykuł 18 października 2026 r. Zakup finansowany kredytem na Florydzie trwa zwykle od 30 do 45 dni od podpisania umowy do zamknięcia transakcji, gdy kredytodawca ma już komplet dokumentów, a standardowa florydzka umowa AS-IS (w stanie obecnym) daje kupującemu 15 dni na inspekcje, jeśli pole pozostanie puste, przy czym możemy wynegocjować krótszy lub dłuższy okres. Licząc wstecz, kupujący, który chce mieć bezpieczny zapas przed świętami, powinien mieć podpisaną umowę do połowy listopada, co oznacza oglądanie domów w ciągu najbliższych dwóch do trzech tygodni. Kupujący za gotówkę mają więcej swobody; sprawna transakcja gotówkowa może zostać sfinalizowana w dwa do trzech tygodni, więc taki kupujący mógłby szukać jeszcze na początku grudnia, choć między Bożym Narodzeniem a Nowym Rokiem w firmach tytułowych (title companies) i w hrabstwowych urzędach rejestracji pracuje mniej osób, i nie planowałbym celowo zamknięcia transakcji na 30 grudnia.

Zanim cokolwiek z tego nastąpi, jeśli korzystają Państwo z kredytu, proszę porozmawiać z kredytodawcą jeszcze w tym tygodniu, aby mieć wstępną zgodę kredytową (pre-approval) przed przyjazdem na oglądanie domów. Jeśli sprzedają Państwo dom w innym stanie, warto rozważyć, czy można najpierw kupić tutaj; umowę uzależnioną od sprzedaży domu na północy trudno sfinalizować przed 31 grudnia. Jeśli planują Państwo zakup mieszkania w kondominium (condo), proszę pamiętać, że zgody wspólnoty mieszkaniowej (condo association) i zaświadczenia estoppel (potwierdzenie HOA o zaległych opłatach) wydłużają proces o kilka dni. A jeśli nie zdążą Państwo sfinalizować zakupu do 31 grudnia, ale mogą się przeprowadzić, opisaną w poprzedniej części ścieżkę ustanowienia miejsca zamieszkania warto omówić z biurem wyceny nieruchomości i prawnikiem, pamiętając, że sposób weryfikacji miejsca zamieszkania na dzień 31 grudnia nie został jeszcze spisany.

Co nie jest przesądzone, aby mogli Państwo to rozważyć

Chcę tu zachować ostrożność, bo ludzie podejmują w związku z tym duże decyzje, a wolę, żeby o niepewnościach usłyszeli Państwo ode mnie. Po pierwsze, Amendment 3 nie została jeszcze przyjęta. Potrzebuje 60 procent głosów. Sondaż James Madison Institute, o którym informowała CBS Miami, wykazał 74 procent poparcia wśród zarejestrowanych wyborców, które spadało do 55 procent, gdy opisywano konsekwencje, takie jak cięcia usług czy wyższe podatki w innych obszarach. Sondaż University of North Florida przeprowadzony w dniach 12-19 października 2026 r. wśród 1,471 prawdopodobnych wyborców wykazał, według News4JAX, że 50 procent zamierza głosować za, 30 procent przeciw, a 14 procent jest niezdecydowanych. Po drugie, zasada pięciu lat dla nowych rezydentów może nie przetrwać zaskarżenia w sądzie. Florida TaxWatch zwraca uwagę, że Sąd Najwyższy Florydy uchylił w 1982 r. podobny pięcioletni okres oczekiwania na wyższą ulgę homestead, a sformułowanie ze streszczenia na karcie do głosowania, „w zakresie dozwolonym przez Konstytucję Stanów Zjednoczonych”, sygnalizuje, że kwestia pozostaje otwarta. Jeśli sąd uchyli okres oczekiwania, nowo przybyli otrzymają taką samą ulgę jak wszyscy pozostali, a granica 31 grudnia będzie miała znaczenie tylko dla zwykłej zasady 1 stycznia dotyczącej ulgi homestead. Po trzecie, samo brzmienie na karcie do głosowania zostało przepisane po tym, jak sędzia sądu okręgowego hrabstwa Leon David Frank orzekł 3 sierpnia 2026 r., że pierwotny tytuł, „Save Our Homes from Excessive Property Taxes” (ochrona domów przed nadmiernym podatkiem od nieruchomości), i streszczenie wprowadzały w błąd; obecną wersję na karcie do głosowania przygotował prokurator generalny James Uthmeier.

Po czwarte, te pieniądze skądś muszą pochodzić. Stanowa Revenue Estimating Conference (konferencja szacowania dochodów) przewiduje, że przy obecnych stawkach podatkowych samorządy lokalne zbiorą w 2027 r. o $4.939 miliarda mniej, a do 2031 r. o $11.835 miliarda mniej. Miasto Port St. Lucie, w którym około 62 procent działek mieszkalnych jest objętych ulgą homestead, wobec 47 procent w skali stanu, przewiduje utratę dochodów w wysokości $26.3 miliona w pierwszym roku i $22.1 miliona w drugim, przy funduszu ogólnym wynoszącym około $105 milionów, i już wstrzymało zatrudnianie oraz odłożyło inwestycje. Hrabstwa i miasta mogą zareagować podniesieniem stawek podatkowych, wprowadzeniem dodatkowych opłat lub cięciem usług, a poprawka nie przewiduje żadnych środków stanowych na pokrycie tych strat. Poprawkę popierają Florida Realtors, Partia Republikańska Florydy (Republican Party of Florida) i gubernator. Wśród przeciwników lub zgłaszających zastrzeżenia są Florida Sheriffs Association, Florida Professional Firefighters, Florida Association of Counties, Florida League of Cities oraz Florida TaxWatch, która zaleca głosowanie przeciw. Sprzedaję domy; nie będę Państwu mówił, jak głosować. Powiem natomiast, że jeśli i tak przeprowadzają się Państwo tutaj, sam tekst poprawki nagradza tych, którzy przyjadą pierwsi, a jeśli poprawka przepadnie, sfinalizowanie zakupu w grudniu nic Państwa nie będzie kosztowało.

Jeśli głosują Państwo na Florydzie

Termin składania wniosków o głosowanie korespondencyjne upłynął 22 października o 17:00. Głosowanie przedterminowe trwa w całym stanie od 24 do 31 października, a niektóre hrabstwa dodają dni na początku lub na końcu tego okresu. Dzień wyborów to wtorek, 3 listopada 2026 r. Stanowa komisja wyborcza (Elections Canvassing Commission) ma zatwierdzić wyniki, w tym wyniki głosowania nad poprawkami, 17 listopada 2026 r. Biuro wyborcze Państwa hrabstwa (supervisor of elections) poda adres lokalu wyborczego i wzór karty do głosowania; Amendment 3 figuruje obok dwóch pozostałych poprawek stanowych: dotyczącej funduszu stabilizacji budżetu oraz zwolnienia dla rzeczowych składników majątku ruchomego na gruntach rolnych.

Pytania kupujących o Amendment 3

Czy Amendment 3 została przyjęta?

Nie. Znajduje się na karcie do głosowania 3 listopada 2026 r. i potrzebuje co najmniej 60 procent głosów. Jeśli zostanie zatwierdzona, wejdzie w życie 1 stycznia 2027 r., a po raz pierwszy będzie widoczna w zawiadomieniach TRIM (o proponowanym podatku) z sierpnia 2027 r. i w rachunkach podatkowych z listopada 2027 r.

Czy do 31 grudnia 2026 r. muszę być właścicielem domu, czy wystarczy, że mieszkam na Florydzie?

Tekst poprawki odnosi się do tego, czy „utrzymywali Państwo stałe miejsce zamieszkania w tym stanie na dzień 31 grudnia 2026 r.”, a nie do własności, i tak właśnie odczytuje go biuro wyceny nieruchomości hrabstwa Pinellas. Jednak według stanu na październik 2026 r. nie powstały jeszcze ustawa wykonawcza ani wytyczne Department of Revenue dotyczące weryfikacji tego warunku, a co najmniej jedna relacja prasowa z wyjaśnień biura wyceny w jednym z hrabstw opisywała tę zasadę w kategoriach posiadania ulgi homestead w 2026 r. Bycie właścicielem domu na Florydzie i mieszkanie w nim jako w stałym miejscu zamieszkania 31 grudnia 2026 r. oraz złożenie wniosku o ulgę homestead do 1 marca 2027 r. to jedyna sytuacja bezpieczna przy każdej interpretacji.

Co się stanie, jeśli kupię dom dopiero w styczniu 2027 r.?

Zarówno według obecnego prawa, jak i według Amendment 3 pierwszym rokiem z ulgą homestead byłby 2028, ponieważ ulga przysługuje właścicielowi, który mieszka w domu 1 stycznia. Jeśli poprawka zostanie przyjęta, a 31 grudnia 2026 r. nie byli Państwo rezydentami Florydy, otrzymaliby Państwo pozaszkolną ulgę w wysokości $50,000 w latach 2028-2031, a pełną ulgę w wysokości $250,000, zwaloryzowaną o inflację, od 2032 r. Przy 10.5 promila różnica wynosi około $2,100 rocznie; przy średniej dla hrabstwa St. Lucie wynoszącej 15.3 promila to około $3,060 rocznie.

Czy Amendment 3 obniża podatki szkolne?

Nie. W przypadku stawek okręgów szkolnych pozostaje dotychczasowe zwolnienie w wysokości $25,000, a nowe kwoty ich nie dotyczą. W większości naszych hrabstw podatek szkolny to jedna z największych pozycji na rachunku, co jest jednym z powodów, dla których poprawka obniża, a nie znosi podatek od nieruchomości.

Kupuję drugi dom lub nieruchomość na wynajem, a nie nieruchomość objętą ulgą homestead. Czy poprawka mi pomoże?

Nie poprzez ulgę, która przysługuje wyłącznie w przypadku stałego miejsca zamieszkania. Poprawka obniżyłaby od 1 stycznia 2027 r. limit corocznego wzrostu wartości podatkowej nieruchomości nieobjętych ulgą homestead z 10 do 5 procent w przypadku podatków pozaszkolnych, co spowalnia wzrost wartości podatkowej, ale samo w sobie nie obniża rachunku. Florida TaxWatch i inni zwracają też uwagę, że samorządy lokalne, które zbiorą mniej od nieruchomości objętych ulgą homestead, mogą podnieść stawki podatkowe, co dotknęłoby także właścicieli nieruchomości nieobjętych ulgą.

Czy pięcioletni okres oczekiwania może zostać uchylony?

Może. Streszczenie na karcie do głosowania stosuje tę zasadę tylko „w zakresie dozwolonym przez Konstytucję Stanów Zjednoczonych”, a Florida TaxWatch zwraca uwagę, że Sąd Najwyższy Florydy uchylił w 1982 r. podobny pięcioletni okres oczekiwania na wyższą ulgę homestead. Jeśli sąd go uchyli, nowi rezydenci otrzymają taką samą ulgę jak wszyscy pozostali. Nikt nie może zagwarantować takiego wyniku, dlatego planuję w oparciu o tekst w obecnym brzmieniu.

Czy poprawka zmienia Save Our Homes lub przeniesienie ulgi (portability)?

Nie. Limit Save Our Homes, który ogranicza wzrost wartości podatkowej nieruchomości objętej ulgą homestead do 3 procent lub zmiany wskaźnika CPI, w zależności od tego, która wartość jest niższa, pozostaje bez zmian, podobnie jak możliwość przeniesienia tej korzyści na nową nieruchomość objętą ulgą homestead na Florydzie. Proszę pamiętać, że po zakupie wartość podatkowa zostaje zrównana z wartością rynkową według stanu na najbliższy 1 stycznia, a limit zaczyna Państwa chronić w roku następującym po uzyskaniu ulgi homestead, co jest kolejnym powodem, dla którego zamknięcie transakcji w grudniu jest warte więcej niż w styczniu.

Kontakt z Williamem. Jeśli Floryda jest w Państwa planach na 2027 r., warto przyspieszyć je na 2026 r. Zapraszam do kontaktu już teraz: ułożymy kalendarz zamknięcia transakcji rozpisany wstecz od 31 grudnia, z kontaktem do kredytodawcy jeszcze w tym tygodniu, oglądaniem domów na Treasure Coast, w hrabstwie Palm Beach lub na Space Coast w ciągu kolejnych dwóch tygodni i podpisaną umową do połowy listopada. Jedna bezpłatna rozmowa na Zoomie, bez zobowiązań. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.

Informacje ogólne, niestanowiące porady prawnej, podatkowej ani finansowej. Amendment 3 pozostaje propozycją, dopóki wyborcy na Florydzie nie zdecydują 3 listopada 2026 r., a biura wyceny nieruchomości hrabstw będą ją stosować na podstawie ustawy wykonawczej i wytycznych Florida Department of Revenue dotyczących weryfikacji miejsca zamieszkania, które w chwili pisania tego artykułu nie zostały wydane. Swoją sytuację należy potwierdzić w biurze wyceny nieruchomości hrabstwa, u florydzkiego prawnika zajmującego się nieruchomościami i u doradcy podatkowego. Dane według stanu na 18 października 2026 r., źródła poniżej; terminy głosowania, data zatwierdzenia wyników i sondaż University of North Florida zaktualizowane 23 października 2026 r. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).

Źródła

William Merchant