Poradnik dla kupujących pierwszy dom na florydzkim Treasure Coast, w hrabstwie Palm Beach i na Space Coast (2026): wkład własny, programy pomocowe, koszty zamknięcia i kolejne kroki

Oct 18

Krótka odpowiedź: Nie potrzebują Państwo 20 procent wkładu własnego. Kredyty FHA wymagają 3.5 procent przy ocenie kredytowej (credit score) 580, kredyty konwencjonalne (conventional) 3 procent w przypadku osób kupujących pierwszy dom, a kredyty VA i USDA nie wymagają wkładu własnego, jeśli spełniają Państwo warunki. Florida Housing dokłada do $10,000 w ramach The Florida Assist, $12,500 w formie drugiej hipoteki FL HLP albo umarzaną drugą hipotekę w wysokości 3, 4 lub 5 procent przy swoich kredytach konwencjonalnych, a program Hometown Heroes daje uprawnionym kupującym z ochrony zdrowia, szkół, służb ratowniczych, opieki nad dziećmi oraz wojska do 5 procent kwoty kredytu, maksymalnie $35,000, przy oprocentowaniu 0 procent. W sierpniu 2026 r. mediana ceny sprzedaży domu jednorodzinnego wyniosła $402,500 w hrabstwie St. Lucie, $376,018 w hrabstwie Brevard i $650,000 w hrabstwie Palm Beach, a według notowania z 15 października średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wynosiło 7.40 procent. Na koszty zamknięcia transakcji warto przeznaczyć od 2 do 5 procent ceny i pamiętać, że Floryda pobiera podatek od samego kredytu hipotecznego, że w styczniu po zamknięciu transakcji podatek od nieruchomości zostanie przeliczony według zapłaconej przez Państwa ceny i że wniosek o ulgę homestead (homestead exemption) trzeba złożyć do 1 marca. Cały proces, krok po kroku, opisuję poniżej. Jeśli wolą Państwo o tym porozmawiać, proszę napisać do mnie już teraz, aby umówić bezpłatne, indywidualne spotkanie na Zoomie dla osób kupujących pierwszy dom.

Większość osób kupujących pierwszy dom, z którymi pracuję, słyszała dwie nieprawdziwe rzeczy: że potrzebują 20 procent wkładu własnego i że nie stać ich na Florydę. Pierwsze to mit, który kosztuje ludzi lata. Drugie zależy wyłącznie od tego, w którym hrabstwie Państwo szukają i z jakiego kredytu korzystają, a różnica między pierwszym domem w Port St. Lucie lub Palm Bay a domem w Jupiter czy Boca Raton jest większa, niż większość ludzi sobie wyobraża. Ten poradnik to spisana rozmowa, którą odbywam z każdą osobą kupującą pierwszy dom: czego naprawdę wymagają poszczególne kredyty, co daje stan Floryda, ile faktycznie kosztuje tu zamknięcie transakcji, jakie typowo florydzkie niespodzianki zaskakują ludzi w drugim roku i w jakiej kolejności następują poszczególne kroki. Każda liczba ma podaną datę, a źródła są wymienione na końcu. Programy i oprocentowanie się zmieniają, dlatego proszę traktować te dane jako obraz sytuacji z połowy października 2026 r., a nie wiążącą ofertę.

Zapraszam do kontaktu w sprawie bezpłatnego, indywidualnego spotkania na Zoomie dla osób kupujących pierwszy dom. Trzydzieści minut, Państwa liczby, bez presji i bez zobowiązań. Ustalimy, na jaki zakup mogą sobie Państwo spokojnie pozwolić, do jakich programów się Państwo kwalifikują i jak powinny wyglądać najbliższe 90 dni. Proszę wysłać mi wiadomość lub SMS pod numer (772) 800-2274, a prześlę link do Zooma.

Najpierw: co właściwie oznacza „kupujący pierwszy dom”

W niemal każdym liczącym się programie, w tym w programach Florida Housing, są Państwo osobą kupującą pierwszy dom, jeśli w ciągu ostatnich trzech lat nie byli Państwo właścicielami nieruchomości, która była Państwa głównym miejscem zamieszkania. Taką definicję stosuje IRS (federalny urząd skarbowy) i tę samą przyjmuje Florida Housing. Jeśli więc mieli Państwo dom wiele lat temu, sprzedali go i od 2023 r. wynajmują, najprawdopodobniej spełniają Państwo ten warunek. Programy Florida Housing przewidują też wyjątki dla uprawnionych weteranów oraz dla domów na obszarach wyznaczonych przez rząd federalny jako obszary docelowe (targeted areas); kredytodawca uczestniczący w programie w ciągu jednego dnia powie Państwu, czy któryś z nich Państwa dotyczy.

Jest Państwa też mniej, niż mogłoby się wydawać. National Association of REALTORS® (krajowe stowarzyszenie agentów nieruchomości) podało w listopadzie 2025 r., że osoby kupujące pierwszy dom stanowiły 21 procent wszystkich kupujących w badanym roku, co jest najniższym udziałem w historii pomiarów, a ich mediana wieku wzrosła do 40 lat. Mediana ich wkładu własnego wyniosła 10 procent, 59 procent korzystało z własnych oszczędności, a 22 procent z darowizny lub pożyczki od rodziny. Nie wspominam o tym, żeby Państwa zniechęcić, ale żeby pokazać, że ci, którym się udaje, robią to z pomocą: dzięki kredytom z niższym wkładem własnym, pomocy stanowej i darowiznom od rodziny. Wszystko to jest w pełni dozwolone i wszystko omawiam poniżej.

Ile pieniędzy naprawdę potrzeba

Trzy pule: wkład własny, koszty zamknięcia transakcji i pewna kwota, która zostanie na koncie po zakupie. Oto wkład własny w zależności od rodzaju kredytu.

Kredyt	Minimalny wkład własny	Dla kogo	Haczyk
FHA	3.5% przy ocenie kredytowej 580 lub wyższej; 10% przy ocenie od 500 do 579	Kupujący z krótszą historią kredytową lub wyższym wskaźnikiem zadłużenia	1.75% jednorazowej składki ubezpieczenia kredytu doliczanej do kredytu, plus 0.55% rocznie w przypadku większości kredytów; ubezpieczenie obowiązuje przez cały okres kredytowania, chyba że wpłacą Państwo 10% wkładu własnego
Konwencjonalny, 97% LTV (stosunek kredytu do wartości) / HomeReady / Home Possible	3% (w standardowym programie 97% co najmniej jeden kredytobiorca musi kupować pierwszy dom; HomeReady i Home Possible mają też limity dochodów)	Kupujący z oceną kredytową od około 620 w górę	Prywatne ubezpieczenie kredytu (PMI) do momentu, gdy zadłużenie spadnie do 80% pierwotnej wartości (przy 80% można wnioskować o jego anulowanie; przy 78% wygasa automatycznie)
VA	0%	Uprawnieni weterani, żołnierze w służbie czynnej, część członków Gwardii Narodowej i rezerwy oraz owdowiali małżonkowie	Jednorazowa opłata (funding fee), z której zwolnionych jest wielu weteranów z niepełnosprawnością związaną ze służbą; brak miesięcznego ubezpieczenia kredytu
USDA	0%	Kupujący o umiarkowanych dochodach na obszarach kwalifikujących się do programu USDA, zwykle wiejskich, a także pod niektórymi adresami na dalszych przedmieściach	Limity dochodów i sprawdzenie adresu na mapie kwalifikowalności USDA; jednorazowe i roczne opłaty gwarancyjne

Darowizna od rodziny jest dozwolona przy każdym z tych kredytów, pod warunkiem przedstawienia oświadczenia o darowiźnie (gift letter) i udokumentowania przepływu środków; w ten sposób kupuje się wiele pierwszych domów. W 2026 r. limit kredytu FHA dla domu jednorodzinnego wynosi $667,000 w hrabstwie Palm Beach, $603,750 w hrabstwach St. Lucie i Martin oraz $541,287 w hrabstwach Brevard i Indian River; kredyty konwencjonalne sięgają $832,750 na całym tym odcinku wybrzeża. Limity te znacznie przekraczają cenę typowego pierwszego domu w tej okolicy, więc rzadko stanowią ograniczenie.

O kosztach zamknięcia transakcji ludzie zapominają najczęściej. Dla kupującego wynoszą one zwykle od 2 do 5 procent ceny przed ewentualną dopłatą sprzedającego, a na Florydzie dwie pozycje to podatki, których w większości stanów nie ma: podatek od dokumentów (doc stamps) od kredytu hipotecznego w wysokości 35 centów od każdych pożyczonych $100 oraz jednorazowy podatek od wartości niematerialnych (intangible tax) w wysokości 20 centów od każdych pożyczonych $100. Przy kredycie $386,000 daje to $1,351 i $772. Sam akt własności podlega podatkowi od dokumentów w wysokości 70 centów od każdych $100 ceny, który zgodnie ze zwyczajem w naszych hrabstwach płaci sprzedający, choć wszystko w umowie na Florydzie podlega negocjacji. Do tego dochodzą opłaty kredytodawcy, wycena (appraisal), polisa ubezpieczenia tytułu własności dla kredytodawcy (lender's policy), pomiar geodezyjny (survey), odsetki płacone z góry oraz pierwszy rok ubezpieczenia domu i kilka miesięcy podatków i ubezpieczenia wpłacanych na rachunek powierniczy (escrow). Rzetelne wstępne zestawienie kosztów kredytu (Loan Estimate) wyszczególni to wszystko w ciągu trzech dni roboczych od złożenia wniosku, a ja omówię je z Państwem pozycja po pozycji.

A potem trzeba coś zostawić na koncie. Przy niektórych kredytach kredytodawcy mogą wymagać rezerw finansowych; ja wymagam ich dla Państwa własnego dobra. Pierwszy dom zawsze czegoś potrzebuje w pierwszym roku.

Co daje stan Floryda

Florida Housing Finance Corporation, stanowa agencja mieszkaniowa, prowadzi opisane poniżej programy. Wszystkie łączą trzy zasady: pomoc przysługuje wyłącznie razem z kredytem hipotecznym Florida Housing o stałym oprocentowaniu na 30 lat, udzielonym przez uczestniczącego w programie kredytodawcę; potrzebna jest ocena kredytowa co najmniej 640; trzeba też ukończyć zatwierdzony kurs dla kupujących dom. Dochód i cena zakupu muszą mieścić się w limitach dla danego hrabstwa, które publikuje Florida Housing i które różnią się na przykład między hrabstwem St. Lucie a hrabstwem Palm Beach.

The Florida Assist: do $10,000 na wkład własny i koszty zamknięcia transakcji przy kredytach FHA, VA, USDA lub konwencjonalnych, w formie nieoprocentowanej (0 procent) drugiej hipoteki z odroczoną spłatą. Bez miesięcznych rat. Nie jest umarzana; spłaca się ją przy sprzedaży domu, refinansowaniu, spłacie pierwszego kredytu lub wyprowadzce.

Druga hipoteka FL HLP: $12,500 z oprocentowaniem 3 procent, spłacane przez 30 lat, a więc z niewielką miesięczną ratą, która wlicza się do wskaźnika zadłużenia. Pozostałe saldo staje się wymagalne w tych samych sytuacjach.

Druga hipoteka PLUS 3, 4 i 5 procent: wyłącznie przy konwencjonalnych kredytach Florida Housing HFA Preferred i HFA Advantage otrzymują Państwo 3, 4 lub 5 procent kwoty kredytu w formie drugiej hipoteki, umarzanej po 20 procent rocznie przez pięć lat. Po pięciu latach zamieszkania znika całkowicie. W zamian oprocentowanie pierwszego kredytu jest zwykle nieco wyższe, dlatego warto przeliczyć z kredytodawcą oba warianty.

Hometown Heroes: najważniejszy z tych programów i ten, w którym jest najwięcej zmiennych. W 2026 r. jest przeznaczony dla osób kupujących pierwszy dom, spełniających kryteria dochodowe i pracujących na pełen etat u pracodawcy z siedzibą na Florydzie jako pracownicy ochrony zdrowia, pracownicy szkół, ratownicy (first responders), pracownicy służb bezpieczeństwa publicznego lub sądów albo opiekunowie dzieci, a także dla żołnierzy i weteranów zatrudnionych na pełen etat u pracodawcy z siedzibą na Florydzie. Zapewnia do 5 procent kwoty pierwszego kredytu, minimum $10,000 i maksimum $35,000, w formie nieoprocentowanej (0 procent) drugiej hipoteki z odroczoną spłatą na 30 lat, bez miesięcznych rat, spłacanej przy sprzedaży, refinansowaniu, przeniesieniu własności lub wyprowadzce. Nie jest to dotacja i nie podlega umorzeniu. Edycja 2026 ruszyła ponownie 13 lipca 2026 r. z pulą $50 milionów; serwis śledzący dane kredytodawców podał, że 21 września wciąż dostępne było ponad $25 milionów, a pieniądze co roku się kończą, więc jeśli spełniają Państwo warunki, rozmowa z kredytodawcą powinna odbyć się w tym miesiącu, a nie dopiero przyszłej wiosny. Złożenie wniosku o jakąkolwiek pomoc Florida Housing jest bezpłatne; ktoś, kto żąda opłaty z góry, nie jest kredytodawcą uczestniczącym w programie.

Jestem agentem nieruchomości (REALTOR®), a nie kredytodawcą, więc nie mogę przyjąć Państwa wniosku, ale wiem, którzy lokalni kredytodawcy rzeczywiście finalizują takie kredyty, i chętnie Państwa z nimi skontaktuję. To ma znaczenie: nie każdy doradca kredytowy prowadził sprawę w ramach Hometown Heroes, a ci, którzy to robili, w ciągu jednego dnia powiedzą Państwu, czy spełniają Państwo warunki.

Jak wygląda rata w tej chwili

Według cotygodniowego badania Freddie Mac średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu o stałej stopie wynosiło 15 października 2026 r. 7.40 procent, bez zmian w porównaniu z poprzednim tygodniem i wyżej niż rok wcześniej, gdy wynosiło 6.27 procent; oprocentowanie kredytu 15-letniego wynosiło średnio 6.71 procent. Państwa oprocentowanie będzie zależało od oceny kredytowej, wkładu własnego, rodzaju kredytu i wykupionych punktów (points), a kredyty Florida Housing mają własne stawki, więc są to tylko obliczenia, a nie oferta. Kapitał i odsetki przy oprocentowaniu 7.40 procent, na podstawie median cen domów jednorodzinnych w hrabstwach z sierpnia 2026 r.:

Hrabstwo, mediana z sierpnia 2026 r.	FHA, 3.5% wkładu własnego	Konwencjonalny, 3% wkładu własnego	Konwencjonalny, 20% wkładu własnego
Brevard, $376,018	$13,161 wkładu własnego; około $2,556 miesięcznie plus około $169 ubezpieczenia kredytu	$11,281 wkładu własnego; około $2,525 miesięcznie plus PMI	$75,204 wkładu własnego; około $2,083 miesięcznie
St. Lucie, $402,500	$14,088 wkładu własnego; około $2,736 miesięcznie plus około $181 ubezpieczenia kredytu	$12,075 wkładu własnego; około $2,703 miesięcznie plus PMI	$80,500 wkładu własnego; około $2,229 miesięcznie
Palm Beach, $650,000	$22,750 wkładu własnego; około $4,419 miesięcznie plus około $293 ubezpieczenia kredytu	$19,500 wkładu własnego; około $4,365 miesięcznie plus PMI	$130,000 wkładu własnego; około $3,600 miesięcznie

Kwoty obejmują wyłącznie kapitał, odsetki i ubezpieczenie kredytu FHA, przy czym jednorazowa składka FHA jest doliczona do kredytu. Do tego dochodzą podatek od nieruchomości, ubezpieczenie domu, ubezpieczenie od powodzi tam, gdzie jest wymagane, oraz ewentualne opłaty HOA (stowarzyszenie właścicieli domów) lub opłaty dla wspólnoty mieszkaniowej (condo association), a na Florydzie nie są to małe kwoty. I tu dochodzimy do najważniejszej części tego poradnika.

Typowo florydzkie koszty, które zaskakują w drugim roku

Podatek od nieruchomości zostanie przeliczony. Rachunek podatkowy sprzedającego opiera się na jego wartości podatkowej (assessed value), często przez lata ograniczanej limitem Save Our Homes. W styczniu po zamknięciu transakcji hrabstwo ponownie wycenia dom według ceny, którą Państwo zapłacili. Jeśli w ofercie podano zeszłoroczny podatek w wysokości $3,200 za dom sprzedawany za $420,000, proszę nie zakładać w budżecie $3,200. Podatek należy oszacować na podstawie ceny zakupu i lokalnej stawki podatkowej (millage); szacunek kredytodawcy dotyczący rachunku powierniczego często opiera się na starym rachunku i stąd bierze się nagły wzrost raty w pierwszym roku. Dla każdego domu, którym są Państwo poważnie zainteresowani, wyliczę rzeczywistą kwotę.

Wniosek o ulgę homestead trzeba złożyć do 1 marca. Jeśli 1 stycznia są Państwo właścicielami domu i jest on Państwa stałym miejscem zamieszkania, mogą Państwo do 1 marca złożyć w biurze wyceny nieruchomości hrabstwa (Property Appraiser) wniosek o ulgę homestead (online, w kilka minut): $25,000 odliczenia od wartości podatkowej dla wszystkich podatków plus dodatkowe zwolnienie od wartości powyżej $50,000, które nie dotyczy podatków szkolnych i w 2026 r. wynosi $26,411. Co ważniejsze, ulga homestead uruchamia limit Save Our Homes, który ogranicza wzrost wartości podatkowej do 3 procent rocznie lub do zmiany wskaźnika cen konsumpcyjnych (CPI), w zależności od tego, która wartość jest niższa. Jeśli przegapią Państwo termin 1 marca, trzeba czekać rok.

Oferty ubezpieczenia warto porównać wcześnie. Ofertę ubezpieczenia domu warto uzyskać w okresie na inspekcję, a nie w tygodniu zamknięcia transakcji. Przy starszych domach wielu ubezpieczycieli wymaga inspekcji czteropunktowej (4-point) obejmującej dach, instalację elektryczną, instalację hydrauliczną i klimatyzację (HVAC), a zgodnie z prawem Florydy każdy ubezpieczyciel musi oferować zniżki za elementy zwiększające odporność na wiatr, takie jak kotwy przeciwhuraganowe dachu (hurricane straps) i okna odporne na uderzenia (impact windows), dlatego raport z inspekcji odporności na wiatr (wind mitigation) warto zamówić razem z inspekcją techniczną; często zwraca się już w pierwszym roku. Wiadomości są lepsze niż kiedyś: Citizens, ubezpieczyciel wspierany przez stan, podaje, że stanowe organy nadzoru zatwierdziły stawki na 2026 r., które obniżają ceny jego wieloryzykowych polis dla właścicieli domów (multiperil) średnio o 8.8 procent w całym stanie, w przypadku nowych i odnawianych polis obowiązujących od 1 lipca 2026 r. Stanowy regulator rynku ubezpieczeń poinformował też w styczniu 2026 r., że od czasu reform na florydzki rynek weszło 17 nowych firm ubezpieczeniowych. Mimo to liczy się wyłącznie konkretna oferta.

Ubezpieczenie od powodzi to osobna sprawa. Ubezpieczenie domu nie obejmuje powodzi. Jeśli dom znajduje się w strefie szczególnego zagrożenia powodziowego wyznaczonej przez FEMA, kredytodawca będzie wymagał ubezpieczenia od powodzi. W innych miejscach jest ono dobrowolne i często tanie, a w pobliżu wody poważnie rozważyłbym jego wykupienie mimo wszystko. Większość nowych polis powodziowych ma 30-dniowy okres karencji, z wyjątkiem polis kupowanych w związku z zamknięciem transakcji z kredytem hipotecznym, co jest kolejnym powodem, by ofertę uzyskać wcześnie.

HOA i condo mają własne dokumenty. Prawo Florydy daje kupującemu prawo do otrzymania dokumentów i budżetu stowarzyszenia, i warto je przeczytać. W przypadku mieszkania w kondominium (condo) w budynku mającym trzy lub więcej kondygnacji proszę poprosić o raport z okresowej inspekcji konstrukcyjnej (milestone inspection) oraz o analizę rezerw na utrzymanie konstrukcji (structural integrity reserve study); od zmian w prawie z 2022 i 2024 r. takie budynki nie mogą już rezygnować z rezerw na dach, konstrukcję, instalację hydrauliczną i elektryczną, hydroizolację i okna, co przekłada się albo na miesięczną opłatę, albo na opłatę nadzwyczajną (special assessment). Condo to często najtańsze pierwsze mieszkania na tym wybrzeżu, a dobrze zarządzany budynek to dobre miejsce na start. Trzeba tylko wiedzieć, w co się wchodzi.

Kolejne kroki

1. Sprawdzić bezpłatnie własny raport kredytowy, zanim zrobi to ktokolwiek inny. Poprawić błędy, w miarę możliwości zmniejszyć zadłużenie na kartach poniżej 30 procent limitu i nie otwierać ani nie zamykać żadnych kont. Ocena 640 otwiera dostęp do programów Florida Housing; im wyższa ocena, tym lepsze oprocentowanie.

2. Ustalić budżet na podstawie raty, a nie ceny. Proszę zdecydować, jaka miesięczna kwota pozwoli Państwu spać spokojnie, łącznie z podatkami, ubezpieczeniem i ewentualnymi opłatami HOA. Na tej podstawie wyliczyć cenę. Kredytodawcy często przyznają więcej; zgoda kredytowa to górna granica, a nie cel.

3. Uzyskać wstępną zgodę kredytową (pre-approval), a nie tylko wstępną ocenę zdolności (pre-qualification), u kredytodawcy, który obsługuje programy dla kupujących pierwszy dom. Oznacza to złożenie dokumentów, sprawdzenie historii kredytowej i rzeczywistą analizę przez analityka kredytowego (underwriter). Warto porównać co najmniej dwóch kredytodawców; wstępne zestawienia kosztów kredytu mają ujednolicony format, więc można je porównać obok siebie. Każdego proszę zapytać o Florida Housing, a jeśli spełniają Państwo warunki, także o Hometown Heroes.

4. Podpisać umowę z agentem kupującego (buyer agreement). Od 17 sierpnia 2024 r., na mocy ugody zawartej przez National Association of REALTORS®, agent musi mieć z Państwem pisemną umowę przed wspólnym oglądaniem domów, a umowa określa, ile agent otrzyma i kto mu zapłaci. Wynagrodzenie podlega negocjacji, a w wielu transakcjach sprzedający nadal zgadza się pokryć jego część lub całość. Zanim cokolwiek Państwo podpiszą, omawiam z Państwem swoją umowę punkt po punkcie, a spotkanie na Zoomie to dobra okazja, żeby to zrobić.

5. Szukać według rzeczywistej listy kryteriów. Przedział cenowy, dojazd do pracy, strefa powodziowa, gotowość do życia w HOA, condo czy dom, nowe budownictwo czy rynek wtórny. Powiem Państwu, ile w każdej okolicy kosztuje ubezpieczenie i podatki, a nie tylko, za ile wystawiane są domy.

6. Złożyć ofertę na florydzkim wzorze umowy. Większość ofert na rynku wtórnym w tej okolicy składa się na umowie „AS IS” Florida Realtors/Florida Bar, czyli umowie AS-IS (w stanie obecnym). Wpłacają Państwo depozyt (earnest money) przechowywany na rachunku powierniczym i mają okres na inspekcję. W aktualnej wersji formularza, którą Florida Realtors opublikowało w lutym 2026 r., okres ten wynosi 15 dni od daty wejścia umowy w życie, jeśli nikt nie wpisze innej liczby w puste pole, a jeśli dom Państwu nie odpowiada, mogą Państwo przed jego upływem odstąpić od umowy pisemnym zawiadomieniem i odzyskać depozyt. Liczy się termin wpisany w Państwa umowie, a ja w dniu jej podpisania wpiszę go do kalendarza. Warunek uzyskania finansowania i warunek wyceny (contingencies) chronią Państwa, jeśli kredyt nie zostanie udzielony lub wycena okaże się niewystarczająca, o ile dotrzymane zostaną terminy.

7. Wykorzystać okres na inspekcję na wszystko. Ogólna inspekcja techniczna, inspekcja odporności na wiatr, inspekcja czteropunktowa w przypadku starszego domu, inspekcja WDO (na obecność termitów), inspekcja kanalizacji kamerą (sewer scope) w starszych domach oraz oferty ubezpieczenia. Jeśli coś wyjdzie na jaw, negocjujemy naprawę, upust (credit) lub zmianę ceny albo Państwo rezygnują.

8. Wycena i analiza kredytowa (underwriting). Kredytodawca zamawia wycenę; jeśli okaże się zbyt niska, umowa określa, co dzieje się dalej. W tym czasie proszę nie zmieniać pracy, nie kupować samochodu na kredyt, nie przenosić dużych kwot między kontami bez udokumentowania i nie otwierać nowych kredytów. Przed zamknięciem transakcji analitycy kredytowi sprawdzają wszystko ponownie.

9. Zgoda na zamknięcie (clear to close) i ostrzeżenie przed oszustwami przy przelewach. Co najmniej trzy dni robocze przed zamknięciem transakcji otrzymają Państwo zestawienie kosztów zamknięcia (Closing Disclosure). Proszę porównać je ze wstępnym zestawieniem kosztów kredytu. A teraz to, co mówię każdemu klientowi: firmy tytułowe (title companies) nigdy nie zmieniają instrukcji przelewu e-mailem. Przed przelaniem wkładu własnego proszę zadzwonić do firmy tytułowej pod numer, który sami Państwo znaleźli, a nie podany w e-mailu, i potwierdzić numer konta. Oszustwa przy przelewach w obrocie nieruchomościami zdarzają się naprawdę, a utraconych pieniędzy nie da się odzyskać.

10. Zamknięcie transakcji, a potem jeszcze dwie sprawy. Zamknięcie transakcji na Florydzie odbywa się zwykle w firmie tytułowej lub u prawnika, a nie w sądzie, i trwa około godziny. Potem proszę złożyć wniosek o ulgę homestead, gdy tylko strona biura wyceny nieruchomości pokaże Państwa jako właściciela, i ustawić w kalendarzu przypomnienie o odnowieniu ubezpieczenia, bo wtedy warto ponownie porównać oferty.

Gdzie naprawdę kupuje się tu pierwsze domy

Uczciwa mapa, na podstawie median stowarzyszeń agentów z sierpnia 2026 r.: mediana dla domów jednorodzinnych wyniosła $402,500 w hrabstwie St. Lucie, $376,018 w hrabstwie Brevard, $656,900 w hrabstwie Martin i $650,000 w hrabstwie Palm Beach, przy czym mediana dla condo i szeregowców (townhouses) w hrabstwie Palm Beach wyniosła $300,000. Dlatego tak wiele pierwszych domów na tym wybrzeżu znajduje się w Port St. Lucie, Fort Pierce, Palm Bay i West Melbourne, w nowszych osiedlach na zachód od I-95 albo wśród condo i szeregowców w droższych hrabstwach. Nie oznacza to zadowalania się czymś gorszym. Według szacunków Census Bureau (federalnego urzędu statystycznego) liczba mieszkańców Port St. Lucie wzrosła w okresie od kwietnia 2020 r. do lipca 2025 r. o 30.9 procent, a Palm Bay o 23.7 procent, więc nie byliby Państwo pierwszymi, którzy na to wpadli, a pierwsze condo w hrabstwie Palm Beach oznacza wejście na rynek, na którym podaż domów wystarcza na 3.5 miesiąca, czyli dokładnie taki, na którym warto mieć nieruchomość. Warto też przyjrzeć się nowemu budownictwu: deweloperzy często pokrywają koszty zamknięcia transakcji lub wykupują obniżenie oprocentowania za pośrednictwem własnych kredytodawców, a nowy dach i nowa klimatyzacja mają realną wartość przy kalkulacji składki ubezpieczenia. Plusy i minusy, od opłat HOA po czas dojazdu, znajdą Państwo w przewodnikach relokacyjnych (po angielsku) dla poszczególnych miejscowości.

I zasada, która się nie zmienia: równe prawo do mieszkania (equal housing). Pokazuję każdemu kupującemu każdy dom, który odpowiada jego kryteriom i budżetowi, i uczciwie mówię, co wiem o kosztach i dojazdach w danej okolicy. O tym, gdzie Państwo zamieszkają, decydują Państwo sami.

Najczęstsze błędy, jakie widzę

Kupowanie za maksymalną kwotę zgody kredytowej zamiast za maksymalną kwotę budżetu. Rezygnacja z inspekcji, żeby wygrać licytację z innymi kupującymi. Szukanie ubezpieczenia dopiero w tygodniu zamknięcia transakcji. Zaufanie do rachunku podatkowego sprzedającego. Przenoszenie pieniędzy w trakcie analizy kredytowej. Podpisanie umowy z agentem kupującego albo umowy kupna bez przeczytania. Niezłożenie wniosku do Hometown Heroes, bo ktoś powiedział, że skończyły się pieniądze. I czekanie rok po roku na 20 procent wkładu własnego, podczas gdy ceny rosną szybciej niż oszczędności. Każdego z tych błędów można uniknąć, a pomaganie w ich unikaniu to większość mojej pracy.

Jeśli dotarli Państwo aż tutaj, są Państwo lepiej przygotowani niż większość. Następny krok to trzydzieści minut na Zoomie z Państwa rzeczywistymi liczbami.

Pytania, które zadają mi osoby kupujące pierwszy dom

Ile muszę wpłacić tytułem wkładu własnego przy zakupie pierwszego domu na Florydzie?

Zaledwie 3 procent przy kredycie konwencjonalnym lub 3.5 procent przy kredycie FHA z oceną kredytową 580, a 0 procent przy kredycie VA lub USDA, jeśli spełniają Państwo warunki. Przy medianie z sierpnia 2026 r. dla hrabstwa St. Lucie, wynoszącej $402,500, 3.5 procent to $14,088. Florida Housing może pokryć część lub całość tej kwoty w ramach The Florida Assist (do $10,000), drugiej hipoteki FL HLP ($12,500) lub Hometown Heroes (do $35,000 dla uprawnionych zawodów), za każdym razem za pośrednictwem uczestniczących w programie kredytodawców i przy minimalnej ocenie kredytowej 640.

Czy program Florida Hometown Heroes jest nadal dostępny w 2026 r.?

Edycja 2026 ruszyła ponownie 13 lipca 2026 r. z pulą $50 milionów, a serwis śledzący dane kredytodawców podał, że 21 września 2026 r. pozostawało ponad $25 milionów. Środki co roku się wyczerpują, dlatego warto już teraz porozmawiać z kredytodawcą uczestniczącym w programie. W 2026 r. program obejmuje osoby kupujące pierwszy dom, spełniające kryteria dochodowe i pracujące na pełen etat u pracodawcy z siedzibą na Florydzie w ochronie zdrowia, szkołach, służbach ratowniczych, bezpieczeństwie publicznym, sądach lub opiece nad dziećmi, a także żołnierzy i weteranów zatrudnionych na pełen etat u pracodawcy z Florydy. Zapewnia do 5 procent kwoty kredytu, od $10,000 do $35,000, w formie nieoprocentowanej (0 procent) drugiej hipoteki z odroczoną spłatą, którą spłaca się przy sprzedaży, refinansowaniu, przeniesieniu własności lub wyprowadzce.

Jakie są koszty zamknięcia transakcji dla kupującego na Florydzie?

Zwykle od 2 do 5 procent ceny przed ewentualną dopłatą sprzedającego. Floryda dolicza dwa podatki od samego kredytu: podatek od dokumentów w wysokości 35 centów od każdych pożyczonych $100 i podatek od wartości niematerialnych w wysokości 20 centów od każdych pożyczonych $100, łącznie około $2,100 przy kredycie hipotecznym $386,000. Podatek od dokumentów od aktu własności, wynoszący 70 centów od każdych $100, w naszych hrabstwach zwyczajowo płaci sprzedający, choć podlega to negocjacji. Wstępne zestawienie kosztów kredytu od kredytodawcy wyszczególnia wszystko w ciągu trzech dni roboczych od złożenia wniosku.

Jakiej oceny kredytowej potrzebuję, żeby kupić dom na Florydzie?

FHA dopuszcza 3.5 procent wkładu własnego przy ocenie 580 i 10 procent przy ocenie od 500 do 579. Kredyty konwencjonalne zaczynają się zwykle od około 620. Programy pomocowe Florida Housing, w tym Hometown Heroes, wymagają 640. Wyższa ocena obniża oprocentowanie i koszt ubezpieczenia kredytu, dlatego warto najpierw samodzielnie pobrać swój raport i poprawić ewentualne błędy, zanim sprawdzi go kredytodawca.

Jakie jest obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych dla osób kupujących pierwszy dom?

Według badania Freddie Mac z 15 października 2026 r. średnie oprocentowanie wynosiło 7.40 procent dla 30-letniego kredytu o stałej stopie i 6.71 procent dla kredytu 15-letniego. Państwa oprocentowanie zależy od historii kredytowej, wkładu własnego, rodzaju kredytu i punktów, a kredyty Florida Housing mają własne tabele oprocentowania, dlatego warto uzyskać oferty od co najmniej dwóch kredytodawców i porównać ujednolicone wstępne zestawienia kosztów kredytu.

Dlaczego po zakupie mój podatek od nieruchomości tak bardzo wzrósł?

Ponieważ w styczniu po sprzedaży Floryda ponownie wycenia dom według wartości rynkowej. Rachunek sprzedającego odzwierciedlał jego ograniczoną limitem wartość podatkową, a nie zapłaconą przez Państwa cenę. Podatek należy oszacować na podstawie ceny zakupu, a następnie do 1 marca roku następującego po zamknięciu transakcji złożyć wniosek o ulgę homestead, aby od tego momentu wzrost Państwa wartości podatkowej był ograniczony do 3 procent rocznie lub do zmiany wskaźnika CPI, w zależności od tego, która wartość jest niższa.

Czy przed oglądaniem domów muszę podpisać umowę z agentem kupującego?

Tak. Od 17 sierpnia 2024 r., na mocy ugody zawartej przez National Association of REALTORS®, agenci muszą mieć pisemną umowę z kupującym przed wspólnym oglądaniem domów, a umowa musi określać, w jaki sposób agent otrzyma wynagrodzenie. Warunki podlegają negocjacji, a sprzedający często nadal zgadzają się pokryć część lub całość wynagrodzenia agenta kupującego. Zanim Państwo cokolwiek podpiszą, omawiam z Państwem swoją umowę punkt po punkcie, także na Zoomie, jeśli Państwo wolą.

Kontakt z Williamem. Zapraszam do kontaktu w sprawie bezpłatnego, indywidualnego spotkania na Zoomie dla osób kupujących pierwszy dom. Proszę przygotować pytania, swoją ocenę kredytową i orientacyjny budżet, a po rozmowie będą Państwo mieli plan, kontakt do kredytodawcy i rozsądny przedział cenowy. Bez zobowiązań. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.

Informacje ogólne, niestanowiące porady prawnej, podatkowej, kredytowej ani finansowej. Jestem licencjonowanym agentem nieruchomości, a nie kredytodawcą hipotecznym; programy kredytowe, oprocentowanie, limity i finansowanie pomocy ulegają zmianom, a ich potwierdzenie należy do licencjonowanego doradcy kredytowego (mortgage loan originator). Dane według stanu na październik 2026 r., źródła poniżej. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).

Źródła

William Merchant

Amendment 3 na Florydzie i termin 31 grudnia 2026 r.: dlaczego osoby przeprowadzające się na Treasure Coast, do hrabstwa Palm Beach i na Space Coast powinny kupić dom przed Nowym Rokiem