Co się dzieje, gdy dom na Florydzie nie przejdzie inspekcji? Państwa możliwości przy umowie AS-IS

Kupno

Oct 20

Krótka odpowiedź: Zgodnie z egzemplarzem formularza umowy AS-IS (w stanie obecnym), który przeanalizowałem, kupujący może rozwiązać umowę pisemnym zawiadomieniem przed upływem okresu na inspekcję, a depozyt (earnest money) zostaje zwrócony. Sprzedający nie ma obowiązku wykonania napraw, a każda naprawa musi zostać uzgodniona w podpisanej pisemnej zmianie umowy. Ten egzemplarz, starsza wersja z logo biura pośrednictwa (Rev. 4/17), przewiduje 15-dniowy okres na inspekcję, jeśli pole pozostanie puste, a aktualna wersja Florida Realtors i Florida Bar opublikowana w lutym 2026 r. (ASIS-7x) zachowuje ten sam domyślny okres 15 dni. Liczy się liczba wpisana w umowie, którą Państwo podpisują. Programy kredytowe również mogą wymagać określonych napraw przed zamknięciem transakcji (closing), co może przeważyć nad tym, na co gotów jest sprzedający.

„As-is” oznacza, że sprzedający nie zgadza się na wykonanie napraw. Nie oznacza to, że kupujący traci wszelkie możliwości, gdy inspekcja techniczna wykryje problem. Siła negocjacyjna kupującego wynika z okresu na inspekcję, terminów i pisemnych uzgodnień. To one, wraz z wymaganiami kredytodawcy, decydują o tym, co dzieje się dalej. Ten artykuł wyjaśnia, jak to działa. Są to informacje ogólne, a nie porada prawna dotycząca Państwa umowy.

Zastrzeżenie dotyczące formularza

Umowa „AS IS” Florida Realtors i Florida Bar na nieruchomości mieszkalne to jeden ze standardowych formularzy stosowanych na Florydzie przy sprzedaży na rynku wtórnym. Egzemplarz, który przeanalizowałem, był wersją z logo biura pośrednictwa, ze stopką z datą Rev. 4/17. Nie jest to aktualny oficjalny formularz, a opracowania wtórne różnią się co do daty wersji i niektórych skutków. Jedno z nich twierdzi, że odmowa naprawy przez sprzedającego oznacza rozwiązanie umowy. Egzemplarz, który przeanalizowałem, tego nie mówi. Florida Realtors opublikowało zaktualizowaną wersję, FloridaRealtors/FloridaBar-ASIS-7x, w lutym 2026 r. Jej punkt 12(a) zachowuje domyślny okres 15 dni oraz prawo kupującego do rozwiązania umowy pisemnym zawiadomieniem przed końcem okresu na inspekcję, jeśli nieruchomość nie jest do przyjęcia, ze zwrotem depozytu. Proszę przeczytać formularz, który Państwo podpisują, i poprosić prawnika o potwierdzenie punktów i terminów.

Okres na inspekcję

W przeanalizowanym egzemplarzu punkt 12(a) ustala okres na inspekcję na 15 dni, jeśli pole pozostanie puste, liczony od daty wejścia umowy w życie. Kupujący może rozwiązać umowę pisemnym zawiadomieniem skierowanym do sprzedającego przed końcem tego okresu, jeśli według jego wyłącznego uznania nieruchomość nie jest do przyjęcia. Zgodnie z tym egzemplarzem depozyt zostaje zwrócony, a kupujący musi zapłacić za inspekcje i naprawić wszelkie szkody, które spowodował. Egzemplarz stanowi również, że dotrzymanie terminów ma zasadnicze znaczenie (time is of the essence), a termin przypadający w weekend lub święto przesuwa się na 17:00 następnego dnia roboczego. Przekroczenie terminu może pozbawić Państwa możliwości, które daje umowa, dlatego proszę wpisać go do kalendarza w dniu przyjęcia umowy.

Czego egzemplarz nie wymaga od sprzedającego

Przeanalizowany egzemplarz nie przewiduje procedury zgłaszania żądań napraw, terminu na odpowiedź sprzedającego ani żadnych skutków braku odpowiedzi. Naprawy wymagają podpisanej pisemnej zmiany umowy. Oznacza to, że sprzedający, który nie chce czegoś naprawić, może po prostu odmówić, a kupujący może wtedy przyjąć nieruchomość, wynegocjować na piśmie upust (credit) lub zmianę ceny albo odstąpić od umowy w okresie na inspekcję. Każdy z tych elementów warto sprawdzić w formularzu, który Państwo mają.

Państwa praktyczne możliwości

Gdy raport wykaże problemy, kupujący zazwyczaj rozważają cztery drogi. Mogą przyjąć nieruchomość w obecnym stanie i sfinalizować transakcję. Mogą przed końcem okresu na inspekcję zaproponować na piśmie naprawę, upust lub zmianę ceny. Mogą odstąpić od umowy pisemnym zawiadomieniem przed upływem terminu. Mogą też przed podjęciem decyzji uzyskać opinię specjalisty, na przykład kosztorys licencjonowanego wykonawcy lub ocenę inżyniera konstruktora. Niezależnie od wybranej drogi zawiadomienie i propozycja muszą mieć formę pisemną i zostać doręczone przed upływem terminu.

Czego raport z inspekcji może nie zawierać

Florydzka ustawa o inspekcjach domów definiuje inspekcję jako ograniczone oględziny łatwo dostępnych zainstalowanych systemów (s. 468.8311). Raport musi wymieniać elementy, które nie zostały sprawdzone, wraz z przyczyną (s. 468.8323), ale nie musi zawierać kosztorysów napraw. Przepisy dotyczące inspekcji wykluczają prognozy przyszłego stanu. Raport może więc wskazać problem, nie mówiąc, ile kosztuje jego usunięcie. W przypadku każdej poważniejszej kwestii warto uzyskać kosztorysy od wykonawców i traktować je jako własny dowód w negocjacjach.

Organizmy niszczące drewno

Inspekcja pod kątem organizmów niszczących drewno (WDO) jest odrębna od ogólnej inspekcji technicznej. Zgodnie z sekcją 482.226 ustaw Florydy licencjonowany specjalista, który wykonuje inspekcję na potrzeby transakcji nieruchomości, musi sporządzić raport WDO, jeśli pobiera za nią opłatę lub zostanie o to poproszony. Ustalenia trafiają do osoby, która zleciła inspekcję, a raport musi wymieniać obszary niesprawdzone i wszelkie wykryte organizmy WDO. Warto zapytać, czy raport WDO został zamówiony i kto go otrzyma.

Kiedy programy kredytowe wymagają napraw

Program kredytowy może wymagać napraw nawet wtedy, gdy umowa tego nie przewiduje. W przypadku FHA urząd HUD opublikował w maju 2026 r. projekt zmian w podręczniku Handbook 4000.1. Projekt przewiduje, że kredytodawca może zabezpieczyć na rachunku powierniczym (escrow) środki na naprawy, których nie da się zakończyć przed zamknięciem transakcji, że naprawy wymagane przez rzeczoznawcę mogą zostać doliczone do ceny, jeśli płaci za nie kredytobiorca, a umowa czyni go za nie odpowiedzialnym, oraz że wady, których nie da się usunąć, oznaczają odrzucenie nieruchomości. Jest to projekt, a nie ostateczna regulacja. W przypadku VA podręcznik dla kredytodawców (Lender's Handbook) stanowi, że dom z wadami wpływającymi na bezpieczeństwo, solidność konstrukcji lub warunki sanitarne nie jest do przyjęcia, dopóki wady te nie zostaną usunięte, a VA może odstąpić od minimalnego wymogu dotyczącego nieruchomości wyłącznie na pisemny wniosek, gdy dom nadal jest bezpieczny, solidny i spełnia warunki sanitarne. W przypadku USDA starszy moduł Rural Development wymaga, aby dom był solidny konstrukcyjnie i w dobrym stanie albo został doprowadzony do dobrego stanu ze środków kredytu. Rachunek powierniczy na naprawy może mieć zastosowanie, gdy prace nie wpływają na możliwość zamieszkania, kosztują mniej niż 10 procent kwoty kredytu i zostaną zakończone w ciągu 180 dni. To starsze wytyczne, dlatego aktualne zasady warto potwierdzić u kredytodawcy.

Gdzie kończy się moja rola

Mogę wyjaśnić prostym językiem, co mówi dany punkt umowy, uporządkować wyniki inspekcji i pomóc wpisać terminy do kalendarza. Wyjaśnianie, czego wymaga umowa, może jednak przejść w poradę prawną, a Florida Realtors zaleca zaangażowanie prawnika, gdy wymaga tego interes strony. Świadczenie usług prawnych bez uprawnień jest na Florydzie poważnym przestępstwem, tzw. felony (s. 454.23), dlatego decyzje dotyczące zawiadomień, odstąpienia od umowy i sporów należą do florydzkiego prawnika.

Czego nie obiecuję

Nie obiecuję kupującemu przy umowie AS-IS okazyjnej ceny ani uniknięcia napraw. Nie twierdzę też, że kupujący z kredytem FHA, VA lub USDA mogą sfinalizować zakup w stanie obecnym, ponieważ zasady kredytowe mogą wymagać napraw lub rachunku powierniczego. Florydzkie przepisy dotyczące reklamy nieruchomości zakazują fałszywych lub wprowadzających w błąd twierdzeń (s. 475.25).

Pytania kupujących po inspekcji

Jaki jest domyślny okres na inspekcję?

W przeanalizowanym przeze mnie egzemplarzu formularza AS-IS Florida Realtors i Florida Bar okres ten wynosi 15 dni od daty wejścia umowy w życie, jeśli pole pozostanie puste, a aktualna wersja opublikowana w lutym 2026 r. (ASIS-7x) przewiduje ten sam okres domyślny. Decyduje liczba wpisana w Państwa umowie, dlatego warto sprawdzić formularz, który Państwo podpisują.

Czy kupujący może się wycofać?

Zgodnie z tym egzemplarzem tak, pisemnym zawiadomieniem skierowanym do sprzedającego przed końcem okresu na inspekcję, a depozyt zostaje zwrócony. Dokładny punkt umowy i termin warto potwierdzić u prawnika.

Czy sprzedający musi wykonać naprawy?

Nie według przeanalizowanego przeze mnie egzemplarza. Sprzedający nie ma określonego obowiązku napraw, a naprawa wymaga podpisanego pisemnego porozumienia. Jeśli sprzedający odmówi naprawy, kupujący może mieć do dyspozycji możliwości przewidziane w umowie.

Czy zasady FHA, VA lub USDA to zmieniają?

Tak. Programy kredytowe mogą wymagać napraw lub rachunku powierniczego przed zamknięciem transakcji, nawet jeśli umowa tego nie przewiduje. Zmiany FHA są wciąż projektem, VA wymaga usunięcia wad, chyba że udzieli zwolnienia, a wytyczne USDA są starsze. Aktualne wymagania warto sprawdzić u kredytodawcy.

Czy inspekcja techniczna domu obejmuje organizmy niszczące drewno?

Nie automatycznie. Raport WDO to odrębna inspekcja wykonywana przez licencjonowanego specjalistę na podstawie sekcji 482.226 ustaw Florydy, a raport wymienia obszary, których nie sprawdzono.

Kontakt z Williamem. Inspekcja wykazała problemy przy umowie AS-IS na Florydzie? Proszę przesłać mi raport i umowę. Pomogę wpisać terminy do kalendarza i uporządkować pytania do prawnika i kredytodawcy, zanim upłynie okres na inspekcję. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.

Wyłącznie informacje ogólne, niestanowiące porady prawnej dotyczącej żadnej umowy. Opisany tu egzemplarz formularza AS-IS to wersja z logo biura pośrednictwa, a nie aktualny oficjalny formularz, choć jego domyślny okres 15 dni sprawdzono 23 października 2026 r. z aktualnym formularzem ASIS-7x; wszystkie punkty, terminy i środki prawne należy potwierdzić u florydzkiego prawnika. Opis zasad programów kredytowych opiera się miejscami na projektach lub starszych wytycznych, a zasady te ulegają zmianom. Odwołania do ustaw, przepisów i wytycznych według przeglądu z 20 października 2026 r. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).

Źródła

William Merchant