Domy na Florydzie z panelami słonecznymi: co dzieje się z kredytem przy sprzedaży?

KupnoSprzedaż

Oct 20

Krótka odpowiedź: To zależy od tego, kto jest właścicielem instalacji. Panele należące do właściciela domu mogą zostać uwzględnione w wartości ustalonej w wycenie (appraisal). Instalacje w leasingu lub objęte umową zakupu energii (power purchase agreement) co do zasady nie mogą, a kupujący zwykle przejmuje umowę leasingu lub umowę zakupu energii przy zamknięciu transakcji (closing). Opłata PACE (finansowanie ulepszeń energetycznych spłacane razem z podatkiem od nieruchomości) pozostaje przypisana do nieruchomości, a kredytodawca może wymagać jej spłaty przy sprzedaży domu lub refinansowaniu. Przed złożeniem oferty proszę poprosić sprzedającego o umowę, oświadczenie PACE i ewentualne kwoty do spłaty, a kredytodawca i księgowy (CPA) powinni potwierdzić, jak każdy z tych elementów wpływa na Państwa kredyt i podatki.

Instalacje fotowoltaiczne na dachach są dziś na tyle powszechne, że kupujący i sprzedający na Florydzie widzą kilka ich wariantów na tej samej ulicy. Niektórzy właściciele kupili panele za gotówkę. Inni sfinansowali je kredytem lub opłatą PACE doliczaną do rachunku podatku od nieruchomości. Jeszcze inni biorą je w leasing lub płacą za energię elektryczną w ramach umowy zakupu energii (power purchase agreement, PPA). Każde z tych rozwiązań zmienia przebieg sprzedaży, dlatego pierwszym krokiem jest ustalenie, które z nich ma zastosowanie.

Opłaty PACE

Ustawa Florydy o finansowaniu czystej energii (Property Assessed Clean Energy, s. 163.081) wymaga, aby sprzedający przekazał kupującemu pisemne oświadczenie najpóźniej w chwili podpisania umowy. Wymagana treść stwierdza, że opłata dotyczy kwalifikującego się ulepszenia i nie jest oparta na wartości nieruchomości, oraz zachęca kupującego do kontaktu z biurem wyceny nieruchomości hrabstwa (Property Appraiser). Od dnia wpisu opłata stanowi zastaw równorzędny z podatkami i opłatami hrabstwa i jest pobierana jako opłata non-ad valorem (niezależna od wartości nieruchomości) na podstawie sekcji 197.3632 ustaw Florydy. Właściciel musi powiadomić dotychczasowych wierzycieli hipotecznych co najmniej pięć dni roboczych przed podpisaniem umowy finansowania, a kredytodawca może wymagać spłaty, gdy właściciel sprzedaje nieruchomość lub refinansuje kredyt. Sekcja pochodzi z 2024 r., a wydanie ustaw z 2026 r. zawiera ten sam tekst; prawnik może potwierdzić, jak ma ona zastosowanie do Państwa transakcji.

Odpowiedzi na najczęstsze pytania o PACE przygotowane przez hrabstwo Palm Beach opisują, jak program działa w praktyce. Opłata pozostaje przypisana do nieruchomości. Kupujący może przejąć saldo, a kredytodawcy po obu stronach mogą wymagać spłaty. Opłata widnieje w rocznym rachunku podatkowym jako dobrowolna opłata non-ad valorem. Formularz oświadczenia Florida Realtors ostrzega, że większość kredytodawców hipotecznych wymaga spłaty lub wykreślenia finansowania PACE. Opis hrabstwa Palm Beach dotyczy jego własnego programu, dlatego warto sprawdzić dokumenty programu w hrabstwie, w którym znajduje się dom.

Instalacje w leasingu i umowy zakupu energii

Poradnik jednego z dostawców dotyczący sprzedaży domu z instalacją w leasingu podaje, że kupujący zwykle przejmuje umowę leasingu przy zamknięciu transakcji. Leasingodawca dostarcza dokumenty przeniesienia i sprawdza zdolność kredytową kupującego. Kupujący może przejąć leasing, wykupić instalację po wartości rynkowej albo poprosić sprzedającego o przedpłatę leasingu według zdyskontowanej wartości bieżącej netto. Poradnik zaznacza też, że wcześniejszy wykup może być ograniczony w okresie, w którym ulga podatkowa może zostać cofnięta. To opis dostawcy, dlatego rozstrzygające są warunki Państwa umowy leasingu lub umowy zakupu energii.

Jak instalacje fotowoltaiczne traktują kredytodawcy i rzeczoznawcy

Wytyczne Fannie Mae (federalnie nadzorowanej instytucji skupującej kredyty hipoteczne) dotyczące wyceny stanowią, że instalacje należące do właściciela domu mogą zwiększać wartość. Panele finansowane kredytem mogą ją zwiększać tylko wtedy, gdy nie mogą zostać odebrane w razie niespłacania zobowiązania. Panele w leasingu lub objęte umową PPA nie mogą być uwzględnione w wartości ustalonej w wycenie, a kredytodawca musi udokumentować własność. Zasady te zawierają wytyczne Fannie Mae oraz sekcje B4-1.3-05 i B2-3-04 jej Selling Guide. Kopia wytycznych Freddie Mac w źródle wtórnym opisuje raty leasingu i PPA jako wliczane do wskaźnika zadłużenia do dochodu (debt-to-income) tylko w określonych sytuacjach. W przypadku kredytów Freddie Mac, FHA i innych programów warto zapytać kredytodawcę, jak dany program kredytowy traktuje instalację.

Podatek od nieruchomości

W przypadku nieruchomości mieszkalnych prawo Florydy stanowi, że nie uwzględnia się wartości rynkowej (just value) nieruchomości przypadającej na urządzenie wykorzystujące odnawialne źródło energii (s. 193.624(2)(a)). Odrębna ustawa o zwolnieniach, sekcja 196.182 ustaw Florydy, również dotyczy urządzeń wykorzystujących odnawialne źródła energii. Zanim będą Państwo polegać na jakimkolwiek skutku podatkowym, warto potwierdzić, jak obie sekcje odnoszą się do instalacji dachowej, w biurze wyceny nieruchomości hrabstwa lub u księgowego (CPA).

O co poprosić przed złożeniem oferty

Proszę poprosić sprzedającego o umowę leasingu lub umowę PPA, informacje o wpisie UCC (rejestrze zabezpieczeń), jeśli taki istnieje, oświadczenie PACE i kwotę do spłaty, jeśli nieruchomość jest obciążona opłatą PACE, a także informacje o gwarancji i falowniku. Ostatni punkt to praktyczna sugestia, a nie wymóg prawny. Warto porównać to, co przekaże sprzedający, z wymaganiami kredytodawcy i wcześnie przekazać dokumenty prawnikowi oraz kredytodawcy.

Reklama i deklaracje

Unikam sformułowań takich jak „fotowoltaika podnosi wartość” czy „darmowa fotowoltaika”, chyba że potwierdzają je dokumenty. Wytyczne Fannie Mae stanowią, że rzeczoznawcy muszą przeanalizować reakcję rynku na instalację i nie mogą po prostu skorygować wartości o koszt montażu. Floryda zakazuje fałszywych lub wprowadzających w błąd reklam nieruchomości (s. 475.25).

Czego nie mogę Państwu powiedzieć

Nie mogę powiedzieć, czy dany kupujący zakwalifikuje się do kredytu, o ile instalacja podniesie cenę sprzedaży ani jaki będzie skutek podatkowy dla konkretnego właściciela. Te odpowiedzi dają kredytodawca, rzeczoznawca, księgowy (CPA) i prawnik. Moim zadaniem jest dopilnować, aby właściwe dokumenty były pod ręką, zanim nadejdą terminy wynikające z umowy.

Pytania kupujących i sprzedających o panele słoneczne

Czy opłata PACE wygasa, gdy sprzedam dom?

Nie. Opłata pozostaje przypisana do nieruchomości. Kupujący może przejąć saldo albo kredytodawca może wymagać spłaty przy sprzedaży lub refinansowaniu. Kwotę do spłaty i procedurę warto potwierdzić u kredytodawcy sprzedającego i u własnego kredytodawcy.

Czy kupujący zobaczy PACE na rachunku podatkowym?

Hrabstwo Palm Beach opisuje PACE jako dobrowolną opłatę non-ad valorem w rocznym rachunku podatkowym. Warto sprawdzić, jak jest ona wykazana na rachunku dla konkretnej działki.

Co musi ujawnić sprzedający?

Pisemne oświadczenie wymagane ustawą, przekazane najpóźniej w chwili podpisania umowy, zgodnie z sekcją 163.081 ustaw Florydy. Warto potwierdzić aktualne brzmienie ustawy i formularz przekazany przez sprzedającego.

Co dzieje się z instalacją w leasingu przy zamknięciu transakcji?

Poradnik jednego z dostawców podaje, że kupujący zwykle przejmuje leasing. Kupujący może też wykupić instalację albo poprosić sprzedającego o przedpłatę leasingu. Rozstrzygające są warunki samej umowy leasingu, dlatego warto przejrzeć je z prawnikiem.

Czy instalacja fotowoltaiczna wlicza się do wartości?

Instalacje należące do właściciela domu mogą się wliczać. Panele finansowane kredytem wliczają się tylko wtedy, gdy nie mogą zostać odebrane w razie niespłacania zobowiązania, a panele w leasingu lub objęte umową PPA nie mogą być uwzględnione w wartości ustalonej w wycenie zgodnie z wytycznymi Fannie Mae.

Czy instalacje fotowoltaiczne są opodatkowane jako dodatkowa wartość?

W przypadku nieruchomości mieszkalnych sekcja 193.624(2)(a) ustaw Florydy stanowi, że nie uwzględnia się wartości rynkowej przypadającej na urządzenie wykorzystujące odnawialne źródło energii. Jak ma się to do sekcji 196.182 w przypadku instalacji dachowej, należy potwierdzić w biurze wyceny nieruchomości hrabstwa lub u księgowego (CPA).

Kontakt z Williamem. Kupują lub sprzedają Państwo dom z panelami słonecznymi? Proszę przesłać mi link do oferty i dokumenty instalacji. Pomogę ustalić formę własności i przygotować listę pytań do kredytodawcy, prawnika i księgowego (CPA) przed złożeniem oferty. Proszę zadzwonić lub wysłać SMS pod numer (772) 800-2274 albo wysłać wiadomość. Pracuję w języku angielskim, ale jeśli wolą Państwo rozmawiać po polsku, wystarczy dać mi znać, a chętnie zorganizuję pomoc w języku polskim.

Informacje ogólne, a nie porada kredytowa, podatkowa, prawna ani finansowa. Jestem licencjonowanym agentem nieruchomości, a nie kredytodawcą. Kwalifikowanie się do kredytu, traktowanie podatkowe i zobowiązania PACE zależą od dokumentów i stron transakcji. Należy je potwierdzić u licencjonowanego doradcy kredytowego (mortgage loan originator), księgowego (CPA) i prawnika z Florydy. Odwołania do ustaw zweryfikowano 20 października 2026 r.. William Merchant, agent nieruchomości (REALTOR®), RE/MAX Gold. Każde biuro RE/MAX ma niezależnego właściciela i jest prowadzone samodzielnie. Equal Housing Opportunity (równe szanse na rynku mieszkaniowym).

Źródła

William Merchant