Sailfish Point מול Admirals Cove: פתחי ים, גולף, מרינות, דמי חבר ומסים בהשוואה

קהילות

Oct 24

תשובה קצרה: ב-Sailfish Point, שנמצאת ב-Stuart על Hutchinson Island במחוז Martin, יש מרינה עם גישה מיידית ל-St. Lucie Inlet, 84 מקומות עגינה (slips) לכלי שיט של עד 100 רגל ומגרש גולף אחד של 18 גומות מסדרת Jack Nicklaus Signature. ב-Admirals Cove, שנמצאת ב-Jupiter במחוז Palm Beach, יש 45 גומות גולף ומרינה במרחק שני מייל מ-Jupiter Inlet, שלפי המועדון קולטת כלי שיט של עד 165 רגל. אף אחד מהמועדונים לא מפרסם באתר שלו את דמי ההצטרפות (initiation fees) או את דמי החבר (dues). מחירון לתקופה 1 בנובמבר 2026 עד 31 באוקטובר 2027, שפורסם באתר של משרד תיווך, מציין דמי הצטרפות של $550,000 בקטגוריית Golf ב-Admirals Cove, וחיבור השורות של דמי החבר השנתיים, ההיטל ומינימום המזון נותן $65,112, ועוד $2,500 דמי שימוש בשבילי העגלות (trail fee) לחברים שמשתמשים בעגלת גולף משלהם. חיבור השורות בחוברת העדכנית ביותר של Sailfish Point שמצאתי, שנערכה ביוני 2022 ופורסמה באותו אתר, נותן $165,000 בתשלומים חד-פעמיים ו-$44,257 בשנה למשק בית עם חברות גולף, ועוד $1,125 דמי שבילים. לפי הנתונים של BEX Realty לשנה האחרונה, נכון לאוקטובר 2026, המכירה הממוצעת הייתה $7,146,906 ב-Admirals Cove ו-$5,964,196 ב-Sailfish Point; עמוד של RE/MAX Select Group מציב את הממוצע של Sailfish Point על $3,749,375 ל-12 החודשים שהסתיימו במאי 2026.

Sailfish Point ו-Admirals Cove עונות על אותה בקשה, קהילה עם מועדון פרטי, גולף ומרינה ליד פתח ים (inlet), אבל במחוזות שונים, עם תשלומים שונים ושיעורי מס שונים. אני מתחיל מהדפים של כל קהילה, כפי שקראתי אותם ב-24 באוקטובר 2026, ומציין לכל נתון של משרד תיווך את המקור והתאריך שלו.

Sailfish Point מול Admirals Cove במבט מהיר

מאפיין	Sailfish Point	Admirals Cove
כתובת	1648 S.E. Sailfish Point Blvd., Stuart, FL 34996 (מחוז Martin)	200 Admirals Cove Boulevard, Jupiter 33477 (מחוז Palm Beach)
פתח הים (inlet)	למרינה יש "גישה מיידית ל-St. Lucie Inlet"	המרינה נמצאת במרחק שני מייל מ-Jupiter Inlet
גולף	מגרש אחד של 18 גומות מסדרת Jack Nicklaus Signature, פאר 72	45 גומות: ה-East Course בן 18 הגומות ושלושה מגרשים של 9 גומות ב-Golf Village
מרינה	84 מקומות עגינה, כלי שיט של עד 100 רגל, ועוד 45 מקומות אחסון יבש לסירות של עד 25 רגל	לפי המועדון, כלי שיט של עד 165 רגל; אין באתר המועדון מספר מקומות עגינה
דמי הצטרפות ודמי חבר באתר של המועדון עצמו	אין	אין

איפה הן נמצאות, ואיזו מהן קרובה יותר לפתח ים?

לפי האתר של Sailfish Point, הקהילה שוכנת בין ה-Indian River ו-Stuart במערב, St. Lucie Inlet בדרום והאוקיינוס האטלנטי במזרח. גשר קבוע מחבר את היבשה ל-Hutchinson Island "ממש מחוץ לשערים שלה", והכניסה נמצאת 2.2 מייל מ-MacArthur Boulevard. בעמוד המרינה כתוב שלסירות יש "גישה מיידית ל-St. Lucie Inlet". לפי האתר, Witham Field ב-Stuart נמצא "פחות מ-20 דקות משם" ו-President Donald J. Trump International Airport (DJT, לשעבר Palm Beach International, PBI) "פחות משעה", ויש גם מנחת מסוקים פרטי.

לפי מועדון Admirals Cove, המרינה שלו נמצאת ממש ממערב לנתיב המים התוך-חופי (Intracoastal Waterway) ומצפון ל-Channel Marker 21, שני מייל מ-Jupiter Inlet, ו-Port of Palm Beach נמצא שמונה מייל דרומה. BEX Realty ציינה באוקטובר 2026 שנמל התעופה של Palm Beach (DJT) נמצא במרחק חמישה עשר מייל.

שתיהן שכונות סגורות ומאובטחות (gated community). Sailfish Point מתארת אבטחה פרטית מסביב לשעון, עם צוות מוסמך של כוחות תגובה ראשונה (first responders), ומועדון Admirals Cove מדבר על מתקנים "בתוך השערים שלו".

גולף: מגרש Nicklaus אחד או 45 גומות?

ב-Sailfish Point יש מגרש אחד של 18 גומות מסדרת Jack Nicklaus Signature, פאר 72. בעמוד הגולף מופיעים אורכי מסלול (לפי נקודות הפתיחה, tees) מ-4,423 עד 7,117 יארד; בעמוד הבית כתוב 7,088 יארד. שיפוץ בהובלת Nicklaus Design התחיל באביב 2021, והמגרש נפתח מחדש בדצמבר 2021. הוא מוסמך כ-Certified Audubon Cooperative Sanctuary.

Admirals Cove מציינת 45 גומות: ה-East Course בן 18 הגומות של Robert von Hagge, שנפתח ב-1988, ו-Golf Village, שלושה מגרשים של 9 גומות שתוכננו מחדש בידי Kipp Schulties ב-2015. למועדון יש גם Golf Performance Center בשטח 4,800 רגל רבועה עם ארבעה תאי Trackman.

מרינות: מקומות עגינה, גודל סירות ומה שלא מפורסם

במרינה של Sailfish Point יש 84 מקומות עגינה לכלי שיט של עד 100 רגל, ועוד 45 מקומות אחסון יבש (dry slips) לאופנועי ים ולסירות של עד 25 רגל. ה-Yacht Club שלה הוקם ב-1986 ויש בו "כמעט 300 חברויות משפחתיות". בחוברת התשלומים מיוני 2022 מופיעים תעריפים שנתיים לרציף קבוע או למעלית סירה של $18.00 לרגל לחודש, תעריפים עונתיים של $22.00 לרגל לחודש ותעריפי עגינה זמנית (transient) של $3.00 לרגל ליום; לפי התעריף השנתי של 2022 לרציף קבוע או למעלית סירה, סירה באורך 60 רגל תעלה $1,080 בחודש.

המקורות של Admirals Cove עצמה לא מתיישבים זה עם זה. המועדון אומר שהמרינה שלו "יכולה לקלוט בקלות כלי שיט של עד 165 רגל", עם תחנת דלק וחיבור חשמל של 480 וולט, אבל לא מציין מספר מקומות עגינה. בעמוד Marina and Yacht Club של Admirals Cove Realty, שעודכן לאחרונה ב-13 בפברואר 2025, מופיעים 63 מקומות עגינה ליאכטות של עד 130 רגל ויותר מ-500 רציפים פרטיים, ונכתב שה-Yacht Club, שהוקם ב-1990, מונה יותר מ-300 חברים. בעמוד ההיסטוריה של המועדון כתוב שבמרינה המקורית היו 57 מקומות עגינה ליאכטות של עד 120 רגל. מספר מקומות העגינה הנוכחי והאורך המרבי לא ברורים, ואף אחת מהקהילות לא מפרסמת עומקים, אז קבלו בכתב את מגבלת האורך והעומק של מקום העגינה שלכם לפני שאתם קונים.

בתי מועדון ומתקנים

בעמוד Oceanfront Club של Sailfish Point מתואר בית מועדון בשטח 60,000 רגל רבועה, מוזכרים ארבעה מקומות אוכל (Oceanside Beach Club, Ocean Room, Surfside Grill ו-Terrace Grill), ומופיעים שמונה מגרשי טניס מסוג HydroGrid, חדר כושר וספא. Admirals Cove מציינת תשעה מגרשי Hydro Courts, ארבעה מהם מוארים, שנים עשר מגרשי פיקלבול, Bluewater Wellness (ספא, מספרה, כושר ושיקום), ואת Waterside Private Boutique Hotel: 32 חדרים בקומות השלישית והרביעית של בית המועדון, שאפשר להזמין רק דרך חבר מועדון. בית המועדון של Admirals Cove הושלם ב-1989; המועדון לא מפרסם את גודלו.

איך בנויה החברות בכל אחת מהן?

Sailfish Point מגדירה את עצמה כקהילה בבעלות החברים. בחוברת מיוני 2022 מופיעה שורה משולבת אחת, "Sailfish Point Property Owners' and Country Club Association Dues", ועמוד של משרד התיווך של Gabe Sanders אומר, נכון ליוני 2024, שההשתתפות ההונית (capital contribution) של $75,000 חלה "על כל הרכישות", כשהגולף אופציונלי.

לפי עמוד ההיסטוריה של Admirals Cove, המועדון "הפך למועדון בבעלות החברים (equity club) ב-1988", עם "בעלות מלאה של החברים בנובמבר 1999". בהשוואת המועדונים של Echo Fine Properties, שעודכנה ב-10 באוקטובר 2026, החברות מופיעה כחובה; המועדון עצמו לא מתייחס לכך, אז שאלו את משרד החברות לפני שאתם מגישים הצעה.

כמה עולה חברות ב-Sailfish Point וב-Admirals Cove?

אף אחד מהמועדונים לא מפרסם באתר שלו את דמי ההצטרפות או את דמי החבר. העמודה הראשונה והאחרונה הן מסמכים שפורסמו באתר של משרד תיווך, Echo Fine Properties, ובשניהם לא מצוין מי הוציא אותם; העמודה האמצעית היא סיכום של משרד תיווך. אלה לא נתונים מאותה שנה: החוברת של Sailfish Point ישנה בארבע שנים מהמחירון של Admirals Cove. שתי השורות האחרונות הן סכומים שלי: חיבור השורות שמופיעות נותן אותם, לפני מס מכירה ובלי דמי שבילים.

סעיף	משק בית עם חברות גולף ב-Sailfish Point, חוברת שנערכה ביוני 2022	משק בית עם חברות גולף ב-Sailfish Point, עמוד Gabe Sanders, נכון ליוני 2024	Admirals Cove, קטגוריית Golf, מחירון ל-1 בנובמבר 2026 עד 31 באוקטובר 2027
דמי בקשה	$650	לא צוין	$500
הצטרפות	השתתפות הונית של $75,000, ועוד השתתפות הונית לגולף של $75,000 והיטל שיפוץ של $15,000, כולם לא מוחזרים	השתתפות הונית של $75,000, ועוד דמי גולף של $90,000 שלא מוחזרים	דמי הצטרפות של $550,000 בקטגוריית Golf, לא מוחזרים
דמי חבר	$26,461 דמי איגוד, ועוד $15,796 דמי גולף בתוספת מס	$2,356 לחודש לבתים ($28,272 בשנה), ועוד $16,894 לגולף	$8,676 דמי חבר הוניים (capital dues), ועוד $50,908 דמי חבר תפעוליים (operating dues)
היטל	לא צוין	לא צוין	$3,528, "2020 Debt Service Assessment" (היטל שירות חוב)
מינימום מזון ומשקאות	$2,000	$2,000	$2,000
דמי שבילים (trail fee), לא כלולים בסכומים	$1,125 בתוספת מס	לא צוין	$2,500, לחברים שמשתמשים בעגלת גולף משלהם (בהשוואה של Echo ובעמוד החברות של Admirals Cove Realty מופיע $1,300)
חיבור השורות החד-פעמיות נותן	$165,000 ועוד דמי הבקשה של $650	$165,000	$550,000 ועוד דמי הבקשה של $500
חיבור השורות השנתיות נותן	$44,257	$47,166, אם חיוב הגולף בא בנוסף לדמי החבר החודשיים	$65,112

בעמוד של Gabe Sanders כתוב שהתשלומים החודשיים "כוללים חברות גולף וחברות חברתית", אבל מופיע שם גם חיוב גולף שנתי של $16,894, כך שלא ברור אם החיוב הזה נוסף; עמוד של RE/MAX Select Group מאת Stracuzzi מדווח על אותם נתונים, מתייחס לחיוב הגולף כתוספת וקורא ל-$90,000 דמי הצטרפות. Gabe Sanders מציין $4,509 לחודש לבתים טוריים ו-$4,256 עד $6,329 לדירות קונדו. החוברת של 2022 לא אומרת אם דמי השבילים שלה חלים רק על חברים עם עגלה משלהם. שאלו כל מועדון.

בכל ארבע הקטגוריות של Admirals Cove יש מינימום מזון ומשקאות של $2,000; מס המכירה של פלורידה חל, ודמי המרינה לא מופיעים במחירון.

Admirals Cove, 2026 עד 2027	הצטרפות	דמי חבר הוניים	דמי חבר תפעוליים	2020 Debt Service Assessment (היטל שירות חוב)
גולף	$550,000	$8,676	$50,908	$3,528
Sports (ספורט)	$435,000	$8,016	$43,538	$3,048
Tennis (טניס)	$410,000	$7,152	$34,032	$2,100
Social (חברתית)	$360,000	$7,020	$32,454	$2,088

על המועדונים שבין Vero Beach ל-Hobe Sound, ראו כמה עולה חברות במועדוני גולף ב-Treasure Coast.

בכמה נמכרים הבתים?

אף אחת מהקהילות לא מפרסמת נתוני מכירות, והנתונים של משרדי התיווך כאן מכסים תקופות שונות. ב-Sailfish Point, Stracuzzi (RE/MAX Select Group) מדווח על 24 מכירות בתים ב-12 החודשים שהסתיימו במאי 2026, בממוצע של $3,749,375, 92 אחוז מהמחיר המבוקש ובערך $739 לרגל רבועה. ב-Admirals Cove, BEX Realty דיווחה באוקטובר 2026 ש-48 בתים החליפו ידיים בשנה האחרונה ב-MLS (המאגר המשותף של סוכני הנדל"ן) של Jupiter, בממוצע של $7,146,906, עם נכסים מוצעים במחירים של $2,350,000 עד $32,000,000. לפי אותו בסיס של BEX, ב-Sailfish Point היו 28 מכירות בשנה האחרונה בממוצע של $5,964,196. כמה מכירות גדולות יכולות להזיז את הממוצעים האלה, אז התייחסו לפער כאל סדר גודל, לא כאל המחיר של בית מסוים.

איך משתווה מס הנכס?

שיעורי המס בפלורידה נקבעים במיל: שיעור של 15.6581 פירושו $15.6581 על כל $1,000 של שווי חייב במס (taxable value). בשיעורים הסופיים של שמאי מחוז Martin (Martin County Property Appraiser) ל-2026 מופיע סך של 15.6581 לקוד היטל 6106, District One (Hutchinson Island), ו-17.1323 ל-City of Stuart (קוד היטל 3100). כתובת דואר של Stuart לא מכריעה איזה מהם חל, אז בדקו את קוד ההיטל של החלקה. בשיעור של 15.6581 מיל, על כל $1,000,000 של שווי חייב במס משלמים $15,658.10 בשנה.

גיליון השיעורים של מחוז Palm Beach, שעודכן ב-29 ביולי 2026, לא נותן סך כולל לחלקה ב-Jupiter. מופיעים בו Town of Jupiter עם 2.3894 ל-2025 (סופי) ו-3.5886 מוצע ל-2026; המחוז עם 4.5000 בשתי השנים; ומועצת בתי הספר עם 3.0730 (מדינתי) ו-3.2480 (מקומי) ל-2025, לעומת 3.0390 ו-3.2480 מוצעים ל-2026, ועוד כמה שיעורים של מחוזות מיוחדים. עמוד שיעורי המס של העירייה עצמה, שכותרתו "2026-2027 Town of Jupiter Adopted Millage Rate", מסביר את העלייה: 2.3894 לקרן הכללית ולשיפורי הון, ועוד 1.1992 לקרן כבאות חדשה (Fire Fund), 3.5886 בסך הכול. בדקו אם החלקה שאתם רוצים נמצאת בתוך תחום העירייה. השוו את הודעת ה-TRIM (הודעה על המס המוצע) או את חשבון המס של כל חלקה, וזכרו שחשבון המס של המוכר עלול להטעות קונה, ושאלו את שמאי המחוז או רואה חשבון (CPA) לגבי המצב שלכם.

מה לשאול את שני המועדונים?

המחירון העדכני בכתב מהמועדון, עם תאריכי התחולה וסכומים שמוחזרים, אם יש.
האם קניית הבית מחייבת חברות, ובאיזו קטגוריה.
היטלים שאושרו או מתוכננים, כולל שורות של שירות חוב.
זמינות מקומות עגינה, מגבלת האורך והעומק של מקום העגינה שתשתמשו בו, ודמי המרינה.
קוד ההיטל של החלקה, הודעת ה-TRIM וחשבון המס האחרון.

הערות על הנתונים

נכון ל-24 באוקטובר 2026, בעמוד הנכסים של Sailfish Point כתוב "520 בתים נפרדים הפרוסים על פני 532 אקר". בדפים הרשמיים של Admirals Cove אין מספר בתים, והספירות במקורות משניים לא מתיישבות. בעמוד ההיסטוריה של Admirals Cove מתוארת חלקה של 727 אקר שהיזם Ben Frankel התחיל איתה; מקורות אחרים מציינים נתונים שונים. נתוני גולף ישנים יותר של Sailfish Point ממקורות משניים סותרים את החוברת של 2022, ולכן לא השתמשתי בהם. לגבי דמי השבילים של Admirals Cove, השתמשתי ב-$2,500 שבמחירון של 2026 עד 2027 וציינתי את ה-$1,300 שמופיעים במקומות אחרים.

השוו בית מסוים בכל אחת מהקהילות, עם מקום העגינה והמחירון שלו. המדריך שלי ל-Sailfish Point והמדריך שלי לשכונות הסגורות במחוז Palm Beach נכנסים לעומק בכל צד.

שאלות נפוצות על Sailfish Point מול Admirals Cove

איזו מהן קרובה יותר לפתח ים, Sailfish Point או Admirals Cove?

בעמוד המרינה של Sailfish Point כתוב שיש לה גישה מיידית ל-St. Lucie Inlet. מועדון Admirals Cove אומר שהמרינה שלו נמצאת שני מייל מ-Jupiter Inlet.

כמה גומות גולף יש בכל קהילה?

ב-Sailfish Point יש מגרש אחד של 18 גומות מסדרת Jack Nicklaus Signature, פאר 72. ב-Admirals Cove יש 45 גומות: ה-East Course בן 18 הגומות של Robert von Hagge ושלושה מגרשים של 9 גומות ב-Golf Village, שתוכננו מחדש בידי Kipp Schulties ב-2015.

כמה עולה להצטרף ל-Admirals Cove?

מחירון לתקופה 1 בנובמבר 2026 עד 31 באוקטובר 2027, שפורסם באתר של משרד תיווך בלי לציין מי הוציא אותו, מציין דמי הצטרפות של $550,000 בקטגוריית Golf, שלא מוחזרים, $8,676 דמי חבר הוניים ו-$50,908 דמי חבר תפעוליים, ועוד היטל שירות חוב של $3,528 ומינימום מזון של $2,000; חברים שמשתמשים בעגלת גולף משלהם משלמים גם $2,500 דמי שבילים. דמי ההצטרפות בקטגוריית Social באותו מחירון הם $360,000.

כמה עולה חברות ב-Sailfish Point?

המועדון לא מפרסם את דמי ההצטרפות או את דמי החבר. חוברת שנערכה ביוני 2022 ופורסמה באתר של משרד תיווך מציינת השתתפות הונית של $75,000 ודמי איגוד משולבים של $26,461, וחברות גולף מוסיפה $75,000, היטל שיפוץ של $15,000 ו-$15,796 דמי חבר; עמוד של משרד התיווך של Gabe Sanders מציין דמי חבר לבתים של $2,356 לחודש, שלדבריו כוללים חברות גולף וחברות חברתית, ודמי גולף של $90,000, נכון ליוני 2024.

איזה גודל סירה כל מרינה יכולה לקלוט?

Sailfish Point מציינת 84 מקומות עגינה לכלי שיט של עד 100 רגל. מועדון Admirals Cove מציין עד 165 רגל, ואילו בעמוד המרינה של Admirals Cove Realty, שעודכן לאחרונה ב-13 בפברואר 2025, מופיעים 63 מקומות עגינה ליאכטות של עד 130 רגל, אז קבלו בכתב את המגבלה של מקום העגינה שלכם.

כמה רחוקה כל אחת מנמל התעופה של Palm Beach (DJT)?

לפי האתר של Sailfish Point, פחות משעה, ו-Witham Field ב-Stuart נמצא פחות מ-20 דקות משם. BEX Realty ציינה באוקטובר 2026 ש-Admirals Cove נמצאת חמישה עשר מייל מ-DJT.

דברו עם ויליאם. שוקלים את Sailfish Point מול Admirals Cove? התקשרו או שלחו לי הודעה עם טווח המחירים, סוג הבית שאתם מחפשים ואורך הסירה שלכם. אוציא את המכירות האחרונות שנסגרו בשתי הקהילות, אבדוק את רשומות המס של החלקות, ואכין רשימת שאלות למשרד החברות של כל מועדון, כדי שתוכלו להשוות בין השתיים באותם תנאים. התקשרו או שלחו הודעה ל-(772) 800-2274 או כתבו לי כאן (באנגלית). אני עובד באנגלית, אבל אם נוח לכם יותר בעברית, פשוט תגידו לי ואדאג בשמחה שתקבלו עזרה בעברית.

מידע כללי בלבד. זה לא ייעוץ משפטי, מיסויי, ייעוץ אשראי או ייעוץ ביטוחי, ואין בו התחייבות לשום מחיר, תשלום, תאריך או תוצאה. אף אחד מהמועדונים לא מפרסם באתר שלו את דמי ההצטרפות או את דמי החבר: המחירון של Admirals Cove והחוברת של Sailfish Point מיוני 2022 הם מסמכים שפורסמו באתר של משרד תיווך בלי ציון של מי הוציא אותם, נתוני המכירות הם של משרדי תיווך, וקוד ההיטל של Sailfish Point לא אומת כאן. ודאו את התשלומים מול משרד החברות של כל מועדון ואת המסים מול שמאי המחוז. ההפניות נכונות למועד הבדיקה, 24 עד 26 באוקטובר 2026. ויליאם מרצ'נט, סוכן נדל"ן (REALTOR®), RE/MAX Gold. כל משרד RE/MAX נמצא בבעלות עצמאית ומופעל באופן עצמאי. Equal Housing Opportunity (שוויון הזדמנויות בדיור).

מקורות

William Merchant