Acheter une maison sur la Treasure Coast

En bref : acheter ici diffère d’un achat dans le Nord sur quatre points : le devis d’assurance compte autant que l’inspection, l’âge du toit peut déterminer si vous obtiendrez un prêt, la plupart des communautés ont une association de propriétaires (HOA) et certaines y ajoutent un CDD (district de développement communautaire, une charge ajoutée à l’impôt foncier), et une bonne partie de ce que vous verrez en ligne est de la construction neuve, avec ses propres règles. J’accompagne les acheteurs de Port St. Lucie à Vero Beach, en personne ou par vidéo si vous n’êtes pas encore en Floride. Nous commençons par un appel de 20 minutes sur ce que vous voulez vraiment, je vous envoie uniquement ce qui vous correspond et, quand nous rédigeons une offre, j’obtiens votre devis d’assurance et la réponse sur le toit avant l’échéance de votre condition (contingency), pas après. Comme la Floride l’exige désormais, la représentation de l’acheteur fait l’objet d’une entente écrite avant les visites, et je vous explique précisément ce qu’elle prévoit.

Ce qui change quand on achète ici

1. L’assurance avant le coup de cœur. Sur la Treasure Coast, l’assurance habitation dépend de l’âge du toit, de l’année de construction de la maison, des fenêtres et de la distance par rapport à l’eau. Pour deux maisons semblables, les devis peuvent présenter un écart de 2 500 $ US. J’obtiens un vrai devis pendant la période d’inspection, à chaque fois, et si le montant fait échouer l’achat, nous l’apprenons alors que vous pouvez encore vous retirer.
2. Le toit décide du prêt. La plupart des assureurs refusent d’assurer une maison dont le toit en bardeaux d’asphalte a nettement plus de 15 ans, et sans assurance, pas de prêt hypothécaire. L’âge du toit est la première question que je pose sur toute maison qui vous plaît, avant même que nous allions la voir.
3. HOA, condo et CDD. La plupart des communautés d’ici ont des frais d’association ; certaines des plus récentes à Port St. Lucie ajoutent aussi une cotisation de Community Development District (CDD) sur l’avis d’impôt foncier. Je me procure le budget, les règlements et le certificat d’estoppel (attestation des sommes dues à l’association) pour que vous sachiez à quoi vous vous engagez, et je vous dis lesquelles ont des cotisations spéciales (assessments) à venir.
4. Zones inondables. Bon nombre de maisons d’ici sont en zone X et n’ont pas besoin d’assurance inondation ; certaines, près de la rivière ou de la lagune, sont en zone AE et en ont besoin. Je consulte la carte de la FEMA et le certificat d’élévation (elevation certificate) avant de rédiger l’offre, et je vous montre comment le lire.
5. Construction neuve. Une grande partie de ce qui est à vendre entre Port St. Lucie et Vero est neuf. L’agent du constructeur travaille pour le constructeur. Je vous accompagne dès la première visite, j’examine le contrat et les avantages offerts (incentives), et je suis le chantier pour que rien ne passe inaperçu lors de la visite finale (walk-through).
6. Règles des communautés 55+ et fermées. Restrictions d’âge, limites de location, règles sur les animaux et fonctionnement de la barrière d’entrée : tout se trouve dans les documents. Si vous achetez dans l’une des communautés pour les 55 ans et plus ou des communautés fermées et sécurisées (gated communities), nous les lisons avant que vous signiez.

Comment je travaille avec les acheteurs

1. D’abord, un court appel. Vingt minutes pour parler du lieu, du moment, du budget et de ce sur quoi vous ne ferez aucun compromis. Si vous n’avez pas encore choisi la ville, commencez par le guide Port St. Lucie ou Stuart et par les pages consacrées à chaque secteur.
2. Une recherche ciblée, pas une avalanche d’annonces. Vous recevez les maisons qui vous correspondent, avec mes notes sur chacune : toit, HOA, zone inondable, le prix que je proposerais. Pas toutes les annonces dans un rayon de 30 milles.
3. Visites en personne ou par vidéo. Si vous êtes encore dans l’État de New York ou en Ohio, je fais le tour de la maison en appel vidéo et je vous montre ce qu’une photo d’annonce cache : l’âge de la climatisation, le chauffe-eau, la cour du voisin, le bruit de la route.
4. L’offre. Le prix, la date de clôture de la vente (closing), la période d’inspection, les conditions de financement et ce que le vendeur acceptera probablement, selon le temps depuis lequel la maison est sur le marché et ce qui s’est vendu autour. Négocier, c’est mon métier ; c’est là que je suis le plus fort.
5. Inspection, assurance, évaluation. L’inspection générale et l’inspection en 4 points (4-point inspection), l’inspection de résistance au vent (wind mitigation), un devis d’assurance et l’évaluation (appraisal), le tout dans le délai prévu par vos conditions, pour qu’une mauvaise nouvelle ne vous coûte rien.
6. La clôture. Le titre de propriété, le levé de terrain (survey), l’approbation de l’HOA si elle est requise, la visite finale et la remise des clés. Puis, en janvier, un rappel pour déposer votre demande d’exemption homestead (pour résidence principale), parce que c’est l’étape que les gens oublient.

Les secteurs où je travaille

Port St. Lucie, Fort Pierce, Stuart, Palm City, Hobe Sound, Jensen Beach, Hutchinson Island, Vero Beach et Sebastian, ainsi que Jupiter et Tequesta au sud. Chacun a son propre guide sur ce site, tout comme la plupart des communautés sur lesquelles on me pose des questions (PGA Village et Verano, Sailfish Point, The Moorings, Harbour Ridge).

Si vous achetez depuis l’extérieur de la Floride

C’est le cas d’environ la moitié de mes acheteurs. Le guide pour déménager en Floride couvre ce qui est propre à la Floride : aucun impôt sur le revenu au niveau de l’État, l’exemption homestead, le vrai coût de l’assurance, la saison des ouragans, les saisons d’ici et les formalités après le déménagement (permis de conduire, immatriculation, déclaration de domicile). Vous pouvez faire tout l’achat à distance ; beaucoup de mes clients voient leur maison en personne pour la première fois lors de la visite finale.

Décrivez-moi ce que vous cherchez dans le formulaire ci-dessous et je vous appellerai. Vous pouvez aussi m’appeler ou m’envoyer un texto dès maintenant au (772) 800-2274. Je travaille en anglais, mais si vous préférez échanger en français, dites-le-moi simplement : je me ferai un plaisir d’organiser de l’aide en français.

Les questions que me posent les acheteurs

Renseignements généraux, et non des conseils juridiques, fiscaux ou financiers. Les montants d’assurance, d’HOA et de taxes varient d’une propriété à l’autre ; vérifiez-les auprès de l’assureur, de l’association et du comté. William Merchant, agent immobilier (REALTOR®), RE/MAX Gold, 140 NW California Blvd, Port St. Lucie, FL 34986. Chaque bureau RE/MAX est détenu et exploité de façon indépendante.