In breve: la portabilità (portability) ti permette di trasferire a una nuova abitazione principale in Florida la differenza, fino a $500.000, tra il valore di mercato (just value) della tua attuale abitazione principale con esenzione homestead e il suo valore imponibile limitato (assessed value), a condizione di stabilire il nuovo homestead entro il 1° gennaio che cade nei tre anni successivi al 1° gennaio dell'anno in cui hai lasciato il vecchio. Se la nuova casa vale altrettanto o di più, l'intera differenza (fino a $500.000) viene sottratta dal suo valore di mercato; se vale meno, si trasferisce una quota proporzionale (s. 193.155(8)). Il modulo DR-501T si presenta insieme alla domanda di esenzione homestead (per l'abitazione principale), il modulo DR-501, entro il 1° marzo. Il limite di aumento Save Our Homes per il 2026 è stato del 2,7%, secondo i dati degli uffici di stima delle contee di Pinellas e Martin. È l'ufficio di stima della tua contea (Property Appraiser) ad applicare queste regole, ed è lì che conviene farsi confermare i numeri prima di vendere.
Se hai da tempo l'esenzione homestead su una casa nelle contee di St. Lucie, Martin o Indian River, la scheda dell'ufficio di stima può mostrare due valori: il just value, cioè il valore di mercato stimato dall'ufficio, e un valore imponibile che può essere molto più basso. La differenza è il tuo beneficio Save Our Homes. Chi compra non lo eredita, perché la casa viene valutata «al valore di mercato al 1° gennaio dell'anno successivo a un cambio di proprietà» (s. 193.155(3)(a)). La portabilità è il modo per conservarlo.
Cos'è il limite Save Our Homes e quanto è stato per il 2026?
La Costituzione della Florida limita l'aumento annuo del valore imponibile di un homestead al «minore tra» il 3% del valore imponibile dell'anno precedente e la variazione percentuale dell'indice dei prezzi al consumo (CPI) dell'anno solare precedente (Art. VII, s. 4(d)(1)), e la s. 193.155(1) ripete il limite. Per il 2026, l'ufficio di stima della contea di Pinellas indica il CPI e il limite al 2,7%, dopo il 2,9% del 2025 e un limite del 3,0% per il 2024, quando il CPI era al 3,4%. L'ufficio di stima della contea di Martin scrive: «Per il 2026, il CPI è del 2,7%», quindi sotto il 3%.
Il volantino 2026 della contea di Martin mostra una casa con un valore di mercato di $725.000, un valore imponibile di $448.456 e un beneficio Save Our Homes di $276.544. È questo beneficio che la portabilità trasferisce.
Una casa che non è un homestead segue un'altra regola: per gli immobili residenziali non homestead con «nove o meno unità abitative», la s. 193.1554 limita gli aumenti al «10% del valore imponibile dell'immobile dell'anno precedente», solo per i prelievi non scolastici.
Come funziona la portabilità quando vendo il mio homestead?
Chi stabilisce un nuovo homestead al 1° gennaio, e aveva un'esenzione homestead al 1° gennaio di uno qualsiasi dei tre anni immediatamente precedenti, «ha diritto a che il nuovo homestead sia valutato a meno del valore di mercato» (Art. VII, s. 4(d)(8)a.). La sezione 193.155(8) fornisce le formule e un limite di $500.000, usando i valori della vecchia casa «al 1° gennaio dell'anno in cui il precedente homestead è stato abbandonato».
Casa di valore maggiore (upsizing). Se il valore di mercato della nuova casa è uguale o superiore a quello della vecchia, il suo valore imponibile è il valore di mercato meno il minore tra $500.000 e la differenza tra valore di mercato e valore imponibile della vecchia casa (s. 193.155(8)(a)).
Casa di valore minore (downsizing). Se la nuova casa vale meno, il suo valore imponibile è il suo valore di mercato diviso per il valore di mercato della vecchia casa, moltiplicato per il valore imponibile della vecchia casa, e aumentato se necessario in modo che la differenza non superi $500.000 (s. 193.155(8)(b)).
La scheda «PROPERTY OWNERSHIP 101» dell'ufficio di stima della contea di Martin mostra entrambi i casi. Le righe che seguono sono riprese dalla scheda e disposte in tabella; MV è il valore di mercato (market value) e AV il valore imponibile (assessed value).
| Esempio della contea di Martin | Casa precedente | Nuova casa |
|---|---|---|
| CASA DI VALORE MAGGIORE (UPSIZING) | MV $400.000 | MV $550.000 |
| (-) AV $300.000 | (-) Portabilità disponibile $100.000 | |
| Portabilità disponibile $100.000 | AV $450.000 | |
| CASA DI VALORE MINORE (DOWNSIZING) | MV $400.000 | MV $275.000 |
| (-) AV $300.000 | (-) Portabilità effettiva in base al calcolo $68.750 | |
| Portabilità disponibile $100.000 | AV $206.250 | |
| CALCOLO DELLA PORTABILITÀ | ($100.000 ÷ $400.000) x $275.000 = $68.750 | |
Entrambi i risultati corrispondono alle formule della legge: $550.000 meno $100.000 fa $450.000, e $275.000 diviso $400.000, moltiplicato per $300.000, fa $206.250.
Altre due regole: quando due persone che avevano ciascuna un homestead si uniscono in uno solo, «la riduzione rispetto al valore di mercato è limitata alla maggiore delle differenze» (s. 193.155(8)(c)), e i comproprietari si dividono il beneficio in parti uguali, oppure secondo le quote di proprietà indicate nel titolo (s. 193.155(8)(d)).
Quanto tempo ho per usare la portabilità dopo la vendita?
Tre anni, contati dal 1° gennaio dell'anno in cui hai lasciato il vecchio homestead, non dal closing (la chiusura della compravendita). L'opuscolo PT-112 del Department of Revenue (il dipartimento delle entrate della Florida), rivisto ad agosto 2024, indica «entro tre anni dal 1° gennaio dell'anno in cui hai abbandonato il vecchio homestead (non tre anni dopo la vendita)». L'esempio dell'ufficio di stima della contea di Pinellas: «Se vendi il tuo homestead in qualsiasi mese del 2026, l'ultima data valida per l'esenzione homestead è considerata il 1° gennaio 2026», quindi «avresti tempo fino al 1° gennaio 2029 per ottenere una nuova esenzione homestead». L'ufficio di stima della contea di St. Lucie scrive che «devi aver stabilito un nuovo homestead entro il 1° gennaio compreso nei tre anni d'imposta successivi all'abbandono del precedente homestead».
Il 1° gennaio conta perché l'esenzione spetta a chi, «al 1° gennaio», è titolare della proprietà e ne fa la propria residenza permanente (s. 196.031(1)(a)). La nuova casa deve essere tua, e la tua residenza permanente, a un 1° gennaio che cade dentro quella finestra.
Il bollettino PTO 20-11 del Department of Revenue (24 novembre 2020) indica che il periodo «è stato portato da due a tre anni» dopo che gli elettori hanno approvato «l'Emendamento costituzionale 5 nelle elezioni generali del 3 novembre 2020», e il testo costituzionale ristampato nel 2026 riporta tre anni. A ottobre 2026, la pagina sulla portabilità dell'ufficio di stima della contea di Indian River diceva ancora «entro due anni dall'abbandono del precedente homestead», in contrasto con la legge in vigore. Se la contea di Indian River fa parte del tuo progetto, verifica con quell'ufficio.
Quali moduli devo presentare, ed entro quando?
Il modulo DR-501T (rivisto a dicembre 2008, in vigore da novembre 2012) indica di «presentare questo modulo all'ufficio di stima entro il 1° marzo», insieme a una copia della domanda di esenzione homestead, il modulo DR-501, e precisa che «i co-richiedenti che si trasferiscono da un homestead diverso devono compilare un modulo separato». L'ufficio di stima della contea di St. Lucie scrive che «la portabilità va richiesta nello stesso momento in cui chiedi la nuova esenzione homestead»; i suoi uffici sono a Fort Pierce e al 250 NW Country Club Drive a Port Saint Lucie, 772-462-1000.
Se salti la scadenza del 1° marzo, la s. 193.155(8) permette a chi «non presenta la domanda entro il 1° marzo» di ricorrere alla commissione di revisione dei valori (value adjustment board), con una «tassa non rimborsabile di $15», dimostrando «particolari circostanze giustificative». Puoi presentare domanda in un anno successivo, ma «non si possono concedere rimborsi d'imposta per gli anni precedenti».
I coniugi o ex coniugi che vogliono dividere il beneficio con una designazione anziché in base al titolo usano il modulo DR-501TS, «Designation of Ownership Shares of Abandoned Homestead» (designazione delle quote di proprietà dell'homestead abbandonato), da presentare «prima che uno di voi presenti un modulo DR-501T»; «le percentuali devono arrivare in totale al 100%». La legge lo consente ai coniugi sposati alla data in cui l'homestead è stato abbandonato, e «una volta depositata presso l'ufficio di stima, tale designazione è irrevocabile» (s. 193.155(8)(d) e (f)). Il totale per tutti i nuovi homestead «non può superare $500.000». Se la vendita è legata a un divorzio, fai prima esaminare la designazione da un avvocato della Florida.
Cosa succede se affitto la vecchia casa invece di venderla?
In base alla s. 196.061(1), affittare «tutta o sostanzialmente tutta un'abitazione precedentemente dichiarata come homestead» costituisce abbandono, anche se l'affitto dopo il 1° gennaio non incide sull'esenzione di quell'anno, a meno che la casa non venga affittata per più di 30 giorni per anno solare per 2 anni consecutivi (la sezione è stata modificata nel 2026 dalla s. 15, ch. 2026-239). La portabilità segue l'abbandono, non la vendita; il PT-112 conta da «l'anno in cui hai abbandonato il vecchio homestead». Quando la vecchia casa non è più un homestead, la s. 193.1554(2) la valuta al valore di mercato al 1° gennaio del primo anno in cui rientra in quella sezione, e il limite del 10% sui prelievi non scolastici si applica dall'anno successivo. Prima di firmare un contratto di affitto chiedi all'ufficio di stima, e per l'aspetto delle imposte sul reddito chiedi a un commercialista abilitato (CPA).
Cosa è cambiato nel 2026, e l'Emendamento 3 cambia la portabilità?
Secondo il bollettino PTO 26-07 del Department of Revenue (13 luglio 2026), la sezione 3 del ch. 2026-239 (HB 7031-E) ha modificato i paragrafi su upsizing e downsizing per «eliminare il requisito che il precedente homestead debba essere quello “immediatamente” precedente». La modifica è entrata in vigore il 1° luglio 2026 e «si applica per la prima volta al ruolo d'imposta (tax roll) 2027». Il testo 2026 dei commi (8)(a) e (b) sul sito del Senato non contiene più la parola «immediate»; se il tuo progetto si basa su un homestead diverso da quello più recente, fattelo confermare dall'ufficio di stima.
La stessa legge ha modificato la s. 689.261. Dal 1° febbraio 2027, una casa pubblicata su una piattaforma di annunci online deve riportare le imposte sugli immobili stimate. Una piattaforma che usa un calcolatore delle imposte deve basare la stima sul prezzo indicato nell'annuncio e precisare che esclude qualsiasi «trasferimento della differenza di valutazione dell'homestead»; una piattaforma senza calcolatore deve invece rimandare al calcolatore o alla homepage dell'ufficio di stima. Inoltre, «le imposte ad valorem dell'attuale proprietario non possono essere incluse nei materiali stampati dell'annuncio». Per capire come mai il tuo avviso d'imposta non è mai stato quello del tuo acquirente, leggi perché l'avviso d'imposta del venditore può trarre in inganno chi compra.
L'Emendamento 3 (Amendment 3), sottoposto al voto del 3 novembre 2026, è una questione separata. L'ufficio di stima della contea di Pinellas scrive che «l'emendamento non modifica le norme della Florida sulla portabilità» e che gli aumenti «continuerebbero a essere limitati al 3% o al CPI, se inferiore». Se approvato, entrerebbe in vigore il 1° gennaio 2027, quindi se il tuo trasloco è a cavallo di quella data, chiedi all'ufficio di stima come si applica al tuo caso. Il resto è nel mio articolo sull'Emendamento 3.
Cosa conviene verificare prima di mettere la casa in vendita?
Il dato del 2,7% viene da due uffici di stima. La Costituzione è citata dalla sua ristampa nella CS/HJR 1-F. Quanto al trattamento del vecchio homestead per il resto dell'anno in cui vendi, la contea di Pinellas considera il 1° gennaio dell'anno della vendita come ultima data valida; chiedi all'ufficio di stima della tua contea. Prima di chiamarmi, raccogli:
- Il valore di mercato e il valore imponibile della vecchia casa, dalla scheda dell'ufficio di stima.
- L'atto di proprietà (deed), se la casa ha più di un proprietario.
- Una fascia di prezzo per la prossima casa, per capire se passerai a una casa di valore maggiore o minore.
- Se coniugi o ex coniugi divideranno il beneficio, un piano per presentare il DR-501TS prima del DR-501T.
La portabilità premia chi pianifica: l'anno del closing, il 1° gennaio entro cui entrare nella nuova casa e un modulo presentato entro il 1° marzo. Parlane con me prima di mettere la casa in vendita: mettiamo in fila le date e applichiamo insieme la formula, così puoi portare il risultato all'ufficio di stima per la conferma.
Altre guide per chi vende sulla Treasure Coast: le mie guide su perché una casa a Port St. Lucie non si vende, cosa devono dichiarare i venditori in Florida, vendere una casa con il tetto vecchio, la plusvalenza quando vendi casa, vendere una casa ereditata e se conviene vendere prima o comprare prima.
Le domande dei venditori sulla portabilità dell'homestead
Come funziona la portabilità in Florida?
Quando lasci un homestead in Florida e ne stabilisci uno nuovo, puoi trasferire alla nuova casa la differenza tra il valore di mercato e il valore imponibile della vecchia, fino a $500.000. Se la nuova casa vale meno, si trasferisce una quota proporzionale in base alla s. 193.155(8)(b).
Quanto tempo ho per usare la portabilità dopo aver venduto casa?
Fino al 1° gennaio che cade entro tre anni dal 1° gennaio dell'anno in cui hai abbandonato il vecchio homestead, non tre anni dopo la vendita. Secondo l'ufficio di stima della contea di Pinellas, con una vendita nel 2026 hai tempo fino al 1° gennaio 2029.
Qual è il beneficio Save Our Homes massimo che posso trasferire?
$500.000, in base alla s. 193.155(8). Quando coniugi o comproprietari si dividono il beneficio, il totale trasferito a tutti i nuovi homestead non può superare $500.000.
Cosa succede alla portabilità se passo a una casa di valore minore?
Porti con te una quota proporzionale al valore della nuova casa. Nell'esempio dell'ufficio di stima della contea di Martin, un beneficio di $100.000 su una casa da $400.000 diventa $68.750 su una casa da $275.000.
Quale modulo devo presentare per la portabilità, e quando?
Il modulo DR-501T, da presentare insieme alla domanda di esenzione homestead, il modulo DR-501, all'ufficio di stima entro il 1° marzo. I coniugi o ex coniugi che vogliono dividere il beneficio con una designazione presentano prima il modulo DR-501TS, e quella designazione è irrevocabile.
L'Emendamento 3 cambia la portabilità?
Secondo l'ufficio di stima della contea di Pinellas, l'emendamento, sottoposto al voto del 3 novembre 2026, non modifica le norme della Florida sulla portabilità. Se lo approva almeno il 60% degli elettori, entra in vigore il 1° gennaio 2027; se il tuo trasloco è a cavallo di quella data, verifica i dettagli con l'ufficio di stima.
Parla con William. Vendi il tuo homestead e ricompri in Florida? Mandami l'indirizzo: recupero il valore di mercato e il valore imponibile dalla scheda dell'ufficio di stima, applico la formula per una casa di valore maggiore o minore alla fascia di prezzo che stai considerando e metto in fila le date del 1° gennaio e del 1° marzo, così puoi confermare i numeri con l'ufficio di stima prima di mettere la casa in vendita. Chiama o scrivi un SMS al (772) 800-2274 oppure mandami un messaggio (in inglese). Lavoro in inglese, ma se preferisci parlare in italiano, basta dirmelo e sarò felice di organizzare un'assistenza in italiano.
Informazioni di carattere generale, non consulenza legale, fiscale, creditizia o assicurativa, e nessuna garanzia su vendite, prezzi o tempi. Il limite del 2,7% per il 2026 viene dagli uffici di stima delle contee di Pinellas e Martin, la modifica di legge del 2026 si applica per la prima volta al ruolo d'imposta 2027 e la pagina dell'ufficio di stima della contea di Indian River descrive ancora una finestra di due anni; verifica numeri e scadenze con l'ufficio di stima della tua contea, e per le questioni fiscali e sul titolo di proprietà rivolgiti a un commercialista abilitato (CPA) o a un consulente fiscale, oppure a un avvocato immobiliarista della Florida. I riferimenti a leggi, regolamenti e mercato sono aggiornati alla verifica del 24 ottobre 2026. William Merchant, agente immobiliare (REALTOR®), RE/MAX Gold. Ogni ufficio RE/MAX è di proprietà e gestione indipendenti. Equal Housing Opportunity (pari opportunità nell'accesso alla casa).
Fonti
- Costituzione della Florida, Art. VII, s. 4, come ristampata nella CS/HJR 1-F nel testo definitivo, sessione speciale F del 2026 (pubblicata il 2 giugno 2026) (in inglese)
- Florida Statutes 193.155, limite alla valutazione dell'homestead e portabilità (2026) (in inglese)
- Florida Statutes 196.031, esenzione homestead, regola del 1° gennaio (2026) (in inglese)
- Florida Statutes 196.061, l'affitto dell'homestead costituisce abbandono, come modificata dalla s. 15, ch. 2026-239 (2026) (in inglese)
- Florida Statutes 193.1554, immobili residenziali non homestead: valore di mercato il primo anno, poi limite del 10% (2026) (in inglese)
- Florida Statutes 689.261, stime delle imposte sulle piattaforme di annunci dal 1° febbraio 2027, come modificata dal ch. 2026-239 (2026) (in inglese)
- Florida Department of Revenue: bollettino PTO 26-07 sul ch. 2026-239 (13 luglio 2026) (in inglese)
- Florida Department of Revenue: modulo DR-501T, domanda di portabilità (R. 12/08, Eff. 11/12, Rule 12D-16.002) (in inglese)
- Florida Department of Revenue: modulo DR-501TS, Designation of Ownership Shares of Abandoned Homestead (R. 12/20) (in inglese)
- Florida Department of Revenue: opuscolo PT-112 sulla portabilità (R. 08/24) (in inglese)
- Florida Department of Revenue: PTO 20-11, periodo di portabilità portato da due a tre anni (24 novembre 2020; copia del Lincoln Institute) (in inglese)
- Pinellas County Property Appraiser: Save Our Homes, CPI e limite anno per anno (senza data) (in inglese)
- Pinellas County Property Appraiser: scadenze della portabilità (senza data) (in inglese)
- Pinellas County Property Appraiser: Emendamento 3, in vigore dal 1° gennaio 2027 se approvato dal 60% (senza data) (in inglese)
- Martin County Property Appraiser: volantino Save Our Homes 2026 (senza data) (in inglese)
- Martin County Property Appraiser: PROPERTY OWNERSHIP 101, esempi di upsizing e downsizing (senza data) (in inglese)
- St. Lucie County Property Appraiser: Homestead Portability (senza data) (in inglese)
- Indian River County Property Appraiser: Portability (senza data; descrive ancora una finestra di due anni) (in inglese)
