In breve: quando vendi una casa in Florida devi comunicare all'acquirente i fatti di cui sei a conoscenza che incidono in modo sostanziale sul suo valore, che non sono facilmente visibili e che l'acquirente non conosce già. Lo dice la sentenza Johnson v. Davis, pronunciata nel 1985 dalla Corte Suprema della Florida, e secondo un'analisi dello staff del Senato della Florida (staff analysis) del 2025 questo obbligo vale anche quando l'acquirente accetta di comprare la casa «as is», cioè nello stato di fatto. Dal 1° ottobre 2024, inoltre, la legge della Florida richiede a chi vende un immobile residenziale di compilare e consegnare una dichiarazione scritta sulle alluvioni (flood disclosure) al momento della firma del contratto o prima (s. 689.302); una modifica in vigore dal 1° ottobre 2025 ha aggiunto una domanda sui danni da alluvione subiti mentre la casa era del venditore. Alcuni avvisi scritti valgono per ogni vendita di una casa: radon, riepilogo sull'imposta sugli immobili (property tax) e avviso sulla valutazione dell'efficienza energetica. Altri dipendono dall'immobile: i documenti dell'associazione dei proprietari (HOA) e del condominio (condo), la linea di controllo delle costruzioni costiere (coastal construction control line) per i lotti sul mare, i sinistri per sinkhole (voragini da cedimento del terreno) già liquidati, i procedimenti aperti per violazioni edilizie (code cases) e le vernici al piombo per le case costruite prima del 1978. Se un fatto specifico della tua casa vada dichiarato o no è una domanda da fare a un avvocato immobiliarista della Florida, non a me.
Se ti stai preparando a vendere una casa a Port St. Lucie o in qualsiasi altro punto delle contee di St. Lucie, Martin o Indian River, una delle prime domande è: «che cosa devo dire all'acquirente?». La Florida risponde su due livelli: una regola fissata da una sentenza del 1985 su ciò che sai, e una serie di avvisi scritti, alcuni richiesti in ogni vendita di una casa, altri legati all'immobile. Questo articolo non ti dice se un fatto specifico della tua casa vada dichiarato: è una domanda per un avvocato immobiliarista della Florida.
Che cosa devi dichiarare quando vendi una casa in Florida?
Il punto di partenza è Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625, decisa dalla Corte Suprema della Florida il 31 ottobre 1985. In parole semplici: se sai di qualcosa che incide in modo sostanziale su quanto vale la casa, l'acquirente non può vederlo facilmente e non lo sa già, devi dirglielo. Ecco il principio affermato dalla corte:
«Di conseguenza, affermiamo che, quando il venditore di una casa è a conoscenza di fatti che incidono in modo sostanziale sul valore dell'immobile, che non sono facilmente osservabili e che non sono noti all'acquirente, il venditore ha il dovere di comunicarli all'acquirente.»
Il caso riguardava un tetto. I venditori «sapevano che c'erano stati problemi al tetto della casa e non lo avevano comunicato», e la corte diede ragione agli acquirenti. La sentenza afferma che l'obbligo vale per ogni tipo di immobile, nuovo o usato. Se un certo fatto rientri in questo criterio, lo valuta il tuo avvocato.
Un'analisi dello staff del Senato della Florida del 24 marzo 2025 segnala un limite: per i contratti «as-is» su immobili non residenziali, i tribunali applicano ancora il principio del caveat emptor, cioè «stia attento il compratore» (Florida Holding 4800 v. Lauderhill Mall Investment, Fla. 4th DCA 2021). Come questo si concili con la formulazione più ampia di Johnson è una domanda per il tuo avvocato.
Che cos'è il modulo di dichiarazione sulle alluvioni della Florida?
La legge CS/CS/HB 1049 (capitolo 2024-215) ha creato la sezione 689.302, in vigore dal 1° ottobre 2024. La CS/CS/SB 948 (capitolo 2025-166), approvata il 20 giugno 2025, l'ha modificata con effetto dal 1° ottobre 2025: ha tolto la parola «federal» (federale) dalla domanda sugli aiuti e ha aggiunto una domanda sui danni da alluvione noti, subiti mentre l'immobile era del venditore (secondo l'analisi del Senato e il testo del 2026). La regola, nell'edizione 2026: «Il venditore deve compilare e consegnare una dichiarazione sulle alluvioni all'acquirente di un immobile residenziale al momento della firma del contratto di vendita o prima.»
Il modulo si apre con un avviso: le polizze sulla casa (homeowners' policies) non coprono i danni da alluvione. Seguono tre domande, ciascuna con una casella «has» (sì) e una casella «has no» o «has not» (no). La prima chiede se sei a conoscenza di alluvioni che hanno danneggiato l'immobile durante la tua proprietà. La seconda, se hai presentato a una compagnia assicurativa una richiesta di risarcimento per danni da alluvione, comprese quelle presentate al National Flood Insurance Program (il programma federale di assicurazione contro le alluvioni). La terza, se hai ricevuto aiuti per danni da alluvione all'immobile, compresi quelli della Federal Emergency Management Agency (l'agenzia federale per le emergenze).
Nel modulo, «flooding» (alluvione) comprende lo straripamento di acque interne o di marea, l'accumulo insolito e rapido di acque di scorrimento o superficiali provenienti da una fonte d'acqua stabile e il ristagno prolungato di acqua piovana. Anche chi vende una casa che non si è mai allagata è soggetto a questa regola e risponde con le caselle «has no» e «has not». Il modulo, poi, è più ristretto di Johnson: la prima domanda si limita al periodo della tua proprietà, mentre Johnson si basa su ciò che sai. Se sai di alluvioni precedenti, chiedi al tuo avvocato come gestirle.
L'analisi del Senato osserva anche che «le corti d'appello sono divise sulla questione se la tendenza ad allagarsi sia facilmente osservabile»: in Nelson v. Wiggs (Fla. 3d DCA 1997) gli allagamenti stagionali erano di dominio pubblico e l'azione fu respinta, mentre in Newbern v. Mansbach (Fla. 1st DCA 2001) la corte d'appello diede ragione agli acquirenti.
Il modello AS IS Residential Contract for Sale and Purchase (ASIS-7x) di Florida Realtors e del Florida Bar (l'ordine degli avvocati della Florida) non contiene la dichiarazione della sezione 689.302. Il suo paragrafo 10(d) è un'altra cosa: invita l'acquirente a verificare la zona a rischio alluvione (flood zone) con un certificato di quota altimetrica (elevation certificate) e, in alcune situazioni legate alla flood zone, gli consente di recedere entro un termine fissato (20 giorni, se lo spazio resta vuoto).
Quali altri avvisi incontra chi vende sulla Treasure Coast?
«Par.» indica un paragrafo di quel contratto AS IS.
| Informativa | A chi si applica | Che cosa e quando | Fonte |
|---|---|---|---|
| Dichiarazione sulle alluvioni | Chi vende un immobile residenziale | Modulo compilato, alla firma del contratto o prima | s. 689.302 |
| Avviso sul gas radon | Vendita di qualsiasi edificio | Testo previsto dalla legge, riportato su almeno un documento firmato al momento del contratto o prima | s. 404.056(5); par. 10(a) |
| Riepilogo sull'imposta sugli immobili | Vendite residenziali | Alla firma del contratto o prima; lo fornisce il venditore, salvo che sia già nel contratto | s. 689.261; par. 10(h) |
| Riepilogo informativo dell'HOA (disclosure summary) | Lotti con iscrizione obbligatoria a un'associazione | Lo consegna il proprietario prima del contratto; se arriva tardi, l'acquirente può annullare il contratto per iscritto entro 3 giorni dalla ricezione o prima del closing, a seconda di quale scadenza arrivi prima | s. 720.401; par. 10(g) |
| Documenti per la rivendita di un condo | Proprietari di unità in condominio | Documenti dell'associazione a spese del venditore; l'acquirente può recedere entro 7 giorni (esclusi fine settimana e festività legali) dalla firma e dalla ricezione dei documenti | s. 718.503(2) |
| Linea di controllo delle costruzioni costiere | Immobili che si trovano in tutto o in parte oltre la linea, verso il mare | Dichiarazione scritta sulla costa alla firma del contratto o prima; dichiarazione giurata (affidavit) o rilievo (survey) al closing o prima, salvo rinuncia scritta | s. 161.57; Rider N facoltativo |
| Sinistro per sinkhole liquidato | Venditori il cui sinistro è stato pagato | Prima del closing: sinistro pagato e se l'intero indennizzo è stato usato per le riparazioni | s. 627.7073(2)(c) |
| Procedimento edilizio in corso | Proprietari che trasferiscono l'immobile durante un procedimento | Prima del trasferimento, informativa scritta sul procedimento, sugli atti e sull'obbligo del nuovo proprietario di mettersi in regola; avviso al funzionario competente entro 5 giorni dal trasferimento | s. 162.06(5) |
| Vernici al piombo | Abitazioni costruite prima del 1978, con eccezioni | Prima che l'acquirente sia vincolato: opuscolo informativo, rischi noti, documentazione, possibilità di ispezione entro 10 giorni (modificabile o rinunciabile per iscritto) | 40 CFR part 745, subpart F; par. 10(f) |
| Valutazione dell'efficienza energetica | Immobili con un edificio destinato a essere abitato | Alla firma del contratto o prima: avviso sulla possibilità di chiedere una valutazione | s. 553.996; par. 10(e) |
Case sul mare
Le norme statali fissano una linea di controllo delle costruzioni costiere in tutte e tre le contee: nella contea di St. Lucie dal confine con la contea di Indian River a quello con la contea di Martin, su entrambi i lati del Fort Pierce Inlet (Fla. Admin. Code 62B-26.021, prima adozione nel 1988); nella contea di Martin dal confine con St. Lucie a quello con Palm Beach, in due tratti separati dal St. Lucie Inlet (62B-26.015, prima adozione nel 1985); nella contea di Indian River dal Sebastian Inlet al confine con St. Lucie (62B-26.018, prima adozione nel 1987). Verifica con un topografo (surveyor) dove passa la linea sul tuo lotto. Per gli immobili che si trovano oltre la linea, verso il mare, la sezione 161.57 richiede una dichiarazione che l'immobile può essere soggetto all'erosione costiera e a norme costiere federali, statali o locali. Se la dichiarazione manca, il contratto e il titolo di proprietà non ne risentono e non nasce un diritto di rescissione. Il contratto AS IS tratta la linea solo con l'allegato facoltativo Rider N, quindi chiedi al tuo avvocato se va inserito nel tuo.
Imposte sugli immobili, procedimenti edilizi e case più vecchie
Il riepilogo fiscale avverte l'acquirente che il passaggio di proprietà o i lavori di miglioria fanno scattare una nuova valutazione dell'immobile (s. 689.261; vedi perché l'avviso d'imposta del venditore può trarre in inganno chi compra). Dal 1° febbraio 2027, un immobile presente su una piattaforma di annunci dovrà mostrare una stima delle imposte ad valorem, e i materiali pubblicitari stampati non potranno riportare le imposte dell'attuale proprietario (s. 689.261(3), edizione 2026). Saltare, prima del trasferimento, le comunicazioni su un procedimento edilizio «crea una presunzione relativa di frode» (s. 162.06(5)). La norma sul piombo (eCFR, aggiornata al 21 ottobre 2026) esclude gli alloggi per anziani o per persone con disabilità (a meno che vi abiti, o si preveda che vi abiti, un bambino di età inferiore a 6 anni) e le abitazioni senza camere da letto, esenta le vendite all'asta per pignoramento (foreclosure) ed espone chi la viola consapevolmente a sanzioni civili e a un risarcimento pari al triplo dei danni.
Vendere una casa «as is» significa non dover dichiarare nulla?
Non per una casa. L'analisi del 2025 dello staff del Senato cita Rayner v. Wise Realty Co. of Tallahassee (Fla. 1st DCA 1987) e scrive: «Questo obbligo vale anche se l'acquirente ha accettato di comprare un immobile residenziale “as-is”.»
Nel paragrafo 10(j) del contratto AS IS, intitolato Seller Disclosure, dichiari di non essere a conoscenza di fatti non comunicati che incidono in modo sostanziale sul valore e non sono facilmente visibili, una formula che ricalca da vicino Johnson; escludi qualsiasi altra garanzia o dichiarazione sulle condizioni o sulla storia dell'immobile; e dichiari che, salvo quanto comunicato per iscritto, nessun ente pubblico ti ha notificato una violazione delle norme edilizie, ambientali o di sicurezza non ancora sanata. La formula «as is» si affianca alla dichiarazione del venditore, non la scavalca. Florida Realtors aggiorna il modulo di tanto in tanto, quindi leggi il paragrafo 10(j) nella versione che firmi. Vedi anche le ispezioni con esito negativo in un contratto AS IS.
Zone grigie da portare al tuo avvocato
La sezione 689.302 si applica a chi vende «residential real property» (immobili residenziali), ma non definisce il termine, non elenca esenzioni e non indica un rimedio. L'analisi del Senato non descrive sanzioni per il venditore. Non dice nemmeno come vadano trattate le nuove costruzioni, i terreni non edificati, le vendite all'asta per pignoramento (foreclosure), le vendite di beni ereditari (estate sales) o le vendite di immobili di proprietà delle banche. Se la tua vendita rientra in una di queste zone grigie, parlane con il tuo avvocato prima della firma del contratto. Le leggi sui condomini sono state modificate spesso negli ultimi anni, quindi verifica con l'associazione l'elenco dei documenti. La legge sull'efficienza energetica non dice chi debba consegnare le informazioni sulla valutazione.
Chi decide che cosa va nella tua dichiarazione?
Posso spiegarti che cosa dicono queste regole e quali avvisi richiede il tuo immobile. Non dico a nessuno se un fatto specifico vada dichiarato: per questo, prima che l'annuncio vada online, rivolgiti a un avvocato immobiliarista della Florida e porta con te:
- L'anno di costruzione della casa.
- Eventuali sinistri per alluvione o sinkhole, eventuali aiuti ricevuti per alluvioni e che cosa è stato riparato.
- Qualsiasi avviso della città o della contea per violazioni edilizie, e se c'è un procedimento aperto.
- I documenti dell'HOA o del condominio, richiesti per tempo.
- Un rilievo (survey), se il lotto potrebbe trovarsi oltre la linea costiera, verso il mare.
- La documentazione delle riparazioni per problemi noti, per esempio al tetto.
Chiarisci questi punti presto, finché una domanda sulla dichiarazione è una conversazione con il tuo avvocato e non una controversia con un acquirente.
Altre letture per chi vende sulla Treasure Coast: le mie guide su perché una casa a Port St. Lucie non si vende, come vendere una casa con un tetto vecchio, la portabilità dell'esenzione homestead, la plusvalenza (capital gains) quando vendi la casa, come vendere una casa ereditata e se conviene vendere prima o comprare prima.
Le domande dei venditori sulle dichiarazioni obbligatorie in Florida
Che cosa devo dichiarare quando vendo una casa in Florida?
In base a Johnson v. Davis (Fla. 1985), i fatti di cui sei a conoscenza che incidono in modo sostanziale sul valore della casa, non sono facilmente visibili e non sono noti all'acquirente. Le leggi aggiungono la dichiarazione sulle alluvioni (s. 689.302) e alcuni avvisi validi per ogni vendita di una casa (radon, riepilogo sull'imposta sugli immobili e avviso sulla valutazione dell'efficienza energetica), oltre ad altri che dipendono dall'immobile: documenti dell'HOA o del condominio, linea di controllo delle costruzioni costiere, sinistri per sinkhole liquidati, procedimenti edilizi in corso e vernici al piombo per le case costruite prima del 1978. Se un fatto specifico vada dichiarato è una domanda per un avvocato immobiliarista della Florida.
Se vendo casa «as is», devo comunque dichiarare i problemi?
Sì, per una vendita residenziale, secondo un'analisi dello staff del Senato della Florida del 24 marzo 2025: l'obbligo di Johnson v. Davis vale anche se l'acquirente ha accettato di comprare l'immobile residenziale «as is», e l'analisi cita Rayner v. Wise Realty (Fla. 1st DCA 1987). Anche il paragrafo 10(j) del contratto AS IS fa dichiarare al venditore di non essere a conoscenza di fatti rilevanti non comunicati e non facilmente visibili.
Quando devo consegnare all'acquirente la dichiarazione sulle alluvioni della Florida?
Al momento della firma del contratto di vendita o prima, in base alla sezione 689.302. L'obbligo è entrato in vigore il 1° ottobre 2024, e la modifica in vigore dal 1° ottobre 2025 ha aggiunto una domanda sui danni da alluvione subiti mentre l'immobile era del venditore.
Devo compilare la dichiarazione sulle alluvioni anche se la mia casa non si è mai allagata?
Sì. La sezione 689.302 dice che il venditore «deve compilare e consegnare» il modulo, e ogni domanda ha una casella «has not» o «has no»: chi non ha avuto alluvioni, richieste di risarcimento per alluvione né aiuti per alluvione barra quelle caselle e consegna comunque il modulo.
L'acquirente può annullare il contratto per i documenti dell'HOA o del condominio?
Per un'HOA, se il riepilogo informativo non è stato consegnato prima della firma, l'acquirente può annullare il contratto con una comunicazione scritta entro 3 giorni dalla ricezione o prima del closing, a seconda di quale scadenza arrivi prima (s. 720.401). Per la rivendita di un condo, l'acquirente può recedere entro 7 giorni, esclusi fine settimana e festività legali, dalla firma del contratto e dalla ricezione dei documenti dell'associazione elencati dalla legge; il diritto non è rinunciabile e cessa al closing (s. 718.503(2)).
La mia casa è stata costruita prima del 1978. Quali passaggi in più servono?
In base al 40 CFR part 745, subpart F, prima che l'acquirente sia vincolato consegni l'opuscolo informativo sui rischi del piombo, dichiari la presenza nota di vernici al piombo o di rischi legati al piombo, fornisci la documentazione disponibile e concedi 10 giorni per un'ispezione. Sono esclusi gli alloggi per anziani o per persone con disabilità (a meno che vi abiti, o si preveda che vi abiti, un bambino di età inferiore a 6 anni), le abitazioni senza camere da letto e le vendite all'asta per pignoramento (foreclosure).
Parla con William. Prima di mettere in vendita la casa, chiamami o mandami un SMS con l'indirizzo, l'anno di costruzione e tutto quello che sai su sinistri assicurativi passati, permessi o avvisi per violazioni edilizie. Abbinerò l'immobile agli avvisi descritti in questo articolo, ti aiuterò a preparare i documenti che li accompagnano e metterò per iscritto le domande da portare al tuo avvocato immobiliarista della Florida. Chiama o scrivi un SMS al (772) 800-2274 oppure mandami un messaggio (in inglese). Lavoro in inglese, ma se preferisci parlare in italiano, basta dirmelo e sarò felice di organizzare un'assistenza in italiano.
Informazioni di carattere generale: non sono consulenza legale, fiscale, creditizia o assicurativa, né una garanzia su vendita, prezzo o tempi. Se un fatto specifico vada dichiarato dipende dall'immobile e dalle circostanze, ed è una domanda per un avvocato immobiliarista della Florida; la legge sulle alluvioni non definisce gli immobili residenziali né indica un rimedio, e le sentenze diverse da Johnson v. Davis sono descritte sulla base di un'analisi del 2025 dello staff del Senato della Florida. I riferimenti a leggi, regolamenti e mercato sono quelli verificati il 24 ottobre 2026. William Merchant, agente immobiliare (REALTOR®), RE/MAX Gold. Ogni ufficio RE/MAX è di proprietà e gestione indipendenti. Equal Housing Opportunity (pari opportunità nell'accesso alla casa).
Fonti
- Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625 (Fla. 1985), sentenza della Corte Suprema della Florida pronunciata il 31 ottobre 1985 (Justia) (in inglese)
- Senato della Florida: analisi dello staff su CS/SB 948, dichiarazioni sulle alluvioni (24 marzo 2025) (in inglese)
- Florida Statutes 689.302, obbligo di dichiarazione sulle alluvioni per il venditore e testo del modulo (edizione 2026) (in inglese)
- Senato della Florida: CS/CS/HB 1049 (2024), che ha creato la s. 689.302, capitolo 2024-215, in vigore dal 1° ottobre 2024 (in inglese)
- Senato della Florida: CS/CS/SB 948 (2025), sulle dichiarazioni relative alle alluvioni, approvata il 20 giugno 2025, capitolo 2025-166, in vigore dal 1° ottobre 2025 (in inglese)
- Florida Statutes 404.056(5), avviso sul gas radon (edizione 2026) (in inglese)
- Florida Statutes 689.261, riepilogo sull'imposta sugli immobili e regola sugli annunci dal 1° febbraio 2027 (edizione 2026) (in inglese)
- Florida Statutes 720.401, riepilogo informativo dell'associazione dei proprietari (edizione 2026) (in inglese)
- Florida Statutes 718.503, documenti per la rivendita di unità in condominio e diritto di recesso entro 7 giorni (edizione 2026) (in inglese)
- Florida Statutes 161.57, dichiarazione sulla linea di controllo delle costruzioni costiere (edizione 2026) (in inglese)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.021, linea di controllo delle costruzioni costiere della contea di St. Lucie (Cornell LII, sito secondario) (in inglese)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.015, linea di controllo delle costruzioni costiere della contea di Martin (Cornell LII, sito secondario) (in inglese)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.018, linea di controllo delle costruzioni costiere della contea di Indian River (Cornell LII, sito secondario) (in inglese)
- Florida Statutes 627.7073(2)(c), dichiarazione di un sinistro per sinkhole liquidato (edizione 2026) (in inglese)
- Florida Statutes 162.06(5), trasferimento di un immobile durante un procedimento per violazioni edilizie (edizione 2026) (in inglese)
- eCFR: 40 CFR part 745, subpart F, dichiarazione sulle vernici al piombo nella vendita delle abitazioni soggette alla norma (aggiornato al 21 ottobre 2026) (in inglese)
- Florida Statutes 553.996, informazioni sulla valutazione dell'efficienza energetica per i potenziali acquirenti (edizione 2026) (in inglese)
- Florida Realtors e Florida Bar: AS IS Residential Contract for Sale and Purchase (ASIS-7x, febbraio 2026), PDF con le modifiche evidenziate, paragrafo 10 (in inglese)
