In breve: alla Florida no, e al fisco federale americano (IRS) solo sulla plusvalenza che l'esclusione non copre. La Florida non ha un'imposta sul reddito delle persone fisiche, e la section 121 del codice tributario federale (Internal Revenue Code) ti permette di escludere fino a $250.000 di plusvalenza (capital gains) sulla vendita della tua casa, o $500.000 con una dichiarazione congiunta (joint return), se l'hai posseduta e ci hai abitato come abitazione principale per almeno 2 dei 5 anni precedenti la vendita. Nel 2026 la plusvalenza a lungo termine oltre l'esclusione è tassata allo 0, al 15 o al 20% a seconda del reddito imponibile, quella derivante dall'ammortamento fino al 25%, e l'imposta del 3,8% sul reddito netto da investimenti (net investment income tax) può colpire la parte tassabile, mai quella esclusa. L'ammortamento legato all'affitto della casa, i periodi di affitto dopo il 2008 e una seconda vendita con esclusione entro 2 anni riducono o impediscono l'esclusione. Al 24 ottobre 2026 nessuna legge federale del 2025 o del 2026 aveva modificato la section 121; i disegni di legge che alzerebbero o eliminerebbero i limiti sono proposte. Fai fare i conti a un commercialista abilitato (CPA) o a un consulente fiscale prima di mettere la casa in vendita.
Se hai comprato casa a Port St. Lucie, Stuart o Vero Beach anni fa, forse ti stai chiedendo: pago la tassa sulla plusvalenza se vendo casa in Florida? La risposta è federale, e dipende dal periodo di proprietà e di residenza, dal costo fiscale (basis) e dai costi di vendita.
La Florida tassa la plusvalenza quando vendi casa?
No. La legge della Florida sull'imposta sul reddito richiama «il mandato della s. 5, Art. VII della Costituzione dello Stato secondo cui nessuna imposta sul reddito può essere applicata alle persone fisiche residenti e cittadine di questo Stato» (s. 220.02(1)). Vale allo stesso modo nelle contee di St. Lucie, Martin e Indian River. La Florida tassa però l'atto di vendita, con 70 centesimi ogni $100 del prezzo (s. 201.02(1)(a)), un'imposta che la Publication 523 considera una spesa di vendita se l'hai pagata tu. Presenti la dichiarazione dei redditi in un altro stato? Chiedi al tuo commercialista le regole di quello stato.
Quanta plusvalenza puoi escludere con la section 121?
La section 121(a) esclude la plusvalenza su una casa che hai «posseduto e usato» come abitazione principale «per periodi che complessivamente ammontano a 2 anni o più» nei 5 anni che terminano alla data di vendita. Il limite è di $250.000 (121(b)(1)), o di $500.000 con una dichiarazione congiunta se almeno uno dei coniugi soddisfa il requisito di proprietà, entrambi soddisfano quello di utilizzo e nessuno dei due è escluso dalla regola di una volta ogni 2 anni (121(b)(2)(A)); altrimenti si sommano i limiti individuali dei coniugi (121(b)(2)(B)). Il Tax Topic 701 dell'IRS, aggiornato il 12 ottobre 2026, riporta ancora entrambe le cifre.
La Publication 523 (edizione 2025, datata 26 febbraio 2026) lo esprime in mesi: almeno 24 mesi di proprietà e 24 mesi, cioè 730 giorni, di residenza in quei 5 anni, non necessariamente continuativi. «Puoi usufruire dell'esclusione solo una volta in un periodo di 2 anni» (121(b)(3)). Una perdita sulla casa non è deducibile.
E se devi vendere prima dei 2 anni?
La section 121(c) riduce il limite in proporzione quando non soddisfi quei requisiti, ma solo se la vendita avviene «a causa di un cambio del luogo di lavoro, di motivi di salute o, nei limiti previsti dai regolamenti, di circostanze impreviste». La Publication 523 descrive un nuovo lavoro «ad almeno 50 miglia più lontano dalla casa rispetto al vecchio luogo di lavoro», un trasferimento per la diagnosi o la cura di una malattia, un disturbo o una lesione, ed eventi imprevedibili come un decesso, un divorzio o una separazione legale, un parto plurimo da un'unica gravidanza, il diritto all'indennità di disoccupazione o un cambiamento della situazione lavorativa che ti impedisce di pagare le spese di base.
In un caso ipotetico, un venditore single che ha posseduto e abitato la casa per 12 mesi, e poi ha accettato un nuovo lavoro 60 miglia più lontano dalla casa rispetto al vecchio, ha un limite di $250.000 x 12/24, cioè $125.000, quindi una plusvalenza di $90.000 è interamente esclusa. Se il tuo motivo non rientra chiaramente in quell'elenco, è il commercialista a doverlo verificare.
Periodi di affitto, ammortamento, coniuge deceduto e ordini militari
Ammortamento e periodi di affitto. L'ammortamento consentito o consentibile dopo il 6 maggio 1997 non è escludibile (121(d)(6)); secondo la Publication 523 viene recuperato a tassazione e dichiarato sul Form 4797 e, come plusvalenza section 1250 non recuperata (unrecaptured section 1250 gain), è tassato fino al 25% (IRC 1(h)(1)(E)). La plusvalenza attribuita all'«uso non qualificato» (nonqualified use) non è esclusa (121(b)(5)). Si tratta del tempo dal 1° gennaio 2009 in poi in cui la casa non era l'abitazione principale tua, del tuo coniuge o di un ex coniuge. Non comprende il periodo successivo all'ultima volta in cui ci hai abitato all'interno della finestra di 5 anni, fino a 10 anni di servizio ufficiale prolungato qualificato (qualified official extended duty) né fino a 2 anni di assenza temporanea per lavoro, salute o circostanze impreviste.
L'ammortamento si sottrae per primo. In un caso ipotetico semplificato, un venditore single ha comprato il 1° gennaio 2016, ha affittato la casa per i primi 24 mesi ($10.000 di ammortamento), poi ci ha abitato per 96 mesi e l'ha venduta il 1° gennaio 2026, con una plusvalenza di $300.000. I $10.000 sono tassabili. Degli altri $290.000, i 24/120, cioè $58.000, corrispondono all'uso non qualificato e sono tassabili. I restanti $232.000 rientrano nel limite di $250.000 e sono esclusi. Plusvalenza tassabile: $68.000.
Il coniuge superstite. Un coniuge superstite non risposato può usare il limite di $500.000 per una vendita entro 2 anni dal decesso, se i requisiti congiunti erano soddisfatti immediatamente prima (121(b)(4)), e può contare la proprietà e l'utilizzo del coniuge deceduto (121(d)(2)). Con un decesso il 1° marzo 2026, la vendita deve avvenire entro il 1° marzo 2028.
Servizio militare, diplomatico (Foreign Service) e nell'intelligence. In servizio ufficiale prolungato qualificato (una sede di servizio ad almeno 50 miglia di distanza, o un alloggio governativo su ordine, per più di 90 giorni o a tempo indeterminato), puoi scegliere di sospendere la finestra di 5 anni per un massimo di 10 anni (121(d)(9)).
La plusvalenza dipende dal costo fiscale e dai costi di vendita
Il Worksheet 2 della Publication 523 calcola la plusvalenza come corrispettivo realizzato (amount realized), cioè prezzo di vendita meno spese di vendita, meno il costo fiscale rettificato (adjusted basis). Il costo fiscale è il prezzo d'acquisto più i costi d'acquisto, come le spese di registrazione e di rilievo, le parcelle dell'avvocato per la ricerca sul titolo, il contratto e l'atto, le imposte di trasferimento o di bollo e la polizza del proprietario sul titolo di proprietà (owner's title insurance), esclusi gli oneri del mutuo e i premi assicurativi, più le migliorie: lavori che aumentano il valore, allungano la vita della casa o la adattano a nuovi usi, come un tetto nuovo o l'aria condizionata centralizzata. Le riparazioni, come la tinteggiatura o la riparazione di una perdita, in genere non contano, a meno che non facciano parte di una ristrutturazione più ampia.
Le spese di vendita comprendono le provvigioni, la pubblicità e le spese legali, gli oneri del mutuo che hai pagato e che normalmente spetterebbero all'acquirente, «qualsiasi altra spesa o costo per vendere la casa» e l'imposta di bollo sull'atto (deed stamps), se l'hai pagata tu. La mia analisi di quanto costa vendere casa in Florida esamina queste voci una per una.
Quali sono le aliquote 2026 sulla parte tassabile della plusvalenza?
La Rev. Proc. 2025-32 (sezione 4.03) fissa le soglie di reddito imponibile 2026 a cui terminano le aliquote a lungo termine dello 0% e del 15%:
| Tipo di dichiarazione (filing status) | Aliquota 0% fino a | Aliquota 15% fino a |
|---|---|---|
| Coniugi con dichiarazione congiunta o coniuge superstite | $98.900 | $613.700 |
| Contribuente single | $49.450 | $545.500 |
| Capofamiglia (head of household) | $66.200 | $579.600 |
| Coniugi con dichiarazione separata | $49.450 | $306.850 |
Oltre la soglia del 15% l'aliquota è del 20% (IRC 1(h)(1)(D)). Le soglie si misurano sul reddito imponibile, compresi gli altri redditi. L'imposta sul reddito netto da investimenti è pari al 3,8% del minore tra il reddito netto da investimenti e la parte di reddito lordo rettificato modificato (modified AGI) oltre $250.000 (dichiarazione congiunta o coniuge superstite), $125.000 (coniugi con dichiarazione separata) o $200.000 (tutti gli altri) (IRC 1411). Secondo l'IRS queste soglie «non sono indicizzate all'inflazione», e la plusvalenza esclusa con la section 121 è esclusa dal reddito netto da investimenti.
Un esempio pratico: una vendita, due tipi di dichiarazione
Tutti i numeri sono ipotetici: una casa comprata nel 2014 per $200.000, sempre abitata e venduta nel 2026 per $600.000. La provvigione è una cifra ipotizzata, non una percentuale che sto indicando.
| Voce | Dichiarazione congiunta | Contribuente single |
|---|---|---|
| Costo fiscale rettificato: prezzo di $200.000 + $2.000 di costi d'acquisto + $48.000 di migliorie | $250.000 | $250.000 |
| Spese di vendita: $30.000 di provvigione + $4.200 di imposta di bollo sull'atto ($600.000 / 100 x $0,70) + $1.800 di altre spese | $36.000 | $36.000 |
| Corrispettivo realizzato: $600.000 meno $36.000 | $564.000 | $564.000 |
| Plusvalenza: $564.000 meno $250.000 | $314.000 | $314.000 |
| Limite di esclusione | $500.000 | $250.000 |
| Plusvalenza tassabile | $0 | $64.000 |
Se il reddito imponibile del venditore single colloca tutti i $64.000 tra $49.450 e $545.500, l'imposta al 15% è di $9.600. Per l'imposta del 3,8%, supponiamo che i $64.000 siano l'unico reddito da investimenti: con un reddito lordo rettificato modificato di $250.000, si applica al minore tra $64.000 e $50.000 ($250.000 meno $200.000), quindi $50.000 x 3,8% fa $1.900. Sotto i $200.000 di reddito lordo rettificato modificato, è $0.
Il Form 1099-S e la certificazione alla chiusura della vendita
Di solito il Form 1099-S lo presenta l'incaricato della chiusura (settlement agent) indicato nella Closing Disclosure (il prospetto finale dei costi). Non è tenuto a presentarlo per la vendita di un'abitazione principale da $250.000 o meno ($500.000 per i venditori sposati, se la certificazione lo indica) quando ogni venditore firma, sotto pena di falsa testimonianza (penalties of perjury), una certificazione in cui dichiara che la casa era la sua abitazione principale ai sensi della section 121, che l'intera plusvalenza è escludibile e che non c'è stato uso non qualificato dopo il 31 dicembre 2008 (Instructions for Form 1099-S, Rev. 12-2026). La vendita da $600.000 dell'esempio supera $500.000, quindi aspettati il modulo con entrambi i tipi di dichiarazione. Se lo ricevi, la Publication 523 indica di dichiarare la vendita sul Form 8949 anche senza plusvalenza tassabile; la plusvalenza tassabile va sul Form 8949 e sullo Schedule D.
Il Congresso ha modificato l'esclusione sulla vendita della casa nel 2025 o nel 2026?
Al 24 ottobre 2026 nessuna legge federale del 2025 o del 2026 aveva modificato la section 121. La copia di Cornell non riporta modifiche successive al 2017. La pagina dell'IRS sulle disposizioni per le persone fisiche del One Big Beautiful Bill (che la Rev. Proc. 2025-32 identifica come Public Law 119-21 del 4 luglio 2025), aggiornata il 27 agosto 2026, non riporta nulla sulla vendita della casa, e la Publication 523 non indica modifiche alla section 121. La scheda di govinfo sul 21st Century ROAD to Housing Act (Public Law 119-101, 11 luglio 2026) elenca il Title 26 tra le citazioni dello U.S. Code, ma la sintesi del Bipartisan Policy Center non riporta disposizioni fiscali né modifiche alla section 121.
I disegni di legge per modificarla sono proposte. H.R. 1340 (13 febbraio 2025) e S. 3332 (3 dicembre 2025), il More Homes on the Market Act, alzerebbero i limiti a $500.000 e $1.000.000, con indicizzazione. H.R. 4327, il No Tax on Home Sales Act (10 luglio 2025), «eliminerebbe i limiti in dollari». H.R. 7131 (16 gennaio 2026) cancellerebbe i paragrafi (b)(1), (b)(2) e (b)(4). H.R. 9064 (29 maggio 2026) aumenterebbe temporaneamente l'esclusione per gli anziani che ne hanno i requisiti. H.R. 1340 e H.R. 9064 risultavano solo assegnati in commissione, e nessuno di questi disegni di legge era diventato legge. Prima di regolare le tue tempistiche su uno di questi, chiedi al tuo commercialista.
Cosa portare al commercialista
La section 121 è citata dalla copia dello U.S. Code di Cornell. Chiedi al tuo commercialista delle soluzioni di salvaguardia (safe harbor) previste dal regolamento del Tesoro per le esclusioni parziali, e controlla nel contratto chi paga l'imposta di bollo sull'atto.
Un commercialista abilitato o un consulente fiscale dovrebbe fare i conti prima che tu metta in vendita la casa, non dopo il closing (la chiusura della compravendita). Porta il prospetto di chiusura del tuo acquisto (closing statement), le fatture delle migliorie, eventuali registri degli ammortamenti, le date in cui hai abitato altrove e una stima degli altri redditi di quest'anno. Per un immobile in affitto o da investimento anziché la tua casa, la mia guida alla permuta degli immobili da investimento sulla Treasure Coast illustra una strada diversa.
Controlla le scadenze dei 2 e dei 5 anni e stima la plusvalenza prima che l'annuncio vada online.
Altre guide per chi vende sulla Treasure Coast: le mie guide su perché una casa a Port St. Lucie non si vende, cosa devono dichiarare i venditori in Florida, vendere una casa con il tetto vecchio, la portabilità dell'homestead, vendere una casa ereditata e se conviene vendere prima o comprare prima.
Le domande dei venditori sulla plusvalenza quando vendono casa in Florida
Pago la tassa sulla plusvalenza se vendo casa in Florida?
Alla Florida no, perché non applica imposte sul reddito alle persone fisiche residenti. A livello federale paghi solo sulla plusvalenza che l'esclusione della section 121 non copre; l'esclusione arriva a $250.000, o $500.000 con una dichiarazione congiunta, se hai posseduto e abitato la casa per almeno 2 dei 5 anni precedenti la vendita.
I 2 anni devono essere consecutivi?
No. La section 121 conta periodi che complessivamente arrivano a 2 anni o più nei 5 anni precedenti la vendita, e la Publication 523 indica almeno 24 mesi, cioè 730 giorni, di residenza.
E se devo vendere prima di averci abitato 2 anni?
Se vendi per un nuovo lavoro ad almeno 50 miglia più lontano dalla casa rispetto al vecchio luogo di lavoro, per motivi di salute o per un evento imprevedibile incluso nell'elenco dell'IRS, il limite si riduce in proporzione. Con dodici mesi validi, un contribuente single ha un limite di $250.000 x 12/24, cioè $125.000.
Riceverò un Form 1099-S?
Sì, a meno che la vendita non sia di $250.000 o meno ($500.000 per i venditori sposati) e ogni venditore firmi la certificazione che la casa era un'abitazione principale, che l'intera plusvalenza è escludibile e che non c'è stato uso non qualificato dopo il 31 dicembre 2008. Secondo la Publication 523, se lo ricevi devi dichiarare la vendita sul Form 8949 anche senza plusvalenza tassabile.
Quale aliquota sulla plusvalenza si applica nel 2026?
In base alla Rev. Proc. 2025-32, la plusvalenza a lungo termine è tassata allo 0, al 15 o al 20% a seconda del reddito imponibile, e quella derivante dall'ammortamento fino al 25% (IRC 1(h)(1)(E)). L'aliquota del 15% arriva fino a $545.500 di reddito imponibile per un contribuente single e a $613.700 con una dichiarazione congiunta. L'imposta del 3,8% sul reddito netto da investimenti può applicarsi alla parte tassabile, non a quella esclusa.
Il Congresso ha alzato l'esclusione sulla vendita della casa?
Non al 24 ottobre 2026. Sono stati presentati disegni di legge come il More Homes on the Market Act e il No Tax on Home Sales Act, ma sono proposte, non leggi.
Parla con William. Prima di mettere in vendita, mandami l'indirizzo e il prospetto di chiusura di quando hai comprato (va bene anche una foto via SMS). Preparo una stima del ricavo netto (net sheet) con i costi di vendita attuali, così insieme al tuo commercialista puoi vedere il calcolo della plusvalenza prima che la casa vada sul mercato. Chiama o scrivi un SMS al (772) 800-2274 oppure mandami un messaggio (in inglese). Lavoro in inglese, ma se preferisci parlare in italiano, basta dirmelo e sarò felice di organizzare un'assistenza in italiano.
Informazioni di carattere generale, non consulenza legale, fiscale, creditizia o assicurativa, e nessuna garanzia su vendite, prezzi o tempi. La section 121 è citata dalla copia di Cornell, la Publication 523 è l'edizione 2025, le soglie 2026 vengono dalla Rev. Proc. 2025-32 e lo stato dei disegni di legge può cambiare; prima di mettere in vendita, fatti confermare da un commercialista abilitato o da un consulente fiscale l'esclusione, il costo fiscale e l'imposta per la tua vendita. I riferimenti a leggi, regolamenti e mercato sono aggiornati alla verifica del 24 ottobre 2026. William Merchant, agente immobiliare (REALTOR®), RE/MAX Gold. Ogni ufficio RE/MAX è di proprietà e gestione indipendenti. Equal Housing Opportunity (pari opportunità nell'accesso alla casa).
Fonti
- 26 U.S.C. 121, Exclusion of gain from sale of principal residence (Cornell LII, senza data di aggiornamento, consultato il 24 ottobre 2026) (in inglese)
- IRS Publication 523 (2025), Selling Your Home, per le dichiarazioni relative al 2025 (26 febbraio 2026) (in inglese)
- IRS Tax Topic 701 (pagina rivista o aggiornata l'ultima volta il 12 ottobre 2026) (in inglese)
- IRS Instructions for Form 1099-S (Rev. 12-2026) (in inglese)
- IRS Rev. Proc. 2025-32, adeguamenti all'inflazione per i periodi d'imposta che iniziano nel 2026, sezione 4.03 (identifica la Public Law 119-21 del 4 luglio 2025) (in inglese)
- 26 U.S.C. 1, Tax imposed, compresa la 1(h) sulle aliquote della plusvalenza (Cornell LII) (in inglese)
- 26 U.S.C. 1411, Imposition of net investment income tax (Cornell LII) (in inglese)
- IRS: domande e risposte sulla net investment income tax (aggiornato il 14 settembre 2026) (in inglese)
- IRS: One Big Beautiful Bill, disposizioni per persone fisiche e lavoratori (aggiornato il 27 agosto 2026) (in inglese)
- Florida Statutes 220.02 (2025) (in inglese)
- Florida Statutes 201.02, imposta di bollo sugli atti di trasferimento (2025) (in inglese)
- H.R. 1340, More Homes on the Market Act, presentato il 13 febbraio 2025 (govinfo) (in inglese)
- S. 3332, More Homes on the Market Act, presentato il 3 dicembre 2025 (govinfo) (in inglese)
- H.R. 4327, No Tax on Home Sales Act, presentato il 10 luglio 2025 (in inglese)
- H.R. 7131, Middle Class Home Tax Elimination Act, presentato il 16 gennaio 2026 (in inglese)
- H.R. 9064, presentato il 29 maggio 2026 (govinfo) (in inglese)
- govinfo: Public Law 119-101, 21st Century ROAD to Housing Act (H.R. 6644, approvato l'11 luglio 2026), scheda con le citazioni dello U.S. Code (in inglese)
- Bipartisan Policy Center: Inside the deal, what is in the final 21st Century ROAD to Housing Act (sintesi della legge promulgata l'11 luglio 2026; fonte secondaria) (in inglese)
