In breve: oltre all'estinzione del mutuo, le voci principali sono la provvigione dell'agente (negoziabile), l'imposta di bollo sugli atti (doc stamps) che la Florida applica all'atto di trasferimento ($0,70 ogni $100 del prezzo, cioè $2.800 su una vendita da $400.000), le spese per il titolo e per la chiusura, la tua quota delle imposte sugli immobili dell'anno e le eventuali spese di estoppel dell'associazione dei proprietari (HOA) o del condominio, oltre alle riparazioni o ai crediti che accetti di concedere.
Avere un'idea di quanto ti resterà in tasca prima di mettere la casa in vendita rende molto più semplici sia la scelta del prezzo sia la trattativa. Ecco come funzionano i costi per chi vende in Florida, con esempi calcolati su una casa da $400.000.
1. La provvigione dell'agente immobiliare
Le provvigioni sono negoziabili e non sono fissate per legge. Da agosto 2024 il compenso dell'agente dell'acquirente si negozia a parte e non viene più offerto tramite l'MLS (la banca dati degli immobili condivisa dagli agenti): parla quindi con l'agente che segue la tua vendita (listing agent) di come vuoi gestire il compenso dell'agente dell'acquirente e le concessioni del venditore (seller concessions).
2. L'imposta di bollo sull'atto di trasferimento
La Florida applica all'atto di trasferimento (deed) un'imposta di bollo (documentary stamp tax) di $0,70 ogni $100 del prezzo di vendita (nella contea di Miami-Dade le aliquote sono diverse). Per consuetudine, e secondo i moduli di contratto più usati in Florida, la paga il venditore. Su una vendita da $400.000 sono $2.800.
3. Assicurazione sul titolo e spese di chiusura
In Florida i premi dell'assicurazione sul titolo di proprietà (title insurance) sono fissati per regolamento: $5,75 ogni $1.000 sui primi $100.000 di copertura e $5,00 ogni $1.000 da $100.000 a $1 milione. Su $400.000, il premio della polizza del proprietario (owner's policy) è di circa $2.075. Chi lo paga dipende dalla consuetudine locale e dal contratto: secondo le title company (le società che verificano la proprietà e gestiscono la chiusura), nella contea di St. Lucie di solito paga il venditore, mentre nella contea di Martin di solito paga l'acquirente. Vanno messe in conto anche le spese di chiusura (settlement), di ricerca sul titolo (title search) e per i documenti.
4. Imposte sugli immobili
In Florida le imposte sugli immobili (property tax) si pagano a posteriori, quindi l'avviso d'imposta (tax bill) per l'anno in corso arriva a novembre. Al closing (la chiusura della compravendita) accrediti all'acquirente la tua quota dell'anno, dal 1° gennaio alla data del closing.
5. Spese dell'HOA e del condominio
Se la casa fa parte di un'HOA o di un condominio, l'associazione fa pagare il rilascio del certificato estoppel (estoppel certificate), che conferma quanto è ancora dovuto. La legge della Florida fissa un tetto a questa spesa (s. 720.30851 per le HOA, s. 718.116(8) per i condomini): entrambe le norme prevedono una tariffa base di $250, adeguata all'inflazione ogni cinque anni, più un supplemento per le richieste urgenti o in caso di quote arretrate. Pagherai inoltre le quote associative eventualmente dovute fino al closing.
6. Altri costi da mettere in conto
- Estinzione del mutuo, con gli interessi fino alla data di estinzione, ed eventuali altri gravami sull'immobile (liens).
- Riparazioni o crediti concordati dopo l'ispezione della casa (home inspection) fatta dall'acquirente.
- Concessioni del venditore a copertura dei costi di chiusura (closing costs) dell'acquirente, se le accetti.
- Preparazione prima della messa in vendita: pulizie, ritocchi di pittura, cura del giardino, home staging.
- Spese di trasloco e bollette finali delle utenze.
Esempio: vendere una casa da $400.000
| Voce | Stima |
|---|---|
| Imposta di bollo ($0,70 ogni $100) | $2.800 |
| Premio della polizza del proprietario (se paga il venditore) | Circa $2.075 |
| Spese di chiusura, ricerca sul titolo e documenti | Variano secondo la title company |
| Quota proporzionale delle imposte sugli immobili | Dipende dalla data del closing e dall'avviso d'imposta |
| Spesa per il certificato estoppel dell'HOA o del condominio | Con un tetto fissato per legge |
| Provvigione, riparazioni e concessioni | Da negoziare |
E la plusvalenza (capital gains)?
La Florida non ha un'imposta statale sul reddito delle persone fisiche. Per le imposte federali, se hai posseduto la casa e ci hai vissuto per almeno due degli ultimi cinque anni, potresti escludere dalla tassazione fino a $250.000 di plusvalenza ($500.000 per le coppie sposate che presentano la dichiarazione congiunta). Verifica con un consulente fiscale.
Per vedere a quanto si vendono le case nella tua zona, consulta le guide di William su Port St. Lucie (in inglese), Stuart (in inglese), Jensen Beach (in inglese) e Palm City (in inglese).
Domande frequenti
Chi paga l'imposta di bollo quando si vende una casa in Florida?
Per consuetudine, e secondo i moduli di contratto più usati in Florida, l'imposta di bollo sull'atto di trasferimento la paga il venditore: fuori dalla contea di Miami-Dade è di $0,70 ogni $100 del prezzo di vendita.
Chi paga l'assicurazione sul titolo in Florida?
Dipende dalla consuetudine locale e dal contratto. Secondo le title company, nella contea di St. Lucie la polizza del proprietario di solito la paga il venditore, mentre nella contea di Martin di solito la paga l'acquirente. I premi sono fissati da un regolamento statale.
In Florida le provvigioni degli agenti immobiliari sono negoziabili?
Sì. Le provvigioni non sono fissate per legge e il compenso dell'agente dell'acquirente si negozia a parte.
Quanto costa vendere una casa da $400.000 in Florida?
Escluse la provvigione e l'estinzione del mutuo, metti in conto circa $2.800 di imposta di bollo, circa $2.075 per la polizza del proprietario se la paghi tu, più le spese di chiusura, la quota proporzionale delle imposte sugli immobili e le eventuali spese di estoppel dell'HOA, riparazioni o crediti.
Parla con William. Prima che tu metta la casa in vendita, William prepara gratuitamente una stima del ricavo netto (net sheet) con quanto probabilmente incasserai, calcolata sulle vendite recenti e sul saldo del mutuo da estinguere. Chiama o scrivi un SMS al (772) 800-2274 oppure invia un messaggio (in inglese). William lavora in inglese, ma se preferisci parlare in italiano, basta dircelo e saremo felici di organizzare un'assistenza in italiano.
Informazioni di carattere generale, non consulenza legale, fiscale o finanziaria. I dati di mercato cambiano ogni mese. William Merchant, agente immobiliare (REALTOR®), RE/MAX Gold. Ogni ufficio RE/MAX è di proprietà e gestione indipendenti. Equal Housing Opportunity (pari opportunità nell'accesso alla casa).
Fonti
- Florida Department of Revenue: Documentary stamp tax (in inglese)
- Florida Administrative Code 69O-186.003: Title insurance rates (in inglese)
- Weston Title: Who pays for title insurance in St. Lucie County (in inglese)
- Weston Title: Who pays for title insurance in Martin County (in inglese)
- Florida Statutes 720.30851: HOA estoppel certificates (in inglese)
- IRS Topic 701: Sale of your home (in inglese)
