Pase ivè nan Florid: gid pou snowbirds ki vle achte yon dezyèm kay sou Treasure Coast (taks, lwaye, asirans)

Achte kay

Oct 24

Repons kout: Lè w achte yon dezyèm kay sou Treasure Coast, ou pa jwenn egzanpsyon homestead (homestead exemption); valè taksab (assessed value) kay la pou taks ki pa pou lekòl yo gen yon limit ogmantasyon 10 pousan pa ane; si w lwe l, gen règ asosyasyon ak taks sou lwaye; e règ asirans ak prè yo pa menm ak pou yon kay prensipal. Egzanpsyon homestead la se sèlman pou yon kay ki rezidans pèmanan ou nan dat 1ye janvye (s. 196.031(1)(a)), e Amendment 3, ki sou bilten vòt eleksyon jeneral 2026 la, ta desann limit sa a rive 5 pousan apati 1ye janvye 2027 si 60 pousan votè yo apwouve l. Restriksyon sou lwaye yon asosyasyon adopte anvan ou pran tit kay la aplike pou ou; lwaye 6 mwa oswa mwens peye taks Leta 6 pousan an; e yon kondo yo lwe konsa nan konte St. Lucie, Martin oswa Indian River tonbe tou anba taks devlopman touris (tourist development tax) 5 pousan konte a, dapre Form DR-15TDT DOR (R. 10/26); mande konte a kijan taks sa a trete kay. Achtè kanadyen ak lòt achtè etranje gen tou tès 183 jou IRS la (substantial presence test), e lè yo vann pita, retni FIRPTA (FIRPTA withholding); sa yo se kesyon pou yon konseye fiskal ki konnen règ de peyi yo (cross-border tax adviser).

Men sa lwa yo ak ajans yo di sou achte yon dezyèm kay isit la, jan m te li yo nan dat 24 oktòb 2026, ak kiyès pou w mande pou chak pati.

Èske m ka jwenn egzanpsyon homestead sou yon dezyèm kay nan Florid?

Non. Pou w jwenn egzanpsyon an, nan dat 1ye janvye ou dwe gen tit pwopriyete a e, “de bòn fwa”, fè l rezidans pèmanan ou oswa rezidans yon moun ki depann de ou dapre lalwa oswa natirèlman (s. 196.031(1)(a), Florida Statutes 2026). Yon kay pou ivè ki pa rezidans pèmanan ou pa kalifye.

Sou-seksyon (6) entèdi tou egzanpsyon an pou yon moun “k ap resevwa oswa k ap reklame avantaj yon egzanpsyon taks ad valorem oswa yon kredi taks nan yon lòt eta kote yo egzije rezidans pèmanan” pou sa. Sou-seksyon sa a nonmen lòt eta, li pa nonmen lòt peyi, men tès rezidans pèmanan an aplike pou tout moun.

Konbyen taks pwopriyete ka monte sou yon dezyèm kay?

Yon kay ki pa gen egzanpsyon homestead e ki gen “nèf inite lojman oswa mwens” tonbe anba s. 193.1554. Premye ane a, yo evalye l dapre valè sou mache li (just value), sa vle di valè sou mache Property Appraiser konte a (biwo ki evalye pwopriyete yo pou taks) bay li (sou-seksyon (2)). Apre sa, chanjman nan valè taksab la “pa ka depase 10 pousan valè taksab pwopriyete a ane anvan an” (sou-seksyon (3)), pou tout taks ki pa taks distri lekòl. Limit la mete fren sou valè taksab la, se pa sou bòdwo taks la limenm. Apre yon vant, valè a retounen nan valè sou mache nan pwochen 1ye janvye a (sou-seksyon (5)).

Egzanp yon dezyèm kay (ipotetik)	Montan	Baz
Premye evalyasyon	$400,000	Valè sou mache (just value), s. 193.1554(2)
Valè sou mache pwochen 1ye janvye a	$460,000	Sipozisyon
Pi gwo valè taksab pou taks ki pa pou lekòl	$440,000	Ajoute 10 pousan sou $400,000, s. 193.1554(3)
Valè pou taks lekòl yo	$460,000	San limit
Valè pou taks ki pa pou lekòl, avèk yon limit 5 pousan	$420,000	Si Amendment 3 pase, apati 1ye janvye 2027

Amendment 3 (CS/HJR 1-F), ki sou bilten vòt eleksyon jeneral 2026 la, ta desann limit sa a rive 5 pousan apati 1ye janvye 2027 si 60 pousan votè yo apwouve l; nan dat 24 oktòb 2026, rezilta a poko konnen. Gade atik mwen sou Amendment 3 ak poukisa bòdwo taks yon vandè ka twonpe yon achtè.

E si pita mwen deside fè Florid tounen rezidans pèmanan mwen?

Property Appraiser a konsidere entansyon pou etabli yon rezidans pèmanan kòm “yon desizyon ki baze sou fè yo” (a factual determination) (s. 196.015), e li egzamine faktè tankou (a) yon deklarasyon domisil ki anrejistre nan dosye piblik konte a, (e) enskripsyon kòm votè nan Florid, (f) yon lisans kondui Florid ak (h) adrès ki sou deklarasyon taks federal ou. Mande Property Appraiser a pou sa ki gen pou wè ak homestead la, epi mande yon CPA (kontab ki sètifye) oswa yon konseye fiskal pou sa ki gen pou wè ak eta lakay ou.

Èske asosyasyon pwopriyetè yo (HOA) oswa asosyasyon kondo a (condo association) ka anpeche m lwe kay la?

Souvan, wi, e anjeneral achtè a oblije respekte sa. Pou asosyasyon pwopriyetè kay (homeowners' associations), s. 720.306(1)(h)1. di yon restriksyon sou lwaye “ki te adopte apre 1ye jiyè 2021” aplike sèlman pou yon pwopriyetè ki “pran tit teren an apre dat li antre an vigè a”, oswa ki dakò. Men, dapre (1)(h)2., yon amannman pou “entèdi oswa kontwole kontra lwaye pou yon tèm ki mwens pase 6 mwa” oswa pou “entèdi lwe yon teren plis pase twa fwa nan yon ane kalandriye” aplike pou tout pwopriyetè.

Pou kondo, s. 718.110(13) di yon amannman “ki entèdi pwopriyetè inite yo lwe inite yo oswa ki chanje dire tèm lwaye a”, oswa ki limite konbyen fwa pwopriyetè yo ka lwe, aplike sèlman pou pwopriyetè ki dakò ak pou sa ki “pran tit inite yo apre dat amannman sa a antre an vigè”, san okenn eksepsyon pou lwaye kout tèm jan lwa HOA a genyen an. Si lwe kay la enpòtan pou ou, fè yon avoka imobilye nan Florid revize deklarasyon an (declaration), amannman yo ak règleman yo anvan ou siyen.

Lwe kay la: lisans lan ak taks yo

Department of Business and Professional Regulation (DBPR) egzije yon lisans lokasyon vakans (vacation rental license) “si w ap lwe yon inite antye plis pase twa fwa nan yon ane kalandriye” pou peryòd ki mwens pase 30 jou oswa yon mwa kalandriye, sa ki pi kout la, oswa si yo fè piblisite pou li kòm yon kay yo lwe regilyèman. Gid li a (mwen te konsilte l 24 oktòb 2026) bay yon frè aplikasyon $50 ak yon frè Hospitality Education Program (HEP) $10, plis frè lisans lan: $170 pou yon ane konplè oswa $90 pou mwatye ane, pou yon sèl inite.

Pou taks yo, liy lan pa menm. Taks 6 pousan Florid la sou “total lwaye yo fè peye a” (s. 212.03(1)(a)) pa aplike pou yon lokatè ki gen “yon kontra lwaye ekri, de bòn fwa, pou plis pase 6 mwa, pou rezidans kontinyèl” (s. 212.03(4)). Taks devlopman touris konte a aplike sou lwaye “pou yon tèm 6 mwa oswa mwens” nan kalite lojman lwa li a nonmen, e lwa sa a nonmen kondo ak apatman, men li pa nonmen kay pou yon sèl fanmi (s. 125.0104(3)(a)1.). Form DR-15TDT Department of Revenue (R. 10/26) montre taks sa a se 5 pousan nan konte St. Lucie, Martin ak Indian River, “anplis taks sou lavant Leta 6% la ak nenpòt surtaks diskresyonè sou lavant ki aplike”, e li avèti se pa tout konte ki rapòte chanjman to bay DOR, kidonk konfime to a ak konte a.

Kidonk, yon sèl lwaye sezon twa mwa pou yon kondo nan konte St. Lucie ka pa bezwen lisans DBPR, e malgre sa li peye taks: sou $12,000 lwaye, $720 taks Leta ak $600 taks devlopman touris, sa fè $1,320 anvan nenpòt surtaks. Mande pèseptè taks konte a (tax collector) kijan taks touris la aplike pou yon kay, e mande vil la si Port St. Lucie gen pwòp règ pa l sou lokasyon vakans. Atik mwen sou ti kay pou envite ak lwaye eksplike kijan règ lokal yo antre ladan l.

Èske m ka pran yon prè ipotèk (mortgage) pou dezyèm kay epi lwe l kanmenm?

Selling Guide Fannie Mae a (B2-1.1-01, 5 oktòb 2022) di moun ki pran prè a (borrower) “dwe rete nan dezyèm kay la pou yon pati nan ane a”, dezyèm kay la “se sèlman pou kay yon sèl inite”, e li “pa dwe yon pwopriyete pou lwe ni yon aranjman timeshare (pwopriyete pataje)”; anplis, moun ki pran prè a dwe gen kontwòl eksklizif sou li, san okenn akò ki bay “yon konpayi jesyon kontwòl sou okipasyon an.” Si bank oswa konpayi prè a wè gen revni lwaye, li ka toujou livre prè a kòm prè dezyèm kay “toutotan yo pa sèvi ak revni an pou kalifye moun nan.” Si w gen plan pou w sèvi ak yon pwogram lokasyon, di bank lan sa anvan ou aplike.

Asire yon kay ou pa rete ladan l tout ane a

Citizens Property Insurance di sou polis HO-3 li a: “Pwopriyetè a dwe rete nan kay la kòm rezidans prensipal li.” Polis DP-3 li a (dwelling fire) disponib pou “pwopriyete kote se lokatè ki rete” ak “pwopriyete ki ka pa kalifye otreman pou yon polis HO-3 oswa HO-8”, e polis kondo HO-6 li a “disponib pou pwopriyetè inite kondo ki rete nan inite kondo a.” Paj sa yo pa di anyen sou kay sezonye oswa kay vid, ni sou kloz pou kay vid (vacancy clauses), kidonk mande yon ajan asirans ki gen lisans ki fòm ki bon pou ou ak sa polis la egzije pandan ou pa la.

Pou inondasyon, lwa federal fikse sichaj anyèl NFIP la (pwogram nasyonal asirans inondasyon) nan $250 pou “yon pwopriyete rezidansyèl ki pa rezidans prensipal yon moun”, konpare ak $25 pou lòt yo (42 U.S.C. 4015a(b)). Atik mwen sou zòn inondasyon Port St. Lucie pale sou zòn yo ak egzijans asirans inondasyon Citizens la.

Achtè kanadyen ak lòt achtè etranje: tès 183 jou a ak FIRPTA

Ou ranpli tès prezans sibstansyèl IRS la (substantial presence test) lè w gen “31 jou pandan ane aktyèl la, e” “183 jou pandan peryòd 3 ane” ki fini ak ane sa a, lè w konte tout jou ane aktyèl la, yon tyè jou ane anvan an, ak yon sizyèm jou ane anvan sa a.

Jou nan Etazini chak ane, 2024, 2025 ak 2026	Kantite jou kalkile pou 2026	Tès la ranpli?
120	120 + 40 + 20 = 180	Non, mwens pase 183
150	150 + 50 + 25 = 225	Wi, men eksepsyon lyen pi sere a (closer connection exception) ka aplike

Eksepsyon lyen pi sere a mande pou w te “prezan nan Etazini mwens pase 183 jou pandan ane a”, pou w gen yon domisil fiskal (tax home) nan yon sèl peyi etranje “pandan tout ane a”, pou w gen yon lyen pi sere ak peyi sa a, e pou w pa t fè okenn demach pou yon kat vè (green card). IRS di: “Ou dwe ranpli Form 8840, Closer Connection Exception Statement for Aliens”, epi tache l ak yon deklarasyon taks oswa voye l pa lapòs anvan dat limit deklarasyon an.

Lè yon pwopriyetè etranje vann, achtè a kenbe (withhold) “15 pousan montan ki reyalize a” (amount realized) dapre FIRPTA (26 U.S.C. 1445(a)). Pa gen retni si achtè a achte kay la “pou l sèvi ladan l kòm rezidans” pou $300,000 oswa mwens (sou-seksyon (b)(5)), e se 10 pousan pou yon rezidans konsa jiska $1,000,000 (sou-seksyon (c)(4)). IRS di règ rezidans lan mande yon achtè ki se yon moun (pa yon konpayi), ki menm oswa fanmi li gen “plan klè pou rete nan pwopriyete a pou omwen 50% kantite jou nenpòt moun sèvi ak pwopriyete a”, nan chak nan de premye peryòd 12 mwa apre vant lan; jou kay la vid pa konte, men jou yo lwe l konte. Sou yon vant $600,000, sa fè $90,000 retni, oswa $60,000 si règ rezidans lan respekte. Kòm se achtè a ki kenbe lajan an, sa enpòtan tou lè se ou ki achte nan men yon vandè etranje. Atik sa a pa kouvri bò kanadyen an, kidonk travay sou règ de peyi yo ak yon konseye fiskal ki konnen de peyi yo.

Èske m ka fè closing (fèmen vant lan) san m pa pran avyon vin isit?

Yon notè an liy (online notary) nan Florid ki fizikman nan Florid ka travay kèlkeswa kote moun k ap siyen an (principal) ye, atravè odyo-videyo (s. 117.265(1) ak (2)). Pou yon moun k ap siyen ki andeyò Florid, notè a dwe konfime moun nan vle yon notè Florid ak lwa Florid (sou-seksyon (3)). Moun nan ka pwouve idantite l atravè prezantasyon ID adistans, analiz dokiman idantite (credential analysis) ak verifikasyon idantite (identity proofing) (sou-seksyon (4)(b)); si verifikasyon sa yo echwe, “notè piblik an liy lan pa ka fè notarizasyon an liy lan.” Mande konpayi tit la (title company) oswa avoka closing la bonè si bank ou ak chak dokiman ap aksepte sa.

Closing ki fèt adistans depann anpil sou imèl, e rapò anyèl 2025 Internet Crime Complaint Center (IC3) FBI a dekri ka kote achtè t ap “fè closing sou yon kay lè yo te resevwa yon imèl ki t ap fè kòm si se te vrè avoka yo”, ak yon imèl “title company” yo te pirate ki te gen enstriksyon pou vire lajan (wire instructions). Li konte 24,768 plent pou konpwomisyon imèl biznis (business email compromise) atravè peyi a, nan tout endistri, ak $3,046,598,558 lajan pèdi. Lè w konte tout kalite plent, li mete Florid twazyèm pami eta yo, ak 71,843 plent ak $1,596,138,595 lajan pèdi. Si lajan an pran move chemen, rapò a di “chak minit konte” (time is of the essence): “Kontakte enstitisyon finansye w la imedyatman e mande yo rele lajan an tounen (recall)”, epi depoze yon plent sou www.ic3.gov. Pa fè konfyans enstriksyon pou vire lajan ki rive pa imèl, e konfime yo dirèkteman ak konpayi tit ou oswa avoka closing ou anvan ou voye lajan.

Sa pou w verifye anvan w fè yon òf

Atik sa a pa kouvri to surtaks diskresyonè sou lavant yo, e fason Citizens ekri polis HO-6 la pa fè klè si li bon pou yon pwopriyetè ki la sèlman yon pati nan ane a. Anvan w ekri yon òf:

Mande asosyasyon an alekri ki tèm lwaye minimòm li, konbyen fwa pa ane li pèmèt lwe, ak si gen yon pwosesis apwobasyon.
Mande Property Appraiser konte a kijan yo pral evalye kay la lè vant lan remete valè a nan valè sou mache.
Si w pa sitwayen ameriken e ou pa gen kat vè (green card), al wè yon konseye fiskal ki konnen de peyi yo pou tès 183 jou a, Form 8840 ak FIRPTA.

Kesyon snowbirds (moun ki vin pase ivè a nan Florid) poze souvan sou achte yon dezyèm kay

Èske m ka jwenn egzanpsyon homestead sou yon kay pou ivè nan Florid?

Non, sòf si se rezidans pèmanan ou nan dat 1ye janvye, dapre s. 196.031(1)(a). Yon moun k ap resevwa yon egzanpsyon oswa yon kredi taks pwopriyete ki baze sou rezidans nan yon lòt eta pa kalifye tou, dapre s. 196.031(6).

Konbyen taks pwopriyete ka monte sou yon dezyèm kay nan Florid?

Apre premye ane a, valè taksab li pou taks ki pa pou lekòl pa ka monte plis pase 10 pousan pa ane, e li retounen nan valè sou mache apre yon vant (s. 193.1554). Amendment 3, ki sou bilten vòt eleksyon jeneral 2026 la, ta desann limit la rive 5 pousan apati 1ye janvye 2027 si 60 pousan votè yo apwouve l.

Èske HOA m nan ka anpeche m lwe dezyèm kay mwen?

Restriksyon sou lwaye yon HOA adopte apre 1ye jiyè 2021 mare pwopriyetè ki pran tit apre sa oswa ki dakò, e yon amannman ki limite lwaye ki mwens pase 6 mwa oswa plis pase twa fwa pa ane mare tout pwopriyetè (s. 720.306(1)(h)). Amannman sou lwaye nan kondo mare pwopriyetè ki dakò ak achtè ki vin apre (s. 718.110(13)).

Ki taks ki aplike si m lwe kay mwen sou Treasure Coast pou kout tèm?

Lwaye 6 mwa oswa mwens peye taks Leta 6 pousan an plis nenpòt surtaks diskresyonè sou lavant, e DOR bay yon taks devlopman touris konte 5 pousan nan konte St. Lucie, Martin ak Indian River, ki aplike pou kondo pami lòt kalite lojman dapre lwa a (mande konte a pou kay). DBPR egzije yon lisans lokasyon vakans si w lwe plis pase twa fwa pa ane pou mwens pase 30 jou oswa yon mwa kalandriye, oswa si yo fè piblisite pou inite a kòm yon kay yo lwe regilyèman.

Mwen se kanadyen. Èske pase ivè nan Florid ka fè m tounen rezidan fiskal Etazini?

Sa ka rive dapre tès prezans sibstansyèl IRS la, ki kalkile 183 jou sou twa ane. Eksepsyon lyen pi sere a mande tou mwens pase 183 jou nan ane a, yon domisil fiskal ak yon lyen pi sere nan yon sèl peyi etranje, okenn demach pou kat vè, ak Form 8840 depoze anvan dat limit deklarasyon an, kidonk revize jou ou yo ak yon konseye fiskal ki konnen de peyi yo.

Èske m ka fè closing sou yon kay nan Florid san m pa la?

Florid pèmèt notarizasyon an liy atravè odyo-videyo, ak verifikasyon ID adistans ak verifikasyon idantite, dapre s. 117.265. Mande konpayi tit la oswa avoka closing la si bank ou ak dokiman ou yo ap aksepte sa.

Pale ak William. W ap reflechi sou yon kay pou pase ivè a sou Treasure Coast? Rele m oswa voye yon tèks ban mwen ak kominote w ap konsidere yo, nan ki pri w ap chèche, ak ki mwa ou panse w ap la. M ap rasanble règ lwaye chak kominote ak vant ki fèk fèmen ladan yo, m ap make règ ki ta limite lwaye pandan ou pa la, e m ap fè lis kesyon pou w poze bank ou, ajan asirans ou ak konseye fiskal ou. Rele m oswa voye yon tèks nan (772) 800-2274, oswa voye yon mesaj ban mwen (an anglè). Mwen travay an anglè, men si w pito pale kreyòl, annik fè m konnen, m ap fè aranjman avèk plezi pou w jwenn èd an kreyòl.

Sa a se enfòmasyon jeneral. Se pa konsèy legal, fiskal, prè oswa asirans, e se pa garanti pou okenn pri, frè, dat oswa rezilta. Amendment 3 parèt sou bilten vòt eleksyon jeneral 2026 la, frè DBPR ak to taks yo chanje, e atik sa a pa kouvri règ lokasyon vakans Port St. Lucie ni kijan taks devlopman touris la aplike pou kay; konfime ak Property Appraiser ak pèseptè taks konte a, DBPR, asosyasyon w, yon ajan asirans ki gen lisans, bank ou, yon avoka imobilye nan Florid, e, pou kesyon taks ameriken ak kanadyen, yon konseye fiskal ki konnen de peyi yo. Referans yo se jan yo te ye lè m revize yo 24 oktòb 2026. William Merchant, ajan imobilye (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chak biwo RE/MAX gen pwòp mèt li e li fonksyone poukont li. Equal Housing Opportunity (chans egal pou tout moun nan zafè lojman).

Sous

William Merchant