Tradition oswa St. Lucie West nan Port St. Lucie: konparezon gwosè, sòti I-95, CDD ak katye

Oct 24

Repons kout: Tradition ak St. Lucie West se de nan zòn planifye (master-planned) Port St. Lucie yo. Dapre yon tablo nan pwojè plan itilizasyon tè vil la ki soti an jen 2026 (tablo a baze sou done vil la pou 2025), St. Lucie West gen 4,614 akr ak 7,523 inite lojman apwouve, e Tradition Development of Regional Impact (DRI) gen 2,727.45 akr ak 6,161 inite, menm si dokiman vil la ki soti an 2018 ak 2020 dekri pi gwo zòn yo rele Tradition nan kòm 8,200 akr. St. Lucie West pi ansyen: sèvis dlo li te kòmanse anba pwomotè a (developer) an 1987, e distri sèvis li a te etabli an 1990, pandan premye bilding Tradition yo te louvri 25 avril 2003, dapre WQCS, e Mattamy Homes te anonse 5 jiyè 2018 li te achte plis pase 2,780 akr nan zòn nan. St. Lucie West chita ant Florida's Turnpike ak I-95, bò Exit 121; pou rive Tradition, ou pran Exit 118, nan Tradition Parkway, dapre gid otowout AARoads. Toude gen frè distri espesyal: St. Lucie West Services District mete yon Benefit Assessment ak yon Maintenance Assessment sou bòdwo taks pwopriyete a, e li voye bòdwo dlo ak egou chak mwa; odit Tradition Community Development District 1 pou ane fiskal 2018 di se pèseptè taks konte a (county tax collector) ki fakture e kolekte frè li yo. Atik sa a pa bay montan frè aktyèl pou okenn nan de zòn yo, kidonk tcheke bòdwo taks pwopriyete presi a.

Tradition ak St. Lucie West se toude zòn planifye nan Port St. Lucie, men yo te kòmanse nan diferan dekad, se diferan distri espesyal ki sèvi yo, e yo chak bò yon sòti I-95 diferan. Atik sa a sèvi ak chif vil la, pwòp dokiman distri yo ak sa moun ki jere enstalasyon yo di, e li di w lè yon chif manke.

Tradition ak St. Lucie West: yon kout je

Eleman	St. Lucie West	Tradition
Akr nan vil la ak inite lojman apwouve (pwojè plan jen 2026, done vil la 2025)	4,614 akr, 7,523 inite	2,727.45 akr, 6,161 inite
Zòn pi laj la	Distri sèvis la kouvri “4,600 akr”, soti Turnpike rive I-95	8,200 akr yo konnen kòm Tradition, ak Southern Grove ladan l (dokiman vil la, 2018 ak 2020)
Premye dat yo	Sèvis dlo pwomotè a depi 1987; distri sèvis la etabli an 1990	Tradition CDD 1 (distri devlopman kominotè) an vigè depi 21 out 2001; premye bilding yo 25 avril 2003
Distri espesyal	St. Lucie West Services District (Chapter 190)	Tradition Community Development District 1 (lòt yo pa konfime)
Sou bòdwo taks pwopriyete a	Benefit Assessment ak Maintenance Assessment	Frè non ad valorem (non-ad valorem assessments), pèseptè taks konte a fakture yo e kolekte yo (odit CDD 1, ane fiskal 2018)
Dlo ak egou	Distri sèvis la, sou yon bòdwo chak mwa	Atik sa a pa kouvri sa
Sòti I-95	121, St. Lucie West Boulevard	118, Tradition Parkway ak Gatlin Boulevard (AARoads)
Enstalasyon atik la kouvri	Clover Park, antrenman prentan (spring training) New York Mets	Cleveland Clinic Tradition Hospital, Keiser University, Tradition Center for Commerce
Katye atik la kouvri	Lake Charles, Kings Isle	Manderlie, Emery, Telaro, Cadence

Ki gwosè Tradition ak St. Lucie West genyen?

Nan pwojè Future Land Use Element vil la (plan itilizasyon tè a), ki gen dat jen 2026, tablo Developments of Regional Impact (DRI) yo, ki baze sou pwòp done 2025 vil la, dapre sa vil la di, bay St. Lucie West 4,614 akr ak 7,523 inite lojman apwouve, e Tradition 2,727.45 akr ak 6,161. Yon lòt tablo pèmèt Tradition DRI a rive jiska 1,725,664 pye kare espas ki pa rezidansyèl, 150 chanm otèl ak “300 ALFs” (inite nan sant pou granmoun ki bezwen asistans, assisted living facility).

“Tradition” ka vle di plis pase DRI a. Yon fich enfòmasyon vil la sou Southern Grove, ki pa gen dat men ki site dat an mas ak avril 2018, di Southern Grove “se yon pati nan yon rejyon 8,200 akr piblik la konnen sou non ‘Tradition’, e se sou non sa a yo vann li”, e li dekri Western Grove kòm pati lwès ki poko devlope a. Kidonk, yon kay yo anonse kòm yon kay nan Tradition ka chita nan Southern Grove olye nan Tradition DRI a; mande ki youn.

Kantite kay yo planifye yo pa menm tou selon sous la. Kominike Mattamy Homes 5 jiyè 2018 la, sou acha “plis pase 2,780 akr” nan Tradition, te di tè a te “planifye pou 7,800 teren kay pou kay yon sèl fanmi, bilding plizyè inite (multifamily) ak kay pou granmoun aktif (active-adult)”, sa ki plis pase 6,161 inite DRI a. Kominike a pa di si tè sa a gen ladan Southern Grove oswa Western Grove.

Kilè yo te bati, e kiyès ki te devlope yo?

St. Lucie West te vin anvan. Prezantasyon sou pri St. Lucie West Services District la te fè 28 out 2024 la di sèvis dlo li yo te kòmanse anba pwomotè a an 1987, e distri a di li te “etabli an 1990.” MiLB.com di Clover Park te “fini atan pou sezon 1988 la”, e yon paj Real Estate of Florida ki pa gen dat di se Lennar ki te bati Kings Isle “nan kòmansman ane 90 yo.” Okenn sous primè m site la pa nonmen kiyès ki te planifye e devlope St. Lucie West, kidonk atik sa a pa nonmen pèsonn.

Tradition te vin apre. Tradition Community Development District 1 te etabli “atravè yon òdonans konte St. Lucie, Florid, ki an vigè depi 21 out 2001, jan yo te amande l”, dapre odit li pou ane fiskal ki fini 30 septanm 2018. WQCS te rapòte an me 2023: Town Hall ak Town Square Tradition yo te “premye bilding ki louvri nan kominote a”, nan dat 25 avril 2003, e Core Communities te “pwomotè orijinal la.” Fich vil la sou Southern Grove di Core Communities te travay ak vil la an 2007 pou etabli yon Special Assessment District (distri frè espesyal) pou finanse $165,529,700 enfrastrikti nan Southern Grove, e an 2010 Core Communities te tonbe an defo (default) sou obligasyon li te genyen ak yon afilye Tradition Land Co., e afilye sa a te vin pwopriyetè Southern Grove atravè yon sezi tout pati te dakò (consensual foreclosure).

Ki kote yo chita, e ki sòti I-95 ki sèvi yo?

St. Lucie West Services District di zòn li sèvi a “lonje soti Florida's Turnpike rive I-95”, ak C-108 Canal toupre Torino sou bò nò a, ak Crosstown Parkway sou bò sid la. Direksyon konte St. Lucie bay pou rive Clover Park yo sèvi ak I-95 Exit 121, St. Lucie West Boulevard.

Pou Tradition, gid otowout AARoads (yon sous segondè, mete ajou 29 oktòb 2022) dekri Exit 118 kòm pwen kote I-95 kontre ak “Tradition Parkway sou bò lwès ak Gatlin Boulevard sou bò lès.” Li di tou echanjè Exit 120 nan Crosstown Parkway “te louvri 28 mas 2009”, e Exit 114 nan Becker Road “te louvri pou machin pase 31 jiyè 2009.”

Èske St. Lucie West se yon CDD? Kijan distri sèvis la fè pwopriyetè yo peye

Wi. St. Lucie West Services District (SLWSD) di li te “etabli an 1990 dapre Chapter 190 lwa Florid yo (Florida Statute)”, e prezantasyon 28 out 2024 li a dekri l kòm yon distri devlopman kominotè (CDD: yon distri ki mete frè sou bòdwo taks pwopriyete a) ki òganize dapre Uniform Community Development District Act of 1980. Li sèvi “4,600 akr tè” ak “apeprè 7,000 kliyan dlo”, li bay dlo, tretman dlo sal ak dlo resikle pou awoze, li antretni sistèm dlo lapli (stormwater), e se “yon Board of Supervisors senk manm, ki eli, e ki rete nan kominote a” ki dirije l.

Pwopriyetè yo peye l nan de kote. Distri a di “CDD Non-Ad Valorem Assessment” li a “parèt sou bòdwo taks pwopriyete anyèl ou”, pandan frè sèvis dlo yo “parèt sou bòdwo dlo ak dlo sal ou chak mwa.” FAQ li a dekri de frè anyèl sou bòdwo taks la: yon Benefit Assessment ki “finanse pwojè espesyal ki benefisye swa tout Distri a, swa kèk zòn presi ladan l”, ak yon Maintenance Assessment pou sistèm dlo lapli, basen retansyon, marekaj ak lòt bagay.

Ogmantasyon ki nan dokiman distri sa yo se pri sèvis dlo; okenn pa montre frè ki sou bòdwo taks yo ap monte. Prezantasyon 28 out 2024 la te rekòmande ogmantasyon pri sèvis dlo 9.0 pousan pou ane fiskal 2025 (make kòm pwopozisyon) ak 9.0 pousan pou 2026, apre sa 3.5 pousan pa ane soti 2027 rive 2029, sa ki fè 31.7 pousan antou. Bilten jen 2025 la te bay yon bòdwo dlo ak egou ansanm $81.26 pou 4,500 galon, e li te di yo te planifye yon ogmantasyon 9 pousan pou ane fiskal 2026. Okenn nan de dokiman yo pa bay montan aktyèl okenn nan de frè ki sou bòdwo taks la, kidonk se bòdwo taks pwopriyete a menm pou w gade.

Ki distri devlopman kominotè Tradition genyen?

Distri m jwenn dokiman sou li a se Tradition Community Development District 1. Odit li pou ane fiskal ki fini 30 septanm 2018, ki depoze nan biwo Florida Auditor General, dekri “frè non ad valorem sou tè ki benefisye anndan Distri a”, se pèseptè taks konte a ki fakture yo e ki kolekte yo, sou yon ane fiskal ki kòmanse 1ye oktòb. Nan dat 30 septanm 2018, li te rapòte $45,810,000 Special Assessment Refunding Bonds, Series 2014, ak $6,095,000 Irrigation System Revenue Bonds, Series 2017, ki te poko peye (outstanding). Odit sa a se pou ane fiskal 2018, e atik sa a pa bay lis konplè distri ki nan Tradition yo, ni frè aktyèl okenn ladan yo.

Seksyon 190.048 nan lwa Florid yo (Florida Statutes) di taks ak frè CDD yo “KONSÈY ADMINISTRASYON DISTRI A FIKSE YO CHAK ANE” (SET ANNUALLY BY THE GOVERNING BOARD OF THE DISTRICT), e yo vini anplis taks konte a ak lòt taks lokal. Pou yon revant nan nenpòt nan de zòn yo, mande dènye bòdwo taks pwopriyete a: SLWSD di frè li a parèt la, e odit Tradition CDD 1 la di se pèseptè taks konte a ki fakture e kolekte frè li yo. Si kay la nan pati Southern Grove nan zòn yo vann sou non Tradition nan, mande tou si Special Assessment District 2007 la aplike.

Ki enstalasyon ki genyen nan chak zòn?

St. Lucie West. “Konte St. Lucie jere Clover Park”, se sa konte a di, e li rele l “kay antrenman prentan New York Mets” ak “sant tout operasyon lig minè New York Mets yo.” Atik MiLB.com 1ye fevriye 2023 la bay adrès la kòm 31 Piazza Drive, li di estad la te rele Thomas J. White Stadium okòmansman, e li di “enstalasyon an te pase nan yon pwojè renovasyon $57 milyon ki te prèske fini jis anvan Spring Training 2020.” De sous yo pa dakò sou gwosè a: konte a bay 7,800 plas chita, MiLB.com bay 7,160.

Tradition. Cleveland Clinic Tradition Hospital chita nan 10000 SW Innovation Way, ak doktè nan “71 espesyalite ak sou-espesyalite medikal” ak sèvis ijans 24/7, dapre Cleveland Clinic. Kominike Mattamy 5 jiyè 2018 la te pale sou “lopital 177 kabann Tradition ki fèk louvri a”, san li pa nonmen l. Kanpis Keiser University nan Port St. Lucie, “kanpis de etaj, 74,000 pye kare, sou nèf akr”, chita nan 9400 Discovery Way nan Tradition, e li te fè gwo inogirasyon li 19 jiyè 2017. Economic Development Element vil la, adopte 26 oktòb 2020, dekri Tradition Center for Commerce kòm “yon pati 1,175 akr nan kominote 8,200 akr la” ak “plis pase 10 milyon pye kare”, e WQCS te dekri Tradition Regional Park an 2023 kòm yon “pak 110 akr.”

Ki katye ki genyen nan chak zòn?

Nan St. Lucie West, asosyasyon Lake Charles la di kominote a “gen 1128 kay”, 102 townhouse ak 1,026 kay pou yon sèl fanmi, dèyè “yon antre ak baryè ki gen gad sekirite”, e li “gen plis pase 500 akr rezèv natirèl louvri”; frè li yo “gen ladan antretyen jaden, kab debaz ak entènèt.” Kings Isle se yon “kominote 987 kay” ak “yon restriksyon laj 55+”, dapre paj Real Estate of Florida ki pa gen dat la, ki bay kotizasyon pwopriyetè yo ant $260 ak $290 pa mwa, selon sou-asosyasyon Isle la; konfime kotizasyon aktyèl yo ak asosyasyon an. Mwen gen gid apa sou Lake Charles ak sou Kings Isle.

Nan Tradition, WQCS te rapòte an me 2023: pandan senk dènye ane yo, Mattamy Homes te “fè plizyè nouvo katye wè jou”, pami yo Manderlie, Emery, Telaro ak Cadence. Pou konstriktè yo, pri yo anonse ak etikèt 55+ nan Tradition, gade atik mwen an sou kominote konstriksyon nèf nan Port St. Lucie. Vitalia at Tradition gen pwòp gid pa l.

Konbyen kay koute nan Tradition konpare ak St. Lucie West?

Asosyasyon ajan imobilye yo (REALTOR association) ak lòt piblikasyon ki baze sou MLS (baz done ajan imobilye yo sèvi pou kay ki sou mache) pa bay chif vant pou okenn nan de zòn yo apa. Yon sit anons pibliye chif pa katye, men paj St. Lucie West li a montre done ki pi ansyen pase paj Tradition li a, kidonk atik sa a pa konpare pri yo. Se vant ki fèmen nan katye presi yo ki bay yon konparezon ki jis, e mwen ka chèche yo pou ou.

Sa atik sa a pa rezoud

Kiyès ki te planifye e devlope St. Lucie West; lis konplè distri Tradition yo ak kiyès ki kouvri yon lari presi; montan frè aktyèl SLWSD oswa nenpòt distri Tradition; kiyès nan ogmantasyon pri sèvis dlo yo te rekòmande pou ane fiskal 2025 rive 2029 konsèy la te adopte; kapasite Clover Park ak kiyès ki pwopriyetè l; ak kiyès ki bay Tradition dlo ak sèvis egou. Se distri a, pèseptè taks konte a ak bòdwo taks pwopriyete a menm ki kote pou w konfime chif yo pou yon kay presi.

Kesyon moun poze souvan sou Tradition ak St. Lucie West

Èske St. Lucie West se yon CDD?

Wi. St. Lucie West Services District di li te etabli an 1990 dapre Chapter 190, e prezantasyon sou pri li te fè 28 out 2024 la dekri l kòm yon distri devlopman kominotè. Li di frè li a parèt sou bòdwo taks pwopriyete anyèl la.

Kisa St. Lucie West Services District mete sou bòdwo taks la?

Yon Benefit Assessment pou pwojè distri a ak yon Maintenance Assessment pou sistèm dlo lapli, basen retansyon, marekaj ak lòt bagay. Frè dlo ak dlo sal yo vini sou yon bòdwo apa chak mwa, e se bòdwo taks pwopriyete a menm ki montre montan frè aktyèl yo.

Kiyès ki devlope Tradition?

Core Communities te pwomotè orijinal la, dapre WQCS. Mattamy Homes te anonse 5 jiyè 2018 li te achte plis pase 2,780 akr nan Tradition.

Ki gwosè Tradition genyen konpare ak St. Lucie West?

Nan yon tablo ki baze sou done vil la pou 2025, pwojè plan itilizasyon tè vil la ki soti an jen 2026 bay Tradition DRI a 2,727.45 akr ak 6,161 inite lojman apwouve, e St. Lucie West 4,614 akr ak 7,523. Dokiman vil la ki soti an 2018 ak 2020 dekri pi gwo zòn yo konnen kòm Tradition nan, ak Southern Grove ladan l, kòm 8,200 akr.

Ki sòti I-95 ki sèvi Tradition ak St. Lucie West?

Direksyon konte St. Lucie bay pou rive Clover Park yo sèvi ak Exit 121, St. Lucie West Boulevard. Gid otowout AARoads (sous segondè, mete ajou 29 oktòb 2022) dekri Exit 118 kòm Tradition Parkway sou bò lwès ak Gatlin Boulevard sou bò lès.

Ki kote Mets yo fè antrenman prentan yo?

Nan Clover Park, nan St. Lucie West, toupre Exit 121 sou I-95. Konte St. Lucie di se li ki jere pak la, e li rele l kay antrenman prentan New York Mets.

Pale ak William. Ou pa fin deside ant Tradition ak St. Lucie West? Rele m oswa voye yon tèks ban mwen pou di m nan ki pri w ap chèche ak ki katye w ap konsidere. M ap chèche vant ki fèk fèmen nan chak katye, m ap gade frè distri yo sou bòdwo taks kay ki sanble yo, e m ap montre w wout pou rive nan sòti I-95 ou ta sèvi a, pou w ka konpare yo lari pa lari. Rele m oswa voye yon tèks nan (772) 800-2274, oswa voye yon mesaj ban mwen (an anglè). Mwen travay an anglè, men si w pito pale kreyòl, annik fè m konnen, m ap fè aranjman avèk plezi pou w jwenn èd an kreyòl.

Sa a se enfòmasyon jeneral. Se pa konsèy legal, fiskal, prè oswa asirans, e se pa garanti pou okenn pri, frè, dat oswa rezilta. Atik sa a pa bay montan frè aktyèl pou St. Lucie West Services District oswa pou okenn distri devlopman kominotè Tradition, ni lis konplè distri Tradition yo, e ogmantasyon pri sèvis dlo ki parèt nan atik la se rekòmandasyon ki te fèt nan yon prezantasyon out 2024; konfime frè ak pri yo ak distri a, St. Lucie County Tax Collector (pèseptè taks konte a) ak bòdwo taks pwopriyete a menm, e konfime kotizasyon asosyasyon pwopriyetè yo (HOA) ak asosyasyon an. Referans yo se jan yo te ye lè m revize yo 24 oktòb 2026. William Merchant, ajan imobilye (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chak biwo RE/MAX gen pwòp mèt li e li fonksyone poukont li. Equal Housing Opportunity (chans egal pou tout moun nan zafè lojman).

Sous

William Merchant