Vendre sa maison homestead en Floride : comment la transférabilité vous permet d’emporter vos économies Save Our Homes

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Oct 24

En bref : La transférabilité (portability) vous permet de reporter sur un nouveau homestead en Floride l’écart entre la valeur marchande (just value) de votre homestead actuel, c’est-à-dire la résidence principale qui bénéficie de l’exemption homestead (pour résidence principale), et sa valeur imposable plafonnée (assessed value), jusqu’à 500 000 $ US, à condition d’établir le nouveau homestead au plus tard le 1er janvier qui tombe dans les trois ans suivant le 1er janvier de l’année où vous avez quitté l’ancien. Si la nouvelle maison vaut autant ou plus, tout l’écart (jusqu’à 500 000 $) est déduit de sa valeur marchande ; si elle vaut moins, une part proportionnelle est transférée (s. 193.155(8)). Vous déposez le formulaire DR-501T avec votre demande d’exemption homestead, le formulaire DR-501, au plus tard le 1er mars. Le plafond Save Our Homes pour 2026 était de 2,7 %, selon les chiffres des évaluateurs fonciers des comtés de Pinellas et de Martin. C’est l’évaluateur foncier de votre comté (Property Appraiser) qui applique ces règles, et il devrait confirmer vos chiffres avant que vous vendiez.

Si vous avez une résidence homestead depuis un certain temps dans le comté de St. Lucie, de Martin ou d’Indian River, le dossier de l’évaluateur foncier peut indiquer deux chiffres : la valeur marchande, qui est la valeur de marché établie par l’évaluateur, et une valeur imposable qui peut être bien plus basse. L’écart, c’est votre avantage Save Our Homes. Votre acheteur n’en hérite pas, car la maison est évaluée « à sa valeur marchande au 1er janvier de l’année qui suit un changement de propriétaire » (s. 193.155(3)(a)). La transférabilité est le moyen de le conserver quand vous vendez votre maison en Floride.

Qu’est-ce que le plafond Save Our Homes, et quel était-il pour 2026 ?

La Constitution de la Floride limite la hausse annuelle de l’évaluation d’un homestead au « moins élevé » de deux taux : 3 % de l’évaluation de l’année précédente ou la variation en pourcentage de l’indice des prix à la consommation (IPC, Consumer Price Index) pour l’année civile précédente (Art. VII, s. 4(d)(1)), et l’article 193.155(1) des lois de Floride (Florida Statutes) reprend cette limite. Pour 2026, l’évaluateur foncier du comté de Pinellas indique un IPC et un plafond de 2,7 %, après 2,9 % pour 2025 et un plafond de 3,0 % pour 2024, année où l’IPC était de 3,4 %. L’évaluateur foncier du comté de Martin indique : « Pour 2026, l’IPC est de 2,7 % », ce qui est inférieur à 3 %.

La fiche 2026 du comté de Martin présente une maison d’une valeur marchande de 725 000 $, d’une valeur imposable de 448 456 $ et d’un avantage Save Our Homes de 276 544 $. C’est cet avantage que la transférabilité permet de déplacer.

Une maison qui n’est pas un homestead suit une autre règle : pour les biens résidentiels non homestead comptant « neuf logements ou moins », l’article 193.1554 limite les hausses à « 10 % de la valeur imposable du bien pour l’année précédente », pour les prélèvements non scolaires seulement.

Comment fonctionne la transférabilité quand je vends mon homestead ?

Une personne qui établit un nouveau homestead au 1er janvier, et qui bénéficiait d’une exemption homestead au 1er janvier de l’une des trois années immédiatement précédentes, « a le droit de faire évaluer son nouveau homestead à un montant inférieur à sa valeur marchande » (Art. VII, s. 4(d)(8)a.). L’article 193.155(8) fournit les formules et une limite de 500 000 $, à partir des valeurs de l’ancienne maison « au 1er janvier de l’année où le homestead précédent a été abandonné ».

Maison plus chère. Si la valeur marchande de la nouvelle maison est égale ou supérieure à celle de l’ancienne, sa valeur imposable est sa valeur marchande moins le moins élevé de deux montants : 500 000 $ ou l’écart entre la valeur marchande et la valeur imposable de l’ancienne maison (s. 193.155(8)(a)).

Maison moins chère. Si la nouvelle maison vaut moins, sa valeur imposable est sa valeur marchande divisée par la valeur marchande de l’ancienne maison, multipliée par la valeur imposable de l’ancienne maison, puis augmentée au besoin pour que l’écart ne dépasse pas 500 000 $ (s. 193.155(8)(b)).

La fiche « PROPERTY OWNERSHIP 101 » de l’évaluateur foncier du comté de Martin présente les deux cas. Les lignes ci-dessous en sont tirées et disposées en tableau (libellés traduits) ; VM signifie valeur marchande (market value, MV) et VI valeur imposable (assessed value, AV).

Exemple du comté de Martin	Maison précédente	Nouvelle maison
MAISON PLUS CHÈRE	VM 400 000 $	VM 550 000 $
	(-) VI 300 000 $	(-) Transférabilité disponible 100 000 $
	Transférabilité disponible 100 000 $	VI 450 000 $
MAISON MOINS CHÈRE	VM 400 000 $	VM 275 000 $
	(-) VI 300 000 $	(-) Transférabilité réelle selon le calcul 68 750 $
	Transférabilité disponible 100 000 $	VI 206 250 $
CALCUL DE LA TRANSFÉRABILITÉ	(100 000 $ ÷ 400 000 $) x 275 000 $ = 68 750 $

Les deux cas correspondent aux formules de la loi : 550 000 $ moins 100 000 $ donne 450 000 $, et 275 000 $ divisé par 400 000 $, multiplié par 300 000 $, donne 206 250 $.

Deux autres règles : lorsque deux personnes qui avaient chacune un homestead s’installent dans un seul, « la réduction par rapport à la valeur marchande est limitée au plus élevé des écarts » (s. 193.155(8)(c)), et les copropriétaires se partagent l’avantage à parts égales, ou selon les parts de propriété indiquées sur le titre (s. 193.155(8)(d)).

Combien de temps ai-je pour utiliser la transférabilité après la vente ?

Trois ans, comptés à partir du 1er janvier de l’année où vous avez quitté l’ancien homestead, et non à partir de la clôture de la vente (closing). La brochure PT-112 du Department of Revenue (ministère du Revenu de la Floride), révisée en août 2024, précise : « dans les trois ans suivant le 1er janvier de l’année où vous avez abandonné l’ancien homestead (et non trois ans après la vente) ». L’exemple de l’évaluateur foncier du comté de Pinellas : « Si vous vendez votre homestead au cours de n’importe quel mois de 2026, la dernière date d’exemption homestead admissible est considérée comme le 1er janvier 2026 », de sorte que « vous auriez jusqu’au 1er janvier 2029 pour obtenir une nouvelle exemption homestead ». L’évaluateur foncier du comté de St. Lucie indique que vous « devez avoir établi un nouveau homestead au plus tard le 1er janvier dans les trois années d’imposition suivant l’abandon de votre homestead précédent ».

Le 1er janvier compte parce que l’exemption est accordée à la personne qui, « au 1er janvier », détient le titre de propriété et fait de la maison sa résidence permanente (s. 196.031(1)(a)). La nouvelle maison doit vous appartenir, et être votre résidence permanente, à un 1er janvier compris dans ce délai.

Le bulletin PTO 20-11 du Department of Revenue (24 novembre 2020) indique que le délai « est passé de deux à trois ans » après que les électeurs ont approuvé « l’amendement constitutionnel 5 lors de l’élection générale du 3 novembre 2020 », et le texte constitutionnel réimprimé en 2026 prévoit bien trois ans. En octobre 2026, la page de l’évaluateur foncier du comté d’Indian River sur la transférabilité indiquait encore « dans les deux ans suivant l’abandon du homestead précédent », ce qui contredit la loi actuelle. Si le comté d’Indian River fait partie de votre projet, vérifiez auprès de ce bureau.

Quels formulaires déposer, et à quelle date ?

Le formulaire DR-501T (révisé en décembre 2008, en vigueur depuis novembre 2012) demande de « déposer ce formulaire auprès de votre évaluateur foncier au plus tard le 1er mars », avec une copie de votre demande d’exemption homestead, le formulaire DR-501, et précise que « les codemandeurs qui transfèrent l’avantage d’un autre homestead doivent remplir un formulaire distinct ». L’évaluateur foncier du comté de St. Lucie indique : « Vous devriez demander la transférabilité en même temps que vous demandez la nouvelle exemption homestead » ; ses bureaux se trouvent à Fort Pierce et au 250 NW Country Club Drive à Port Saint Lucie, 772-462-1000.

Si vous manquez le 1er mars, l’article 193.155(8) permet à la personne qui « ne dépose pas de demande au plus tard le 1er mars » de présenter une requête à la commission de révision des évaluations (value adjustment board), moyennant des « frais non remboursables de 15 $ », en démontrant des « circonstances atténuantes particulières ». Vous pouvez faire la demande une année ultérieure, mais « aucun remboursement d’impôt ne peut être accordé pour les années antérieures ».

Les conjoints ou ex-conjoints qui veulent partager l’avantage par désignation plutôt que selon le titre utilisent le formulaire DR-501TS, « Designation of Ownership Shares of Abandoned Homestead » (désignation des parts de propriété du homestead abandonné), déposé « avant que l’un de vous ne soumette un formulaire DR-501T » ; « les pourcentages doivent totaliser 100 % ». La loi le permet aux conjoints mariés à la date où le homestead a été abandonné, et « une telle désignation, une fois déposée auprès de l’évaluateur foncier, est irrévocable » (s. 193.155(8)(d) et (f)). Le total pour l’ensemble des nouveaux homesteads « ne peut dépasser 500 000 $ ». Si un divorce fait partie de la vente, faites d’abord examiner la désignation par un avocat de Floride.

Que se passe-t-il si je loue l’ancienne maison au lieu de la vendre ?

Selon l’article 196.061(1), louer « la totalité ou la quasi-totalité d’un logement auparavant déclaré comme homestead » équivaut à l’abandonner, mais une location après le 1er janvier n’a pas d’effet sur l’exemption de cette année-là, sauf si la maison est louée plus de 30 jours par année civile pendant 2 années consécutives (l’article a été modifié en 2026 par la s. 15 du ch. 2026-239). La transférabilité suit l’abandon, pas la vente ; la brochure PT-112 compte à partir de « l’année où vous avez abandonné l’ancien homestead ». Une fois que l’ancienne maison n’est plus un homestead, l’article 193.1554(2) l’évalue à sa valeur marchande au 1er janvier de la première année où elle relève de cet article, et la limite de 10 % sur les prélèvements non scolaires s’applique à partir de l’année suivante. Interrogez l’évaluateur foncier avant de signer un bail, et un CPA (expert-comptable agréé) pour le volet de l’impôt sur le revenu.

Qu’est-ce qui a changé en 2026, et l’amendement 3 modifie-t-il la transférabilité ?

Selon le bulletin PTO 26-07 du Department of Revenue (13 juillet 2026), la section 3 du ch. 2026-239 (HB 7031-E) a modifié les paragraphes sur la maison plus chère et la maison moins chère pour « supprimer l’exigence voulant que le homestead précédent soit le homestead précédent “immédiat” ». La modification est entrée en vigueur le 1er juillet 2026 et « s’applique pour la première fois au rôle d’imposition de 2027 ». Le texte de 2026 des alinéas (8)(a) et (b), sur le site du Sénat, ne dit plus « immediate » (immédiat) ; si votre projet repose sur un homestead autre que le plus récent, faites-le confirmer par l’évaluateur foncier.

La même loi a modifié l’article 689.261. À partir du 1er février 2027, une maison affichée sur une plateforme d’annonces en ligne devra indiquer l’impôt foncier (property tax) estimé. Une plateforme qui utilise un outil d’estimation doit l’établir à partir du prix demandé et préciser que l’estimation exclut tout « transfert de l’écart d’évaluation du homestead » ; une plateforme sans outil doit plutôt renvoyer vers l’outil d’estimation ou la page d’accueil de l’évaluateur foncier. De plus, « l’impôt ad valorem du propriétaire actuel ne peut figurer dans aucun document d’annonce imprimé ». Pour comprendre pourquoi votre facture n’a jamais été celle de votre acheteur, lisez pourquoi l’avis d’impôt du vendeur peut induire un acheteur en erreur.

L’amendement 3, soumis au vote le 3 novembre 2026, est une question distincte. L’évaluateur foncier du comté de Pinellas indique que « l’amendement ne modifie pas les dispositions de la Floride sur la transférabilité » et que les hausses « resteraient limitées à 3 % ou à l’IPC, selon le moins élevé des deux ». S’il est approuvé, il entrera en vigueur le 1er janvier 2027 : si votre déménagement chevauche cette date, demandez à l’évaluateur comment il s’applique à votre cas. Le reste se trouve dans mon article sur l’amendement 3.

Que dois-je vérifier avant de mettre ma maison en vente ?

Le chiffre de 2,7 % provient de deux évaluateurs fonciers. La Constitution est citée d’après sa réimpression dans le CS/HJR 1-F. Quant au traitement de votre ancien homestead pour le reste de l’année de la vente, Pinellas considère le 1er janvier de l’année de la vente comme votre dernière date admissible ; renseignez-vous auprès de l’évaluateur de votre propre comté. Avant de m’appeler, rassemblez :

La valeur marchande et la valeur imposable de l’ancienne maison, tirées du dossier de l’évaluateur foncier.
Votre acte de propriété (deed), si la maison appartient à plus d’une personne.
Une fourchette de prix pour la prochaine maison, pour savoir si elle sera plus chère ou moins chère.
Si des conjoints ou ex-conjoints vont partager l’avantage, un plan pour déposer le DR-501TS avant le DR-501T.

La transférabilité récompense la planification : l’année de la clôture, le 1er janvier auquel vous devez avoir emménagé et un formulaire déposé au plus tard le 1er mars. Parlez-moi avant de mettre votre maison en vente : j’établirai les dates et je ferai le calcul avec vous, pour que vous puissiez le soumettre à l’évaluateur foncier pour confirmation.

Autres ressources pour les vendeurs de la Treasure Coast : mes guides sur les raisons pour lesquelles une maison ne se vend pas à Port St. Lucie, ce que les vendeurs doivent divulguer en Floride, la vente d’une maison avec un toit âgé, le gain en capital (plus-value) à la vente de votre maison, la vente d’une maison héritée et s’il vaut mieux vendre ou acheter en premier.

Questions fréquentes des vendeurs sur la transférabilité du homestead

Comment fonctionne la transférabilité en Floride ?

Lorsque vous quittez un homestead en Floride et en établissez un nouveau, vous pouvez transférer à la nouvelle maison l’écart entre la valeur marchande et la valeur imposable de l’ancienne, jusqu’à 500 000 $. Si la nouvelle maison vaut moins, une part proportionnelle est transférée en vertu de l’article 193.155(8)(b).

Combien de temps ai-je pour utiliser la transférabilité après avoir vendu ma maison ?

Jusqu’au 1er janvier qui tombe dans les trois ans suivant le 1er janvier de l’année où vous avez abandonné l’ancien homestead, et non trois ans après la vente. Selon l’évaluateur foncier du comté de Pinellas, une vente en 2026 vous laisse jusqu’au 1er janvier 2029.

Quel est le montant maximal d’avantage Save Our Homes que je peux transférer ?

500 000 $, en vertu de l’article 193.155(8). Lorsque des conjoints ou des copropriétaires se partagent l’avantage, le total transféré à l’ensemble des nouveaux homesteads ne peut dépasser 500 000 $.

Que devient la transférabilité si j’achète une maison moins chère ?

Vous transférez une part proportionnelle à la valeur de la nouvelle maison. Dans l’exemple de l’évaluateur foncier du comté de Martin, un avantage de 100 000 $ sur une maison de 400 000 $ devient 68 750 $ sur une maison de 275 000 $.

Quel formulaire déposer pour la transférabilité, et quand ?

Le formulaire DR-501T, déposé avec votre demande d’exemption homestead, le formulaire DR-501, auprès de l’évaluateur foncier au plus tard le 1er mars. Les conjoints ou ex-conjoints qui veulent partager l’avantage par désignation déposent d’abord le formulaire DR-501TS, et cette désignation est irrévocable.

L’amendement 3 modifie-t-il la transférabilité ?

Selon l’évaluateur foncier du comté de Pinellas, l’amendement, soumis au vote le 3 novembre 2026, ne modifie pas les dispositions de la Floride sur la transférabilité. S’il est approuvé par au moins 60 % des électeurs, il entrera en vigueur le 1er janvier 2027 ; si votre déménagement chevauche cette date, faites confirmer les détails par votre évaluateur foncier.

Parlez-en avec William. Vous vendez votre homestead et achetez de nouveau en Floride ? Envoyez-moi l’adresse : je relèverai la valeur marchande et la valeur imposable dans le dossier de l’évaluateur foncier, je ferai le calcul (maison plus chère ou moins chère) pour la fourchette de prix que vous envisagez et j’établirai les dates du 1er janvier et du 1er mars, pour que vous puissiez confirmer les chiffres avec l’évaluateur avant de mettre votre maison en vente. Appelez-moi ou écrivez-moi par texto au (772) 800-2274 ou envoyez-moi un message. Je travaille en anglais, mais si vous préférez échanger en français, dites-le-moi simplement : je me ferai un plaisir d’organiser de l’aide en français.

Information générale : ceci ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, hypothécaire ou en assurance, ni une garantie de vente, de prix ou de délai. Le plafond de 2,7 % pour 2026 provient des évaluateurs fonciers des comtés de Pinellas et de Martin, la modification législative de 2026 s’applique pour la première fois au rôle d’imposition de 2027, et la page de l’évaluateur foncier du comté d’Indian River décrit encore un délai de deux ans ; confirmez vos chiffres et vos échéances avec l’évaluateur foncier de votre comté, et posez vos questions fiscales et de titre à un CPA ou à un conseiller fiscal, ou à un avocat en droit immobilier de Floride. Les références aux lois, aux règles et au marché sont celles examinées le 24 octobre 2026. William Merchant, agent immobilier (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chaque bureau RE/MAX est détenu et exploité de façon indépendante. Égalité des chances en matière de logement (Equal Housing Opportunity).

Sources

William Merchant