En bref : Pas à la Floride, et à l’IRS (le fisc fédéral américain) seulement sur la part du gain que votre exclusion ne couvre pas : la Floride n’a pas d’impôt sur le revenu des particuliers, et l’article 121 de l’Internal Revenue Code (le code fiscal fédéral) vous permet d’exclure jusqu’à 250 000 $ US de gain sur la vente de votre maison, ou 500 000 $ dans une déclaration conjointe, si vous en avez été propriétaire et l’avez habitée comme résidence principale pendant au moins 2 des 5 années précédant la vente. En 2026, le gain en capital (plus-value) à long terme qui dépasse l’exclusion est imposé à 0, 15 ou 20 % selon le revenu imposable, le gain lié à l’amortissement jusqu’à 25 %, et l’impôt de 3,8 % sur le revenu net de placement peut toucher la partie imposable, jamais la partie exclue. L’amortissement pris pendant que la maison était louée, les périodes de location après 2008 et une deuxième vente exclue en moins de 2 ans réduisent ou bloquent l’exclusion. Au 24 octobre 2026, aucune loi fédérale de 2025 ou de 2026 n’avait modifié l’article 121 ; les projets de loi qui relèveraient ou supprimeraient les plafonds ne sont que des propositions. Faites faire vos calculs par un CPA (expert-comptable agréé) ou un conseiller fiscal avant de mettre votre maison en vente.
Si vous avez acheté votre maison de Port St. Lucie, de Stuart ou de Vero Beach il y a des années, vous vous demandez peut-être : vais-je payer de l’impôt sur le gain en capital si je vends ma maison en Floride ? La réponse relève du fédéral, et elle dépend de la durée de propriété et de résidence, du coût de base et des frais de vente.
La Floride impose-t-elle le gain quand vous vendez votre maison ?
Non. La loi de Floride sur l’impôt sur le revenu cite « la prescription de la section 5 de l’article VII de la Constitution de l’État, selon laquelle aucun impôt sur le revenu ne peut être prélevé sur les personnes physiques qui sont résidentes et citoyennes de cet État » (s. 220.02(1)). C’est vrai dans les comtés de St. Lucie, de Martin et d’Indian River comme ailleurs. La Floride taxe en revanche l’acte de transfert, au moyen des droits de timbre (documentary stamp tax, ou doc stamps), à raison de 70 cents par tranche de 100 $ du prix (s. 201.02(1)(a)), que la Publication 523 compte comme frais de vente si c’est vous qui les avez payés. Vous produisez une déclaration dans un autre État ? Interrogez votre CPA sur les règles de cet État.
Quelle part du gain pouvez-vous exclure en vertu de l’article 121 ?
L’article 121(a) exclut le gain réalisé sur une maison dont vous avez été « propriétaire et que vous avez utilisée » comme résidence principale « pendant des périodes totalisant 2 ans ou plus » au cours des 5 années se terminant à la date de la vente. Le plafond est de 250 000 $ (121(b)(1)), ou de 500 000 $ dans une déclaration conjointe si l’un des conjoints remplit le critère de propriété, si les deux remplissent le critère d’utilisation et si aucun n’est exclu par la règle d’une fois tous les 2 ans (121(b)(2)(A)) ; sinon, les plafonds individuels des conjoints s’additionnent (121(b)(2)(B)). Le Tax Topic 701 de l’IRS, mis à jour le 12 octobre 2026, indique toujours ces deux montants.
La Publication 523 (édition 2025, datée du 26 février 2026) l’exprime en mois : au moins 24 mois de propriété et 24 mois, soit 730 jours, de résidence au cours de ces 5 années, pas nécessairement consécutifs. « Vous ne pouvez bénéficier de l’exclusion qu’une seule fois par période de 2 ans » (121(b)(3)). Une perte sur votre maison n’est pas déductible.
Et si vous devez vendre avant 2 ans ?
L’article 121(c) réduit le plafond au prorata lorsque vous ne remplissez pas ces critères, mais seulement si la vente a lieu « en raison d’un changement de lieu de travail, de la santé ou, dans la mesure prévue par les règlements, de circonstances imprévues ». La Publication 523 décrit un nouvel emploi situé « à au moins 50 milles de plus de la maison que votre ancien lieu de travail », un déménagement pour le diagnostic ou le traitement d’une maladie ou d’une blessure, et des événements imprévisibles comme un décès, un divorce ou une séparation légale, des naissances multiples issues d’une même grossesse, l’admissibilité à l’assurance chômage, ou un changement de situation professionnelle qui vous empêche de payer vos dépenses de base.
À titre d’exemple fictif, un vendeur célibataire qui a été propriétaire de la maison et y a vécu 12 mois, puis a accepté un nouvel emploi situé à 60 milles de plus de la maison que l’ancien, a un plafond de 250 000 $ x 12/24, soit 125 000 $ : un gain de 90 000 $ est donc entièrement exclu. Si votre motif ne figure pas clairement sur cette liste, votre CPA devrait l’examiner.
Location, amortissement, décès d’un conjoint et affectations militaires
Amortissement et périodes de location. L’amortissement (depreciation) admis ou admissible après le 6 mai 1997 ne peut pas être exclu (121(d)(6)) ; selon la Publication 523, il est récupéré et déclaré sur le formulaire 4797, et en tant que gain non récupéré de l’article 1250 (unrecaptured section 1250 gain), il est imposé jusqu’à 25 % (IRC 1(h)(1)(E)). Le gain attribué à un « usage non admissible » (nonqualified use) n’est pas exclu (121(b)(5)). Il s’agit des périodes à partir du 1er janvier 2009 pendant lesquelles la maison n’était pas la résidence principale de vous-même, de votre conjoint ou d’un ex-conjoint. Ces périodes n’incluent pas le temps écoulé après votre dernière occupation de la maison à l’intérieur de la période de 5 ans, jusqu’à 10 ans de service officiel prolongé admissible, ni jusqu’à 2 ans d’absence temporaire pour le travail, la santé ou des circonstances imprévues.
L’amortissement passe en premier. Dans un exemple fictif simplifié, un vendeur célibataire a acheté le 1er janvier 2016, a loué la maison pendant les 24 premiers mois (10 000 $ d’amortissement), puis y a vécu 96 mois et l’a vendue le 1er janvier 2026, avec un gain de 300 000 $. Les 10 000 $ sont imposables. Sur les 290 000 $ restants, 24/120, soit 58 000 $, correspondent à un usage non admissible et sont imposables. Les 232 000 $ qui restent tiennent sous le plafond de 250 000 $ et sont exclus. Gain imposable : 68 000 $.
Le conjoint survivant. Un conjoint survivant non remarié peut utiliser le plafond de 500 000 $ pour une vente conclue au plus tard 2 ans après le décès si les critères de la déclaration conjointe étaient remplis immédiatement avant celui-ci (121(b)(4)), et il compte la période de propriété et d’utilisation du conjoint décédé (121(d)(2)). Pour un décès survenu le 1er mars 2026, il faut vendre au plus tard le 1er mars 2028.
Service militaire, service extérieur et renseignement. En service officiel prolongé admissible (qualified official extended duty : une affectation à au moins 50 milles, ou un logement fourni par le gouvernement sur ordre, pendant plus de 90 jours ou pour une durée indéterminée), vous pouvez choisir de suspendre la période de 5 ans pendant au plus 10 ans (121(d)(9)).
Votre coût de base et vos frais de vente déterminent le gain
La feuille de calcul 2 (Worksheet 2) de la Publication 523 calcule le gain comme le produit de la vente (amount realized : prix de vente moins frais de vente) moins le coût de base rajusté (adjusted basis). Le coût de base correspond à votre prix d’achat plus les frais d’achat, comme les frais d’enregistrement et d’arpentage, les honoraires d’avocat pour la recherche de titre, le contrat et l’acte, les droits de mutation ou de timbre et l’assurance titre (title insurance) du propriétaire (mais pas les frais de prêt ni les primes d’assurance), plus les améliorations : des travaux qui ajoutent de la valeur, prolongent la durée de vie de la maison ou l’adaptent à de nouveaux usages, comme un toit neuf ou la climatisation centrale. Les réparations comme la peinture ou la réparation d’une fuite ne comptent généralement pas, sauf si elles font partie d’une rénovation plus importante.
Les frais de vente comprennent les commissions, la publicité et les honoraires juridiques, les frais de prêt que vous avez payés et qui reviendraient normalement à l’acheteur, « tous les autres frais ou coûts liés à la vente de votre maison » et les droits de timbre sur l’acte que vous avez payés. Mon détail de ce que coûte la vente d’une maison en Floride passe en revue chacune de ces lignes.
Quels sont les taux d’imposition du gain en capital en 2026 sur la partie imposable ?
La Rev. Proc. 2025-32 (section 4.03) fixe, pour 2026, les seuils de revenu imposable où prennent fin les taux de 0 % et de 15 % sur le gain à long terme :
| Statut de déclaration | 0 % jusqu’à | 15 % jusqu’à |
|---|---|---|
| Couple marié déclarant conjointement ou conjoint survivant | 98 900 $ | 613 700 $ |
| Célibataire | 49 450 $ | 545 500 $ |
| Chef de famille (head of household) | 66 200 $ | 579 600 $ |
| Couple marié déclarant séparément | 49 450 $ | 306 850 $ |
Au-delà du seuil de 15 %, le taux est de 20 % (IRC 1(h)(1)(D)). Les seuils s’appliquent au revenu imposable, y compris les autres revenus. L’impôt sur le revenu net de placement (net investment income tax) est de 3,8 % sur le moins élevé de deux montants : le revenu net de placement ou la partie du revenu brut ajusté modifié (modified AGI) qui dépasse 250 000 $ (déclaration conjointe ou conjoint survivant), 125 000 $ (couple marié déclarant séparément) ou 200 000 $ (autres contribuables) (IRC 1411). L’IRS précise que ces seuils ne sont « pas indexés à l’inflation » et que le gain exclu en vertu de l’article 121 est exclu du revenu net de placement.
Un exemple chiffré : une vente, deux statuts de déclaration
Tous les chiffres ici sont fictifs : une maison achetée en 2014 pour 200 000 $, habitée tout du long et vendue en 2026 pour 600 000 $. La commission est un montant supposé, pas un taux que je cite.
| Ligne | Déclaration conjointe | Déclaration de célibataire |
|---|---|---|
| Coût de base rajusté : prix de 200 000 $ + 2 000 $ de frais d’achat + 48 000 $ d’améliorations | 250 000 $ | 250 000 $ |
| Frais de vente : commission de 30 000 $ + 4 200 $ de droits de timbre (600 000 $ / 100 x 0,70 $) + 1 800 $ d’autres frais | 36 000 $ | 36 000 $ |
| Produit de la vente : 600 000 $ moins 36 000 $ | 564 000 $ | 564 000 $ |
| Gain : 564 000 $ moins 250 000 $ | 314 000 $ | 314 000 $ |
| Plafond d’exclusion | 500 000 $ | 250 000 $ |
| Gain imposable | 0 $ | 64 000 $ |
Si le revenu imposable du vendeur célibataire place la totalité des 64 000 $ entre 49 450 $ et 545 500 $, l’impôt à 15 % est de 9 600 $. Pour l’impôt de 3,8 %, supposons que les 64 000 $ soient le seul revenu de placement : avec un revenu brut ajusté modifié de 250 000 $, il s’applique au moins élevé de 64 000 $ ou de 50 000 $ (250 000 $ moins 200 000 $), soit 50 000 $ x 3,8 % = 1 900 $. Avec un revenu brut ajusté modifié inférieur à 200 000 $, il est de 0 $.
Le formulaire 1099-S et l’attestation à la clôture de la vente (closing)
L’agent de règlement (settlement agent) désigné sur votre état de clôture (Closing Disclosure) produit généralement le formulaire 1099-S. Il n’a pas à le faire pour la vente d’une résidence principale de 250 000 $ ou moins (500 000 $ si l’attestation indique que vous êtes marié ou mariée) lorsque chaque vendeur signe, sous peine de parjure, une attestation selon laquelle la maison était sa résidence principale au sens de l’article 121, la totalité du gain peut être exclue et il n’y a eu aucun usage non admissible après le 31 décembre 2008 (Instructions for Form 1099-S, Rev. 12-2026). La vente de 600 000 $ de l’exemple dépasse 500 000 $ : attendez-vous donc à recevoir le formulaire, quel que soit le statut de déclaration. Si vous en recevez un, la Publication 523 indique qu’il faut déclarer la vente sur le formulaire 8949 même sans gain imposable ; le gain imposable est déclaré sur le formulaire 8949 et l’annexe D (Schedule D).
Le Congrès a-t-il modifié l’exclusion sur la vente d’une maison en 2025 ou en 2026 ?
Au 24 octobre 2026, aucune loi fédérale de 2025 ou de 2026 n’avait modifié l’article 121. La copie de Cornell n’indique aucune modification postérieure à 2017. La page de l’IRS sur les dispositions du One Big Beautiful Bill visant les particuliers (que la Rev. Proc. 2025-32 identifie comme la Public Law 119-21 du 4 juillet 2025), mise à jour le 27 août 2026, ne mentionne rien sur la vente d’une maison, et la Publication 523 n’indique aucune modification de l’article 121. La fiche de govinfo sur le 21st Century ROAD to Housing Act (Public Law 119-101, 11 juillet 2026) mentionne le titre 26 parmi ses renvois au U.S. Code, mais le résumé du Bipartisan Policy Center n’indique aucune disposition fiscale ni aucune modification de l’article 121.
Les projets de loi visant à le modifier ne sont que des propositions. H.R. 1340 (13 février 2025) et S. 3332 (3 décembre 2025), le More Homes on the Market Act, porteraient les plafonds à 500 000 $ et 1 000 000 $, avec indexation. H.R. 4327, le No Tax on Home Sales Act (10 juillet 2025), « éliminerait les plafonds en dollars ». H.R. 7131 (16 janvier 2026) supprimerait les paragraphes (b)(1), (b)(2) et (b)(4). H.R. 9064 (29 mai 2026) augmenterait temporairement l’exclusion pour les aînés admissibles. H.R. 1340 et H.R. 9064 n’en étaient qu’au renvoi en commission, et aucun de ces projets n’était devenu loi. Consultez votre CPA avant de laisser l’un d’eux influer sur votre calendrier.
Ce qu’il faut apporter à votre CPA
L’article 121 est cité d’après la copie du U.S. Code publiée par Cornell. Interrogez votre CPA sur les règles refuges (safe harbors) du règlement du Trésor pour les exclusions partielles, et vérifiez dans votre contrat qui paie les droits de timbre.
Un CPA ou un conseiller fiscal devrait faire vos calculs avant la mise en vente, pas après la clôture. Apportez votre relevé de clôture de l’achat, les factures des améliorations, tout registre d’amortissement, les dates où vous avez vécu ailleurs et une estimation de vos autres revenus de l’année. Pour un immeuble locatif ou de placement plutôt que votre résidence, mon guide sur l’échange d’immeubles de placement sur la Treasure Coast présente une autre voie.
Vérifiez les délais de 2 ans et de 5 ans et estimez votre gain avant que l’annonce soit publiée.
Autres ressources pour les vendeurs de la Treasure Coast : mes guides sur les raisons pour lesquelles une maison ne se vend pas à Port St. Lucie, ce que les vendeurs doivent divulguer en Floride, la vente d’une maison avec un toit âgé, la transférabilité de l’exemption homestead (pour résidence principale), la vente d’une maison héritée et s’il vaut mieux vendre ou acheter en premier.
Questions fréquentes des vendeurs sur le gain en capital lors de la vente d’une maison en Floride
Vais-je payer de l’impôt sur le gain en capital si je vends ma maison en Floride ?
Pas à la Floride, qui ne prélève aucun impôt sur le revenu des particuliers résidents. Au fédéral, vous ne payez d’impôt que sur la part du gain que l’exclusion de l’article 121 ne couvre pas ; l’exclusion atteint 250 000 $, ou 500 000 $ dans une déclaration conjointe, si vous avez été propriétaire de la maison et l’avez habitée pendant au moins 2 des 5 années précédant la vente.
Les 2 ans doivent-ils être consécutifs ?
Non. L’article 121 compte des périodes totalisant 2 ans ou plus au cours des 5 années précédant la vente, et la Publication 523 parle d’au moins 24 mois, soit 730 jours, de résidence.
Et si je dois vendre avant d’avoir habité la maison pendant 2 ans ?
Si la vente est due à un nouvel emploi situé à au moins 50 milles de plus de la maison que votre ancien lieu de travail, à la santé ou à un événement imprévisible figurant sur la liste de l’IRS, le plafond est réduit au prorata. Douze mois admissibles donnent à un célibataire 250 000 $ x 12/24, soit 125 000 $.
Vais-je recevoir un formulaire 1099-S ?
Oui, sauf si la vente est de 250 000 $ ou moins (500 000 $ pour une personne mariée) et que chaque vendeur signe l’attestation selon laquelle la maison était une résidence principale, la totalité du gain peut être exclue et il n’y a eu aucun usage non admissible après le 31 décembre 2008. Selon la Publication 523, si vous en recevez un, vous devez déclarer la vente sur le formulaire 8949 même sans gain imposable.
Quel taux d’imposition du gain en capital s’applique en 2026 ?
Le gain à long terme est imposé à 0, 15 ou 20 % selon le revenu imposable, en vertu de la Rev. Proc. 2025-32, et le gain lié à l’amortissement jusqu’à 25 % (IRC 1(h)(1)(E)). Le taux de 15 % s’applique jusqu’à 545 500 $ de revenu imposable pour un célibataire et 613 700 $ dans une déclaration conjointe. L’impôt de 3,8 % sur le revenu net de placement peut s’appliquer à la partie imposable, pas à la partie exclue.
Le Congrès a-t-il relevé l’exclusion sur la vente d’une maison ?
Pas au 24 octobre 2026. Des projets de loi comme le More Homes on the Market Act et le No Tax on Home Sales Act ont été déposés, mais ce sont des propositions, pas des lois.
Parlez-en avec William. Avant de mettre votre maison en vente, envoyez-moi l’adresse et le relevé de clôture de votre achat (une photo par texto suffit). Je préparerai une estimation du produit net (net sheet) avec les frais de vente actuels, pour que vous et votre CPA puissiez voir le calcul du gain avant que la maison soit mise sur le marché. Appelez-moi ou écrivez-moi par texto au (772) 800-2274 ou envoyez-moi un message. Je travaille en anglais, mais si vous préférez échanger en français, dites-le-moi simplement : je me ferai un plaisir d’organiser de l’aide en français.
Information générale : ceci ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, hypothécaire ou en assurance, ni une garantie de vente, de prix ou de délai. L’article 121 est cité d’après la copie de Cornell, la Publication 523 est l’édition 2025, les seuils de 2026 proviennent de la Rev. Proc. 2025-32, et l’état des projets de loi peut changer ; faites confirmer par un CPA ou un conseiller fiscal l’exclusion, le coût de base et l’impôt pour votre propre vente avant de mettre votre maison en vente. Les références aux lois, aux règles et au marché sont celles examinées le 24 octobre 2026. William Merchant, agent immobilier (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chaque bureau RE/MAX est détenu et exploité de façon indépendante. Égalité des chances en matière de logement (Equal Housing Opportunity).
Sources
- 26 U.S.C. 121 : exclusion du gain sur la vente d’une résidence principale (Cornell LII, sans date de mise à jour indiquée, consulté le 24 octobre 2026) (en anglais)
- IRS Publication 523 (2025), Selling Your Home, pour la préparation des déclarations de 2025 (26 février 2026) (en anglais)
- IRS Tax Topic 701 (page révisée ou mise à jour pour la dernière fois le 12 octobre 2026) (en anglais)
- IRS : Instructions for Form 1099-S (Rev. 12-2026) (en anglais)
- IRS Rev. Proc. 2025-32, ajustements pour l’inflation des années d’imposition commençant en 2026, section 4.03 (identifie la Public Law 119-21 du 4 juillet 2025) (en anglais)
- 26 U.S.C. 1 : impôt exigible, y compris les taux sur le gain en capital de l’alinéa 1(h) (Cornell LII) (en anglais)
- 26 U.S.C. 1411 : impôt sur le revenu net de placement (Cornell LII) (en anglais)
- IRS : questions et réponses sur l’impôt sur le revenu net de placement (mise à jour le 14 septembre 2026) (en anglais)
- IRS : dispositions du One Big Beautiful Bill, particuliers et travailleurs (mise à jour le 27 août 2026) (en anglais)
- Florida Statutes 220.02 (2025) (en anglais)
- Florida Statutes 201.02 : droits de timbre sur les actes (2025) (en anglais)
- H.R. 1340, More Homes on the Market Act, déposé le 13 février 2025 (govinfo) (en anglais)
- S. 3332, More Homes on the Market Act, déposé le 3 décembre 2025 (govinfo) (en anglais)
- H.R. 4327, No Tax on Home Sales Act, déposé le 10 juillet 2025 (en anglais)
- H.R. 7131, Middle Class Home Tax Elimination Act, déposé le 16 janvier 2026 (en anglais)
- H.R. 9064, déposé le 29 mai 2026 (govinfo) (en anglais)
- govinfo : Public Law 119-101, 21st Century ROAD to Housing Act (H.R. 6644, approuvé le 11 juillet 2026), fiche énumérant ses renvois au U.S. Code (en anglais)
- Bipartisan Policy Center : Inside the deal, le contenu final du 21st Century ROAD to Housing Act (résumé de la loi adoptée le 11 juillet 2026 ; source secondaire) (en anglais)
