En bref : Quand vous vendez votre maison en Floride, vous devez divulguer les faits dont vous avez connaissance qui influent de façon importante sur sa valeur, qui ne sont pas facilement observables et que l'acheteur ne connaît pas déjà. C'est ce qu'a établi la Cour suprême de la Floride en 1985 dans l'arrêt Johnson v. Davis, et une analyse rédigée en 2025 par le personnel du Sénat de la Floride (staff analysis) précise que cette obligation s'applique même lorsque l'acheteur accepte d'acheter la maison « tel quel » (as is). Depuis le 1er octobre 2024, la loi floridienne oblige aussi le vendeur d'un bien immobilier résidentiel à remplir et à remettre une divulgation écrite sur les inondations au plus tard au moment de la signature du contrat (s. 689.302), et une modification en vigueur depuis le 1er octobre 2025 a ajouté une question sur les dommages causés par une inondation pendant que le vendeur était propriétaire. Certains avis écrits s'appliquent à toute vente de maison : le radon, le résumé sur l'impôt foncier et l'avis sur la cote d'efficacité énergétique. D'autres dépendent de la propriété : les documents de l'association de propriétaires (HOA) ou du condo (appartement en copropriété), la ligne de contrôle de la construction côtière (coastal construction control line) pour les terrains en bord de mer, les réclamations payées pour affaissement de terrain (sinkhole), les procédures en cours pour infraction aux codes municipaux (code cases) et la peinture au plomb pour les maisons construites avant 1978. Savoir si un fait précis concernant votre maison doit être divulgué est une question pour un avocat spécialisé en immobilier en Floride, pas pour moi.
Si vous vous préparez à vendre une maison à Port St. Lucie ou ailleurs dans les comtés de St. Lucie, de Martin ou d'Indian River, l'une des premières questions est : « Qu'est-ce que je dois dire à l'acheteur ? » La Floride y répond à deux niveaux : une règle établie par un tribunal en 1985 sur ce que vous savez, et des avis écrits, dont certains sont exigés dans toute vente de maison et d'autres dépendent de la propriété. Cet article ne vous dit pas si un fait précis concernant votre maison doit être divulgué. C'est une question pour un avocat spécialisé en immobilier en Floride.
Que devez-vous divulguer quand vous vendez une maison en Floride ?
Le point de départ est l'arrêt Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625, rendu par la Cour suprême de la Floride le 31 octobre 1985. En termes simples : si vous savez quelque chose qui influe de façon importante sur la valeur de la maison, que l'acheteur ne peut pas facilement voir et qu'il ne sait pas déjà, vous devez le lui dire. La règle énoncée par la cour :
« Par conséquent, nous statuons que, lorsque le vendeur d'une maison connaît des faits qui influent de façon importante sur la valeur du bien, qui ne sont pas facilement observables et que l'acheteur ne connaît pas, le vendeur a l'obligation de les divulguer à l'acheteur. »
L'affaire portait sur un toit. Les vendeurs « savaient qu'il y avait eu des problèmes avec le toit de la maison et ne l'avaient pas divulgué », et la cour a donné raison aux acheteurs. Elle a précisé que l'obligation s'applique à tous les types de biens immobiliers, neufs comme existants. Savoir si un fait donné répond à ce critère, c'est à votre avocat d'en juger.
Une analyse du personnel du Sénat de la Floride datée du 24 mars 2025 signale une limite : les tribunaux appliquent encore le principe caveat emptor (« que l'acheteur prenne garde ») aux contrats « tel quel » (as-is) visant des biens non résidentiels (Florida Holding 4800 v. Lauderhill Mall Investment, Fla. 4th DCA 2021) ; la façon dont cela s'articule avec la formulation plus large de l'arrêt Johnson est une question pour votre avocat.
Qu'est-ce que le formulaire de divulgation sur les inondations en Floride ?
La loi CS/CS/HB 1049 (chapitre 2024-215) a créé l'article 689.302 des lois de Floride (Florida Statutes), en vigueur depuis le 1er octobre 2024. La loi CS/CS/SB 948 (chapitre 2025-166), approuvée le 20 juin 2025, l'a modifié à compter du 1er octobre 2025 : elle a retiré le mot « federal » (fédérale) de la question sur l'aide reçue et ajouté une question sur les dommages d'inondation connus survenus pendant que le vendeur était propriétaire (selon l'analyse du Sénat et le texte de 2026). La règle, dans l'édition 2026 : « Le vendeur doit remplir et remettre une divulgation sur les inondations à l'acheteur d'un bien immobilier résidentiel au plus tard au moment de la signature du contrat de vente. »
Le formulaire commence par un avis indiquant que les polices d'assurance habitation ne couvrent pas les dommages causés par les inondations, puis pose trois questions, chacune avec une case « has » (oui) et une case « has no » ou « has not » (non). Premièrement, si vous avez connaissance d'une inondation qui a endommagé la propriété depuis que vous en êtes propriétaire. Deuxièmement, si vous avez déposé une réclamation pour dommages d'inondation auprès d'un assureur, y compris une réclamation au National Flood Insurance Program (le programme fédéral d'assurance inondation). Troisièmement, si vous avez reçu une aide pour des dommages d'inondation à la propriété, y compris de la Federal Emergency Management Agency (FEMA, l'agence fédérale de gestion des urgences).
Dans le formulaire, le terme « inondation » (flooding) couvre le débordement d'eaux intérieures ou de marée, l'accumulation inhabituelle et rapide d'eaux de ruissellement ou de surface provenant d'une source d'eau établie, et la présence prolongée d'eau stagnante due aux précipitations. Un vendeur dont la maison n'a jamais été inondée est quand même visé par cette règle et répond en cochant les cases « has no » et « has not ». Et le formulaire est plus étroit que l'arrêt Johnson : sa première question se limite à la période où vous êtes propriétaire, alors que Johnson repose sur ce que vous savez. Si vous avez connaissance d'inondations antérieures, demandez à votre avocat comment les traiter.
L'analyse du Sénat note aussi que « les cours d'appel sont divisées sur la question de savoir si une tendance aux inondations est facilement observable » : dans Nelson v. Wiggs (Fla. 3d DCA 1997), les inondations saisonnières étaient de notoriété publique et la demande a été rejetée, alors que dans Newbern v. Mansbach (Fla. 1st DCA 2001), la cour d'appel a donné raison aux acheteurs.
Le contrat AS IS Residential Contract for Sale and Purchase (ASIS-7x) de Florida Realtors et de la Florida Bar (le contrat de vente résidentielle « tel quel ») ne contient pas la divulgation prévue à l'article 689.302. Son paragraphe 10(d) traite d'autre chose : il conseille à l'acheteur de vérifier la zone inondable au moyen d'un certificat d'élévation (elevation certificate) et lui permet de résilier le contrat dans un délai déterminé (20 jours si la case est laissée vide) dans certaines situations liées à la zone inondable.
À quels autres avis un vendeur de la Treasure Coast doit-il s'attendre ?
« Par. » désigne un paragraphe de ce contrat AS IS.
| Divulgation | S'applique à | Quoi et quand | Source |
|---|---|---|---|
| Divulgation sur les inondations | Vendeurs d'un bien immobilier résidentiel | Formulaire rempli, au plus tard à la signature du contrat | s. 689.302 |
| Avis sur le radon | Vente de tout bâtiment | Texte prévu par la loi sur au moins un document signé au plus tard à la signature du contrat | s. 404.056(5) ; par. 10(a) |
| Résumé sur l'impôt foncier | Ventes résidentielles | Au plus tard à la signature du contrat ; fourni par le vendeur, sauf s'il figure dans le contrat | s. 689.261 ; par. 10(h) |
| Résumé de divulgation de l'HOA | Terrains dont l'adhésion à une association est obligatoire | Fourni par le propriétaire avant le contrat ; s'il est remis en retard, l'acheteur peut annuler par écrit dans les 3 jours suivant sa réception ou avant la clôture de la vente (closing), selon la première échéance | s. 720.401 ; par. 10(g) |
| Documents de revente d'un condo | Propriétaires d'un condo | Documents de l'association aux frais du vendeur ; l'acheteur peut annuler dans les 7 jours (week-ends et jours fériés exclus) suivant la signature et leur réception | s. 718.503(2) |
| Ligne de contrôle de la construction côtière | Propriété située en partie ou en totalité du côté mer de la ligne | Déclaration côtière écrite au plus tard à la signature du contrat ; affidavit ou levé d'arpentage au plus tard à la clôture, sauf renonciation écrite | s. 161.57 ; avenant facultatif Rider N |
| Réclamation payée pour affaissement de terrain | Vendeurs dont la réclamation a été payée | Avant la clôture : réclamation payée, et si la totalité de l'indemnité a servi aux réparations | s. 627.7073(2)(c) |
| Procédure en cours pour infraction au code | Propriétaires qui cèdent le bien pendant une procédure | Divulgation écrite de la procédure, des actes de procédure et de l'obligation du nouveau propriétaire de s'y conformer, avant le transfert ; avis à l'agent responsable du code dans les 5 jours suivants | s. 162.06(5) |
| Peinture au plomb | Logements construits avant 1978, avec des exceptions | Avant que l'acheteur soit engagé : brochure, dangers connus, documents, possibilité d'inspection de 10 jours (modifiable par écrit, ou à laquelle on peut renoncer par écrit) | 40 CFR part 745, subpart F ; par. 10(f) |
| Cote d'efficacité énergétique | Bien immobilier comportant un bâtiment destiné à être occupé | Au plus tard à la signature du contrat : avis de la possibilité d'obtenir une cote | s. 553.996 ; par. 10(e) |
Maisons en bord de mer
Les règles de l'État fixent une ligne de contrôle de la construction côtière dans les trois comtés : dans le comté de St. Lucie, de la limite du comté d'Indian River à celle du comté de Martin, de part et d'autre de la passe Fort Pierce Inlet (Fla. Admin. Code 62B-26.021, adoptée pour la première fois en 1988) ; dans le comté de Martin, de la limite de St. Lucie à celle de Palm Beach, en deux segments séparés par la passe St. Lucie Inlet (62B-26.015, adoptée pour la première fois en 1985) ; et dans le comté d'Indian River, de la passe Sebastian Inlet à la limite de St. Lucie (62B-26.018, adoptée pour la première fois en 1987). Faites confirmer par un arpenteur-géomètre l'emplacement de la ligne sur votre terrain. Pour une propriété située du côté mer de cette ligne, l'article 161.57 exige une déclaration indiquant que la propriété peut être exposée à l'érosion côtière et soumise à la réglementation côtière fédérale, étatique ou locale. Un manquement ne porte atteinte ni au contrat ni au titre de propriété, et ne crée pas de droit de résolution. Le contrat AS IS ne traite de la ligne que par l'avenant facultatif Rider N ; demandez donc à votre avocat s'il a sa place dans le vôtre.
Impôt foncier, procédures pour infraction au code et maisons plus anciennes
Le résumé sur l'impôt foncier avertit l'acheteur qu'un changement de propriétaire ou des améliorations entraînent une réévaluation (s. 689.261 ; voir pourquoi l'avis d'impôt foncier du vendeur peut induire un acheteur en erreur). À compter du 1er février 2027, une propriété affichée sur une plateforme d'annonces doit indiquer l'impôt foncier ad valorem estimé, et les documents d'annonce imprimés ne peuvent pas inclure l'impôt payé par le propriétaire actuel (s. 689.261(3), édition 2026). Omettre les divulgations relatives à une procédure pour infraction au code avant le transfert « crée une présomption réfragable de fraude » (s. 162.06(5)). La règle sur le plomb (eCFR, à jour au 21 octobre 2026) exclut les logements pour personnes âgées ou handicapées (sauf si un enfant de moins de 6 ans y vit ou est appelé à y vivre) et les logements sans chambre, exempte les ventes par saisie (foreclosure) et expose les contrevenants qui agissent sciemment à des sanctions civiles et à des dommages-intérêts triples.
Vendre une maison « tel quel » (as is) vous dispense-t-il de divulguer ?
Pas pour une maison. L'analyse du personnel du Sénat de 2025 cite l'arrêt Rayner v. Wise Realty Co. of Tallahassee (Fla. 1st DCA 1987) et indique : « Cette obligation s'applique même si l'acheteur a accepté d'acheter un bien résidentiel “tel quel”. »
Au paragraphe 10(j) du contrat AS IS, intitulé Seller Disclosure (divulgation du vendeur), vous déclarez n'avoir connaissance d'aucun fait non divulgué qui influe de façon importante sur la valeur et qui ne serait pas facilement observable, ce qui reprend de près l'arrêt Johnson ; vous déclinez toute autre garantie ou déclaration sur l'état ou l'historique de la propriété ; et vous déclarez que, sauf ce qui a été divulgué par écrit, aucun organisme gouvernemental ne vous a avisé d'une infraction au code du bâtiment, à la réglementation environnementale ou aux normes de sécurité qui ne serait pas encore corrigée. La mention « tel quel » coexiste avec la déclaration de divulgation, elle ne la supplante pas. Florida Realtors révise le formulaire de temps à autre ; lisez donc le paragraphe 10(j) dans la version que vous signez. Voir aussi les inspections défavorables avec un contrat AS IS.
Zones grises à soumettre à votre avocat
L'article 689.302 s'applique aux vendeurs de « biens immobiliers résidentiels » (residential real property), mais il ne définit pas ce terme, ne prévoit pas d'exemptions et n'indique aucun recours. L'analyse du Sénat ne décrit aucune sanction pour le vendeur. Elle ne dit pas non plus comment sont traités la construction neuve, les terrains vacants, les saisies, les ventes de successions ou les ventes de propriétés détenues par une banque. Si votre vente correspond à l'une de ces zones grises, soumettez-la à votre avocat avant la signature du contrat. Les lois sur les condos ont été modifiées souvent ces dernières années ; confirmez donc la liste des documents auprès de l'association. La loi sur l'efficacité énergétique ne précise pas qui remet l'information sur la cote.
Qui décide de ce qui figure dans votre divulgation ?
Je peux vous expliquer ce que disent ces règles et quels avis votre propriété exige. Je ne dis à personne si un fait précis doit être divulgué ; pour cela, consultez un avocat spécialisé en immobilier en Floride avant la mise en ligne de l'annonce, et apportez :
- L'année de construction de la maison.
- Toute réclamation pour inondation ou affaissement de terrain, toute aide reçue pour une inondation, et ce qui a été réparé.
- Tout avis de la ville ou du comté concernant une infraction au code, et si une procédure est ouverte.
- Les documents de l'HOA ou du condo, demandés tôt.
- Un levé d'arpentage, si le terrain risque de se trouver du côté mer de la ligne côtière.
- Les preuves de réparation des problèmes connus, par exemple du toit.
Réglez ces questions tôt, tant qu'une question de divulgation reste une conversation avec votre avocat et non un litige avec un acheteur.
À lire aussi pour les vendeurs de la Treasure Coast : mes guides sur les raisons pour lesquelles une maison de Port St. Lucie ne se vend pas, la vente d'une maison avec un vieux toit, la transférabilité de l'exemption homestead, l'impôt sur le gain en capital à la vente de votre maison, la vente d'une maison héritée et la question de vendre d'abord ou d'acheter d'abord.
Questions fréquentes des vendeurs sur la divulgation en Floride
Que dois-je divulguer quand je vends une maison en Floride ?
Selon l'arrêt Johnson v. Davis (Fla. 1985), les faits dont vous avez connaissance qui influent de façon importante sur la valeur de la maison, qui ne sont pas facilement observables et que l'acheteur ne connaît pas. Les lois ajoutent une divulgation sur les inondations (s. 689.302) et des avis qui s'appliquent à toute vente de maison (le radon, le résumé sur l'impôt foncier et l'avis sur la cote d'efficacité énergétique), ainsi que d'autres qui dépendent de la propriété : les documents de l'HOA ou du condo, la ligne de contrôle de la construction côtière, les réclamations payées pour affaissement de terrain, les procédures en cours pour infraction au code et la peinture au plomb pour les maisons construites avant 1978. Savoir si un fait précis doit être divulgué est une question pour un avocat spécialisé en immobilier en Floride.
Si je vends ma maison tel quel, dois-je quand même divulguer les problèmes ?
Oui pour une vente résidentielle, selon une analyse du personnel du Sénat de la Floride datée du 24 mars 2025, qui indique que l'obligation établie par Johnson v. Davis s'applique même si l'acheteur a accepté d'acheter un bien résidentiel tel quel, et qui cite Rayner v. Wise Realty (Fla. 1st DCA 1987). Le paragraphe 10(j) du contrat AS IS fait aussi déclarer au vendeur qu'il n'a connaissance d'aucun fait important non divulgué qui ne serait pas facilement observable.
Quand dois-je remettre à l'acheteur la divulgation sur les inondations exigée en Floride ?
Au plus tard au moment de la signature du contrat de vente, selon l'article 689.302. L'exigence est entrée en vigueur le 1er octobre 2024, et la modification en vigueur depuis le 1er octobre 2025 a ajouté une question sur les dommages d'inondation survenus pendant que le vendeur était propriétaire.
Dois-je remplir la divulgation sur les inondations si ma maison n'a jamais été inondée ?
Oui. L'article 689.302 précise que le vendeur « doit remplir et remettre » le formulaire, et chaque question comporte une case « has not » ou « has no » (non) ; un vendeur sans inondation, sans réclamation pour inondation et sans aide liée à une inondation coche donc ces cases et remet quand même le formulaire.
Un acheteur peut-il annuler la vente à cause des documents de l'HOA ou du condo ?
Pour une HOA, si le résumé de divulgation n'a pas été remis avant la signature, l'acheteur peut annuler le contrat par avis écrit dans les 3 jours suivant sa réception ou avant la clôture, selon la première échéance (s. 720.401). Pour la revente d'un condo, l'acheteur peut annuler dans les 7 jours, week-ends et jours fériés exclus, suivant la signature du contrat et la réception des documents de l'association énumérés par la loi ; ce droit ne peut pas faire l'objet d'une renonciation et prend fin à la clôture (s. 718.503(2)).
Ma maison a été construite avant 1978. Quelles étapes supplémentaires s'appliquent ?
Selon la réglementation fédérale 40 CFR part 745, subpart F, avant que l'acheteur soit engagé, vous lui remettez la brochure sur les dangers du plomb, vous divulguez la peinture au plomb ou les dangers connus, vous fournissez les documents disponibles et vous lui accordez une possibilité d'inspection de 10 jours. Sont exclus les logements pour personnes âgées ou handicapées (sauf si un enfant de moins de 6 ans y vit ou est appelé à y vivre), les logements sans chambre et les ventes par saisie.
Parlez-en avec William. Avant de mettre votre maison en vente, appelez-moi ou envoyez-moi un texto avec l'adresse, l'année de construction de la maison et tout ce que vous savez sur les réclamations d'assurance passées, les permis ou les avis d'infraction au code. Je verrai quels avis présentés dans cet article s'appliquent à votre propriété, je vous aiderai à réunir les documents qui les accompagnent et je rédigerai les questions à soumettre à votre avocat spécialisé en immobilier en Floride. Appelez-moi ou envoyez-moi un texto au (772) 800-2274, ou écrivez-moi. Je travaille en anglais, mais si vous préférez échanger en français, dites-le-moi simplement : je me ferai un plaisir d'organiser de l'aide en français.
Renseignements généraux, et non des conseils juridiques, fiscaux, hypothécaires ou d'assurance, ni une garantie de vente, de prix ou de délai. Savoir si un fait précis doit être divulgué dépend de la propriété et des faits, et relève d'un avocat spécialisé en immobilier en Floride ; la loi sur les inondations ne définit pas le bien immobilier résidentiel et ne prévoit aucun recours, et les décisions autres que Johnson v. Davis sont décrites d'après une analyse du personnel du Sénat de la Floride de 2025. Les références aux lois, aux règlements et au marché sont celles vérifiées le 24 octobre 2026. William Merchant, agent immobilier (REALTOR®), RE/MAX Gold. Chaque bureau RE/MAX est détenu et exploité de façon indépendante. Égalité des chances en matière de logement (Equal Housing Opportunity).
Sources
- Johnson v. Davis, 480 So. 2d 625 (Fla. 1985), arrêt de la Cour suprême de la Floride rendu le 31 octobre 1985 (Justia) (en anglais)
- Sénat de la Floride : analyse du personnel sur CS/SB 948, divulgations sur les inondations (24 mars 2025) (en anglais)
- Florida Statutes 689.302, obligation de divulgation du vendeur sur les inondations et texte du formulaire (édition 2026) (en anglais)
- Sénat de la Floride : CS/CS/HB 1049 (2024), créant l'article 689.302, chapitre 2024-215, en vigueur le 1er octobre 2024 (en anglais)
- Sénat de la Floride : CS/CS/SB 948 (2025), sur les divulgations relatives aux inondations, approuvée le 20 juin 2025, chapitre 2025-166, en vigueur le 1er octobre 2025 (en anglais)
- Florida Statutes 404.056(5), avis sur le radon (édition 2026) (en anglais)
- Florida Statutes 689.261, résumé de divulgation sur l'impôt foncier et règle sur les annonces à compter du 1er février 2027 (édition 2026) (en anglais)
- Florida Statutes 720.401, résumé de divulgation de l'association de propriétaires (édition 2026) (en anglais)
- Florida Statutes 718.503, documents de revente d'un condo et droit d'annulation de 7 jours (édition 2026) (en anglais)
- Florida Statutes 161.57, divulgation relative à la ligne de contrôle de la construction côtière (édition 2026) (en anglais)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.021, ligne de contrôle de la construction côtière du comté de St. Lucie (Cornell LII, hébergeur secondaire) (en anglais)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.015, ligne de contrôle de la construction côtière du comté de Martin (Cornell LII, hébergeur secondaire) (en anglais)
- Fla. Admin. Code R. 62B-26.018, ligne de contrôle de la construction côtière du comté d'Indian River (Cornell LII, hébergeur secondaire) (en anglais)
- Florida Statutes 627.7073(2)(c), divulgation d'une réclamation payée pour affaissement de terrain (édition 2026) (en anglais)
- Florida Statutes 162.06(5), transfert d'une propriété visée par une procédure en cours pour infraction au code (édition 2026) (en anglais)
- eCFR : 40 CFR part 745, subpart F, divulgation sur la peinture au plomb lors de la vente de logements visés (à jour au 21 octobre 2026) (en anglais)
- Florida Statutes 553.996, information sur la cote d'efficacité énergétique pour les acheteurs éventuels (édition 2026) (en anglais)
- Florida Realtors et Florida Bar : AS IS Residential Contract for Sale and Purchase (ASIS-7x, février 2026), PDF avec modifications annotées, paragraphe 10 (en anglais)
