Vender una propiedad comercial en la Treasure Coast o la Space Coast: qué preparar

Comercial

Oct 22

Respuesta rápida: Antes de publicar una propiedad comercial, reúna la relación de alquileres (rent roll), los estados de operación, los contratos de arrendamiento, los certificados de estoppel de los inquilinos, los registros de impuestos y los documentos de título y de levantamiento (survey) que pedirá el prestamista del comprador. La ley de Florida exige que un contrato escrito para poner la propiedad en venta (listing agreement) tenga una fecha de vencimiento definida, una descripción de la propiedad, el precio y las condiciones, los honorarios y la firma del dueño (s. 475.25(1)(r)). Una opinión de precio de un corredor (broker's price opinion) no es una tasación, y un banco que preste más de $500,000 sobre una propiedad comercial encarga la tasación a un tasador certificado o con licencia del estado. Al cierre, el impuesto de sellos documentales (doc stamps) sobre la escritura es de 70 centavos por cada $100 de contraprestación, a un vendedor extranjero por lo general se le aplica una retención FIRPTA del 15 por ciento, y un intercambio 1031 (1031 exchange) pone en marcha sus plazos de 45 y 180 días cuando se transfiere la propiedad. Quién paga los sellos de la escritura lo determina el contrato, no la ley.

Los dueños que deciden vender una propiedad de oficinas, de locales comerciales, industrial o de apartamentos suelen preguntar cuál debería ser el precio. La mejor primera pregunta es qué pedirá ver el prestamista del comprador, porque eso define el precio más que cualquier opinión. Este artículo explica qué reunir, qué exige la ley de Florida en el contrato con el corredor y en la publicidad, los impuestos del cierre y las etapas desde la puesta en venta hasta el cierre. Las reglas son estatales; se aplican de la misma manera en St. Lucie, Martin, Indian River y Brevard.

Los documentos que debe reunir antes de poner la propiedad en venta

El prestamista del comprador tiene que evaluar la cobertura del servicio de la deuda de la propiedad según las normas que las Interagency Guidelines for Real Estate Lending (12 CFR 208, Apéndice C) exigen que fijen los bancos regulados por el gobierno federal, así que el historial de ingresos va primero. La relación de alquileres muestra quién paga qué y hasta cuándo; el estado de operación de los últimos 12 meses (trailing 12) es el registro de ingresos y gastos que el prestamista pone a prueba. Esta es la lista de verificación.

La relación de alquileres y el estado de operación de los últimos 12 meses.
Cada contrato de arrendamiento con todas sus enmiendas, además de los certificados de estoppel de los inquilinos (tenant estoppel certificates), es decir, la confirmación firmada de cada inquilino sobre los términos de su contrato. La guía multifamiliar de Fannie Mae tiene secciones tituladas Tenant Estoppel Certificate y Subordination, Non-Disturbance and Attornment en el apartado de contratos de arrendamiento comerciales importantes (material commercial leases).
Las conciliaciones de los gastos comunes de mantenimiento (CAM) de cualquier arrendamiento triple neto (NNN), es decir, el ajuste anual de los cargos estimados frente a los costos reales.
Las facturas del impuesto a la propiedad, teniendo en cuenta que una venta reajusta el valor fiscal (assessed value), según las secciones 193.1554(5) y 193.1555(5), así que los impuestos del comprador pueden ser distintos de los suyos. Mi artículo sobre la factura de impuestos del vendedor explica el reajuste.
La situación de la zona de inundación y cualquier tasación o evaluación existente; un banco no puede otorgar lo que la norma llama un préstamo designado (designated loan) a menos que el edificio tenga seguro contra inundaciones durante el plazo del préstamo (12 CFR 22.3).
El levantamiento, la póliza de título, la evaluación ambiental de Fase I (Phase I ESA), los permisos y los certificados de ocupación. Los incluyo porque la debida diligencia (due diligence) del comprador llegará a ellos.

Lo que exige la ley de Florida en el contrato para poner la propiedad en venta

La sección 475.25(1)(r) fija el mínimo. Un contrato escrito para poner la propiedad en venta debe incluir una fecha de vencimiento definida, una descripción de la propiedad, el precio y las condiciones, los honorarios o la comisión y la firma correspondiente del mandante (principal), y el agente con licencia debe entregarle al mandante una copia firmada dentro de las 24 horas. No puede contener una disposición que obligue al dueño a notificar al corredor su intención de cancelar después de la fecha de vencimiento, lo que descarta la renovación automática. La ley exige que se indiquen los honorarios, pero no fija un monto.

Las relaciones de corretaje también son distintas de las de la venta de una casa. Según la sección 475.278, se presume que un agente con licencia actúa como corredor de transacción (transaction broker), a menos que se establezca por escrito una relación de agente único (single agent) o la ausencia de relación de corretaje, y las divulgaciones escritas que exige Florida corresponden a las ventas residenciales, definidas como propiedades residenciales con o sin mejoras de cuatro unidades o menos, o propiedades agrícolas de 10 acres o menos, y no rigen en las transacciones no residenciales (s. 475.278(5)(b)2.). De todos modos, pregunte qué relación corresponde y pídala por escrito.

Una opinión de precio de un corredor no es una tasación

Solo un tasador certificado o con licencia puede emitir un informe de tasación y recibir una remuneración directa por él (s. 475.612(1)). Un corredor o un asociado de ventas puede, en el curso normal de sus actividades, hacer un análisis comparativo de mercado, dar una opinión de precio o dar una opinión de valor, pero en ningún caso puede llamarse ni interpretarse ese trabajo como una tasación (s. 475.612(3); s. 475.25(1)(t)). Una opinión de precio que yo preparo para un vendedor es la opinión de un corredor basada en los ingresos y en la evidencia de propiedades comparables, y lleva esa etiqueta.

El banco del comprador se rige por una norma federal. Según 12 CFR 34.43, un banco no necesita obtener una tasación de un tasador certificado o con licencia del estado cuando una transacción de bienes raíces comerciales tiene un valor de transacción de $500,000 o menos; por encima de esa cifra, sí la necesita. En las transacciones exentas, el banco de todos modos obtiene una evaluación (evaluation), que tampoco puede llamarse tasación (s. 475.612(7)). El valor de la transacción es el monto del préstamo, y una transacción de bienes raíces comerciales es la que no está garantizada por una sola residencia de una a cuatro familias (12 CFR 34.42). Por lo tanto, un comprador que pida prestados más de $500,000 a un banco tendrá a un tasador certificado o con licencia del estado poniendo a prueba su precio.

Las reglas de publicidad

La norma 61J2-10.025 del Fla. Admin. Code exige que toda la publicidad se haga de manera que una persona razonable sepa que está tratando con un agente inmobiliario con licencia, que cada anuncio incluya el nombre con licencia de la empresa de corretaje y que ningún anuncio sea fraudulento, falso, engañoso o que induzca a error. Cuando aparece el nombre del agente con licencia, debe aparecer al menos el apellido tal como está registrado ante la Comisión. En un sitio de internet, el nombre de la empresa de corretaje debe estar junto a la información de contacto, o inmediatamente encima o debajo de ella (cualquier dirección, correo electrónico, teléfono o fax). La última enmienda que figura en la norma tiene fecha del 5 de febrero de 2007, y flrules.org muestra un aviso de elaboración de normas de 2021 sobre la publicidad en internet, sin texto adoptado, así que conviene consultar allí si hubo cambios posteriores. La publicidad engañosa es motivo de sanción disciplinaria según la sección 475.25(1)(c).

Para un vendedor, el anuncio describe la propiedad según lo que respaldan los documentos. Si la relación de alquileres muestra un local vacío, la publicidad no dice que el edificio está totalmente arrendado. Entre las plataformas de anuncios comerciales están LoopNet, CoStar y Crexi.

Impuestos del cierre: sellos de la escritura y FIRPTA

El impuesto de sellos documentales de Florida sobre las escrituras es de 70 centavos por cada $100 de contraprestación o fracción, fuera del condado de Miami-Dade (s. 201.02(1)(a); DOR GT-800014, revisado en diciembre de 2017). La contraprestación incluye el dinero pagado y el monto de cualquier hipoteca u otro gravamen sobre la propiedad, la asuma o no el comprador. El impuesto se paga al secretario del condado (county clerk) cuando se registra la escritura. La ley no dice qué parte paga, y el Departamento de Ingresos (Department of Revenue) dice que el impuesto puede pagarlo cualquiera de las partes (GT-800014); el contrato lo asigna. Por costumbre en Florida, el vendedor paga los sellos de la escritura y el comprador paga los sellos de la hipoteca y el impuesto sobre bienes intangibles, pero lea su contrato. La hipoteca registrada del comprador lleva su propio sello de 35 centavos por cada $100 (GT-800014).

FIRPTA es una ley federal. Cuando el vendedor es una persona extranjera, el comprador, como agente de retención, por lo general retiene el 15 por ciento del monto obtenido en la venta (amount realized), según la página de FIRPTA del IRS, actualizada el 21 de julio de 2026. La excepción para un monto obtenido de $300,000 o menos solo rige cuando el comprador usará la propiedad como residencia, una condición que por lo general una compra comercial no cumple. Un vendedor puede solicitar un certificado de retención con el Formulario 8288-B. De esto se encarga un contador público (CPA); sepa antes de poner la propiedad en venta si le corresponde.

Concepto (hipotético, condado de St. Lucie)	Monto	Cálculo y fundamento
Precio de venta	$2,500,000	Supuesto
Sellos documentales de la escritura	$17,500	$2,500,000 / $100 = 25,000 incrementos x $0.70 (s. 201.02(1)(a))
Hipoteca del comprador	$1,750,000	Supuesto
Sellos de la hipoteca y del pagaré	$6,125	$1,750,000 / $100 = 17,500 x $0.35 (GT-800014)
Retención FIRPTA (vendedor extranjero, sin excepción ni certificado)	$375,000	0.15 x $2,500,000 (IRS)
Tasación	Se requiere un tasador certificado o con licencia del estado	El valor de la transacción de $1,750,000 supera el umbral comercial de $500,000 (12 CFR 34.43)

La tabla muestra solo los conceptos explicados arriba, no todos los gastos de cierre.

Si planea un intercambio 1031

Un vendedor que hace un intercambio tiene dos plazos que empiezan a correr cuando se transfiere la propiedad cedida (relinquished property). La propiedad de reemplazo debe identificarse por escrito dentro de los 45 días y recibirse dentro de los 180 días o antes de la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos de ese año, incluidas las prórrogas, lo que ocurra primero (instrucciones del Formulario 8824, 2025). La Sección 1031 ahora solo rige para bienes inmuebles que se tienen para un negocio o como inversión, y los bienes inmuebles en EE. UU. no son de igual naturaleza (like-kind) que los bienes fuera de EE. UU. (consejos del IRS sobre intercambios like-kind, actualizados el 1 de mayo de 2026). Por eso un vendedor que hace un intercambio debería tener a la vista posibles propiedades de reemplazo antes de poner la suya en venta. Mi guía del intercambio 1031 explica la estructura, y un contador público (CPA) debe participar en la conversación antes de firmar el contrato.

Las etapas de una venta

Los plazos varían de una venta comercial a otra, así que describo la secuencia sin duraciones. Primero, el paquete de documentos descrito arriba; luego, el contrato para poner la propiedad en venta; luego, el precio como opinión de un corredor, y luego, el mercadeo de acuerdo con la norma de publicidad. Una vez firmado un contrato, el prestamista del comprador encarga una tasación o una evaluación según el monto del préstamo, aplica sus normas de relación préstamo-valor y de cobertura (el límite regulatorio para la propiedad mejorada es del 85 por ciento según 12 CFR 208, Apéndice C) y confirma el seguro contra inundaciones donde se exija. Al cierre, se registra la escritura, se pagan los sellos al secretario del condado y el comprador hace cualquier retención FIRPTA. Después del cierre, corren los plazos del intercambio 1031 si el vendedor está haciendo uno.

Lo que conviene confirmar con sus asesores

Nada de lo que aquí se dice describe los formularios de puesta en venta y de contrato de Florida Realtors más allá del mínimo legal, y esta guía no trata los acuerdos de confidencialidad en un paquete de venta ni la tasa reducida de FIRPTA para residencias de entre $300,000 y $1 millón. Las descripciones de los certificados de estoppel y de los CAM corresponden al uso general de la industria, no son citas de una ley ni de una guía, y no se incluyen las tarifas de registro del condado. Confirme la asignación del contrato con un abogado de bienes raíces de Florida, FIRPTA y el intercambio 1031 con un contador público (CPA), y los requisitos de tasación y de seguro contra inundaciones con el prestamista del comprador.

La conclusión práctica

Una venta comercial se valora y se financia a partir de documentos. Reúna primero el historial de ingresos y los contratos de arrendamiento, firme un contrato para poner la propiedad en venta que cumpla con la ley, anuncie la propiedad según lo que respaldan los documentos, y resuelva con su abogado y su contador público (CPA) la asignación de los sellos de la escritura, FIRPTA y cualquier plan de intercambio antes del contrato.

Preguntas que hacen los vendedores sobre poner en venta una propiedad comercial

¿La publicidad de un agente tiene que mencionar a la empresa de corretaje?

Sí. La norma 61J2-10.025(1) del Fla. Admin. Code exige que todo anuncio inmobiliario incluya el nombre con licencia de la empresa de corretaje y, según el inciso (3)(a), en un sitio de internet el nombre de la empresa va junto a la información de contacto, o inmediatamente encima o debajo de ella.

¿Puede un corredor de Florida dar una opinión de precio sobre una propiedad comercial?

Sí, en el curso normal de sus actividades, pero según la sección 475.612(3) no puede llamarse ni interpretarse como una tasación. Solo un tasador certificado o con licencia puede emitir un informe de tasación.

¿Cuándo necesitará el banco del comprador un tasador certificado o con licencia del estado?

En una transacción de bienes raíces comerciales con un valor de transacción superior a $500,000, 12 CFR 34.43 exige una tasación hecha por un tasador certificado o con licencia del estado. Si el valor es igual o inferior a esa cifra, la norma permite que el banco use en su lugar una evaluación, y el valor de la transacción es el monto del préstamo.

¿Qué exige la ley de Florida en un contrato escrito para poner la propiedad en venta?

Según la sección 475.25(1)(r): una fecha de vencimiento definida, una descripción de la propiedad, el precio y las condiciones, los honorarios o la comisión, la firma del mandante, una copia firmada para el mandante dentro de las 24 horas y ninguna disposición que exija avisar para cancelar después de la fecha de vencimiento.

¿Cuánto es el impuesto de sellos documentales sobre una escritura?

Setenta centavos por cada $100 de contraprestación o fracción, según la sección 201.02(1)(a), incluida cualquier hipoteca que grave la propiedad. Qué parte lo paga lo determina el contrato; la ley no lo dice, y el Departamento de Ingresos dice que cualquiera de las partes puede pagarlo.

¿Cuáles son los plazos del intercambio 1031 después de una venta?

Identifique la propiedad de reemplazo por escrito dentro de los 45 días siguientes a la transferencia y recíbala dentro de los 180 días o antes de la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos, incluidas las prórrogas, lo que ocurra primero, según las instrucciones del Formulario 8824 de 2025. Solo califican los bienes inmuebles.

Hable con William. ¿Está pensando en vender una propiedad comercial? Envíeme la dirección, la relación de alquileres y los contratos de arrendamiento. Le ayudaré a reunir el paquete de venta y las preguntas para su abogado y su contador público (CPA) antes de que la propiedad salga al mercado. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.

Información general; no constituye asesoría legal, fiscal, de financiamiento, de seguros, de agrimensura, ambiental ni de ingeniería. Qué parte paga los sellos de la escritura lo determina el contrato (por costumbre, el vendedor), y los plazos varían de una venta a otra. Confírmelo con un abogado de bienes raíces de Florida, un contador público (CPA) y el prestamista del comprador. Las referencias a leyes y reglamentos corresponden a lo revisado el 22 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).

Fuentes

William Merchant