Respuesta rápida: Un edificio de cinco o más unidades queda fuera de la Selling Guide de Fannie Mae para viviendas unifamiliares, que cubre de una a cuatro unidades, y el prestamista lo evalúa en la suscripción del préstamo (underwriting) como un préstamo sobre propiedad mejorada (improved property loan). Las dos hojas de condiciones (term sheets) de préstamos pequeños de las agencias que indican cifras exigen un índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) mínimo de 1.25x y permiten una relación préstamo-valor (LTV) máxima del 75 al 80 por ciento, y en el ejemplo hipotético de abajo es la prueba de cobertura, no la de LTV, la que limita el préstamo a cerca del 70.5 por ciento del precio. Florida reserva al estado la regulación de los arrendamientos, por encima de las normas locales; exige que los depósitos se mantengan en una cuenta separada en una institución financiera de Florida o que estén respaldados por una fianza (surety bond), y limita al 10 por ciento anual los aumentos del valor fiscal (assessed value) de las propiedades sin exención homestead para los impuestos no escolares, con un reajuste al valor justo de mercado (just value) el 1 de enero siguiente a una venta. Los alquileres brutos medianos del Censo para los cuatro condados van de $1,357 a $1,585, según las estimaciones a cinco años de 2020 a 2024.
Los inversionistas que pasan de un edificio de cuatro unidades (fourplex) a uno de cinco o más unidades a menudo esperan el mismo proceso con una cifra más grande. Es un proceso distinto: el préstamo viene de otros prestamistas con otras reglas, el mercado de seguros cambia y algunas disposiciones de la ley de arrendamientos dependen de cuántas unidades alquila usted. Hay algo que no cambia: una venta reajusta el valor fiscal, como ocurre con cualquier propiedad de alquiler sin exención homestead. Este artículo cubre esas diferencias en los condados de St. Lucie, Martin, Indian River y Brevard, desarrolla un ejemplo hipotético de préstamo e indica qué conviene confirmar con sus asesores.
Dónde está el límite: cuatro unidades o menos, cinco o más
La Selling Guide de Fannie Mae (B2-3-01, con fecha del 3 de septiembre de 2025) cubre las hipotecas en primer grado sobre propiedades residenciales cuando la vivienda tiene de una a cuatro unidades. Cinco o más unidades quedan fuera de esa guía. Del lado de los bancos, las Interagency Guidelines for Real Estate Lending (pautas interinstitucionales de préstamos inmobiliarios, 12 CFR 208, Apéndice C) definen el préstamo sobre propiedad mejorada de modo que incluya la propiedad residencial con cinco o más unidades de vivienda y también la propiedad de una a cuatro familias que no está ocupada por su dueño. Las pautas fijan un límite regulatorio de relación préstamo-valor del 85 por ciento para la propiedad mejorada y exigen que los prestamistas establezcan normas mínimas de patrimonio neto, flujo de caja y cobertura del servicio de la deuda, pero no fijan un índice de cobertura numérico.
Los programas de las agencias y de la FHA para préstamos pequeños de apartamentos
Las condiciones de estas hojas cambian sin previo aviso, así que tómelas como un punto de partida, no como una cotización. Los programas de Freddie Mac y Fannie Mae son sin recurso (non-recourse), con las excepciones estándar (carve-outs), lo que significa que, si hay incumplimiento, el recurso del prestamista es por lo general la propiedad y no los demás bienes del prestatario; pregúntele al prestamista qué cubren las excepciones.
| Programa | Tamaño y unidades | LTV máxima, DSCR mínimo, plazo |
|---|---|---|
| Freddie Mac Optigo Small Balance Loans (página de prestamistas, sin fecha) | De $1 millón a $7.5 millones; cinco o más unidades | No se indica en la página de prestamistas |
| Freddie Mac Conventional Small (hoja de condiciones con fecha 4/26) | Por lo general, de $2 millones a $10 millones; propiedades mayormente con alquileres a precio de mercado, de 5 a 50 unidades | 75 por ciento con plazos de 5 años, 80 por ciento con 7 años o más; 1.25x; plazos de 5, 7, 10, 12 o 15 años con amortización de hasta 30 años |
| Fannie Mae Small Mortgage Loan (hoja de condiciones, derechos de autor de 2026, sin otra fecha) | Hasta $9 millones; 5 o más unidades; propiedad existente y estabilizada | 80 por ciento; 1.25x; plazos de 5 a 30 años con amortización de hasta 30 años |
| HUD/FHA Section 207/223(f) (página del programa de HUD, sin fecha) | Al menos 5 unidades con cocinas y baños completos; terminada o rehabilitada sustancialmente al menos 3 años antes de la solicitud | 83.3 por ciento del valor después de las reparaciones para proyectos con alquileres a precio de mercado, más alto para proyectos asequibles y con asistencia; no se indica DSCR; el plazo no puede superar los 35 años ni el 75 por ciento de la vida útil estimada de las mejoras físicas |
El índice de cobertura del servicio de la deuda, o DSCR, es el ingreso operativo neto (NOI) dividido entre los pagos anuales del préstamo, así que 1.25x significa que el edificio debe generar $1.25 por cada $1.00 de servicio de la deuda.
DSCR y LTV: un ejemplo hipotético de 8 unidades
Un prestamista aplica las dos pruebas, la relación préstamo-valor (LTV, el préstamo como porcentaje del precio) y el DSCR, y prevalece el préstamo menor. El ejemplo hipotético de abajo supone un edificio de 8 unidades con un precio de $1,200,000, un alquiler de $1,600 por unidad al mes, una reserva por desocupación del 5 por ciento, gastos operativos del 45 por ciento del ingreso bruto efectivo, las condiciones de Fannie Mae indicadas arriba (LTV máxima del 80 por ciento, DSCR mínimo de 1.25x, amortización a 30 años) y una tasa de interés del 6.5 por ciento. La tasa y la proporción de gastos son supuestos, no cotizaciones.
| Concepto | Monto | Cálculo |
|---|---|---|
| Alquiler bruto potencial | $153,600 | 8 x $1,600 x 12 |
| Reserva por desocupación, 5 por ciento | $7,680 | 0.05 x $153,600 |
| Ingreso bruto efectivo | $145,920 | $153,600 menos $7,680 |
| Gastos operativos, 45 por ciento | $65,664 | 0.45 x $145,920 |
| Ingreso operativo neto (NOI) | $80,256 | $145,920 menos $65,664 |
| Préstamo máximo según la prueba de LTV | $960,000 | 0.80 x $1,200,000 |
| Pago mensual sobre $960,000 al 6.5 por ciento, 360 meses | $6,067.85 | Tasa mensual 0.065 / 12 = 0.0054167; 1.0054167 elevado a la potencia 360 = 6.992; $960,000 x 0.0054167 / (1 menos 1/6.992) = $5,200 / 0.85698 |
| Servicio anual de la deuda con la LTV máxima | $72,814 | $6,067.85 x 12 |
| DSCR con la LTV máxima | 1.10x | $80,256 / $72,814 |
| Servicio de la deuda que permite el ingreso con 1.25x | $64,205 al año, $5,350 al mes | $80,256 / 1.25, luego / 12 |
| Préstamo que respalda la prueba de DSCR | Cerca de $846,500 | $5,350.40 x 0.85698 / 0.0054167 |
| Relación préstamo-valor resultante | 70.5 por ciento | $846,500 / $1,200,000 |
| Capital propio (equity) antes de los gastos de cierre | Cerca de $353,500 | $1,200,000 menos $846,500 |
El programa permite el 80 por ciento, pero el ingreso respalda cerca del 70.5 por ciento, así que el capital propio del comprador sube de $240,000 a cerca de $353,500 antes de los gastos de cierre. Una tasa más alta reduce el préstamo; unos gastos más bajos lo aumentan. Por eso pido los estados de operación históricos (trailing) y la relación de alquileres (rent roll) del vendedor antes de ayudar a un comprador a modelar una oferta.
Ley de arrendamientos de Florida: depósitos, avisos y prioridad de la ley estatal (preemption)
La sección 83.425 de la Florida Residential Landlord and Tenant Act (ley de arrendamientos residenciales de Florida), agregada por el capítulo 2023-314, reserva al estado la regulación de los arrendamientos residenciales y prevalece sobre las regulaciones locales en los asuntos que cubre la ley.
Según la sección 83.49, el arrendador mantiene los depósitos en una cuenta separada que no genera intereses en una institución financiera de Florida, sin mezclarlos con otros fondos; o en una cuenta que genera intereses en una institución financiera de Florida y que le paga al inquilino, a elección del arrendador, al menos el 75 por ciento de la tasa de interés promedio anualizada o un interés simple del 5 por ciento; o bien los respalda con una fianza (surety bond). El aviso por escrito de dónde se mantiene el depósito debe darse dentro de los 30 días siguientes a su recepción; ese requisito exime a los arrendadores que alquilan menos de cinco unidades, así que rige para todos los edificios de los que trata este artículo. Al desocupar, el arrendador devuelve el depósito dentro de los 15 días si no hay reclamo, o envía un reclamo por escrito dentro de los 30 días, y el inquilino tiene 15 días para objetarlo. En una venta, la sección 83.49(7) transfiere los depósitos al nuevo dueño con una rendición de cuentas, y se presume que el nuevo dueño recibió depósitos de hasta un mes de alquiler. Obtenga el registro de depósitos y el estado de cuenta bancario antes del cierre.
En un arrendamiento sin plazo específico, la sección 83.57 (modificada por última vez por la misma ley de 2023) exige un aviso de al menos 60 días para el arrendamiento de año a año, 30 días para el de mes a mes y el de trimestre a trimestre, y 7 días para el de semana a semana. La ley tiene reglas de aviso aparte para la falta de pago, otros incumplimientos, los contratos de plazo fijo y la entrega por correo electrónico; pídale a un abogado de bienes raíces de Florida que las revise con usted con los contratos en la mano.
Impuesto a la propiedad: sin homestead, un tope del 10 por ciento y un reajuste con la venta
Un edificio de alquiler no recibe la exención homestead; en su lugar, tiene un tope. La sección 193.1554 cubre las propiedades inmuebles residenciales con nueve unidades de vivienda o menos que no reciben la exención homestead: para todos los impuestos que no sean del distrito escolar, el valor fiscal no puede aumentar más del 10 por ciento respecto del año anterior. El problema para un comprador es el inciso (5): después de un cambio de propiedad o de control (una venta, una ejecución hipotecaria, una transferencia del título o una transferencia acumulada de más del 50 por ciento de la entidad propietaria), la propiedad se tasa a su valor justo de mercado al 1 de enero siguiente, y el tope vuelve a empezar. Los edificios con 10 unidades o más quedan fuera de la sección 193.1554 y se rigen, en cambio, por la sección 193.1555, con el mismo límite del 10 por ciento, el mismo reajuste con la venta y un reajuste adicional cuando una mejora que reúna los requisitos aumente el valor justo de mercado en al menos un 25 por ciento. Los impuestos escolares no tienen tope según ninguna de las dos secciones. Como explica mi artículo sobre la factura de impuestos del vendedor, la factura del vendedor puede reflejar un valor con tope, así que haga su presupuesto con el valor justo de mercado.
Seguros: Citizens, la regla del 20 por ciento y los límites de inundación
Citizens Property Insurance Corporation emite pólizas residenciales comerciales, multirriesgo y solo de viento, sin cobertura de responsabilidad civil, para edificios de apartamentos cuyos dueños no consiguen cobertura en el mercado privado y cumplen los criterios de suscripción de Citizens. Una de las pruebas de elegibilidad está en la sección 627.351(6)(c)5.c.: un riesgo residencial de líneas comerciales no es elegible para una póliza de Citizens a menos que la prima de una aseguradora privada autorizada sea más de un 20 por ciento mayor que la prima de una cobertura comparable de Citizens, y la misma prueba rige en la renovación.
La inundación es una póliza aparte con su propio tope. La guía de Risk Rating 2.0 de FEMA para otros edificios residenciales (noviembre de 2022) indica que el máximo del National Flood Insurance Program (NFIP, programa nacional de seguro contra inundaciones) para esa clase es de $500,000 para el edificio y $100,000 para el contenido; una carta de la FDIC (FIL-28-2014) describe la clase como edificios residenciales que no son condominios, diseñados para cinco o más familias. En un edificio de $1,200,000 eso deja una brecha, así que pregúntele a un agente de seguros con licencia por una cobertura de inundación en exceso (excess flood) y pregúntele al prestamista qué va a exigir.
Lo que dicen las cifras de alquiler de los condados
Las cifras de alquiler que se usan aquí para los cuatro condados son las estimaciones a cinco años de 2020 a 2024 de Census QuickFacts. Sirven para contrastar la proyección (pro forma) de un vendedor, no como el alquiler solicitado de un edificio específico.
| Condado | Alquiler bruto mediano (ACS 2020 a 2024) |
|---|---|
| St. Lucie | $1,585 |
| Martin | $1,569 |
| Indian River | $1,357 |
| Brevard | $1,556 |
Lo que conviene confirmar
Esta guía no incluye estadísticas de desocupación ni de alquiler de apartamentos de 2025 o 2026 para los cuatro condados. La página de Freddie Mac Small Balance Loan no da cifras de cobertura ni de relación préstamo-valor, así que la tabla muestra solo el rango de tamaño de ese programa. Tampoco se tratan los topes de cobertura residencial comercial de Citizens ni qué ordenanzas locales de esta zona quedaron sin efecto por la ley de preemption de 2023. Confírmelo con un prestamista de propiedades multifamiliares, un abogado de bienes raíces de Florida, el tasador de propiedades del condado y un agente de seguros con licencia.
La conclusión práctica
La compra de un edificio de cinco o más unidades se dimensiona según el ingreso del edificio, paga impuestos a partir de un valor reajustado, se asegura con reglas comerciales y se opera bajo una ley de arrendamientos estatal. Modele el préstamo a partir de la relación de alquileres y de los estados de operación, haga el presupuesto de impuestos con el valor justo de mercado, obtenga la rendición de cuentas de los depósitos antes del cierre y pida cotizaciones de seguro antes de quedar bajo contrato.
Preguntas que hacen los compradores sobre edificios pequeños de apartamentos
¿Por qué un edificio de 5 unidades se financia de manera distinta que uno de 4?
La Selling Guide de Fannie Mae para viviendas unifamiliares (B2-3-01, 3 de septiembre de 2025) cubre viviendas de una a cuatro unidades. Cinco o más unidades pasan a programas multifamiliares como Freddie Mac Small Balance Loans (de $1 millón a $7.5 millones, cinco o más unidades) o Fannie Mae Small Mortgage Loans (hasta $9 millones, 5 o más unidades), o a un préstamo bancario evaluado como propiedad mejorada.
¿Qué DSCR y qué LTV exigen los programas de préstamos pequeños de las agencias?
La hoja de condiciones de Fannie Mae Small Mortgage Loan indica una LTV máxima del 80 por ciento y un DSCR mínimo de 1.25x. La hoja de condiciones de Freddie Mac Conventional Small (4/26) indica 1.25x y del 75 al 80 por ciento según el plazo. El límite regulatorio de LTV para préstamos bancarios sobre propiedad mejorada es del 85 por ciento según 12 CFR 208, Apéndice C, que no fija un DSCR numérico.
¿Puede una ciudad o un condado de la Treasure Coast o de la Space Coast agregar sus propias reglas de arrendamiento?
No. La sección 83.425, agregada por el capítulo 2023-314, reserva al estado la regulación de los arrendamientos residenciales y prevalece sobre las regulaciones de los gobiernos locales en los asuntos que cubre la Residential Landlord and Tenant Act.
¿Cuánto tiempo tiene un arrendador en Florida para devolver un depósito de seguridad?
Según la sección 83.49(3), el arrendador devuelve el depósito dentro de los 15 días posteriores al fin del arrendamiento si no hay reclamo, o envía un aviso de reclamo por escrito dentro de los 30 días. Luego, el inquilino tiene 15 días para objetarlo.
¿El tope del 10 por ciento sobre el valor fiscal pasa al comprador?
No. Según la sección 193.1554(5) para edificios de nueve unidades o menos, y la sección 193.1555(5) para edificios más grandes, un cambio de propiedad o de control reajusta la tasación al valor justo de mercado al 1 de enero siguiente. El tope del 10 por ciento sobre los impuestos no escolares vuelve a empezar desde ese valor.
¿Cuánta cobertura de inundación del NFIP puede tener un edificio de cinco o más unidades?
La guía de Risk Rating 2.0 de FEMA para otros edificios residenciales (noviembre de 2022) indica un máximo de $500,000 para el edificio y $100,000 para el contenido. Pregúntele a un agente de seguros con licencia por una cobertura de inundación en exceso por encima de esos límites.
Hable con William. ¿Está considerando un edificio de cinco o más unidades? Envíeme la dirección y la relación de alquileres (rent roll). Le ayudaré a reunir las cifras operativas, la rendición de cuentas de los depósitos y las preguntas para su prestamista, su abogado, su contador público (CPA) y su agente de seguros antes de que haga una oferta. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.
Información general; no constituye asesoría legal, fiscal, de financiamiento, de seguros, de agrimensura, ambiental ni de ingeniería. Las condiciones de los programas de las agencias, las tasas de interés, las reglas de elegibilidad de Citizens y los valores fiscales cambian; el ejemplo del préstamo usa una tasa supuesta y una proporción de gastos supuesta, los alquileres del Censo son estimaciones a cinco años de 2020 a 2024, y no se incluye ninguna estadística de desocupación ni de alquiler de apartamentos de 2025 o 2026 por condado. Confírmelo con un prestamista de propiedades multifamiliares, un abogado de bienes raíces de Florida, un contador público (CPA), un agente de seguros con licencia y el tasador de propiedades del condado. Las referencias a leyes y reglamentos corresponden a lo revisado el 22 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).
Fuentes
- Fannie Mae Selling Guide B2-3-01, elegibilidad general de la propiedad (3 de septiembre de 2025) (en inglés)
- 12 CFR 208, Apéndice C, Interagency Guidelines for Real Estate Lending Policies (pautas interinstitucionales de políticas de préstamos inmobiliarios; eCFR vigente al 16 de octubre de 2026) (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily: prestamistas de Optigo Small Balance Loan (sin fecha) (en inglés)
- Freddie Mac Multifamily: hoja de condiciones de Conventional Small (4/26) (en inglés)
- Fannie Mae Multifamily: hoja de condiciones del Small Mortgage Loan Program (derechos de autor de 2026) (en inglés)
- HUD: programas multifamiliares, Section 207/223(f) (sin fecha) (en inglés)
- Florida Statutes 83.425, preemption o prioridad de la ley estatal (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 83.49, depósitos o alquiler por adelantado (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 83.57, terminación de un arrendamiento sin plazo específico (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 193.1554, tasación de propiedades residenciales sin exención homestead (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 193.1555, tasación de ciertas propiedades inmuebles residenciales y no residenciales (2026) (en inglés)
- Citizens Property Insurance Corporation: pólizas comerciales (sin fecha, derechos de autor de 2026) (en inglés)
- Florida Statutes 627.351, inciso (6)(c)5.c., la regla del 20 por ciento de Citizens (2025) (en inglés)
- FEMA: guía sencilla de Risk Rating 2.0 del NFIP para otros edificios residenciales (noviembre de 2022) (en inglés)
- FDIC FIL-28-2014, límites de cobertura del NFIP para otros edificios residenciales (2014) (en inglés)
- U.S. Census Bureau QuickFacts: St. Lucie County, Florida (estimaciones a cinco años de la ACS de 2020 a 2024) (en inglés)
- U.S. Census Bureau QuickFacts: Martin County, Florida (estimaciones a cinco años de la ACS de 2020 a 2024) (en inglés)
- U.S. Census Bureau QuickFacts: Indian River County, Florida (estimaciones a cinco años de la ACS de 2020 a 2024) (en inglés)
- U.S. Census Bureau QuickFacts: Brevard County, Florida (estimaciones a cinco años de la ACS de 2020 a 2024) (en inglés)
