Respuesta rápida: La debida diligencia (due diligence) comercial se reduce a un conjunto de informes, cada uno con su propio profesional y su propio plazo. Para conservar las defensas del propietario de terrenos según CERCLA, la evaluación ambiental de Fase I (Phase I ESA) debe realizarse dentro del año anterior a la adquisición, con cinco componentes actualizados dentro de los 180 días, conforme a la norma federal All Appropriate Inquiries (todas las indagaciones apropiadas) de 40 CFR Part 312. El levantamiento ALTA/NSPS (ALTA survey) sigue las normas de 2021 y necesita primero el compromiso de título (title commitment). Las cartas de verificación de zonificación cuestan $200.00 en Port St. Lucie, $157.00 en Melbourne y $37.50 en el condado de Brevard; pida sus tarifas vigentes a Fort Pierce, al condado de St. Lucie y a Palm Bay. La lista de verificación de abajo es la lista de la que parto, y un abogado de bienes raíces de Florida debería encargarse de la parte contractual.
Una vez firmado un contrato comercial en Fort Pierce o en Melbourne, empieza a correr el período de inspección, si el contrato lo tiene, y el comprador tiene que decidir qué encargar y cuándo. Cada punto de abajo corresponde a un profesional de ese campo; mi parte es ayudar a armar la lista y seguir las fechas frente al contrato.
La evaluación ambiental de Fase I y la norma federal que la respalda
La evaluación ambiental del sitio de Fase I existe porque un comprador que quiere las protecciones de responsabilidad para propietarios de terrenos de la ley federal Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act, o CERCLA (las defensas de comprador potencial de buena fe, de propietario de un terreno colindante y de propietario inocente), debe completar “todas las indagaciones apropiadas” (all appropriate inquiries) antes de comprar. Esa norma está en 40 CFR Part 312, y la EPA dice que se pueden usar las normas ASTM E1527-21 y, para terrenos forestales y rurales, E2247-23 para cumplirla (EPA, página actualizada el 7 de mayo de 2026). Un profesional ambiental hace o supervisa el trabajo y firma el informe.
La indagación debe hacerse dentro del año anterior a la adquisición, y cinco componentes deben hacerse o actualizarse dentro de los 180 días anteriores: las entrevistas con dueños, operadores y ocupantes pasados y actuales; la búsqueda de gravámenes registrados por limpieza ambiental; la revisión de los registros gubernamentales; la inspección visual de la propiedad y de las propiedades colindantes, y la declaración del profesional ambiental (40 CFR 312.20, vigente al 16 de octubre de 2026). El comprador, no el consultor, es responsable de la búsqueda de gravámenes por limpieza, de revelar conocimientos especializados, de considerar si el precio refleja una contaminación y de la información de conocimiento común (312.22(a)). La ASTM dice que la práctica está diseñada para identificar condiciones ambientales reconocidas (recognized environmental conditions) y para reducir la incertidumbre, no para eliminarla. La norma anterior, E1527-13, se mencionó como referencia solo hasta el 13 de febrero de 2024.
El levantamiento ALTA/NSPS del título del terreno
Un prestamista comercial o una aseguradora de títulos puede exigir un ALTA/NSPS Land Title Survey en lugar de un levantamiento de linderos (boundary survey); pregunte antes de encargarlo. Los 2021 Minimum Standard Detail Requirements (requisitos mínimos de detalle de 2021) entraron en vigor el 23 de febrero de 2021, y un levantamiento completo incluye el trabajo de campo, un plano o mapa, los puntos de la Table A que solicite el cliente y una certificación conforme a esas normas. El agrimensor necesita la descripción registral actual, el compromiso de título más reciente y las descripciones registradas de los terrenos colindantes y de las servidumbres, así que encargue primero el título.
La Table A es el menú de puntos opcionales, que elige el cliente y negocia con el agrimensor. Los más relevantes para un comprador comercial son el punto 3 (zona de inundación), el punto 6 (zonificación, tomada de un informe de zonificación que entrega el cliente), el punto 7 (dimensiones, huella y altura del edificio), el punto 11 (servicios públicos subterráneos, con la propia advertencia de la norma de que, sin excavación, su ubicación exacta no se puede representar de manera precisa, completa y confiable) y el punto 18 (servidumbres fuera del terreno que se pueden trazar en el plano). Los humedales no son un punto de la Table A de 2021.
Las cartas de verificación de zonificación y su costo en la zona
Una carta de verificación de zonificación es la declaración escrita del gobierno local sobre el distrito de zonificación y el uso futuro del suelo (future land use) de una parcela. No es una aprobación para un negocio. El punto 6 de la Table A pide que el agrimensor indique la clasificación de zonificación, los retiros (setbacks), los límites de altura y de superficie construida y los requisitos de estacionamiento a partir de un informe o una carta de zonificación que usted le entregue, así que una carta que solo indica el distrito y el uso futuro del suelo no cubrirá por sí sola el punto 6.
| Jurisdicción | Tarifa | Notas |
|---|---|---|
| Port St. Lucie | $200.00, no reembolsable | Solo zonificación y uso futuro del suelo; formulario revisado el 1 de octubre de 2026 |
| Fort Pierce | Pida la tarifa vigente | La ciudad publica el formulario y la tabla de tarifas |
| Condado de St. Lucie | Pida la tarifa vigente | Confirme con el condado |
| Melbourne | $157.00 | Tabla de tarifas vigente al 1 de julio de 2025 |
| Condado de Brevard | $37.50 | El formulario revisado en julio de 2021 ofrece como casillas Zoning and Future Land Use, Setbacks y Permitted Uses (zonificación y uso futuro del suelo, retiros y usos permitidos) |
| Palm Bay | Pida la tarifa vigente | Confirme con la ciudad |
El alcance importa más que las tarifas: la carta de Port St. Lucie confirma solo el distrito y el uso futuro del suelo, mientras que el formulario del condado de Brevard le permite marcar Setbacks y Permitted Uses, así que haga por escrito la pregunta sobre el uso dondequiera que el formulario no la ofrezca.
El título y la prima en Florida
El compromiso de título indica lo que la aseguradora exige antes del cierre y lo que no cubrirá. En Florida, la prima del seguro de título está fijada por norma. Según la Regla 69O-186.003, la tarifa original de la póliza del propietario es de $5.75 por cada $1,000 de cobertura hasta $100,000; $5.00 por cada $1,000 de $100,000 a $1 millón; $2.50 por cada $1,000 de más de $1 millón hasta $5 millones; $2.25 por cada $1,000 de más de $5 millones hasta $10 millones, y $2.00 por cada $1,000 por encima de $10 millones, con un mínimo de $100. Puede corresponder una tarifa de reemisión (reissue rate) cuando existe una póliza del propietario anterior que reúna los requisitos, y una póliza del prestamista simultánea tiene un mínimo de $25 para montos de hasta el monto de la póliza del propietario. Los cargos de búsqueda, examen y cierre son aparte de la prima.
| Concepto | Monto | Fundamento |
|---|---|---|
| Primeros $100,000 de una póliza del propietario de $2,000,000 | $575.00 | 100 x $5.75 |
| Siguientes $900,000 | $4,500.00 | 900 x $5.00 |
| Siguiente $1,000,000 | $2,500.00 | 1,000 x $2.50 |
| Prima de la póliza del propietario | $7,575.00 | Suma de las tres líneas |
| Póliza del prestamista simultánea, $1,400,000 | $25.00 | Mínimo según el inciso (5) |
| Prima total hipotética | $7,600.00 | Más los cargos de búsqueda, examen y cierre |
Certificados de estoppel, SNDA y los inquilinos actuales
Si la propiedad tiene inquilinos, sus contratos de arrendamiento forman parte de lo que usted compra, y un certificado de estoppel los confirma. Un estoppel es una declaración, en un momento determinado, sobre la situación del contrato de arrendamiento: que el inquilino mencionado es el inquilino actual, que el contrato está plenamente vigente, que no hay incumplimiento, ni alquiler pagado por adelantado, ni reclamo de compensación (offset), ni quiebra. Por lo general, los prestamistas quieren certificados de estoppel con fecha de no más de 30 días antes del cierre (Williams Mullen, 27 de diciembre de 2022). Un SNDA (subordination, non-disturbance and attornment agreement, o acuerdo de subordinación, no perturbación y reconocimiento) subordina el contrato de arrendamiento al gravamen del nuevo prestamista, compromete al prestamista a no perturbar a un inquilino que no esté en incumplimiento y hace que el inquilino acepte ser inquilino de un nuevo dueño después de una ejecución hipotecaria.
Zona de inundación y límites del NFIP
El Flood Map Service Center de FEMA, la fuente pública oficial de información sobre riesgos de inundación, permite buscar por dirección. Las zonas de alto riesgo empiezan con A o V y son las áreas especiales de riesgo de inundación (special flood hazard areas); las áreas de riesgo moderado a bajo llevan B, C o X, y una propiedad en una zona de alto riesgo con una hipoteca respaldada por el gobierno debe tener seguro contra inundaciones (FloodSmart). Para un edificio no residencial, la cobertura del National Flood Insurance Program (NFIP) llega hasta $500,000 para el edificio y $500,000 para el contenido, y una póliza nueva entra en vigor 30 días después de la compra, a menos que corresponda una excepción, como una compra vinculada a una hipoteca.
Permisos abiertos, gravámenes por infracciones al código y saldos de servicios públicos
Según la sección 162.09, las multas pueden llegar hasta $250 por día por una primera infracción, $500 por día por una infracción reincidente y $5,000 por una infracción irreparable, y un condado o una ciudad de 50,000 habitantes o más puede elevar esos topes a $1,000, $5,000 y $15,000 mediante una ordenanza aprobada por mayoría calificada. Una copia certificada y registrada de la orden constituye un gravamen sobre el terreno donde existe la infracción y sobre los demás bienes del infractor, y después de 3 meses sin pago el abogado del gobierno local puede ejecutar el gravamen, salvo sobre una propiedad homestead. Los permisos abiertos requieren una búsqueda aparte: el Building Department de Port St. Lucie tiene una búsqueda de permisos en línea, y el condado de Brevard tiene un portal de permisos en línea. Melbourne tiene un formulario de búsqueda de gravámenes municipales sin tarifa ni alcance indicados, la consulta de gravámenes de servicios públicos del condado de Brevard cubre solo los saldos de servicios públicos, y, para los gravámenes por infracciones al código en Port St. Lucie, el condado de St. Lucie o el condado de Brevard, pregúntele al agente de títulos qué incluye su búsqueda.
La ADA y la inspección de bomberos
Según el Título III de la Americans with Disabilities Act (ADA, ley para personas con discapacidades), un negocio que atiende al público es un establecimiento de uso público (public accommodation), y en una instalación existente se deben eliminar las barreras cuando hacerlo sea fácilmente realizable (readily achievable), una obligación permanente. Las oficinas, las fábricas y los almacenes que no atienden al público solo están sujetos a las reglas para construcción nueva y remodelaciones, que usan las 2010 ADA Standards para proyectos con permiso emitido a partir del 15 de marzo de 2012 (guía básica del Título III en ADA.gov, actualizada el 28 de febrero de 2020). Cuando un espacio arrendado alberga un establecimiento de uso público, tanto el arrendador como el inquilino se consideran establecimientos de uso público, y el contrato de arrendamiento puede repartir la responsabilidad entre ellos (28 CFR 36.201(b)).
El código de incendios de Florida es el Florida Fire Prevention Code, que el State Fire Marshal (jefe estatal de bomberos) adopta por norma cada tres años y que incorpora las normas NFPA 1 y NFPA 101 (s. 633.202). Los gobiernos locales lo aplican como código mínimo; las disposiciones para edificios existentes rigen para los edificios con permiso anterior a la entrada en vigor de la edición actual, y, en el caso de un edificio existente, el funcionario local de bomberos determina primero si existe una amenaza para la seguridad de las personas o de la propiedad (s. 633.208). Las inspecciones las hacen inspectores empleados o contratados localmente y certificados por el State Fire Marshal (s. 633.216), y la ley no fija una frecuencia, así que pídale al departamento de bomberos local el último informe y cualquier punto pendiente.
La lista de verificación
- Compromiso de título con los documentos de las excepciones, encargado primero.
- Levantamiento ALTA/NSPS con los puntos de la Table A acordados con el agrimensor.
- Evaluación ambiental de Fase I según ASTM E1527-21, con su fecha verificada frente a la del cierre.
- Las responsabilidades propias del comprador como usuario de la Fase I según 312.22(a).
- Carta de verificación de zonificación, más una respuesta por escrito sobre el uso previsto.
- Zona de inundación de FEMA y una cotización de seguro en función de los límites del NFIP.
- Historial de permisos, búsqueda de infracciones al código y saldos de servicios públicos.
- Certificados de estoppel de los inquilinos y SNDA con fecha dentro del plazo que exige el prestamista.
- Revisión de accesibilidad para un establecimiento de uso público.
- Último informe de inspección de bomberos y cualquier punto pendiente.
Lo que conviene confirmar localmente
La tarifa de $200.00 de Port St. Lucie proviene del formulario de solicitud de la ciudad. La norma ASTM es de pago, así que, en cuanto a las responsabilidades del usuario, este artículo describe el reglamento federal. Pregunte al departamento de bomberos local por la frecuencia de las inspecciones y sus tarifas, y pregunte al condado de Brevard y a Melbourne cuánto tardan la carta de zonificación y la búsqueda de gravámenes.
Encargue el título y la Fase I el primer día, elija los puntos de la Table A antes de que el agrimensor salga al terreno y obtenga por escrito la respuesta a la pregunta sobre el uso permitido por la zonificación. El período de inspección solo alcanza si el orden es el correcto.
Preguntas que hacen los compradores sobre la debida diligencia comercial
¿Cuánto tiempo es válida una evaluación ambiental de Fase I?
Según 40 CFR 312.20, todas las indagaciones apropiadas deben realizarse dentro del año anterior a la adquisición, y las entrevistas, la búsqueda de gravámenes por limpieza, la revisión de los registros gubernamentales, la visita al sitio y la declaración del profesional ambiental deben hacerse o actualizarse dentro de los 180 días anteriores a la adquisición.
¿Qué norma de Fase I corresponde ahora?
ASTM E1527-21, con E2247-23 para terrenos forestales y rurales. La norma anterior, E1527-13, se mencionó como referencia en la norma federal solo hasta el 13 de febrero de 2024.
¿Qué tiene que hacer el comprador en una Fase I?
El comprador, como usuario, es responsable según 40 CFR 312.22(a) de la búsqueda de gravámenes por limpieza ambiental, de revelar conocimientos especializados, de considerar si el precio refleja una contaminación y de la información de conocimiento común. El consultor puede ayudar, pero la responsabilidad sigue siendo del comprador.
¿Cuánto cuesta en la zona una carta de verificación de zonificación?
Port St. Lucie cobra $200.00 por una carta que cubre solo la zonificación y el uso futuro del suelo, Melbourne cobra $157.00 y el condado de Brevard cobra $37.50. Pida sus tarifas vigentes a Fort Pierce, al condado de St. Lucie y a Palm Bay.
¿Cuáles son los límites del NFIP para un edificio comercial?
Para un edificio no residencial, la cobertura del National Flood Insurance Program llega hasta $500,000 para el edificio y $500,000 para el contenido. Por lo general, una póliza nueva entra en vigor 30 días después de la compra, con excepciones, entre ellas una compra vinculada al otorgamiento de una hipoteca.
¿Cuál es la prima de título en Florida para una póliza del propietario de $1,000,000?
Con la tarifa original según la Regla 69O-186.003, 100 x $5.75 más 900 x $5.00, es decir, $575 más $4,500, o sea, $5,075. Los cargos de búsqueda, examen y cierre son aparte, y puede corresponder una tarifa de reemisión si existe una póliza anterior que reúna los requisitos.
Hable con William. ¿Ya está bajo contrato o está por estarlo? Envíeme la dirección y las fechas del período de inspección del contrato. Le ayudaré a armar la lista de debida diligencia para esa propiedad, a ordenar correctamente las solicitudes de título, levantamiento, evaluación ambiental y zonificación, y a seguir las fechas frente al contrato. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.
Información general; no constituye asesoría legal, fiscal, de financiamiento, de seguros, de agrimensura, ambiental ni de ingeniería. Las tarifas y los formularios locales cambian: la tarifa de Port St. Lucie proviene de un formulario revisado el 1 de octubre de 2026, la de Melbourne corresponde al 1 de julio de 2025, y las tarifas de Fort Pierce, del condado de St. Lucie y de Palm Bay no se indican aquí. Confírmelo con un abogado de bienes raíces de Florida, un agrimensor con licencia, un profesional ambiental, un abogado especializado en uso del suelo o un planificador, un agente de seguros con licencia y su prestamista. Las referencias a leyes y reglamentos corresponden a lo revisado el 22 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).
Fuentes
- eCFR: 40 CFR Part 312, All Appropriate Inquiries (vigente al 16 de octubre de 2026) (en inglés)
- U.S. EPA: Brownfields, All Appropriate Inquiries (página actualizada el 7 de mayo de 2026) (en inglés)
- ASTM E1527-21, Standard Practice for Environmental Site Assessments: Phase I Environmental Site Assessment Process (21 de diciembre de 2021) (en inglés)
- 2021 Minimum Standard Detail Requirements for ALTA/NSPS Land Title Surveys, vigentes desde el 23 de febrero de 2021 (copia alojada por NV5) (en inglés)
- Fla. Admin. Code, Regla 69O-186.003, tarifas de seguro de título (última enmienda: 27 de enero de 2002) (en inglés)
- Florida Statutes 162.09, multas administrativas, costos de reparación, gravámenes (2026) (en inglés)
- Florida Statutes, capítulo 633, incluidas las secciones 633.202, 633.208 y 633.216 (Florida Statutes de 2025) (en inglés)
- eCFR: 28 CFR 36.201, disposiciones generales, obligaciones del arrendador y del inquilino (actualizado al 15 de octubre de 2026) (en inglés)
- ADA.gov: guía básica del Título III de la ADA para negocios (última actualización: 28 de febrero de 2020) (en inglés)
- FEMA Flood Map Service Center (en inglés)
- FloodSmart (NFIP): cómo entender las zonas de los mapas de inundación (en inglés)
- FloodSmart (NFIP): cómo comprar una póliza, límites de cobertura y período de espera (en inglés)
- Williams Mullen: el papel de los SNDA y de los certificados de estoppel de los inquilinos (27 de diciembre de 2022) (en inglés)
- Ciudad de Port St. Lucie: formulario Zoning Verification Request (revisado el 1 de octubre de 2026) (en inglés)
- Ciudad de Fort Pierce, Planning Department: solicitudes y formularios (en inglés)
- Ciudad de Melbourne: tarifas de Community Development (tarifas al 1 de julio de 2025) (en inglés)
- Condado de Brevard, Planning and Zoning: solicitudes y tarifas de zonificación (en inglés)
- Ciudad de Melbourne: búsqueda de gravámenes municipales (en inglés)
