Respuesta rápida: En Florida, un edificio comercial se vuelve a tasar a su valor justo de mercado (just value) el 1 de enero siguiente a una venta, así que la factura de impuestos del vendedor no es la del comprador (s. 193.1555(5), Florida Statutes de 2026). El cierre suma el impuesto de sellos documentales (doc stamps) sobre la escritura, de 70 centavos por cada $100 de contraprestación; los sellos sobre la hipoteca, de 35 centavos por cada $100 prestados, y un impuesto sobre bienes intangibles (intangible tax) de 2 milésimas (mills) sobre el préstamo, lo que da $22,250 en una compra hipotética de $2,000,000 con una hipoteca de $1,500,000. El impuesto sobre las ventas del alquiler comercial terminó para los períodos de alquiler que empiezan el 1 de octubre de 2025. Las tasas de milésimas (millage) de abajo son las más recientes publicadas para cada condado, marcadas como finales o adoptadas exactamente como las marcan sus fuentes (las de Indian River son tasas del año tributario 2025), y este artículo no estima primas para edificios comerciales, así que el seguro es una cotización, no un cálculo estimado.
Cuando un comprador analiza un edificio comercial en la Treasure Coast o en la Space Coast, el estado de operación del vendedor muestra una factura de impuestos y una prima de seguro. Ninguna de las dos es la cifra del comprador. El impuesto a la propiedad se reajusta después de una venta, Citizens tiene sus propias reglas de elegibilidad para edificios comerciales y el cierre suma el impuesto de sellos documentales y el impuesto sobre bienes intangibles. Este artículo explica cada parte, da las tasas de milésimas publicadas más recientes para los cuatro condados y desarrolla un ejemplo hipotético. No es una cotización para ninguna propiedad.
Cómo tasa Florida la propiedad comercial
La propiedad comercial es “propiedad inmueble no residencial” (nonresidential real property) según la sección 193.1555 de los Florida Statutes de 2026, y tiene un tope del 10 por ciento sobre el valor fiscal para todos los impuestos, excepto los del distrito escolar: el valor fiscal (assessed value) no puede subir más del 10 por ciento en un año y nunca puede superar el valor justo de mercado. El tope se reajusta después de un “cambio de propiedad o de control”, que incluye “cualquier venta, ejecución hipotecaria, transferencia del título legal o de la titularidad beneficiaria (beneficial title in equity) a cualquier persona” y la transferencia acumulada del control o de más del 50 por ciento de la entidad propietaria, así que comprar el control de la empresa en lugar del edificio por lo general no conserva la tasación anterior, salvo las excepciones de la ley. Después de un reajuste, la propiedad se tasa a su valor justo de mercado al 1 de enero siguiente, así que la factura del vendedor puede reflejar un valor con tope, mientras que la primera factura completa del comprador refleja el valor justo de mercado. Mi artículo sobre por qué la factura de impuestos del vendedor es engañosa explica la versión residencial del mismo reajuste.
Las tasas de milésimas más recientes, condado por condado
Una tasa de milésimas indica los dólares de impuesto por cada $1,000 de valor gravable, y la factura de una parcela suma las tasas de todas las autoridades fiscales que la cubren. La tabla muestra las cifras publicadas más recientes para cada condado, con la situación y el año de cada fuente tal como la fuente los indica. Las filas de St. Lucie y Brevard muestran solo los impuestos mencionados, no el total de una parcela, y las direcciones en distintas ciudades y distritos tienen totales distintos, así que confirme con el tasador de propiedades los distritos y las tasas de la parcela.
| Condado | Milésimas por cada $1,000 de valor gravable | Situación de la fuente |
|---|---|---|
| St. Lucie | Solo algunos impuestos (la tabla del tasador de propiedades incluye unos veinte): County General Fund (fondo general del condado) 4.0441; Fine and Forfeiture (multas y decomisos) 2.7294; Fire District (distrito de bomberos) 3.0000; impuestos escolares 2.9970 + 1.5000 + 0.7480 + 1.0000 = 6.2450; ciudad de Port St. Lucie 4.6107 más 0.2643 de deuda aprobada por votación; ciudad de Fort Pierce 6.9000 | Final. La tabla “2026 Final Millage Rates” del tasador de propiedades indica cada tasa que se muestra aquí, sin cambios respecto de su tabla propuesta. La comisión del condado adoptó sus tasas finales mediante la Resolución 2026-181 el 17 de septiembre de 2026, con una tasa agregada de la comisión del condado de 7.8341 milésimas, según el acta de su audiencia. Port St. Lucie adoptó su tasa el 28 de septiembre de 2026, y Fort Pierce, el 21 de septiembre de 2026. No se muestran las MSTU (unidades municipales de servicios con tributación propia) ni los impuestos de manejo del agua, control de mosquitos y Children's Services Council. |
| Martin | Totales de la propiedad inmueble por código de impuesto, desde 15.3273 (Sewall's Point) hasta 17.1323 (ciudad de Stuart, tasa municipal 5.0750); zona no incorporada del District One 15.4782; Hutchinson Island 15.6581; Indiantown 16.5199 | Página del tasador de propiedades titulada “2026 Final Millage Codes (Tax Rates)”. Consulte el código de impuestos (levy code) de la parcela para ver el desglose completo. |
| Indian River | Condado 3.5475; MSTU del condado 1.1506; Emergency Services District 2.3531; Vero Beach 2.9816; Sebastian 3.4455; Fellsmere 5.3500; Indian River Shores 1.2810; Orchid 0.7000 | Tabla 1 del Departamento de Ingresos (Department of Revenue), año fiscal 2025-26 (el año tributario 2025), marcada como As Adopted (adoptada); solo impuestos del condado y municipales, sin impuestos del distrito escolar. Aquí no se muestran las tasas finales de 2026-27; confírmelas con el condado. |
| Brevard | Solo impuestos del condado: BCC Operating (operación de la Junta de Comisionados del Condado) 3.0942; Library (bibliotecas) 0.3240; Mosquito Control (control de mosquitos) 0.1339; Fire Control MSTU (bomberos) 0.6431; Law Enforcement MSTU (orden público) 0.8504; Road and Bridge MSTUs (caminos y puentes) de 0.0906 a 0.4756 según el distrito; Environmentally Endangered Lands (tierras ambientalmente amenazadas) 0.0457 más 0.0262 de deuda aprobada por votación; tasa agregada 4.7491 (un promedio de todo el condado según la sección 200.001, no la suma de estos impuestos) | Adoptadas como finales mediante la Resolución n.º 26-090, el 22 de septiembre de 2026. Aquí no se incluyen las tasas escolares, municipales ni de otros distritos. |
Sellos documentales e impuesto sobre bienes intangibles al cierre
Tres impuestos estatales se aplican a una compra financiada. La escritura lleva un impuesto de sellos documentales de 70 centavos por cada $100 de contraprestación, y la contraprestación incluye cualquier hipoteca u otro gravamen sobre la propiedad, la asuma o no el comprador (s. 201.02(1)(a), Florida Statutes de 2026). La misma sección grava la venta de una participación en una “entidad intermediaria” (conduit entity) dentro de los tres años siguientes a una transmisión que no pagó el impuesto, a 70 centavos por cada $100 del precio pagado por la participación (s. 201.02(1)(b)). La hipoteca lleva 35 centavos por cada $100 de deuda. El tope de $2,450 de la sección 201.08(1)(a) corresponde a pagarés y obligaciones escritas; para una hipoteca registrada, la sección 201.08(1)(b) no indica ningún tope. El impuesto no recurrente sobre bienes intangibles es de 2 milésimas, o $2 por cada $1,000, sobre las obligaciones garantizadas con una hipoteca sobre bienes inmuebles en Florida (s. 199.133, Florida Statutes de 2026). Qué parte paga cada uno es una condición del contrato (por costumbre en Florida, el vendedor paga los sellos de la escritura y el comprador, los sellos de la hipoteca y el impuesto sobre bienes intangibles), así que lea el contrato de compraventa y los documentos del préstamo antes de calcular el dinero que necesita para el cierre.
El impuesto sobre las ventas del alquiler comercial terminó el 1 de octubre de 2025
El impuesto sobre las ventas del alquiler comercial terminó para los períodos de alquiler u ocupación que empiezan el 1 de octubre de 2025 o después, según el capítulo 2025-208 de las Laws of Florida, de acuerdo con la Tax Information Publication 25A01-04 del Departamento de Ingresos (24 de julio de 2025). Hasta septiembre de 2025, la tasa era de 2 por ciento de impuesto estatal más cualquier recargo discrecional al impuesto sobre las ventas (discretionary sales surtax), y la derogación elimina ambos. Atrasar el pago del alquiler de un período gravado no evita el impuesto, y los pagos hechos antes del 1 de octubre de 2025 por períodos a partir de esa fecha no están gravados. Los alquileres de corta estadía de seis meses o menos, el estacionamiento, los muelles para botes y los amarres para aeronaves siguen gravados según la sección 212.03. Verifique que la línea del impuesto en la relación de alquileres (rent roll) del vendedor haya desaparecido a partir de octubre de 2025.
Seguros: Citizens e inundación
Citizens emite pólizas residenciales comerciales (multirriesgo y solo de viento donde estén disponibles, sin cobertura de responsabilidad civil) y pólizas comerciales no residenciales para dueños que “no pueden encontrar cobertura en el mercado privado” y cumplen sus criterios de suscripción. Según la Commercial Lines New-Business Submission Guide de Citizens (15 de mayo de 2025), un riesgo residencial comercial califica si ninguna aseguradora autorizada lo asegura con tarifas aprobadas o si la prima privada supera en más de un 20 por ciento la prima de Citizens por una cobertura comparable. En el caso de un edificio comercial no residencial, el solicitante no debe poder obtener ninguna oferta de una aseguradora autorizada, y “la regla del 20% NO se aplica”. Los edificios valuados en más de $10 millones se envían para tarificación A-Rate, y una propiedad en una zona especial de inundación debe demostrar una cobertura de inundación de al menos el 80 por ciento del límite del edificio de Citizens o el límite máximo disponible del NFIP, o presentar una declaración firmada por el asegurado.
El programa regular del National Flood Insurance Program (NFIP) limita la cobertura de edificios no residenciales a $500,000 y la del contenido a $500,000, con opciones de deducibles más altos de $2,000 a $50,000 (FEMA, Simple Guide for Non-Residential Buildings, noviembre de 2022). Si el prestamista es un banco sujeto a las reglas federales sobre inundaciones y el edificio está en un área especial de riesgo de inundación (special flood hazard area), es decir, la llanura inundable designada por FEMA con al menos un 1 por ciento de probabilidad anual de inundación, el banco no puede otorgar, aumentar, extender ni renovar el préstamo a menos que un seguro contra inundaciones cubra el edificio durante el plazo del préstamo por al menos el menor de estos dos montos: el saldo pendiente del capital o la cobertura máxima disponible (12 CFR 339.2 y 339.3). En un préstamo de más de $500,000, el mínimo federal es el máximo del NFIP; si el prestamista quiere más, es una pregunta para el prestamista.
Un ejemplo hipotético de costos de cierre y de tenencia
Suponga una compra de $2,000,000 con un pagaré y una hipoteca registrada de $1,500,000, $100,000 en equipo del negocio (suponiendo que ese es su valor fiscal) y una tasa combinada de 15.000 milésimas, una cifra hipotética redonda cercana a los totales del condado de Martin de arriba. La nueva tasación a $2,000,000 es un supuesto; el tasador de propiedades fija el valor justo de mercado. El equipo es un bien mueble tangible (tangible personal property) y paga impuestos por separado: cada declaración puede recibir una exención de hasta $25,000 de valor fiscal, una declaración por sitio, y la exención se pierde en cualquier año en que no se presente a tiempo una declaración obligatoria (s. 196.183, Florida Statutes de 2026). El Departamento de Ingresos dice que las declaraciones en el Formulario DR-405 vencen el 1 de abril, y que la multa por no presentar la declaración es del 25 por ciento del impuesto por cada año.
| Concepto | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Impuesto de sellos documentales sobre la escritura | $2,000,000 / $100 = 20,000 x $0.70 | $14,000.00 |
| Impuesto de sellos documentales sobre la hipoteca | $1,500,000 / $100 = 15,000 x $0.35 | $5,250.00 |
| Impuesto no recurrente sobre bienes intangibles | $1,500,000 x 0.002 | $3,000.00 |
| Impuestos estatales únicos al cierre | $14,000 + $5,250 + $3,000 | $22,250.00 |
| Impuesto a la propiedad inmueble después de la nueva tasación | $2,000,000 x 15.000 / 1,000 | $30,000.00 |
| La misma factura pagada en noviembre, con 4 por ciento de descuento | $30,000 x 0.96 | $28,800.00 |
| Impuesto sobre bienes muebles tangibles | ($100,000 menos $25,000) x 15.000 / 1,000 | $1,125.00 |
| Impuestos anuales a la propiedad antes del descuento | $30,000 + $1,125 | $31,125.00 |
| Seguro de la propiedad, de viento y de inundación | Varía según el edificio | Se requiere una cotización |
Los impuestos únicos suman el 1.1125 por ciento del precio ($22,250 / $2,000,000); no se incluyen los cargos de título, de registro, del prestamista ni del abogado. El descuento por pago anticipado es del 4 por ciento en noviembre, 3 en diciembre, 2 en enero, 1 en febrero y ninguno en marzo (s. 197.162(1), Florida Statutes de 2026). El tope del 10 por ciento rige la línea de la propiedad inmueble de ahí en adelante: si el valor justo de mercado subiera un 15 por ciento al año siguiente, a $2,300,000, el valor fiscal para los impuestos no escolares podría subir como máximo un 10 por ciento, a $2,200,000, mientras que los impuestos escolares se aplicarían sobre los $2,300,000 completos.
Lo que debe verificar antes de hacer su presupuesto
Este artículo no da cifras en dólares de seguros, y su sección de seguros cubre solo el edificio y la inundación, no la responsabilidad civil general. Antes de hacer su presupuesto, pídale al tasador de propiedades los distritos fiscales de la parcela y su valor justo de mercado actual, pídale a un agente de seguros con licencia una cotización con viento e inundación, pídale al prestamista sus requisitos sobre inundación, y pida a un abogado de bienes raíces de Florida y a un contador público (CPA) que revisen quién paga los impuestos del cierre y la declaración de bienes muebles tangibles.
La conclusión práctica: los sellos documentales, el impuesto sobre bienes intangibles y el impuesto a la propiedad después de la nueva tasación se pueden calcular a partir de las leyes antes de firmar. El seguro no, así que es la línea que hay que cotizar primero.
Preguntas que hacen los compradores sobre impuestos y seguros comerciales
¿El tope del 10 por ciento se aplica a los impuestos escolares?
No. Según la sección 193.1555(2) y (3) de los Florida Statutes de 2026, el tope se aplica a los impuestos distintos de los del distrito escolar, así que la parte escolar de la factura no tiene tope.
¿Todavía se cobra impuesto sobre las ventas por el alquiler comercial?
No para los períodos de alquiler u ocupación que empiezan el 1 de octubre de 2025 o después, según el capítulo 2025-208, como explica la Tax Information Publication 25A01-04 del Departamento de Ingresos. Los alquileres de corta estadía de seis meses o menos, el estacionamiento, los muelles y los amarres para aeronaves siguen gravados.
¿Cuánto son los doc stamps sobre una escritura comercial?
70 centavos por cada $100 de contraprestación según la sección 201.02, y la contraprestación incluye cualquier hipoteca sobre la propiedad, la asuma o no el comprador. Sobre un precio de $2,000,000, eso suma $14,000.
¿Hay un tope para los doc stamps de la hipoteca?
El tope de $2,450 de la sección 201.08(1)(a) corresponde a pagarés y obligaciones escritas. Una hipoteca registrada paga 35 centavos por cada $100 según la sección 201.08(1)(b), y la ley no indica ningún tope para ella.
¿Cuál es el límite del NFIP para un edificio comercial?
El máximo del programa regular es de $500,000 de cobertura para el edificio y $500,000 de cobertura para el contenido en un edificio no residencial, según la guía de FEMA de noviembre de 2022. Un prestamista puede pedir una cobertura superior a la del programa.
¿La regla del 20 por ciento de Citizens se aplica a un edificio no residencial?
No. La Commercial Lines New-Business Submission Guide de Citizens (15 de mayo de 2025) dice que la regla del 20 por ciento no se aplica a las pólizas comerciales no residenciales; el solicitante no debe poder obtener ninguna oferta de una aseguradora autorizada.
Hable con William. ¿Tiene en mente un edificio específico? Envíeme la dirección y el estado de operación del vendedor. Le ayudaré a obtener los distritos fiscales de la parcela y su tasación actual, a armar las líneas de impuestos del cierre y a preparar las preguntas para su agente de seguros, su prestamista y su contador público (CPA) antes de que haga una oferta. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.
Información general; no constituye asesoría legal, fiscal, de financiamiento, de seguros, de agrimensura, ambiental ni de ingeniería. Las tasas del condado de St. Lucie de este artículo son las tasas finales de 2026 de la tabla final de milésimas de 2026 del tasador de propiedades, las cifras del condado de Indian River son las tasas adoptadas de 2025-26 (el año tributario 2025), no se incluyen las tasas escolares y municipales de Brevard, y no se estiman las primas de seguros comerciales. Confirme las tasas de la parcela con el tasador de propiedades del condado, los impuestos del cierre con un abogado de bienes raíces de Florida y un contador público (CPA), y la cobertura con un agente de seguros con licencia y su prestamista. Las referencias a leyes y reglamentos corresponden a lo revisado el 22 de octubre de 2026, y las tasas de milésimas se verificaron con las fuentes finales de 2026 el 23 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).
Fuentes
- Florida Statutes 193.1555, tasación de ciertas propiedades inmuebles residenciales y no residenciales (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 197.162, descuentos por pago anticipado (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 196.183, exención para bienes muebles tangibles (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 201.02, impuesto de sellos documentales sobre escrituras y otros instrumentos (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 201.08, impuesto de sellos documentales sobre pagarés e hipotecas (2026) (en inglés)
- Florida Statutes 199.133, impuesto no recurrente sobre bienes intangibles (2026) (en inglés)
- 12 CFR 339.3, obligación de contratar seguro contra inundaciones donde esté disponible (FDIC) (en inglés)
- 12 CFR 339.2, definiciones, incluidos préstamo designado y área especial de riesgo de inundación (FDIC) (en inglés)
- Florida Department of Revenue: Tax Information Publication 25A01-04, derogación del impuesto sobre las ventas del alquiler comercial a partir del 1 de octubre de 2025 (24 de julio de 2025) (en inglés)
- Florida Department of Revenue: bienes muebles tangibles (sin fecha) (en inglés)
- St. Lucie County Property Appraiser: 2026 Final Millage Rates (PDF sin fecha, revisado el 23 de octubre de 2026) (en inglés)
- St. Lucie County Board of County Commissioners: acta de la audiencia final del presupuesto, Resolución 2026-181 que adopta las tasas finales de milésimas del año fiscal 2026-27 (17 de septiembre de 2026) (en inglés)
- Ciudad de Port St. Lucie: audiencia especial del presupuesto del City Council, Ordenanza 26-84 que adopta en segunda lectura las milésimas del año fiscal 2026-27 (28 de septiembre de 2026) (en inglés)
- Ciudad de Fort Pierce: acta de la reunión ordinaria de la City Commission, Ordenanza 26-019 que adopta la tasa de 6.9000 milésimas (21 de septiembre de 2026) (en inglés)
- Martin County Property Appraiser: 2026 Final Millage Codes (Tax Rates) (en inglés)
- Florida Department of Revenue: Tabla 1 del condado de Indian River, comparación de los impuestos aplicados, años fiscales 2024-25 y 2025-26 (en inglés)
- Condado de Brevard: Resolución n.º 26-090, que adopta las tasas finales de milésimas del año fiscal 2026-27 (22 de septiembre de 2026) (en inglés)
- Citizens Property Insurance: pólizas comerciales (sin fecha) (en inglés)
- Citizens Property Insurance: Commercial Lines New-Business Submission Guide (15 de mayo de 2025) (en inglés)
- FEMA: NFIP Risk Rating 2.0 Simple Guide for Non-Residential Buildings (noviembre de 2022) (en inglés)
