Arrendamientos comerciales en Florida: NNN, bruto, CAM y el fin del impuesto sobre el alquiler comercial

Comercial

Oct 22

Respuesta rápida: El impuesto sobre las ventas del alquiler comercial en Florida terminó para los períodos de ocupación que empiezan el 1 de octubre de 2025 o después, según el capítulo 2025-208 (HB 7031), y el recargo del condado (surtax) terminó junto con él; el alquiler de los períodos hasta septiembre de 2025 sigue gravado aunque se pague después. El tipo de arrendamiento determina lo que paga el inquilino además del alquiler base: un arrendamiento bruto (gross lease) agrupa los gastos operativos en un solo alquiler; un arrendamiento triple neto (NNN) agrega la parte que le corresponde al inquilino de los impuestos a la propiedad, el seguro y los gastos comunes de mantenimiento (CAM), y un arrendamiento bruto modificado (modified gross lease) los reparte según lo que se negocie. La parte I del capítulo 83 de los Florida Statutes fija las reglas supletorias para los arrendamientos no residenciales, incluidos los plazos de aviso y el proceso de desalojo. Nada de esto reemplaza la lectura del contrato específico por parte de un abogado.

El dueño de un negocio que busca un local en un centro comercial de Port St. Lucie o una oficina en Melbourne suele recibir, antes que nada, una tarifa como “$20 NNN”. Esa cifra es solo una parte del alquiler. El tipo de arrendamiento determina qué costos del edificio paga el inquilino además de ella, y las cláusulas determinan cómo cambian esos costos durante el plazo. Este artículo explica las estructuras de arrendamiento, la facturación de los CAM, las cláusulas que importan, la ley de Florida sobre arrendamientos no residenciales y el fin del impuesto sobre las ventas del alquiler comercial. No reemplaza la lectura del contrato por parte de un abogado de bienes raíces de Florida.

Neto, bruto y bruto modificado

En un arrendamiento bruto, el arrendador paga los gastos operativos de la propiedad y el inquilino paga un solo alquiler que lo incluye todo. En un arrendamiento neto, el inquilino paga el alquiler base más algunos o todos los gastos operativos, que pueden incluir los impuestos a la propiedad, el seguro, los servicios públicos y el mantenimiento de las áreas comunes (Wex, de Cornell Law School, revisado en noviembre de 2025). Cada N corresponde a una categoría: el neto sencillo (single net) agrega los impuestos a la propiedad; el doble neto (double net) agrega los impuestos y el seguro, y el triple neto, que se escribe NNN, agrega los impuestos, el seguro y el mantenimiento de las áreas comunes.

Un arrendamiento bruto modificado está entre los dos: tanto el arrendador como el inquilino pagan parte de los gastos operativos, y la división depende del contrato (PropertyMetrics, 24 de febrero de 2025). Con un año base (base year), la parte del arrendador queda fija en los gastos del año base, normalmente el año calendario en que empieza el arrendamiento, y el inquilino paga su parte de cualquier monto por encima de esa cifra. Con un tope de gastos (expense stop), el arrendador paga hasta un monto indicado y el inquilino paga lo que lo supere. Estos tipos de arrendamiento los define el contrato, no una ley de Florida.

Cómo se facturan y se concilian los CAM

Los gastos comunes de mantenimiento, o CAM, son cargos que los inquilinos comerciales pagan además del alquiler base para cubrir el costo de mantener los espacios compartidos (Occupier, actualizado el 23 de agosto de 2026). La participación proporcional (pro rata share) del inquilino suele ser su superficie alquilable dividida entre la superficie bruta arrendable (gross leasable area) de la propiedad. Los arrendadores estiman los CAM al inicio del año, los facturan cada mes según esa estimación y los concilian con los gastos reales al final del año; el inquilino paga la diferencia o recibe un crédito. En esa conciliación es donde un inquilino con arrendamiento NNN se entera de cuánto costó el año, así que la definición de los CAM, sus exclusiones y el derecho de auditoría merecen más atención de la que suele recibir el alquiler base.

El mismo local con condiciones NNN y con condiciones brutas

Un ejemplo hipotético con números redondos: un local de 2,000 pies cuadrados en un centro comercial de 20,000 pies cuadrados se ofrece a $20.00 por pie cuadrado al año en términos NNN. Los impuestos anuales a la propiedad del centro son de $60,000, el seguro de $20,000 y los CAM estimados de $40,000. La participación proporcional es la superficie alquilable del inquilino dividida entre la superficie bruta arrendable del centro: 2,000 entre 20,000, o sea, 10 por ciento. Para la columna del arrendamiento bruto supongo el mismo local a $26.00 por pie cuadrado en términos brutos, cifra elegida porque es igual a la tarifa NNN más los gastos trasladados estimados, así que la tabla muestra quién asume la diferencia cuando cambian los costos, no qué estructura es más barata.

Concepto	Arrendamiento NNN	Arrendamiento bruto	Fundamento
Alquiler base anual	$40,000	$52,000	$20.00 x 2,000 pies cuadrados; $26.00 x 2,000 pies cuadrados
Gastos trasladados estimados (pass-throughs)	$12,000 ($6.00 por pie cuadrado)	Incluidos en el alquiler	($60,000 + $20,000 + $40,000) x 10 por ciento
Pago mensual estimado	$4,333.33	$4,333.33	$3,333.33 de base más $1,000.00 NNN; $52,000 dividido entre 12
Conciliación al final del año si los CAM reales son de $44,000	El inquilino debe $400	Sin cambios	($60,000 + $20,000 + $44,000) x 10 por ciento = $12,400, menos $12,000 pagados
Costo anual después de la conciliación	$52,400	$52,000	Alquiler base más los gastos trasladados reales

Las dos estructuras cuestan lo mismo hasta que algo cambia, y entonces el inquilino con arrendamiento NNN paga los $400 y el inquilino con arrendamiento bruto no. Lo mismo ocurre si lo que cambia son los impuestos o el seguro. Con un arrendamiento bruto modificado con año base, el inquilino pagaría su parte solo del monto que supere los gastos del año base.

Las cláusulas que deciden en qué se convierte el alquiler

Un artículo de un bufete de abogados de Florida, escrito desde el punto de vista del inquilino y publicado el 30 de marzo de 2026, describe los métodos de aumento del alquiler (Finberg Firm). El artículo describe como comunes los aumentos ligados a un índice de precios al consumidor y sugiere nombrar el índice y poner un tope al aumento anual; los aumentos de un porcentaje fijo son predecibles; los reajustes a una tarifa de mercado se consideran de alto riesgo, a menos que el contrato fije un método objetivo para determinar esa tarifa. Sobre los CAM, recomienda derechos de auditoría, excluir las mejoras de capital, las comisiones de arrendamiento, los honorarios legales y el costo de las infracciones al código preexistentes, y poner un tope a los gastos que controla el arrendador. Sobre la cesión y el subarrendamiento, recomienda que el consentimiento no se niegue, condicione ni demore sin razón. El artículo no cita ninguna ley de Florida; estas son condiciones contractuales, no reglas supletorias de la ley.

Hay otros tres documentos que suelen aparecer. Una garantía personal pone a un garante, una persona o entidad que asume la obligación financiera de otra parte, detrás de la entidad inquilina (Wex, revisado en enero de 2023). Un certificado de estoppel es una declaración, en un momento determinado, sobre la situación del contrato de arrendamiento, y los prestamistas por lo general quieren uno con fecha de no más de 30 días antes del cierre (Williams Mullen, 27 de diciembre de 2022). Un SNDA (subordination, non-disturbance and attornment agreement, o acuerdo de subordinación, no perturbación y reconocimiento) subordina el contrato de arrendamiento al gravamen del prestamista, promete que un inquilino que no esté en incumplimiento no será perturbado y hace que el inquilino reconozca a un nuevo dueño después de una ejecución hipotecaria.

Lo que cubre la parte I del capítulo 83

La parte I del capítulo 83 de los Florida Statutes se aplica a los arrendamientos no residenciales y a todos los arrendamientos que no se rigen por la parte residencial (s. 83.001). Un arrendamiento que no conste por escrito con la firma del arrendador es un arrendamiento a voluntad (tenancy at will), con un período que coincide con la forma en que se paga el alquiler (s. 83.01). Para terminar un arrendamiento a voluntad hay que dar aviso antes del fin de un período: al menos 3 meses si es de año a año, 45 días si es de trimestre a trimestre, 15 días si es de mes a mes y 7 días si es de semana a semana (s. 83.03). Un inquilino que se queda después de que vence un contrato escrito de plazo fijo, sin un nuevo contrato escrito, es un inquilino por tolerancia (tenant at sufferance), y el solo hecho de aceptar el alquiler no renueva el plazo (s. 83.04). El arrendador puede exigir el doble del alquiler mensual a un inquilino que se niega a irse (s. 83.06).

El desalojo por falta de pago requiere un aviso por escrito de 3 días que exija el pago del alquiler o la entrega de la posesión; un incumplimiento importante que no sea del alquiler requiere un aviso por escrito de 15 días para subsanarlo, pero solo cuando el contrato no dice nada al respecto o el arrendamiento es un arrendamiento verbal a voluntad (s. 83.20). El arrendador también tiene un gravamen sobre los bienes del inquilino que normalmente se guardan en el local, que se hace valer mediante el procedimiento de embargo por alquiler, o distress for rent (ss. 83.08 y 83.11 a 83.19). Algunas secciones de la parte I solo rigen cuando el contrato no dice nada al respecto, que es una de las razones por las que importa el contrato escrito.

El impuesto sobre el alquiler comercial ya no existe, con una fecha de corte

Hasta octubre de 2025, Florida cobraba impuesto sobre las ventas por el alquiler comercial. La antigua sección 212.031 gravaba con el 2.0 por ciento el alquiler total, que según la ley incluía el alquiler base, los alquileres porcentuales o cargos similares, a la tasa vigente cuando el inquilino ocupaba el espacio, sin importar cuándo se pagara el alquiler, y el inquilino le pagaba el impuesto al arrendador (Florida Statutes de 2024). La tasa había bajado por etapas: del 5.5 por ciento al 4.5 por ciento a partir del 1 de diciembre de 2023 (TIP 23A01-20 del Departamento de Ingresos, emitida el 25 de septiembre de 2023, que cita el capítulo 2023-157), y del 4.5 por ciento al 2.0 por ciento a partir del 1 de junio de 2024 (TIP 24A01-02, emitida el 8 de abril de 2024, que cita el capítulo 2021-2). Holland & Knight, un bufete de abogados, afirma que la tasa bajó desde el 6 por ciento en 2017.

El HB 7031 (2025) se convirtió en el capítulo 2025-208 de las Laws of Florida, aprobado por el gobernador el 30 de junio de 2025. La TIP 25A01-04 del Departamento de Ingresos, emitida el 24 de julio de 2025, indica que a partir del 1 de octubre de 2025 queda derogado el impuesto estatal sobre las ventas del alquiler de bienes inmuebles comerciales según la sección 212.031. La fecha de corte se rige por el período de ocupación, no por la fecha de pago: el alquiler por la ocupación hasta septiembre de 2025 sigue gravado con la tasa estatal del 2 por ciento más cualquier recargo del condado, aunque se pague después, y los pagos hechos antes del 1 de octubre de 2025 por períodos posteriores no están gravados. El recargo del condado sobre el alquiler terminó con el mismo calendario; en 2025 era del 1 por ciento en los condados de St. Lucie, Martin, Indian River y Brevard (formulario DR-15DSS del Departamento de Ingresos). En el ejemplo hipotético de arriba, un período de septiembre de 2025 en el condado de St. Lucie pagaba un impuesto del 3 por ciento sobre $4,333.33, es decir, $130.00; un período de octubre de 2025 no pagaba nada. Los alquileres de corta estadía de seis meses o menos, el estacionamiento o almacenamiento de vehículos motorizados, el atraque o almacenamiento de botes y el amarre o almacenamiento de aeronaves siguen gravados según la sección 212.03.

Lo que conviene revisar con su contador y su abogado

La cifra de $130.00 aplica el impuesto a todo el pago como ilustración; un contador público (CPA) puede verificar qué debió gravarse en un contrato anterior a octubre de 2025 y si corresponde un reembolso. El documento que confirma la derogación es la publicación del Departamento de Ingresos. Este artículo no da estadísticas de tarifas de arrendamiento ni de desocupación para ninguna de las dos costas. Las definiciones de alquiler, CAM, año base e incumplimiento del contrato que usted firme son las que rigen, y un abogado de bienes raíces de Florida debería leerlas antes de que usted lo firme.

La tarifa anunciada es el punto de partida, no el alquiler. Pida el tipo de arrendamiento, la estimación de gastos del año en curso por categoría, el último estado de conciliación y la cláusula de aumentos, y luego rehaga la tabla de arriba con los números reales del edificio.

Preguntas que hacen inquilinos y arrendadores sobre los arrendamientos comerciales en Florida

¿Todavía se cobra en Florida impuesto sobre las ventas por el alquiler comercial?

No para los períodos de ocupación que empiezan el 1 de octubre de 2025 o después. La sección 212.031 fue derogada por el capítulo 2025-208 (HB 7031), y el alquiler de los períodos hasta septiembre de 2025 sigue gravado aunque se pague después.

¿Cuál era la tasa antes de la derogación?

La tasa estatal era del 2.0 por ciento desde el 1 de junio de 2024, del 4.5 por ciento desde el 1 de diciembre de 2023 y del 5.5 por ciento antes de esa fecha, según publicaciones del Departamento de Ingresos. El recargo del condado se sumaba a la tasa estatal hasta la derogación.

¿Cuál es la diferencia entre un arrendamiento bruto y un arrendamiento triple neto?

En un arrendamiento bruto, el inquilino paga un solo alquiler que lo incluye todo y el arrendador paga los gastos operativos. En un arrendamiento NNN, el inquilino paga el alquiler base más su parte de los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento de las áreas comunes.

¿Con cuánta anticipación hay que avisar para terminar un arrendamiento comercial de mes a mes en Florida?

Al menos 15 días antes del fin del período mensual, según la sección 83.03(3). El de año a año requiere al menos 3 meses; el de trimestre a trimestre, al menos 45 días, y el de semana a semana, al menos 7 días.

¿Qué aviso debe dar un arrendador comercial por alquiler impago antes de pedir el desalojo?

Un aviso por escrito de tres días que exija el pago del alquiler o la entrega de la posesión del local, según la sección 83.20(2). Un aviso de 15 días corresponde a incumplimientos que no son del alquiler solo cuando el contrato no dice nada al respecto o el arrendamiento es un arrendamiento verbal a voluntad.

¿Qué pasa si un inquilino comercial se queda después de que termina el contrato?

El inquilino pasa a ser un inquilino por tolerancia según la sección 83.04, y el arrendador puede exigir el doble del alquiler mensual según la sección 83.06(1). El solo hecho de aceptar el alquiler no renueva el plazo; si el arrendador consiente por escrito en que el inquilino se quede (holdover), el arrendamiento pasa a ser un arrendamiento a voluntad según la sección 83.04.

Hable con William. ¿Está viendo un local o tiene un contrato de arrendamiento que no termina de entender? Envíeme el contrato o la hoja de tarifas del anuncio y la estimación de gastos actual del centro. Revisaré con usted el tipo de arrendamiento, los gastos trasladados y las condiciones de aumento, y le ayudaré a plantear las preguntas para su abogado y su contador público (CPA). Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274 o envíeme un mensaje. Yo atiendo en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo dígame y con gusto coordino que le atiendan en español.

Información general; no constituye asesoría legal, fiscal, de financiamiento, de seguros, de agrimensura, ambiental ni de ingeniería. Los tipos de arrendamiento los define el contrato, no la ley; la derogación de la sección 212.031 consta en una publicación del Departamento de Ingresos, y las etapas de la tasa anteriores al 5.5 por ciento se basan en un resumen de un bufete de abogados. Pida a un abogado de bienes raíces de Florida que lea el contrato y a un contador público (CPA) que revise el historial fiscal. Las referencias a leyes y reglamentos corresponden a lo revisado el 22 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).

Fuentes

William Merchant