Intercambios 1031 en la Treasure Coast: cómo vender una propiedad de alquiler sin hacerle un cheque al IRS

Inversión

Sep 28

Respuesta rápida: Un intercambio 1031 (1031 exchange) le permite vender un inmueble de inversión y trasladar toda la ganancia a otra propiedad de inversión sin pagar ahora el impuesto sobre las ganancias de capital. Las reglas no cambian en 2026: contrate a un intermediario calificado antes del cierre, identifique por escrito la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días, cierre la compra dentro de los 180 días y compre algo de valor igual o mayor, reinvirtiendo todo su capital neto (equity) y reemplazando su deuda. Su propia vivienda no califica. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, así que la factura federal es la única que usted está difiriendo, pero el impuesto de sellos documentales (doc stamps) se sigue pagando al cierre. He hecho estos intercambios con mis propios clientes y puedo comunicarle con el intermediario, el contador público (CPA) y el abogado que se encargan de que el suyo salga bien.

Todos los años hablo con algún propietario que compró una casa en Port St. Lucie o en Stuart hace diez o quince años, la ha visto duplicar su valor y quiere dejar de ser arrendador o quiere un edificio más grande. La primera pregunta siempre es la misma: ¿cuánto pierdo en impuestos si vendo? Si lo hace mal, la respuesta es: mucho. Si lo hace bien, la respuesta puede ser: nada por ahora. Eso es un intercambio 1031.

Lo que realmente vale el diferimiento

Digamos que usted compró una propiedad de alquiler en 2016 por $200,000, ha tomado unos $50,000 de depreciación y hoy la vende por $450,000. Su ganancia es de aproximadamente $300,000. Sin un intercambio, el gobierno federal grava esa ganancia por capas: los $50,000 de depreciación se recuperan con una tasa de hasta el 25 por ciento, el resto de la ganancia paga el 15 o el 20 por ciento según sus ingresos y, si sus ingresos superan los $200,000 (personas solteras) o los $250,000 (matrimonios), el impuesto del 3.8 por ciento sobre los ingresos netos de inversión (net investment income tax) se suma a todo lo anterior. Antes de los gastos de venta, y antes de que su contador afine los números, eso equivale a unos $60,000 a $75,000 que salen de la mesa de cierre. En un estado con impuesto sobre la renta sería peor. Florida no lo tiene, y esa es parte de la razón por la que la gente hace intercambios para venir aquí.

Con un 1031, ese dinero va a la siguiente propiedad. Es un diferimiento, no una condonación. La ganancia pasa a la base de la nueva propiedad y se paga cuando usted finalmente venda sin hacer un intercambio. La mayoría de las personas termina haciendo exactamente eso en algún momento. La National Association of REALTORS señala que hasta el 88 por ciento de los intercambios terminan, más adelante, en una venta que paga impuestos. Pero quienes siguen haciendo intercambios y luego dejan la propiedad a sus herederos obtienen, según la ley actual, una base ajustada al valor de mercado al fallecer (stepped-up basis), y la ganancia diferida nunca paga impuestos. Los inversionistas lo llaman swap till you drop (intercambiar hasta el final).

Las reglas, en el orden en que pueden jugarle en contra

Antes del cierre	Contrate a un intermediario calificado (qualified intermediary, QI). El dinero de la venta va de la mesa de cierre al QI, nunca a usted. Si el dinero toca su cuenta, aunque sea por un día, el intercambio se cae. El QI no puede ser nadie que haya sido su agente, abogado, contador o corredor en los últimos dos años. Eso me incluye a mí
Día 45	Identifique la propiedad de reemplazo por escrito, con su firma, y entréguele la identificación al QI. Puede nombrar hasta tres propiedades de cualquier valor, o más de tres si su valor combinado no supera el 200 por ciento de lo que vendió, o cualquier cantidad si termina comprando el 95 por ciento de lo que nombró. La mayoría de las personas usa la regla de las tres propiedades y nombra alternativas
Día 180	Cierre la compra de la propiedad de reemplazo. Los 45 días están dentro de los 180, y ambos plazos corren desde el día en que se cierra su venta. Trátelos como plazos estrictos en días calendario. Si su venta se cierra a fines del año, la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos puede acortar los 180 días, a menos que pida una prórroga
Igual o mayor	Para diferir todo, la propiedad de reemplazo debe tener un precio igual o mayor, usted debe reinvertir todo el capital neto y debe reemplazar la deuda que pagó o agregar efectivo para cubrirla. Cualquier dinero que usted retire, o cualquier disminución de la deuda, es “boot” y paga impuestos. Asumir más deuda no compensa el efectivo que usted retire
El mismo contribuyente	Quien vendió tiene que comprar. Agregar a un cónyuge o a un hijo al título de la nueva propiedad puede arruinar el intercambio. Las operaciones entre partes relacionadas tienen un requisito de tenencia de dos años para ambas partes

Una nota sobre el QI, porque es la parte a la que la gente no le da importancia. Hasta donde he podido determinar, Florida no otorga licencias a los intermediarios calificados, lo que significa que cualquiera puede presentarse como tal. Todo el dinero de su venta queda en la cuenta del intermediario hasta por seis meses. Pregunte por la fianza, el seguro de errores y omisiones y si sus fondos se mantienen en una cuenta separada. Use una empresa nacional o una con la que haya trabajado su abogado de cierre. Hay dos en las que confío y le diré cuáles son.

Qué califica y qué no

Los bienes inmuebles que se tienen como inversión o que se usan en un negocio. Propiedades de alquiler, dúplex y edificios de cuatro unidades, edificios comerciales, almacenes, terrenos vacíos, un condominio de alquiler en Hutchinson Island, un pequeño centro comercial (strip center) en la US 1. Para los bienes raíces, el concepto de igual naturaleza (like-kind) es amplio: puede vender una casa unifamiliar de alquiler en Tradition y comprar un edificio de cuatro unidades en Fort Pierce, o vender un lote y comprar un edificio. Puede vender en Nueva Jersey y comprar en Florida, una conversación que tengo con frecuencia (la guía para mudarse de Nueva Jersey a Port St. Lucie cubre el resto de esa mudanza). Las propiedades en el extranjero no son de igual naturaleza que las propiedades en EE. UU. Las participaciones en un Delaware Statutory Trust (un tipo de fideicomiso) pueden ser una propiedad de reemplazo, y así es como algunas personas salen por completo del negocio de ser arrendadores y pasan a tener una participación pasiva en un edificio institucional. Las acciones de un REIT (fideicomiso de inversión en bienes raíces) no califican.

Su residencia principal no califica, ni tampoco una propiedad que compró para revender (flip). Con una casa de vacaciones, depende. La regla de protección (safe harbor) del IRS dice que debe haberla tenido durante 24 meses, alquilarla a un precio justo al menos 14 días en cada uno de esos años y limitar su uso personal a 14 días o al 10 por ciento de los días alquilados, lo que sea mayor. Si su condominio en Jensen Beach ha sido una propiedad de alquiler de verdad con un par de semanas de uso personal, es probable que califique. Si ha sido su casa de invierno con uno o dos alquileres, probablemente no califique.

Intercambios inversos y con mejoras

A veces el edificio adecuado aparece antes de que se cierre su venta. Un intercambio inverso (reverse exchange) le permite comprar primero, con un titular temporal del título (exchange accommodation titleholder) que tiene la nueva propiedad por cuenta de usted, y luego vender dentro de los 180 días. Un intercambio con mejoras (improvement exchange) usa la misma estructura para que usted pueda destinar dinero del intercambio a la construcción o renovación de la propiedad de reemplazo antes de recibir el título. Ambos funcionan, ambos requieren más papeleo y ambos cuestan más que un intercambio estándar. Un proveedor nacional calcula los honorarios de un intercambio inverso en unos $6,000 a $10,000, sin contar los gastos de cierre ni el financiamiento puente, y usted necesitará efectivo o un préstamo para comprar la nueva propiedad, porque todavía no tiene el dinero de su venta. Vale la pena para la operación adecuada, no para una que apenas da los números.

A largo plazo: vivir en ella más adelante

Mucha gente pregunta si puede hacer un intercambio para adquirir una casa cerca de la playa, alquilarla unos años y luego jubilarse en ella. Sí, con cuidado. Primero tiene que ser una propiedad de alquiler legítima, con las cifras de la regla de protección de arriba como guía. Si más adelante se muda a ella y finalmente la vende como su vivienda, la exclusión de la Sección 121 ($250,000 para personas solteras, $500,000 para matrimonios) solo está disponible después de que la haya tenido al menos cinco años, la exclusión se reduce por los años en que no fue su residencia, y la depreciación que tomó nunca se excluye. Su contador público (CPA) tiene que hacer esos cálculos antes de que usted se comprometa, no después.

Los detalles de Florida y de la Treasure Coast

Sin impuesto estatal. Florida no tiene impuesto sobre la renta personal ni impuesto estatal sobre las ganancias de capital, así que la factura federal es todo lo que hay que considerar. Si vende en el norte y compra aquí, averigüe si su estado de origen tiene una regla de recuperación (claw-back) de la ganancia diferida; algunos la tienen.
Los doc stamps se siguen pagando. Un intercambio no evita el impuesto de sellos documentales de Florida. El impuesto sobre la escritura es de 70 centavos por cada $100 del precio, lo paga habitualmente el vendedor y también se cobra en los intercambios. Una nueva hipoteca sobre la propiedad de reemplazo paga 35 centavos por cada $100, más un impuesto único sobre bienes intangibles de 2 milésimas (mills), que habitualmente paga el comprador.
Huracanes y plazos. Cuando el IRS declara un alivio por desastre para condados de Florida, los plazos del intercambio 1031 que caen dentro de ese período se aplazan, por lo general al menos 120 días. Después de Milton, en octubre de 2024, el IRS aplazó los plazos en todo el estado hasta el 1 de mayo de 2025, incluidos los condados de St. Lucie, Martin e Indian River. Usted tiene que notificar por escrito a su QI las nuevas fechas. No cuente con ello, pero sepa que existe.
Aquí, 45 días es poco tiempo. Las buenas propiedades multifamiliares pequeñas y las comerciales en Stuart, Fort Pierce y Port St. Lucie se venden rápido, y no hay muchas. Los inversionistas a quienes les va bien con esto empiezan a buscar la propiedad de reemplazo antes de que la propiedad cedida (relinquished property) quede bajo contrato, y el día 45 nombran tres propiedades, no una. Si todavía no conoce la zona, Port St. Lucie o Stuart es un buen punto de partida para ver dónde dan los números para alquilar.

Dónde salen mal estos intercambios

El abogado del vendedor le transfiere el dinero de la venta al vendedor y luego todos intentan arreglarlo. No tiene arreglo.
Llega el día 45, se identificó una sola propiedad y la operación se cae. Nombre alternativas.
La propiedad de reemplazo es más barata, o el dueño paga la hipoteca anterior y no reemplaza la deuda, y en la temporada de impuestos aparece una factura inesperada por el boot.
El comprador agrega a su cónyuge a la nueva escritura por razones de planificación patrimonial sin consultar a nadie.
El QI es alguien con un sitio web. Investigue al intermediario como investigaría a un banco.

Hablemos antes de poner la propiedad en venta

He hecho intercambios 1031 con mis propios clientes, de los dos lados, y el patrón siempre es el mismo. Los que salen bien son aquellos en los que se contrata al intermediario antes de publicar la propiedad, el contador ya hizo los cálculos del boot y de la depreciación, y la búsqueda de la propiedad de reemplazo empieza temprano. Los que salen mal son aquellos en los que alguien me llamó el día 30. Si está pensando en vender una propiedad de inversión en cualquier parte de la Treasure Coast, o en hacer un intercambio para adquirir una desde otro estado, llámeme o envíeme un mensaje de texto primero. No soy su asesor fiscal y no voy a fingir que lo soy, pero he hecho estos intercambios, sé qué intermediarios, contadores y abogados de cierre los hacen bien, y le comunicaré con ellos para que el suyo salga bien. Luego, saldré a buscarle el edificio.

Preguntas que hacen los inversionistas sobre los intercambios 1031

¿Cuánto tiempo tengo para completar un intercambio 1031?

Tiene 45 días desde el cierre de su venta para identificar por escrito la propiedad de reemplazo, y 180 días desde ese mismo cierre para cerrar la compra. Ambos plazos corren al mismo tiempo y los dos se cuentan en días calendario. Si su venta se cierra a fines del año, la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos puede acortar los 180 días, a menos que pida una prórroga.

¿Puedo hacer un intercambio 1031 con mi casa o con una casa de vacaciones?

Con su residencia principal, no. Una casa de vacaciones solo califica si ha sido una propiedad de alquiler de verdad: la regla de protección (safe harbor) del IRS exige 24 meses de tenencia, al menos 14 días de alquiler a precio justo de mercado en cada uno de esos años y un uso personal que no supere los 14 días o el 10 por ciento de los días alquilados, lo que sea mayor.

¿Todavía pago algo al cierre en un intercambio 1031 en Florida?

Sí. Usted difiere el impuesto federal sobre las ganancias de capital y la recuperación de la depreciación, pero el impuesto de sellos documentales de Florida se sigue aplicando: 70 centavos por cada $100 sobre la escritura, y 35 centavos por cada $100 más el impuesto sobre bienes intangibles sobre cualquier hipoteca nueva. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, así que no hay una factura estatal por ganancias de capital que diferir.

¿La ley tributaria de 2025 cambió los intercambios 1031?

No. La Sección 1031 quedó fuera de la ley tributaria federal de julio de 2025 y sigue intacta para los bienes inmuebles que se tienen como inversión o para uso en un negocio. En presupuestos federales anteriores se han planteado propuestas para limitar el diferimiento, pero hasta 2026 ninguna se ha aprobado.

Hable con William. William ha hecho intercambios 1031 con sus propios clientes, tanto del lado de la venta como del de la compra. Puede comunicarle con el intermediario calificado, el contador público (CPA) y el abogado de cierre que hacen bien estos intercambios, y luego ayudarle a encontrar la propiedad de reemplazo en la Treasure Coast. Llame o envíe un mensaje de texto al (772) 800-2274, o escríbale. William atiende en inglés, pero si prefiere hablar en español, solo díganos y con gusto coordinamos que le atiendan en español.

Información general; no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Las reglas tributarias y los plazos cambian, y su situación es particular; confirme todo con su contador público (CPA), su abogado y su intermediario calificado antes de actuar. Las referencias a las normas tributarias corresponden a lo revisado el 26 de octubre de 2026. William Merchant, REALTOR®, RE/MAX Gold. Cada oficina de RE/MAX es de propiedad y operación independientes. Igualdad de oportunidades en la vivienda (Equal Housing Opportunity).

Fuentes

William Merchant