Tradition или St. Lucie West: площадь, съезды с I-95, сборы CDD и поселки. Сравнение районов Порт-Сент-Луси

Где жить

Oct 24

Коротко: Tradition и St. Lucie West входят в число районов комплексной застройки (master-planned) Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie). В проекте плана землепользования города от июня 2026 года, в таблице на основе городских данных за 2025 год, для St. Lucie West указано 4 614 акров и 7 523 одобренные жилые единицы (approved dwelling units), а для проекта регионального значения Tradition (Development of Regional Impact, DRI) указано 2 727,45 акра и 6 161 единица, хотя городские документы 2018 и 2020 годов описывают более широкую территорию, известную как Tradition, площадью 8 200 акров. St. Lucie West старше: его коммунальные службы начали работать у застройщика в 1987 году, а округ услуг (services district) создан в 1990 году, тогда как первые здания Tradition, по данным WQCS, открылись 25 апреля 2003 года, а 5 июля 2018 года Mattamy Homes объявила о покупке там более 2 780 акров. St. Lucie West лежит между Florida's Turnpike и I-95, у съезда 121; к Tradition, по данным справочника по автодорогам AARoads, ведет съезд 118 на Tradition Parkway. В обоих районах есть сборы специальных округов: St. Lucie West Services District включает в налоговый счет сборы Benefit Assessment и Maintenance Assessment и ежемесячно выставляет счета за воду и канализацию, а в аудиторском отчете Tradition Community Development District 1 (округ общественного развития, CDD) за 2018 финансовый год сказано, что его сборы начисляет и собирает окружной налоговый сборщик (county tax collector). Текущих сумм сборов ни для одного из районов в этом материале нет, поэтому смотрите налоговый счет конкретного объекта.

Tradition и St. Lucie West относятся к районам комплексной застройки Порт-Сент-Луси, но их начали строить в разные десятилетия, их обслуживают разные специальные округа, и находятся они у разных съездов с I-95. В этом материале использованы цифры города, документы самих округов и описания от тех, кто управляет объектами, а там, где каких-то цифр нет, об этом сказано прямо.

Tradition и St. Lucie West в одной таблице

Параметр	St. Lucie West	Tradition
Площадь и одобренные жилые единицы по данным города (проект плана июня 2026 года, данные города за 2025 год)	4 614 акров, 7 523 единицы	2 727,45 акра, 6 161 единица
Более широкая территория	Округ услуг охватывает «4 600 акров» от Turnpike до I-95	8 200 акров, известных как Tradition, включая Southern Grove (документы города, 2018 и 2020 годы)
Первые даты	Коммунальные службы застройщика с 1987 года; округ услуг создан в 1990 году	Tradition CDD 1 действует с 21 августа 2001 года; первые здания открылись 25 апреля 2003 года
Специальный округ	St. Lucie West Services District (глава 190)	Tradition Community Development District 1 (другие не подтверждены)
В налоговом счете	Benefit Assessment и Maintenance Assessment	Неадвалорные сборы (non-ad valorem assessments), которые начисляет и собирает окружной налоговый сборщик (аудит CDD 1, 2018 финансовый год)
Вода и канализация	Округ услуг, ежемесячный счет	В этом материале не рассматривается
Съезд с I-95	121, St. Lucie West Boulevard	118, Tradition Parkway и Gatlin Boulevard (AARoads)
Объекты, о которых здесь идет речь	Clover Park, весенние сборы (spring training) New York Mets	Cleveland Clinic Tradition Hospital, Keiser University, Tradition Center for Commerce
Поселки, о которых здесь идет речь	Lake Charles, Kings Isle	Manderlie, Emery, Telaro, Cadence

Насколько велики Tradition и St. Lucie West?

В проекте раздела о перспективном землепользовании (Future Land Use Element) от июня 2026 года есть таблица проектов регионального значения (DRI), которую город составил по собственным данным за 2025 год. Для St. Lucie West в ней указано 4 614 акров и 7 523 одобренные жилые единицы, а для Tradition указано 2 727,45 акра и 6 161 единица. Другая таблица допускает в Tradition DRI до 1 725 664 кв. футов (sq ft) нежилых площадей, 150 гостиничных номеров и «300 ALFs» (мест в учреждениях для пожилых с уходом, assisted living facility units).

Под «Tradition» могут понимать не только DRI. В городской справке о Southern Grove (без даты, со ссылками на даты в марте и апреле 2018 года) сказано, что Southern Grove «входит в территорию площадью 8 200 акров, известную публике и продвигаемую на рынке под названием „Tradition“», а Western Grove описан как неосвоенная западная часть. Значит, дом, который продают как дом в Tradition, может находиться в Southern Grove, а не в Tradition DRI; уточняйте, где именно.

Число запланированных домов тоже зависит от источника. В пресс-релизе Mattamy Homes от 5 июля 2018 года о покупке «более 2 780 акров» в Tradition сказано, что на этой земле «запланировано 7 800 участков под дома на одну семью, многоквартирные дома и дома для активных взрослых (active-adult)», то есть больше, чем 6 161 единица в DRI. В релизе не уточняется, входят ли в эту землю Southern Grove или Western Grove.

Когда их построили и кто их застраивал?

St. Lucie West появился первым. В презентации тарифов St. Lucie West Services District от 28 августа 2024 года сказано, что его коммунальные службы начали работать у застройщика в 1987 году, а сам округ сообщает, что он «создан в 1990 году». MiLB.com пишет, что стадион Clover Park «был достроен к сезону 1988 года», а на странице Real Estate of Florida без даты сказано, что Kings Isle «построен компанией Lennar в начале 90-х». Ни один из приведенных здесь первичных источников не называет, кто спланировал и застроил St. Lucie West, поэтому в этом материале застройщик не назван.

Затем появился Tradition. Tradition Community Development District 1 создан «постановлением округа Сент-Луси (St. Lucie County), Флорида, вступившим в силу 21 августа 2001 года, с поправками», как сказано в его аудиторском отчете за финансовый год, закончившийся 30 сентября 2018 года. В материале WQCS от мая 2023 года сказано, что Town Hall и Town Square в Tradition стали «первыми зданиями, открывшимися в поселке» 25 апреля 2003 года, а Core Communities была «первоначальным застройщиком». В городской справке о Southern Grove сказано, что в 2007 году Core Communities вместе с городом создала округ целевых сборов (Special Assessment District), чтобы профинансировать инфраструктуру Southern Grove на $165 529 700, а в 2010 году Core Communities не выполнила обязательства перед аффилированной структурой компании Tradition Land Co., которая стала владельцем Southern Grove через обращение взыскания по соглашению сторон (consensual foreclosure).

Где они находятся и какие съезды с I-95 к ним ведут?

St. Lucie West Services District сообщает, что его территория «тянется от Florida's Turnpike до I-95» и ограничена каналом C-108 у Torino на севере и Crosstown Parkway на юге. В схеме проезда к Clover Park, которую дает округ Сент-Луси, указан съезд 121 с I-95, St. Lucie West Boulevard.

Для Tradition справочник по автодорогам AARoads (вторичный источник, обновлен 29 октября 2022 года) описывает съезд 118 как соединение I-95 с «Tradition Parkway на запад и Gatlin Boulevard на восток». Там же сказано, что развязка съезда 120 на Crosstown Parkway «открылась 28 марта 2009 года», а съезд 114 на Becker Road «открыт для движения 31 июля 2009 года».

Относится ли St. Lucie West к округам общественного развития (CDD)? Как округ услуг начисляет сборы владельцам

Да. St. Lucie West Services District (SLWSD) сообщает, что был «создан в 1990 году в соответствии с главой 190 Свода законов Флориды», а в его презентации от 28 августа 2024 года он описан как округ общественного развития, созданный по закону Uniform Community Development District Act of 1980. Он обслуживает «4 600 акров земли» и «примерно 7 000 потребителей воды», поставляет воду, принимает и очищает сточные воды, подает оборотную воду для полива, обслуживает системы ливневой канализации, а управляет им «совет из пяти выборных членов (Board of Supervisors), которые живут в поселке».

Владельцы платят округу по двум разным счетам. Округ сообщает, что его «неадвалорный сбор CDD (CDD Non-Ad Valorem Assessment)» «указывается в ежегодном налоговом счете», а плата за коммунальные услуги «указывается в ежемесячном счете за воду и канализацию». В ответах на частые вопросы описаны два ежегодных сбора в налоговом счете: Benefit Assessment, который «финансирует специальные проекты в интересах всего округа или отдельных его частей», и Maintenance Assessment на содержание систем ливневой канализации, прудов-накопителей, водно-болотных угодий и другого.

Повышения в этих документах округа касаются коммунальных тарифов; ни один из документов не показывает роста сборов в налоговом счете. В презентации от 28 августа 2024 года рекомендовано повысить коммунальные тарифы на 9,0% в 2025 финансовом году (с пометкой «предлагается») и на 9,0% в 2026 году, а затем на 3,5% в год с 2027 по 2029 год, в сумме на 31,7%. В информационном бюллетене за июнь 2025 года общий счет за воду и канализацию при расходе 4 500 галлонов указан в размере $81,26 и сказано, что на 2026 финансовый год запланировано повышение на 9%. Ни в одном из документов нет текущей суммы ни одного из сборов в налоговом счете, так что искать ее нужно в налоговом счете самого объекта.

Какие округа общественного развития есть в Tradition?

Здесь описан округ Tradition Community Development District 1. В его аудиторском отчете за финансовый год, закончившийся 30 сентября 2018 года (отчет подан Генеральному аудитору Флориды, Florida Auditor General), описаны «неадвалорные сборы с земель в пределах округа, которые получают от него выгоду»; их начисляет и собирает окружной налоговый сборщик, а финансовый год начинается 1 октября. На 30 сентября 2018 года округ отчитался о непогашенных облигациях Special Assessment Refunding Bonds, Series 2014, на $45 810 000 и Irrigation System Revenue Bonds, Series 2017, на $6 095 000. Этот аудит относится к 2018 финансовому году, и в этом материале нет ни полного списка округов в Tradition, ни текущего сбора ни по одному из них.

Статья 190.048 Свода законов Флориды (Florida Statutes) гласит, что налоги и сборы CDD «УСТАНАВЛИВАЮТСЯ ЕЖЕГОДНО УПРАВЛЯЮЩИМ СОВЕТОМ ОКРУГА» и взимаются в дополнение к окружным и другим местным налогам. При покупке дома на вторичном рынке в любом из районов попросите последний налоговый счет: SLWSD сообщает, что его сбор указывается именно там, а в аудиторском отчете Tradition CDD 1 сказано, что его сборы начисляет и собирает окружной налоговый сборщик. Если дом находится в той части территории под названием Tradition, которая относится к Southern Grove, спросите также, распространяется ли на него округ целевых сборов 2007 года.

Какие объекты есть в каждом районе?

St. Lucie West. Округ сообщает: «Округ Сент-Луси управляет стадионом Clover Park», и называет его «домом весенних сборов New York Mets» и «центром всей работы низших лиг New York Mets». В статье MiLB.com от 1 февраля 2023 года указан адрес 31 Piazza Drive и сказано, что изначально стадион назывался Thomas J. White Stadium, а «объект прошел реконструкцию стоимостью $57 млн, которая в основном завершилась перед весенними сборами 2020 года». Вместимость в двух источниках разная: округ указывает 7 800 мест, а MiLB.com называет 7 160.

Tradition. Больница Cleveland Clinic Tradition Hospital находится по адресу 10000 SW Innovation Way; по данным Cleveland Clinic, в ней принимают врачи по «71 медицинской специальности и субспециальности» и круглосуточно работает служба неотложной помощи. В пресс-релизе Mattamy от 5 июля 2018 года упоминалась «недавно открывшаяся больница Tradition на 177 коек», без названия. Кампус Keiser University в Порт-Сент-Луси, «двухэтажный кампус площадью 74 000 кв. футов на девяти акрах», находится по адресу 9400 Discovery Way в Tradition; его торжественное открытие состоялось 19 июля 2017 года. В разделе городского плана об экономическом развитии (Economic Development Element), принятом 26 октября 2020 года, Tradition Center for Commerce описан как «часть площадью 1 175 акров в поселке площадью 8 200 акров» с «более чем 10 млн кв. футов», а в материале WQCS 2023 года Tradition Regional Park назван «парком площадью 110 акров».

Какие поселки входят в каждый район?

В St. Lucie West, по данным ассоциации Lake Charles, поселок «состоит из 1128 домов» (102 таунхауса и 1 026 домов на одну семью), въезд в него «закрыт и охраняется постом с охранником», и в нем «более 500 акров открытых охраняемых природных территорий»; взносы «включают уход за ландшафтом, базовое кабельное телевидение и интернет». Kings Isle описан как «поселок из 987 домов» с «возрастным ограничением 55+» на странице Real Estate of Florida без даты, где взносы владельцев указаны в размере от $260 до $290 в месяц в зависимости от субассоциации конкретного Isle; текущие взносы уточните в ассоциации. У меня есть отдельные гиды по Lake Charles и Kings Isle.

В Tradition, по сообщению WQCS от мая 2023 года, за последние пять лет Mattamy Homes «воплотила в жизнь несколько новых районов», в том числе Manderlie, Emery, Telaro и Cadence. О застройщиках, рекламируемых ценах и метках 55+ в Tradition читайте в моем материале о поселках-новостройках в Порт-Сент-Луси. О Vitalia at Tradition есть отдельный гид.

Сколько стоят дома в Tradition и в St. Lucie West?

Сводки ассоциаций риелторов (REALTOR associations) и другие публичные сводки на основе MLS (общая база объектов, которой пользуются риелторы) не приводят продажи отдельно ни по одному из этих районов. Один портал объявлений публикует цифры по районам, но на его странице St. Lucie West данные более старые, чем на странице Tradition, поэтому цены здесь не сравниваются. Для корректного сравнения нужны закрытые сделки по конкретным поселкам, и я могу подобрать их для вас.

Какие вопросы этот материал оставляет открытыми

Кто спланировал и застроил St. Lucie West; полный список округов Tradition и какой из них охватывает конкретную улицу; текущие суммы сборов SLWSD или любого округа Tradition; какие из повышений коммунальных тарифов, рекомендованных на 2025-2029 финансовые годы, совет утвердил; вместимость и владелец Clover Park; кто обеспечивает Tradition водой и канализацией. Цифры для конкретного дома стоит уточнять в самом округе, у окружного налогового сборщика и по налоговому счету объекта.

Что спрашивают о Tradition и St. Lucie West

Относится ли St. Lucie West к CDD?

Да. St. Lucie West Services District сообщает, что создан в 1990 году в соответствии с главой 190, а в его презентации тарифов от 28 августа 2024 года он описан как округ общественного развития. По данным округа, его сбор указывается в ежегодном налоговом счете.

Что St. Lucie West Services District включает в налоговый счет?

Сбор Benefit Assessment на проекты округа и Maintenance Assessment на содержание систем ливневой канализации, прудов-накопителей, водно-болотных угодий и другого. Плата за воду и канализацию приходит отдельным ежемесячным счетом, а текущие суммы сборов видны в налоговом счете самого объекта.

Кто застраивает Tradition?

По данным WQCS, первоначальным застройщиком была Core Communities. 5 июля 2018 года Mattamy Homes объявила, что купила в Tradition более 2 780 акров.

Каков размер Tradition по сравнению с St. Lucie West?

В проекте плана землепользования города от июня 2026 года, в таблице на основе городских данных за 2025 год, для Tradition DRI указано 2 727,45 акра и 6 161 одобренная жилая единица, а для St. Lucie West указано 4 614 акров и 7 523 единицы. Городские документы 2018 и 2020 годов описывают более широкую территорию, известную как Tradition, вместе с Southern Grove, площадью 8 200 акров.

Какие съезды с I-95 ведут к Tradition и St. Lucie West?

В схеме проезда к Clover Park от округа Сент-Луси указан съезд 121, St. Lucie West Boulevard. Справочник по автодорогам AARoads (вторичный источник, обновлен 29 октября 2022 года) описывает съезд 118 как Tradition Parkway на запад и Gatlin Boulevard на восток.

Где Mets проводят весенние сборы?

На стадионе Clover Park в St. Lucie West, у съезда 121 с I-95. Округ Сент-Луси сообщает, что управляет стадионом, и называет его домом весенних сборов New York Mets.

Поговорите с Уильямом. Выбираете между Tradition и St. Lucie West? Позвоните или напишите мне, назовите свой ценовой диапазон и поселки, которые вы рассматриваете. Я подберу недавние закрытые сделки в каждом из них, посмотрю сборы округов в налоговых счетах похожих домов и опишу дорогу до съезда с I-95, которым вы будете пользоваться, чтобы вы могли сравнить их улица за улицей. Позвоните или отправьте SMS на номер (772) 800-2274 или напишите сообщение (на английском). Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.

Это общая информация, а не юридическая, налоговая, кредитная или страховая консультация и не гарантия какой-либо цены, сбора, даты или результата. В этом материале нет текущих сумм сборов ни St. Lucie West Services District, ни одного из округов общественного развития Tradition, нет полного списка округов Tradition, а приведенные повышения коммунальных тарифов были рекомендованы в презентации августа 2024 года; сборы и тарифы уточняйте в самом округе, у налогового сборщика округа Сент-Луси (St. Lucie County Tax Collector) и по налоговому счету объекта, а взносы ассоциации домовладельцев (HOA) уточняйте в самой ассоциации. Источники приведены по состоянию на 24 октября 2026 года. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).

Источники

William Merchant