Второй дом на побережье Treasure Coast: гид для «снежных птиц» по налогам, аренде и страховке

Oct 24

Коротко: Второй дом на побережье Treasure Coast не получает льготу homestead (для основного жилья), рост его налогооблагаемой оценки (assessed value) для всех сборов, кроме школьных, ограничен 10% в год, при сдаче в аренду появляются правила ассоциации и налоги на аренду, а правила страхования и кредитования для него другие, чем для основного жилья. Льгота homestead положена только дому, который на 1 января служит вам постоянным местом жительства (s. 196.031(1)(a)), а Поправка 3 (Amendment 3), вынесенная на всеобщие выборы 2026 года, снизит этот потолок до 5% с 1 января 2027 года, если ее одобрят 60% избирателей. Ограничения на аренду, которые ассоциация приняла до того, как вы получили право собственности, распространяются и на вас; аренда на срок 6 месяцев или меньше облагается налогом штата 6%, а квартира в кондоминиуме (condo), сданная так в округе Сент-Луси (St. Lucie County), Мартин (Martin) или Индиан-Ривер (Indian River), кроме того, попадает под туристический налог округа 5% (tourist development tax), согласно форме DR-15TDT (R. 10/26) Департамента доходов Флориды (DOR); как этот налог применяется к домам, уточните в округе. Покупатели из Канады и других стран также сталкиваются с тестом Налоговой службы США (IRS) на существенное присутствие (183 дня) и, при последующей продаже, с удержанием налога по FIRPTA; эти вопросы стоит обсудить с налоговым консультантом по международным вопросам (cross-border tax adviser).

Ниже я рассказываю, что говорят законы и ведомства о покупке второго дома здесь (в том виде, как я прочитал их 24 октября 2026 года), и к кому обращаться по каждому вопросу.

Можно ли получить льготу homestead на второй дом во Флориде?

Нет. Для льготы нужно, чтобы на 1 января вы владели недвижимостью и «добросовестно» сделали ее своим постоянным местом жительства или местом жительства законного или естественного иждивенца (s. 196.031(1)(a), Свод законов Флориды 2026 года). Зимний дом, который не служит вам постоянным местом жительства, под льготу не подходит.

Пункт (6) также не дает льготу тому, кто «получает или заявляет право на освобождение от адвалорного налога или налоговый кредит в другом штате, где для этого требуется постоянное проживание». Этот пункт говорит о других штатах, а не о других странах, но требование постоянного места жительства действует для всех.

Насколько может вырасти налог на недвижимость (property tax) для второго дома?

Дом без льготы homestead, в котором «девять или меньше жилых единиц», подпадает под статью 193.1554. В первый год его оценивают по рыночной стоимости (just value), то есть по рыночной оценке налогового оценщика округа (пункт (2)). Затем изменение налогооблагаемой оценки «не может превышать 10 процентов налогооблагаемой оценки недвижимости за предыдущий год» (пункт (3)) для всех сборов, кроме сборов школьного округа. Потолок ограничивает налогооблагаемую оценку, а не сам налоговый счет. После продажи оценка возвращается к рыночной стоимости на следующее 1 января (пункт (5)).

Условный второй дом	Сумма	Основание
Первая оценка	$400 000	Рыночная стоимость, s. 193.1554(2)
Рыночная стоимость на следующее 1 января	$460 000	Допущение
Максимальная налогооблагаемая оценка для нешкольных сборов	$440 000	Плюс 10% от $400 000, s. 193.1554(3)
Стоимость для школьных сборов	$460 000	Без ограничения
Оценка для нешкольных сборов при потолке 5%	$420 000	Если Поправка 3 будет принята, с 1 января 2027 года

Поправка 3 (CS/HJR 1-F), вынесенная на всеобщие выборы 2026 года, снизит этот потолок до 5% с 1 января 2027 года, если ее одобрят 60% избирателей; по состоянию на 24 октября 2026 года результат неизвестен. Читайте мой материал о Поправке 3 и о том, почему налоговый счет продавца может ввести покупателя в заблуждение.

Что, если позже Флорида станет моим постоянным местом жительства?

Намерение сделать дом постоянным местом жительства налоговый оценщик округа (Property Appraiser) рассматривает как «вопрос установления фактов» (s. 196.015) и учитывает такие факторы, как (a) декларация о постоянном месте жительства (declaration of domicile), зарегистрированная в публичных реестрах округа, (e) регистрация избирателя во Флориде, (f) водительские права Флориды и (h) адрес в ваших федеральных налоговых декларациях. О льготе homestead спрашивайте налогового оценщика, а о последствиях в вашем нынешнем штате спросите дипломированного бухгалтера (CPA) или налогового консультанта.

Может ли HOA или ассоциация кондоминиума (condo association) запретить мне сдавать жилье в аренду?

Часто может, и покупатель, как правило, обязан этому подчиняться. Для ассоциаций домовладельцев (HOA) статья 720.306(1)(h)1. гласит, что ограничение на аренду, «принятое после 1 июля 2021 года», распространяется только на владельца, который «приобретает право собственности на участок после даты вступления в силу», или на того, кто дал согласие. Однако по пункту (1)(h)2. поправка, которая «запрещает или регулирует договоры аренды на срок менее 6 месяцев» или «запрещает сдавать участок в аренду более трех раз в календарный год», распространяется на всех владельцев.

Для кондоминиумов статья 718.110(13) гласит, что поправка, «запрещающая владельцам квартир сдавать свои квартиры в аренду или изменяющая срок аренды» или ограничивающая, сколько раз владельцы могут сдавать жилье, распространяется только на владельцев, которые дали согласие, и на тех, кто «приобретает право собственности на свои квартиры после даты вступления этой поправки в силу», причем исключения для краткосрочной аренды, как в законе об HOA, здесь нет. Если для вас важна возможность сдавать жилье, попросите адвоката по недвижимости во Флориде проверить декларацию кондоминиума (declaration), поправки и правила до того, как вы подпишете договор.

Сдача в аренду: лицензия и налоги

Департамент делового и профессионального регулирования Флориды (Department of Business and Professional Regulation, DBPR) требует лицензию на краткосрочную аренду (vacation rental license), «если вы сдаете жилье целиком более трех раз в календарный год» на срок менее 30 дней или одного календарного месяца (смотря что меньше), или если его рекламируют как регулярно сдаваемое. В руководстве DBPR, которое я смотрел 24 октября 2026 года, указаны сбор за заявление $50 и сбор $10 на программу Hospitality Education Program (HEP) плюс плата за саму лицензию: $170 на полный год или $90 на полгода для одного объекта.

Налоги проводят границу по-другому. Налог Флориды 6% на «общую сумму арендной платы» (s. 212.03(1)(a)) не распространяется на арендатора, у которого есть «добросовестный письменный договор аренды на срок более 6 месяцев для непрерывного проживания» (s. 212.03(4)). Туристический налог округа распространяется на аренду «на срок 6 месяцев или меньше» в тех видах жилья, которые перечислены в законе, а там названы кондоминиумы и квартиры, но не дома на одну семью (s. 125.0104(3)(a)1.). Форма DR-15TDT (R. 10/26) Департамента доходов Флориды (Department of Revenue) указывает этот налог в размере 5% в округах Сент-Луси, Мартин и Индиан-Ривер, «в дополнение к налогу штата с продаж 6% и любому применимому дополнительному местному налогу с продаж (discretionary sales surtax)», и предупреждает, что не все округа сообщают DOR об изменении ставок, поэтому уточните ставку в округе.

Получается, что одна трехмесячная сезонная аренда кондо в округе Сент-Луси может не требовать лицензии DBPR и все равно облагаться налогами: с $12 000 арендной платы это $720 налога штата и $600 туристического налога, всего $1 320 без учета дополнительного местного налога. Как туристический налог применяется к дому, спросите у окружного налогового сборщика (tax collector), а у города узнайте, есть ли в Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie) собственные правила краткосрочной аренды. Как сочетаются местные правила, я рассказываю в материале о гостевых домах и аренде.

Можно ли взять ипотеку на второй дом и при этом сдавать его?

В руководстве Fannie Mae Selling Guide (B2-1.1-01, 5 октября 2022 года) сказано, что заемщик «должен жить во втором доме какую-то часть года», что второй дом «может быть только жильем на одну единицу» и «не должен быть арендной недвижимостью или таймшером», а заемщик должен иметь над ним исключительный контроль, без соглашений, которые дают «управляющей компании контроль над заселением». Если банк или кредитор (lender) обнаружит доход от аренды, ипотеку (mortgage) все равно можно передать в Fannie Mae как кредит на второй дом, «если этот доход не используется при оценке платежеспособности заемщика». Если вы планируете участвовать в программе аренды, сообщите об этом кредитору до подачи заявки.

Страховка дома, в котором вы живете не круглый год

О своем полисе HO-3 Citizens Property Insurance пишет: «Владелец должен жить в доме как в основном месте жительства». Полис DP-3 (dwelling fire) доступен для «объектов, в которых живут арендаторы» и «объектов, которые иначе могут не подойти для полиса HO-3 или HO-8», а полис HO-6 для кондо «доступен владельцам квартир в кондоминиуме, которые живут в этой квартире». На этих страницах ничего не сказано о сезонных или пустующих домах и об оговорках о незанятости (vacancy clauses), поэтому спросите лицензированного страхового агента, какой полис вам подходит и что он требует, пока вас нет.

Для страховки от наводнений федеральный закон устанавливает ежегодную надбавку NFIP (Национальной программы страхования от наводнений) в $250 для «жилой недвижимости, которая не служит основным местом жительства физического лица», против $25 в остальных случаях (42 U.S.C. 4015a(b)). О зонах и требовании Citizens о страховке от наводнений рассказано в моем материале о зонах риска наводнений в Порт-Сент-Луси.

Покупатели из Канады и других стран: тест 183 дней и FIRPTA

Тест IRS на существенное присутствие (substantial presence test) считается пройденным при «31 дне в текущем году и» «183 днях за 3-летний период», который заканчивается текущим годом, причем учитываются все дни текущего года, треть дней предыдущего и одна шестая дней позапрошлого.

Дней в США в каждом из 2024, 2025 и 2026 годов	Взвешенный подсчет за 2026 год	Тест пройден?
120	120 + 40 + 20 = 180	Нет, меньше 183
150	150 + 50 + 25 = 225	Да, хотя может применяться исключение о более тесной связи

Исключение о более тесной связи (closer connection exception) требует, чтобы человек «находился в США менее 183 дней в течение года», имел налоговое место пребывания (tax home) в одной иностранной стране «в течение всего года» и более тесную связь с ней и не предпринимал шагов к получению грин-карты. IRS указывает: «Вы должны подать Form 8840, Closer Connection Exception Statement for Aliens», приложив ее к налоговой декларации или отправив по почте до срока подачи декларации.

Когда иностранный владелец продает дом, покупатель удерживает «15 процентов от суммы, полученной от продажи (amount realized)» по FIRPTA (26 U.S.C. 1445(a)). Удержания нет, если покупатель приобретает дом «для собственного проживания» за $300 000 или меньше (пункт (b)(5)), и оно составляет 10% для такого жилья стоимостью до $1 000 000 (пункт (c)(4)). IRS поясняет, что правило о проживании требует, чтобы покупатель был физическим лицом, у которого (или у членов семьи которого) есть «определенные планы проживать в этой недвижимости не менее 50% дней, в которые недвижимостью пользуется кто-либо» в каждый из первых двух 12-месячных периодов после продажи; дни, когда дом пустует, не учитываются, а дни аренды учитываются. При продаже за $600 000 удержат $90 000, или $60 000, если правило о проживании соблюдено. Поскольку удерживает покупатель, это важно и тогда, когда вы покупаете у иностранного продавца. Канадскую сторону вопроса этот материал не рассматривает, поэтому разберитесь в правилах обеих стран вместе с налоговым консультантом по международным вопросам.

Можно ли закрыть сделку, не прилетая во Флориду?

Онлайн-нотариус Флориды, который физически находится во Флориде, может заверять документы по аудио- и видеосвязи независимо от того, где находится заявитель (s. 117.265(1) и (2)). Если заявитель находится за пределами Флориды, нотариус должен подтвердить, что тот хочет воспользоваться услугами нотариуса Флориды и правом Флориды (пункт (3)). Личность можно подтвердить удаленным предъявлением документа, анализом удостоверения (credential analysis) и проверкой личности (identity proofing) (пункт (4)(b)); если эти проверки не пройдены, «онлайн-нотариус не может совершать онлайн-нотариальное действие». Заранее спросите титульную компанию (title company) или адвоката, который ведет закрытие сделки (closing), примут ли такой способ ваш кредитор и все документы.

Дистанционные сделки во многом держатся на электронной почте, и в годовом отчете Центра ФБР по жалобам на интернет-преступления (Internet Crime Complaint Center, IC3) за 2025 год описаны случаи, когда покупатели «закрывали сделку по дому, получив письмо от мошенников, выдававших себя за их настоящих адвокатов», и случай со взломанной почтой «титульной компании», через которую прислали реквизиты для перевода. В отчете насчитано 24 768 жалоб на компрометацию деловой электронной почты (business email compromise) по всей стране во всех отраслях, с потерями $3 046 598 558. По всем видам жалоб Флорида занимает третье место среди штатов: 71 843 жалобы и $1 596 138 595 потерь. Если деньги ушли не туда, отчет напоминает, что «время имеет решающее значение»: «Немедленно свяжитесь со своим финансовым учреждением и попросите отозвать перевод», а также подайте жалобу на www.ic3.gov. Относитесь с подозрением к реквизитам для перевода (wire instructions), которые приходят по электронной почте, и перед отправкой денег подтверждайте их напрямую у своей титульной компании или адвоката по закрытию сделки.

Что проверить перед предложением о покупке

Этот материал не рассматривает ставки дополнительного местного налога с продаж, а из формулировок Citizens о полисе HO-6 неясно, подходит ли он владельцу, который живет в квартире только часть года. Прежде чем делать предложение:

Письменно запросите у ассоциации минимальный срок аренды, годовой лимит и порядок одобрения, если он есть.
Спросите налогового оценщика округа, как будет оцениваться дом, когда после продажи оценка вернется к рыночной стоимости.
Если вы не гражданин США и не владелец грин-карты, обсудите тест 183 дней, Form 8840 и FIRPTA с налоговым консультантом по международным вопросам.

Что спрашивают «снежные птицы» (snowbirds) о покупке второго дома

Можно ли получить льготу homestead на зимний дом во Флориде?

Нет, если только на 1 января он не служит вам постоянным местом жительства (s. 196.031(1)(a)). Кроме того, по статье 196.031(6) льготу не получит тот, кто пользуется связанным с проживанием освобождением от налога на недвижимость или налоговым кредитом в другом штате.

Насколько может вырасти налог на недвижимость для второго дома во Флориде?

После первого года налогооблагаемая оценка для всех сборов, кроме школьных, может расти не более чем на 10% в год, а после продажи она возвращается к рыночной стоимости (s. 193.1554). Поправка 3, вынесенная на всеобщие выборы 2026 года, снизит этот потолок до 5% с 1 января 2027 года, если ее одобрят 60% избирателей.

Может ли HOA запретить мне сдавать второй дом в аренду?

Ограничения HOA на аренду, принятые после 1 июля 2021 года, обязательны для владельцев, которые получили право собственности позже или дали согласие, а поправка, ограничивающая аренду на срок менее 6 месяцев или чаще трех раз в год, обязательна для всех владельцев (s. 720.306(1)(h)). Поправки об аренде в кондоминиумах обязательны для владельцев, которые дали согласие, и для последующих покупателей (s. 718.110(13)).

Какие налоги платить при краткосрочной сдаче дома на побережье Treasure Coast?

Аренда на срок 6 месяцев или меньше облагается налогом штата 6% плюс дополнительным местным налогом с продаж, если он есть, а DOR указывает туристический налог округа 5% в округах Сент-Луси, Мартин и Индиан-Ривер; закон применяет его, среди прочего жилья, к кондоминиумам (о домах спросите в округе). DBPR требует лицензию на краткосрочную аренду, если жилье сдается больше трех раз в год на срок менее 30 дней или одного календарного месяца, или если его рекламируют как регулярно сдаваемое.

Я из Канады. Сделают ли меня зимы во Флориде налоговым резидентом США?

Да, это возможно по тесту IRS на существенное присутствие, который учитывает 183 дня за три года. Исключение о более тесной связи требует также менее 183 дней в году, налогового места пребывания и более тесной связи с одной иностранной страной, отсутствия шагов к грин-карте и подачи Form 8840 до срока подачи декларации, поэтому проверьте свои дни вместе с налоговым консультантом по международным вопросам.

Можно ли купить дом во Флориде, не приезжая на закрытие сделки?

Флорида допускает онлайн-нотариат по аудио- и видеосвязи с удаленной проверкой документов и личности (s. 117.265). Спросите титульную компанию или адвоката по закрытию сделки, примут ли такой способ ваш кредитор и документы.

Поговорите с Уильямом. Думаете о зимнем доме на побережье Treasure Coast? Позвоните или напишите мне: назовите поселки, которые вы рассматриваете, ценовой диапазон и месяцы, когда собираетесь здесь бывать. Я соберу правила аренды и недавние закрытые сделки в каждом поселке, отмечу правила, которые ограничат сдачу дома в ваше отсутствие, и составлю список вопросов для вашего кредитора, страхового агента и налогового консультанта. Позвоните или отправьте SMS на номер (772) 800-2274 или напишите сообщение (на английском). Я работаю на английском языке, но если вам удобнее общаться по-русски, просто скажите мне, и я с удовольствием организую для вас помощь на русском языке.

Это общая информация, а не юридическая, налоговая, кредитная или страховая консультация и не гарантия какой-либо цены, сбора, даты или результата. Поправка 3 вынесена на всеобщие выборы 2026 года, сборы DBPR и налоговые ставки меняются, а правила краткосрочной аренды в Порт-Сент-Луси и применение туристического налога к домам в этом материале не рассматриваются; уточняйте у налогового оценщика и налогового сборщика округа, в DBPR, в своей ассоциации, у лицензированного страхового агента, у своего кредитора, у адвоката по недвижимости во Флориде, а по налоговым вопросам США и Канады у налогового консультанта по международным вопросам. Источники приведены по состоянию на 24 октября 2026 года. William Merchant, риелтор (REALTOR®), RE/MAX Gold. Каждый офис RE/MAX находится в независимой собственности и управлении. Equal Housing Opportunity (равные возможности в сфере жилья).

Источники

William Merchant